Letos na jaře koupila britská společnost SEGRO svůj druhý český logistický park. A chce tady růst dál. „Máme chuť v Česku rozšiřovat portfolio, ať už nákupem existujících hal a parků, nebo cestou vlastního developmentu. Přímo u našeho parku v Hostivici u Prahy máme prostor postavit dalších osmdesát tisíc metrů čtverečních nových ploch,“ říká Daniel Kubizňák, ředitel české pobočky společnosti SEGRO.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Alexander Dobrovodský
V Česku budete příští rok už dvacet let. Máte dva parky blízko Prahy. Zvažujete, že půjdete i do jiných regionů?
Orientujeme se hlavně na prémiové lokality, nejdeme do menších měst či do regionů. V Česku pro nás přichází v úvahu Praha, Brno nebo Plzeň. Našim zákazníkům jde o rychlou dostupnost, aby mohli obsluhovat větší množství lidí a zároveň aby to měli blízko do práce jejich zaměstnanci. Města s velkou populací pochopitelně nabízejí širší možnosti, ať už je to pro city logistiku, kterou intenzivně rozvíjíme, lehkou výrobu, nebo i datacentra. V Londýně ve Slough Trading Estate jsme vybudovali jeden z největších klastrů datacenter v Evropě. Další připravujeme například v Paříži.
Je v Česku kolem velkých měst kam růst, když tam už volné pozemky prakticky nejsou?
Vždycky je kam růst, i když jsou možnosti limitované. V Praze prakticky žádná nová průmyslová zóna nevzniká. Uvažovat se dá jen o brownfieldech, o které rozhodně máme zájem. Nicméně v Hostivici u našeho stávajícího parku máme ještě pozemky k dalšímu rozvoji a budeme pokračovat v naší expanzi. Můžeme zde využít synergii letiště, města a dobré dostupnosti ze západu. Navíc na rychlodráze, která bude spojovat Prahu s Kladnem, bude jedna ze zastávek i v Hostivici. Takže zaměstnanci v našem průmyslovém parku získají lepší dostupnost do práce.
Jak velké haly tam chcete postavit?
Máme zde v plánu postavit zhruba 80 tisíc metrů čtverečních dalších ploch, a to kombinací menších jednotek i větších provozů s potřebným zázemím pro zaměstnance. Jak dlouho to bude trvat, se odvine od rychlosti povolování. S výstavbou hal už územní plán počítá.
Stavěli byste spekulativně, nebo jen pro předem dohodnutého nájemce?
Umíme a děláme oba modely. Samozřejmě je velká výhoda, když máte dopředu nájemce, kterému halu přizpůsobíte jeho potřebám, zvlášť pokud se jedná o konkrétní druh výroby, kde se připraví projekt na míru. U menších jednotek stavíme většinou spekulativně, protože je jednodušší postavit unifikované jednotky, které se dají jen drobně upravit podle potřeb nájemce.
Budování menší city logistiky se chcete věnovat i v Česku?
Počítáme s ní přímo v Hostivici, která je pro tyto jednotky atraktivní. Blízko je dálnice D6, která spojuje Prahu a Karlovy Vary, dostupnost směrem na západ zlepšuje také nedaleká dálnice D5 na Plzeň a pochopitelně velmi výhodné je i spojení s letištěm.
Už tam nějaké menší jednotky máte?
Ano, jsou to jednotky od zhruba 700 metrů čtverečních. V příštím roce se chystáme postavit další halu s konceptem těchto tzv. SBU (small business unit), a to o celkové výměře šest tisíc metrů čtverečních. Stavět bychom chtěli začít v první čtvrtletí 2026.
Kdo je typický nájemce těchto malých jednotek?
Kromě city logistiky zde mohou být menší obchodníci, kteří mají v Praze prodejny, nebo lehká výroba, případně i firmy ze sektoru kreativního průmyslu, třeba natáčecí studia pro filmový průmysl. Spektrum našich zákazníků je široké a firmy si zde také mohou udělat showroom nebo prodejnu, kam si může zákazník přijet vyzvednout objednané zboží.
Kromě vlastního developmentu je druhá možnost, jak růst, nákup už hotových parků, což jste letos udělali, když jste koupili Sázava Logistics Park. Proč jste koupili zrovna tento park?
