Luxusní penthouse za tři čtvrtě miliardy korun. V Dubaji žádný problém. I pro takový byt teď hledá kupce česká realitní kancelář BuyDubai, kterou před pěti lety založil Denis Karásek. „Čeští investoři ale kupují hlavně jednopokojové, dvoupokojové apartmány nebo studia, která se hodí ke krátkodobému i dlouhodobému pronájmu. Dobře fungují i rychlé přeprodeje ještě nedokončených bytů. Výnos se u nich může pohybovat v desítkách procent investovaného kapitálu,“ odhaluje zákulisí dubajského trhu Karásek.

Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha

Příběh BuyDubai začal před pěti lety. Proč jste se rozhodl obchodovat s nemovitostmi zrovna v Dubaji?

Do Dubaje jsem poprvé přijel za známým, který jezdí na jetsurfech. Dubaj mě nadchla, nejdřív jsem se začal zajímat o koupi nějaké vily, kterou bych mohl přestavět na apartmány. V podstatě je to totéž, co dělá naše česká developerská firma. Známý mě seznámil s makléřkou, která reality prodává v Dubaji už dvacet let, aby mi pomohla vhodnou nemovitost najít. Uvedla mě trochu do reality. Že je nejdříve třeba vědět, do jaké lokality investovat, jak je to s povoleními. Otevřela mi oči i tím, že v Dubaji se dají koupit byty za stejnou cenu jako v Česku s tím rozdílem, že v Česku by takový byt byl v daleko horším standardu.

Myšlenku redevelopmentu jste opustil?

Raději jsem se zaměřil na zprostředkování prodeje bytů v Dubaji českým a slovenským investorům. Sám jsem před pár lety koupil apartmán ve čtvrti Downtown, který teď pronajímám. Díky tomu jsem celý trh lépe a rychleji pochopil. Liší se od sebe jednotlivé městské části. V každé působí jiní developeři, kteří staví v různé kvalitě. Jednotlivé projekty a budovy se liší celkovým servisem, jestli tam jsou bazény, parkovací místa, rychlé nebo pomalé výtahy, jaký tam je personál a jak vysoké jsou poplatky za správu nemovitostí. To jsou všechno detaily, které je třeba znát, abyste se mohli rozhodnout kde a jakou nemovitost koupit a vydělat.

Pomohla vám na startu v Dubaji zkušenost z Česka, kde se developmentu věnujete už dlouho?

Dubaj je úplně jiný trh, dynamický, rychlý. Jediné, v čem mi zkušenost z developmentu pomohla, je důraz na detaily při přebírání bytů. Vidím je, jsem schopný rychle reagovat a u developera vyreklamovat případné vady a nedodělky. Žádný nový byt ani v Česku, ani v Dubaji není úplně bez vad a nedodělků. Musíme být pečliví, protože byty přebíráme za naše klienty.

Jak kvalitně se v Dubaji staví?

Všechno jsou to železobetonové stavby. Lepší developeři používají převážně hliníková okna, běžné jsou tepelné izolace. Důležité je zvolit si dobrého developera, aby byla kvalitní i finální fáze. Když staví developer, který je nový, nemá dostatečnou historii, najme si stavební firmu, která nemá zkušenosti, může se klient snadno spálit. Naopak někteří developeři mají svou stavební divizi a víte, jakou kvalitu můžete od projektu očekávat.

V čem?

V použitých materiálech, obkladech, dlažbách, jak na sebe navazují spáry, jak je udělaný sprchový kout, jestli je správně provedená elektroinstalace, jestli nejsou odřené dveře. To vše musí někdo při předání pohlídat. Reklamovat lze vše, co zůstává pevně spojené s bytem. Kontrolujeme technické a mechanické části a také vizuální stránku – kvalitu povrchů, malby, spárování, odřeniny, montážní detaily nebo nábytek.  Developer by po předání na pozdější reklamace nemusel brát zřetel.

Můžete tyto detaily ohlídat už při koupi, když naprostá většina bytů se v Dubaji prodá ještě dříve, než se kopne do země?

Klienti se vždycky rozhodují podle našeho doporučení a podle pocitu. My jsme problémy schopní eliminovat tím, že developery známe. Víme o nich, v jaké kvalitě byty dodávají, jakou mají reputaci. Ať už je to Emaar, Dubai Holding, Meraas, Nakheel, který stavěl celou Palm Jumeirah, nebo Sobha Development. Co u nich vidíte na vizualizaci, to dostanete. Případné reklamace vyřizují rychle. Nenabízíme byty, o jejichž kvalitě nejsme přesvědčení. To se pak vrátí jako bumerang. Prodáte nekvalitní byt, za dva roky se dostaví, ale klient, potažmo my s ním potom budeme mít jen trápení. Klient počítá s určitým zhodnocením, které se mu ale kvůli odstraňování vad a nedodělků posouvá a negativně ovlivňuje míru výnosu z investice. 

