Klokan se v Česku nezdržel jen na skok. Slovenský developer KLM real estate tady otevřel už páté obchodní centrum, naposledy v Uničově, a dál cílí na menší a střední města se sázkou na rychlé každodenní nákupy. Retail parky přitom připravuje od výběru pozemku až po otevření a stejný model chce uplatnit i v dalších projektech. „V nejbližších třech letech chceme otevřít alespoň patnáct Klokanů v Česku a na Slovensku,“ říká Rastislav Čačko, spolumajitel KLM real estate.
Text: Andrea Míčková
Vystudoval Obchodní fakultu na Ekonomické univerzitě v Bratislavě. Během studií založil společnost Inmedia, která se zabývala distribucí potravin do všech zařízení veřejného stravování. Stala se největší ve své oboru. Po jejím prodeji se začal věnovat realitám. Společně se dvěma společníky, Vladimírem Bučkem a Michalem Kozačkem, založil společnost KLM real estate, která je dnes jedním z největších developerů retailových parků na Slovensku a v Česku.
Rastislav Čačko
Do nedávno otevřeného retail parku Klokan v Uničově na Olomoucku jste instalovali i defibrilátor. Jak vás to napadlo?
Myšlenka vznikla v roce 2022 a od té doby je defibrilátor součástí každého Klokana. Pro nás je to způsob, jak v každém městě zanechat něco, co má konkrétní hodnotu a funguje dlouho poté, co skončí slavnostní otevření. Ať je to pomoc místnímu občanskému sdružení, anebo právě defibrilátor, který je zapojený do systému první pomoci, takže je veden rovnou v síti záchranné služby. S ním jsme začali ve Zvolenu, který jsme otevírali před třemi lety, a postupně jsme stejný princip přenesli do všech projektů na Slovensku i v Česku. Vycházeli jsme z toho, že v tomto typu center je velká koncentrace lidí a v menších městech na frekventovaných místech podobná zařízení často chybějí.
Je to ve světě retail parků běžná věc, nebo jste v tomhle směru spíš výjimkou?
V retail parcích to zatím úplně standard není, daleko častěji ho vidíte na stadionech nebo ve velkých sportovních areálech. U nás funguje tak, že když se něco stane, lidé zavolají 155, operátor podle polohy vidí, že stojíte u našeho defibrilátoru, nadiktuje vám kód, vy otevřete skříňku a přístroj se aktivuje. Máte operátora na hlasitém odposlechu a zároveň vás navádí i samotné zařízení, protože ukáže, kam přiložit elektrody, kdy se pacienta dotýkat a kdy ustoupit. Zařízení je navržené tak, aby ho zvládal použít i člověk, který s ním nikdy předtím nepracoval. Důležité je, že pomoc začíná v prvních minutách, ne až ve chvíli, kdy dorazí sanitka.
Kromě defibrilátoru je ale pro město podstatné zejména to, jak centrum funguje v běžný den. Co konkrétně přináší nový Klokan v Uničově lidem z okolí?
Uničov má zhruba sedm tisíc metrů čtverečních a je postavený na denní, rychlé nákupy. Hlavním nájemcem je Billa, kolem ní drogerie a další obchody, takže většinu běžných věcí vyřídíte na jednom místě. To souvisí s naším sloganem Vaše oblíbené nákupy na skok. Nechceme, aby lidé kvůli pečivu, drogerii a pár věcem do lednice jezdili přes sedmnáct křižovatek do velkého shopping centra. Má to být místo, kam si člověk opravdu jen odskočí, ideálně po cestě domů. Celková investice byla kolem 280 milionů korun a práci tam najde víc než osmdesát lidí, což je pro takové město důležité.
Uničov je příklad českého projektu. Na Slovensku jste nedávno otevřeli velký Klokan v Žilině. V čem je jiný?
Žilina je pro nás vlajková loď na slovenském trhu. Má přes jedenáct tisíc metrů čtverečních, sedmnáct obchodních jednotek a leží v těsném sousedství fotbalového a hokejového stadionu a dalších sportovních areálů, takže funguje i jako přirozené zázemí pro fanoušky a lidi z okolí. Mix nájemců je postavený podobně jako u jiných Klokanů, tedy supermarket, drogerie, sport, móda, elektronika, kavárna, ale kladli jsme větší důraz na zelené technologie a lokální dodavatele. Více než devadesát procent stavby realizovaly firmy ze Žilinského kraje a samozřejmostí je i defibrilátor a podpora místních institucí, takže centrum není jen místem nákupů, ale i součástí komunitního života ve městě.