Sázavu jsme kupovali letos na jaře. Park je 34 kilometrů od Prahy na dálnici D1, takže je velmi dobře dostupný pro logistické provozy. Jedná se o 46 tisíc metrů čtverečních ve čtyřech budovách, které máme plně obsazené čtyřmi nájemci. Tento park byl pro nás zajímavý i tím, že je nový a moderní, stojí od roku 2023. Budovy splňují všechna kritéria pro moderní haly, mají certifikaci BREEAM Very Good. V parku se používá dešťová voda pro výrobu pitné vody, takže se pak využívá pro veškerý provoz v rámci areálu.
Jak dlouho jste kolem Sázavy chodili, než jste park koupili?
Byla to poměrně rychlá transakce. Začali jsme vyjednávat v prosinci loňského roku a v dubnu jsme ji uzavřeli.
Trendem v poslední době je instalace fotovoltaických elektráren na skladové areály. Počítáte s fotovoltaikou na Sázavě?
Ano, s fotovoltaickými panely počítáme na každém novém projektu. Klíčové je však to, aby se vyrobená elektřina využívala přímo v areálu. Prodej do distribuční sítě v současnosti ekonomicky nedává smysl. Pokud má nájemce vyšší spotřebu energie, například provozuje chladicí boxy pro skladování potravin, stává se pro něj fotovoltaika velmi výhodným řešením. Na Sázavě máme na instalaci fotovoltaiky vše technicky připraveno. jakmile zde budou nájemci, kteří by tuto možnosti ocenili, jsme připraveni ji okamžitě nainstalovat.
SEGRO si dalo cíl být uhlíkově neutrální do roku 2050. Snižovat uhlíkovou stopu chcete jak v provozu parků, tak i při jejich výstavbě. Jak jednotlivých cílů chcete dosáhnout?
Jeden z našich dílčích cílů je do roku 2034 snížit emise vyplývající přímo ze stavby. Dnes se dostáváme na průměrnou uhlíkovou intenzitu při výstavbě 318 kilogramů CO2 na metr čtvereční. Toto číslo chceme díky novým technologiím snížit o 58 procent. Dá se toho dosáhnout pomocí nízkouhlíkových betonů, oceli vyrobené z ocelového šrotu, ale také tím, že nebudeme na střechách používat PVC. Dokážeme se tak dostat na 200 kilogramů CO2 na metr čtvereční.
Zvedají zelené betony nebo zelené oceli náklady na výstavbu hal?
Výstavba je dražší, ale z dlouhodobého pohledu nám i tak dává smysl. Tím, že jsme schopni dlouhodobě odebírat určité objemy těchto materiálů, dostaneme se na lepší ceny, které jsou srovnatelné s klasickými materiály.
Dá se při stavbě průmyslových hal využít dřevo?
Dřevěné konstrukce jsme již úspěšně otestovali v Německu, kde se běžně využívají například nosné sloupy nebo střešní vazníky. Tyto prvky nejen výrazně snižují uhlíkovou stopu, ale zároveň působí esteticky, zejména u menších jednotek. V České republice je použití dřeva složitější, protože z hlediska požární bezpečnosti podléhá přísnějším normám, a jeho prosazení tak bývá náročnější. V západní Evropě je však využití dřeva i pro nosné konstrukce již zcela běžnou praxí.
Jak ve vašich halách řešíte vytápění a chlazení s ohledem na snižování uhlíkové stopy?
V našich halách se snažíme minimalizovat uhlíkovou stopu prostřednictvím energeticky úsporných technologií pro vytápění a chlazení. Standardem je instalace tepelných čerpadel, která zajišťují jak vytápění, tak i chlazení s výrazně nižšími emisemi oproti tradičním plynovým systémům. Součástí řešení je také kvalitní zateplení objektů, řízené odvětrání s rekuperací tepla a využití obnovitelných zdrojů energie, například fotovoltaických panelů na střechách. V projektech zároveň preferujeme systémy s možností individuální regulace podle potřeb nájemců, aby byla spotřeba energie co nejefektivnější. Naším cílem je, aby každá nová budova SEGRO byla připravena na bezemisní provoz v souladu s našimi cíli uhlíkové neutrality.
