Pomalé oživení, zvýšená selektivita a ESG jako nový standard. To jsou hlavní závěry reportu Property Lending Barometer 2025 od společnosti KPMG, které shrnují aktuální stav bankovního financování nemovitostí ve střední a východní Evropě. Banky tak znovu otevírají kohoutky, jenom se laťka posunula k vyšší kvalitě aktiv, čitelnému cash flow a stavu povolovacích procesů.
Text: Andrea Míčková
Když na konci roku 2025 změnilo majitele pražské Palladium, jedna z nejviditelnějších adres tuzemského retailu, nebyla to jen velká transakce. Podle expertů šlo o dosud největší realitní obchod na českém trhu, a jak poznamenal dosavadní majitel, německá investiční společnost Union Investment, také o největší retailovou transakci loňského roku s jediným aktivem v regionu CEE.
Ikonické centrum převzal fond REICO ze skupiny Erste, přičemž financování podpořil syndikát bank s úvěrem kolem 400 milionů eur. Právě kombinace dominantního a dlouhodobě obsazeného aktiva v top lokalitě, stabilního příjmu a chuti bank jít do velkého obchodu ilustruje náladu, kterou koncem prosince popsal nově vydaný Property Lending Barometer.
Podobný signál nedávno přišel i z oblasti průmyslových nemovitostí. Accolade Industrial Fund, za nímž stojí české duo podnikatelů Milana Kratiny a Zdeňka Šoustala, si v Polsku na konci roku zajistil od Aareal Bank balík financování ve výši zhruba 300 milionů eur – 200 milionů na pětileté refinancování portfolia a dalších sto milionů jako úvěrovou linku na nové projekty. Úvěr pokrývá čtrnáct lokalit v Polsku a podle Accolade udržuje LTV pod 55 procenty. Takové parametry banky v dnešní fázi cyklu preferují.
Oba příklady dokládají, že ochota bank financovat realitní segment roste, současně se ale mění podmínky. Jak doložil průzkum mezi 47 bankami v regionu střední a východní Evropy a Rakouska včetně pěti tuzemských, z něhož barometr KPMG vycházel, bankovní peníze jsou dnes k dispozici hlavně tam, kde sedí byznys plán i technický stav budovy a riziko nestojí na dobré víře, ale na datech. „Letos cítíme vůči real estate velký optimismus. Nemovitosti banky vnímají jako bezrizikové, i proto je na trhu velký objem transakcí,“ říká Petr Svoboda z UniCredit.
Současně platí, že levné peníze se nevrátí, což je podle Tomáše Hochmeistera z Penta Fund třeba zapracovat i do byznys plánů. Český trh má přitom v regionálním srovnání jednu výhodu: podle Pavla Doláka z KPMG jsou úrokové marže v Česku a na Slovensku nejnižší, kolem 2,5 procenta. I tady ovšem banky jasně rozlišují. Developerské úvěry zůstávají dražší a nejvíc zdrženlivosti je podle barometru stále u financování nových hotelů.
Peníze jen pro kvalitu
Vedle ceny peněz a rostoucí investiční aktivity v CEE se v barometru zřetelně rýsuje ještě jeden posun. Banky dnes více než kdy dřív řeší, kolik je na trhu skutečně aktivních kupců a kapitálu a jak snadné bude aktivum v případě potřeby prodat nebo refinancovat. Což znamená, že se kupují hlavně prověřená aktiva, zatímco u slabších nemovitostí zůstává trh opatrný.
Klíčovou roli hraje domácí poptávka, jak ostatně ukazuje sílící stopa českého kapitálu u transakcí, které se odehrály v posledních měsících. Podle Pavla Doláka z KPMG tvořili čeští investoři v loňském roce 34 procent transakcí ve středoevropském regionu, což je mimořádně silná pozice. Právě tahle domácí kotva dává tuzemskému trhu stabilitu, současně však vyvolává pochybnost, nakolik je současný apetit dlouhodobě udržitelný. „Zahraniční investoři do Česka nejdou, protože tady asi nečekají moc příležitostí. Naopak čeští investoři kupují za ceny, které zahraniční nechtějí platit,“ upozorňuje Petr Svoboda z UniCredit.
Barometr ukázal ještě jednu věc: i když dnes banky prověřují projekty přísněji a úvěry nastavují konzervativněji, kvalita jejich realitních úvěrů zůstává velmi dobrá. Což v Česku vypadá skoro jako extrém, kdy všechny oslovené banky vykázaly u real estate nulové procento problémových úvěrů, zatímco některé vyspělejší trhy dopadly hůř.
ESG jako vstupenka
Základní parametry financování se výrazně nemění. LTV se v Česku drží lehce nad 60 procenty napříč typy projektů a většina úvěrů v portfoliích bank zůstává pod hranicí 70 procent. Banky ale současně zvyšují tlak na budoucí čitelnost aktiv, kdy 40 procent bank v regionu přiznává, že už v posledních 12 měsících odmítly financování kvůli ESG. „Pohled na ESG se letos znormalizoval. Banky už k němu nepřistupují dogmaticky, ale pragmaticky – důraz na životní prostředí však z úvěrových podmínek nezmizel,“ říká Petr Svoboda z UniCredit.
Zelenost je tak čím dál víc otázkou konkurenceschopnosti s jednoduchou rovnicí: kdo má jasná data, technicky připravenou budovu a plán investic, dostane se k úvěru snadněji a často i za lepších podmínek. U starších objektů bez strategie naopak hrozí, že se z nich stanou aktiva, která půjdou špatně refinancovat i prodat.
Pokud něco letošní barometr shrnuje nejlépe, pak je to pravidlo, že financování bude jen pro nemovitosti, které mají nejen adresu, ale i budoucnost.