Jak těžký trh je Dubaj z pohledu realitní kanceláře, když omezený počet nových bytů prodává spousta realitek?

V Dubaji funguje přes pět tisíc realitních kanceláří. Pokud nemáte vazbu nebo vztah s developerem či nesložíte vratnou zálohu developerovi, nemáte jistotu, že byt pro svého klienta získáte. A ani vratná záloha není záruka.

Jak tedy funguje vlastní prodej?

U developerů jako Meraas nebo Nakheel se při zahájení prodeje skládají vratné zálohy. Tu developer vrací v řádu několika měsíců. Developerovi řekneme, že máme klienta, který složil vratnou zálohu. V den zahájení prodeje přijdeme s ostatními realitkami k developerovi, dostaneme určitou barvu a on potom jednotlivé barvy vyvolává. Když vaši barvu nevyvolají, tak jste v daném kole prodeje žádný byt nedostal. Když vyvolají tu vaši, řeknete, že máte zájem o dvoupokojový apartmán, a dostanete na výběr z několika možností. Zároveň vám ale řeknou, že máte deset minut, abyste s klientem výběr potvrdil. Voláte klientovi, řešíte s ním dispozice, jaké jsou z bytu výhledy, v kterém je patře, a může se stát, že se klient rozhoduje v podstatě pod časovým tlakem.

Vypadá to skoro jako burza bytů.

Je to skoro jako burza, ale nelicituje se tam o ceně. Klient se rozhoduje hlavně podle doporučení makléře. Sami developeři volí různé strategie prodeje. Někteří pustí do prodeje jen část projektu, aby vzbudili zájem a ukázali, jak rychle se byty vyprodaly. Pak uvolní další byty, nasadí ale na ně vyšší cenu. Tím vším vyvolávají pocit, že bytů je nedostatek a je třeba se rozhodovat rychle.

Jak vypadá vlastní zhodnocení investice do nákupu bytu v Dubaji?

Mám tady konkrétní příklad z října. Původní cena bytu byla 1,2 milionu dirhamů, což je v přepočtu něco přes 7 milionů korun. Klient v rámci platebního plánu proinvestoval 357 tisíc dirhamů. My jsme ale po osmi měsících od koupě byt prodali za 1,31 milionu dirhamů. Takže za tu dobu klient vydělal skoro třicet procent. Povedlo se to, protože projekt je na dobrém místě, byty v něm jsou vyprodané a staví je kvalitní developer.

Takže tam funguje i secondhandový trh s ještě nepostavenými byty?

Ano, nejvyššího zhodnocení můžete dosáhnout ve chvíli, kdy je nemovitost před předáním. Při koupi od developera dostanete platební plán – například 50 procent během výstavby a 50 procent po dokončení. Při předání dostanete od developera potvrzení, že byt je postavený a dokončený. Než zaplatíte zbývajících 50 procent, otevírá se vám trh, na který vstupují také kupující s hypotékou. Tento sekundární trh je poměrně silný, protože nabídka na něm je omezená. Dubaj má čtyři miliony obyvatel, v roce 2025 tam přišlo čtvrt milionu nových rezidentů, ale ročně se postaví necelých 70 tisíc jednotek, z čehož třicet procent jsou vily a městské rodinné domy.

Liší se nějak platební plány u jednotlivých developerů?

Platební plány jsou v zásadě dvojí. Buď jsou platby navázány na konkrétní data, což ale s sebou může nést riziko, že máte zaplacenou celou cenu, ale byt ještě není hotový. Nebo se platby vážou na prostavěnost, to znamená, že poslední splátka přijde až s předáním bytu. To jsou nejlepší plány. Navíc nám umožňují byty přeprodávat. Máme kompletní přehled o cenách z místního katastru nemovitostí. Takže makléř ví přesně, za kolik se prodaly jiné jednotky ve stejném projektu.

Vyplatí se kupovat i starší byty, renovovat je a pak prodat?

Když si vezmeme třeba budovu Bahar 6 v dubajské Marině, jednopokojový vybydlený apartmán tam koupíte za 1,5 milionu dirhamů, což je v přepočtu přibližně 9 milionů korun. Když ho zrenovujete, jste schopni ho znovu prodat za 2,1 milionu dirhamů, tedy zhruba 12 milionů korun.      Protože v Dubaji je levná pracovní síla a materiály, rychle máte byt zrekonstruovaný. Luxusní renovaci uděláte už za půl milionu korun.