V celé skupině SEGRO má Česko nejmenší podíl. Jakou velkou roli by mělo do budoucna hrát?
Česká republika je pro nás velmi atraktivním trhem. Naší ambicí je expandovat a rozvíjet se tam, kde to dává byznysový smysl a přináší nejvyšší hodnotu. Nezaměřujeme se na objem, ale na kvalitu projektů. Máme zájem postupně rozšiřovat portfolio v Česku – ať už prostřednictvím nákupu existujících průmyslových parků, nebo formou vlastního developerského rozvoje.
Jsou na trhu ještě parky k prodeji, nebo už si všechny rozdělily velké skupiny, které tady působí?
Průběžně se na trhu objevují ke koupi parky, které jsou pro nás zajímavé. Ale pochopitelně i vzhledem k velikosti trhu, je tato nabídka limitovaná. Proto je v lokalitách, kde chceme působit, tedy kolem velkých měst, těžší najít produkt, který bychom chtěli koupit.
Přicházejí do Česka noví nájemci ze západní Evropy?
Stále je cítit efekt nearshoringu, kdy se firmy přibližují ke svým zákazníkům. Stahují provozy do Evropy, ale dominantní poptávka po nových prostorech je od těch, kteří už tady jsou a rostou.
O nearshoringu a vracení výrob zpět do Evropy se hodně mluví, ale je vidět i v reálných transakcích?
Hodně tyto úvahy u výrobních firem ovlivňuje daná lokalita. Firmy ji posuzují i z pohledu pracovní síly a její dostupnosti, což je hlavní faktor pro případné přenesení výroby. Trend nearshoringu tady je vidět, ale chtěli bychom, aby byl ještě silnější a aby Česko bylo tahounem i pro další trhy. Ale atraktivitu Česka zatím dost limituje složitý povolovací proces.
Kvůli nedostupnosti pozemků se i v Česku začíná pomalu uvažovat o výstavbě vícepatrových budov pro logistiku a průmysl. Je to budoucnost, která dává smysl?
Tento trend tady je, na druhou stranu narážíte na normy a požadavky, které je nutné splnit. Například jde o denní světlo, které musíte přivést do interiéru, kde pracují zaměstnanci. U několikapatrových budov je to ve spodních patrech složité. Nabízí se pak řešení pomocí automatizace provozu, to ale není využitelné pro každého. Je také třeba promyslet nosnost podlah, jak dostat zboží do patra, jestli pomocí výtahů nebo ramp pro kamiony. Proto je třeba zvažovat, kdy má stavba do výšky smysl. Vidím to jako cestu třeba ve městech, kde není dostatečná plocha pro stavbu do šířky a je třeba využit každý metr čtvereční pozemku.
Už jste si někde patrové budovy vyzkoušeli?
Ano několik takových provozů jsme již realizovali například ve Francii – u Paříže v lokalitě Élancourt, a pro společnosti IKEA jsme již dříve postavili vícepodlažní sklad v parku SEGRO Paris Air2.
Zmínil jste, že se SEGRO věnuje také výstavbě datacenter. Budete je stavět i v Česku? Mohli bychom, ale je třeba pečlivě zvážit, jaké zákazníky bychom s nimi mohli oslovit. Česko má kvůli své velikosti jen omezené množství potenciálních provozovatelů datacenter. Druhá věc je, že pro datacentrum potřebujete velký příkon energie, který se počítá v desítkách megawattů. Jenže dostatečně kapacitní připojení k elektrické síti není v Česku všude k dispozici. Pokud bychom našli lokalitu, která všechny požadavky splňuje, určitě to pro nás bude velmi zajímavé. Jde také o to, že datacentrum musí být blízko svým klientům pro jejich cloudové a datové služby, kde nízká latence, tedy minimální zpoždění mezi uživatelem a serverem, je klíčová. Proto pro umístění datacenter přichází v úvahu Praha, možná Brno.
Českou pobočku vlastníka, správce a developera logistických a průmyslových nemovitostí SEGRO vede od roku 2022. Před nástupem působil necelých dvanáct let ve společnosti P3 Logistic Parks, do níž přišel po více než pětiletém angažmá v poradenské firmě Cushman & Wakefield.
Daniel Kubziňák
