Koupit si vlastní apartmán u moře zní jako sen – a pro mnoho Čechů se stal realitou právě v Chorvatsku. Jenže země, která byla dosud rájem krátkodobých pronájmů, mění pravidla hry. Ovlivní to nejen rozhodování nových investorů, ale i lokalit, které dnes dávají největší smysl.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Archiv
Zatímco Španělé mají své maňana, Chorvaté si vystačí s filozofií pomalo. Což v kombinaci s lahodnou středomořskou kuchyní, přírodními krásami počínaje azurovým mořem a národními parky typu Plitvických jezer a Krky konče nebo bohatstvím kulturních památek vytváří z balkánské země oázu odpočinkového turismu.
Když k tomu připočteme dostupnost autem, kulturní blízkost a stále relativně atraktivní ceny, není divu, že Istrie, Dalmácie nebo okolí Splitu přitahují čím dál víc českých kupců. Podle realitní kanceláře Alexandria Real vlastní v Chorvatsku nemovitost přibližně 70 tisíc cizinců, mezi nimiž tvoří Češi a Slováci spolu se Slovinci, Němci a Rakušany jednu z nejpočetnějších skupin.
Souhlas spoluvlastníků
Jenže tahle idyla začíná mít trhliny. Chorvatský parlament loni schválil zákon, který mění pravidla pro krátkodobé pronájmy typu Airbnb. Místní samosprávy tím získaly pravomoc omezit počet nových ubytovacích zařízení, restaurací nebo barů včetně krátkodobých pronájmů. Což pro investory znamená si ověřit, jestli úřady v dané lokalitě nezavedly limity pro registraci apartmánů k pronájmu.
Kromě toho, pokud chtějí nově koupený byt v domě s více než čtyřmi jednotkami krátkodobě pronajímat, potřebují souhlas 80 procent spoluvlastníků. A aby toho nebylo málo, počítat musí i s vyššími daněmi na pronajímané domy a paušálními odvody za turistické ubytování.
Všechny tyhle kroky jsou v zemi, kterou loni navštívilo 2,1 milionu turistů, což znamená meziroční nárůst o čtyři procenta, součástí vládní strategie proti tzv. apartmánizaci přímořských měst. Situace je alarmující už proto, že zatímco téměř třetina všech rezidenčních nemovitostí určených pro trvalé bydlení zeje prázdnotou, mladí Chorvaté nemají kvůli růstu cen tažených nedostatečnou nabídkou a vysokou poptávkou často nejen na koupi vlastní nemovitosti, ale ani na její pronájem.
Zdražení o 47 procent
Nabídkové ceny rezidenčních realit za poslední tři roky vzrostly podle dat společnosti Njuškalo o desítky procent. Byty se loni v průměru prodávaly za 3543 eur za metr čtvereční, což je meziročně o téměř 13 procent víc, a oproti roku 2022 dokonce o 33 procent. U domů, které se loni nabízely za 2731 eur za metr čtvereční, je rozdíl ještě větší – meziročně činí 14 procent a oproti roku 2022 téměř 47 procent.
Na nejvyšší cifry investoři narazí v oblastech Istrie, Split-Dalmácie a Dubrovník-Neretva, kde se ceny vyšplhaly přes 3700 eur za metr čtvereční. Prémiové nemovitosti atakují hranici ještě o několik tisíc eur vyšší.
Tahle dynamika kopíruje trend napříč Evropskou unií, kde ceny rezidenčních realit vzrostly podle Eurostatu citovaném chorvatským portálem HRT meziročně v průměru o pět procent, přičemž Chorvatsko s 10 procenty skončilo na sedmém místě.
Sázka na menší ostrovy
Ztráta zájmu cizích investorů ale balkánské zemi s největší pravděpodobností nehrozí. Podle expertů mohou nové regulace naopak zvýšit hodnotu kvalitních a povolených nemovitostí, protože nabídka bude omezenější a poptávka po legálních pronájmech zůstane vysoká. Klíčem je také investovat v méně známých, zato rozvíjejících se lokalitách, jako jsou v poslední době třeba menší ostrovy typu Vis, Pelješac či Lastovo, kde jsou ceny stále relativně nízké.
Tomu odpovídají i hrubé roční výnosy, které z krátkodobého pronájmu v atraktivních lokalitách činí podle dat BestYieldFinder až deset procent, zatímco u dlouhodobého pronájmu dosahují v průměru hodnoty 4,9 procenta, u hlavního města pak 4,6 procenta.
Přívětivý je k investorům ze zemí Evropské unie i samotný proces nákupu. Doporučuje se ovšem využít renomované a licencované realitní kanceláře či soukromého agenta, kteří se vyznají v místní legislativě a znají místní jazyk. Daň z převodu činí tři procenta z kupní ceny a novostavby zatížené DPH jsou od ní osvobozeny. Další náklady představuje právník, notář a provize realitní kanceláři (většinou 3 procenta), kterou hradí kupující nebo se o ni dělí s prodávajícím.
TIP: Luxusní moderní vila s bazénem a výhledem na moře v Crikvenici
Moderní vila s výhledem na moře v klidné části městečka Crikvenica, které leží na pobřeží Kvarnerského zálivu zhruba 25 kilometrů jihovýchodně od Rijeky a místního letiště. Nemovitost je vzdálená pouhé dva kilometry od pláže a tři kilometry od centra. Na pozemku o velikosti 392 metrů čtverečních nabízí 200 metrů čtverečních elegantního interiéru, tři ložnice, tři koupelny a prostorný venkovní prostor se zahradou, terasou a bazénem (36 m²). Součástí jsou dvě parkovací místa, klimatizace a bezpečnostní kamery. Vila se aktuálně nabízí za 1,35 milionu eur (v přepočtu 33,6 milionu korun).