Jaký je typický příběh českého investora v Dubaji, je to rychlý přeprodej ještě před dokončením bytu, nebo spíše strategie koupit, držet a pronajímat?

U každého je to jiné. Největší část kupujících si byt nechává, a to i pro vlastní využití. Dávají nám ho do správy na krátkodobý pronájem, aby si mohli zarezervovat pobyt v bytě také pro sebe. Výnos bývá vyšší než u dlouhodobého pronájmu, ale na druhou stranu investor musí počítat s tím, že krátkodobý pronájem má svá rizika. Není totiž pravidlem, že krátkodobý nájem bude vždy vyšší než ten dlouhodobý. Je důležité sledovat, kolik se v dané lokalitě staví jednotek a kdy se budou předávat.

Krátkodobý pronájem je klasické Airbnb?

Airbnb, Booking, ale také přes řadu místních platforem. Nemusí jít nutně o turisty. Když přijedete do Dubaje za prací, nemůžete si byt oficiálně pronajmout, dokud práci nenajdete a nezískáte rezidenční vízum. Proto na začátku musíte zvolit krátkodobý pronájem za vyšší cenu, třeba na měsíc. Nejvíce lidí přijíždí za prací v létě. To je doba, kdy v Dubaji není tolik turistů. Takže se poptávka hezky vyrovnává. Třeba v lokalitě JVC bychom turistům apartmány v létě krátkodobě nepronajali.

Je problém nájemníky sehnat?

Záleží hodně na lokalitě, umístění bytu i na developerovi, který ho postavil a budovu spravuje. Jsou projekty, kde máme přetlak garsonek, jednopokojových a dvoupokojových apartmánů, které lidé nejčastěji kupují jako investici. Když pak přijdete do projektu, kde máte pět set stejných i stejně vybavených jednotek, tak je jasné, že cena krátkodobých nájmů bude nižší. Pak je výhodnější takové byty pronajímat dlouhodobě. Krátkodobé pronájmy se vyplatí v turistických oblastech, jako je Downtown, Palm Jumeirah, Blue Waters nebo Marina, i když zrovna v Marině fungují dobře i dlouhodobé pronájmy.

Kdo si byty v Dubaji pronajímá?

Lidé z celého světa. Ročně se tam otočí dvacet milionů lidí a čtyři miliony tam žijí. Žije tam dvě stě padesát národností.

A z pohledu příjmů, když největší část cizinců v Dubaji tvoří dělníci, kteří si asi nějaký lepší pronájem nemohou dovolit?

Ti ale často žijí v jiných, levnějších emirátech a do Dubaje dojíždějí za prací. Typickou cílovou skupinou v Dubaji pro nájmy jsou manažeři, podnikatelé, digitální nomádi, ale také rodiny s dětmi, které se tam natrvalo stěhují. Pro ně je Dubaj zajímavá, protože je tam bezpečno, fungují tam kvalitní služby a infrastruktura a město nabízí atraktivní životní styl za standardní ceny. Najdou se tam jak ti, kdo mají rádi luxus, tak ti, kdo chtějí žít normální život jako v Evropě.

Jak fungují dlouhodobé pronájmy?

Standardně se nájemné platí na rok dopředu. Před nastěhováním musí mít nájemce vyřízené dodávky elektřiny a plynu. Zpravidla pak pronájem trvá jeden rok. Pokud se s majitelem dohodnete, můžete si nájemné rozložit do více splátek. V takovém případě je nájemné zpravidla o něco vyšší, záleží na vyjednávání. Pokud jako pronajímatel chci zvýšit v dalším roce nájem, protože to dává tržně smysl, musím to nájemníkovi oznámit dva měsíce před koncem smlouvy.

Vybíráte si, komu byty vašich klientů pronajmete?

Každý makléř k tomu přistupuje jinak, ale všichni se na nemovitost dívají, jako by byla jejich vlastní. Protože oni pak budou řešit případné problémy s nájemníkem.     

Když se v projektech musí platit údržba bazénů a dalších zařízení, jak velkou část z nájmu seberou tyto servisní poplatky?

U jednopokojového bytu se to bude v průměru pohybovat v přepočtu kolem 60 tisíc korun za rok. Roční nájemné v takovém starším bytě může být zhruba 600 tisíc korun za rok. Takže poplatky budou přibližně deset procent inkasovaného nájemného. Záleží hodně na tom, jaké vybavení v domě je, to znamená, jestli tam jsou bazény, wellness a další zařízení.

Ceny bytů rostou v Dubaji už skoro pět let. Není to bublina, která zase splaskne?

Na totéž se ptají i naši klienti. Ale je to přirozená fáze růstu. Ceny táhne rostoucí poptávka vyvolaná rostoucí populaci. Není to vlna způsobená nějakým levným financováním. V roce 2008, kdy trh nebyl regulovaný, nakupovali byty spekulanti. Jenže pak trh kvůli krizi spadnul. Ceny v roce 2008 byly stejně vysoké jako dnes.

Dubaj si zažila několik vln cenových růstů, které ale vystřídal pokles nebo stagnace. Je ta poslední postcovidová vlna udržitelná?

Nedá se to srovnat. Předchozí vlny táhly čisté spekulace. Ale v roce 2020 se Dubaj rozhodla, že nezavede lockdown. Otevřela se celému světu a přišel obrovský boom. Začaly se tam stěhovat stovky tisíc lidí, ale nemovitostí byl nedostatek. Tato poptávka zvedla ceny bydlení, které rostou dodnes.

Vládní plány rozvoje Dubaje počítají s růstem populace na téměř osm milionů v roce 2040. To asi růstu cen nemovitostí nahrává.

Dubaj 2040 není ani tak plán rozvoje, jako spíš plán života. Oni myslí na všechno. Mají rozvojové zóny, kde chtějí budovat rezidenční i komerční projekty. Myslí na udržitelnost, aby lidé nebyli závislí na autech, podporují pěší zóny, cyklostezky, výsadbu zeleně. Dubaj navíc má kam růst. Takže jednou to bude velmi strukturovaná metropole, kde ceny nemovitostí půjdou rapidně nahoru. Je samozřejmě možné, že se na té rostoucí křivce objeví určité ochlazení. Ale určitě to nebude propad o desítky procent.

Které z nově rozvíjených lokalit, jak s nimi počítá Dubai Master Plan 2040, jsou investorsky nejzajímavější?

Určitě je to Dubai Creek Harbour, Meydan, Dubai South, Jumeirah Bay nebo Expo City. V těchto lokalitách je to ale spíše investorský maraton. Žádný sprint ve smyslu rychle koupit a rychle se ziskem prodat nebo pronajmout. U těchto rozvojových částí si investor na zhodnocení musí chvíli počkat. Na druhou stranu v konečném výsledku může být o to zajímavější.

Po Česku a Slovensku se chcete rozkročit i do dalších zemí. Které jsou nyní na řadě?

Už máme další pobočku v Budapešti. Zakládáme si na tom, že máme fyzické pobočky, kde sedí lokální makléř. Takže mezi námi a klienty není jazyková bariéra. Teď budeme další pobočku otevírat ve Varšavě.

Kolik ročně zprostředkujete transakcí?

Loni jsme prodali přes 270 bytových jednotek. Potenciál ale vidíme větší. Paradoxně nám pomáhá i konkurence, která marketingově Dubaj propaguje. Takže povědomí o možnostech investice do tamních nemovitostí celkově roste. Letos za první tři kvartály už jsme loňské prodeje překonali. Nejčastěji prodáváme jednopokojové a dvojpokojové byty, apartmány a studia. Jsou to typické jednotky k pronájmu.

Dá se v Dubaji vydělávat i na jiných typech nemovitostí než jen na bytech?

Zajímavé je, že mezi realitkami jsou hodně opomíjené obchodní jednotky a kanceláře. Těch je ještě méně než bytů, ale poptávka po nich je obrovská. Takže zhodnocení je pak díky vysokým nájmům vyšší než u rezidenčních nemovitostí. Od začátku roku do Dubaje přišlo 1100 nových firem. I my se proto teď kancelářím více věnujeme.

Jako investor si můžete koupit jedno patro kanceláří a to potom pronajímat?

To je nejlepší přístup. Koupit si celé patro, které se pak rozdělí na menší kanceláře, které se poté pronajímají, ale mohou se také rozprodat. Kanceláří je obrovský nedostatek, protože všichni developeři staví hlavně rezidenční budovy.

Na jaký výnos se dá u komerčních nemovitostí dosáhnout?

Vezměte si maloobchodní jednotku o 100 metrech čtverečních. Ta se dá pořídit v přepočtu za 30 milionů korun. Roční nájemné může být přes 3 miliony korun. Po odečtení poplatků za správu se můžete dostat na návratnost investice v řádu 8 nebo 9 let. I takto se dá investovat kapitál v Dubaji.