Z čeho pramení váš přístup, kdy se v Česku i na Slovensku soustředíte na města právě od deseti do sto tisíc obyvatel?
Jednak proto, že tam formát retail parku pro každodenní nákupy dává největší smysl, jednak kvůli povolovacím procesům. Ve velkých městech je běžné, že se na povolení čeká sedm až osm let, a to už u retailu nefunguje. Za tu dobu se změní doprava, postaví se obchvaty a nemáte jistotu, že jste pořád na správném místě. V regionech je to stále náročné, ale nepoměrně jednodušší než v Praze nebo Bratislavě, kde rozhodování neleží jen na velkém magistrátu, ale i městských částech. Celý proces je mimo hlavní města přece jen předvídatelnější. Výjimku jsme udělali jen u jednoho velkého projektu v Bratislavě. Zároveň ale nechceme jít ani do úplně malých měst.
Dříve jste přitom volili právě tuto cestu, když jste budovali parky o velikosti tří až čtyř tisíc metrů čtverečních. Proč jste nakonec menší města opustili?
Zlom přišel v posledních letech. Máme ještě jeden podobný park na Slovensku, který začneme stavět každým dnem, ale tím tuto etapu uzavíráme. U nových projektů chceme, aby byly minimálně velikosti Uničova, měly širší spádovou oblast a unesly kompletní mix nájemců. Bavíme se o investicích od deseti milionů eur výš. Je to něco, co dokáže dlouhodobě fungovat a lépe reagovat na změny v dopravě a ve městě.
Když mluvíte o větších parcích, často zmiňujete tzv. zeleného Klokana. Kdy jste se rozhodli, že z retail parku uděláte i ekologičtější projekt?
Bylo to krátce po covidu, někdy v roce 2021. Uvědomili jsme si, že zelené trendy stejně přicházejí, tak jsme se rozhodli udělat jeden opravdu zelený park jako prototyp, a tím byl Zvolen. Zvolili jsme zelené střechy s vrstvou extenzivní zeleně, zelené stěny, retenční dlažby, retenční nádrže a jezírka na dešťovou vodu. Navíc jsou ve všech obchodech tepelná čerpadla. Ukázalo se, že zelené střechy dokážou snížit prohřívání střechy klidně o desítky stupňů, a náklady na chlazení a topení jsou pro nájemce znatelně nižší. Na druhou stranu nejde o levná opatření, ve Zvolenu nás stála zhruba o jeden a půl milionu eur víc než běžné řešení.
Přesto jste se rozhodli, že v tom budete pokračovat i u dalších Klokanů.
Chceme, aby po projektech nezůstaly jen budovy, ale i prostředí, které má smysl i za dvacet třicet let. Není naším cílem lokality dál přehřívat asfaltem a betonem. U Zvolenu jsme si dovolili i věci, které v běžném projektu nevycházejí. Kromě již zmíněných opatření jsme vysadili víc než sto vzrostlých dubů různých druhů, které jsme sváželi z celé Evropy, a ve spolupráci s Technickou univerzitou ve Zvolenu z nich vznikl naučný chodník. Inspirací pro nás byl Dušan Plaček, majitel sítě Super Zoo a velký sběratel dubů, který má u Poděbrad vlastní arboretum. Když jsme viděli, co buduje on, chtěli jsme část tohoto přístupu přenést i do našeho projektu.
Mluvíte o projektech a investicích v řádu desítek milionů eur. Jak moc je pro vás důležité mít celý Klokan od nákupu pozemku až po otevření ve vlastních rukou?
Na Slovensku jsme nikdy nekupovali hotové retail parky, vždycky jsme šli od píky. Našli jsme si pozemek, připravili projekt, domluvili nájemce, postavili, pronajali, otevřeli. Když koupíte projekt, který už má stavební povolení, většinou si na tom každý po cestě nechá svou marži. Já si park raději vybuduji celý sám a marži si nechám u sebe. Výjimku jsme udělali jen při vstupu do Česka, kde jsme kvůli urychlení expanze koupili čtyři projekty v různém stadiu rozpracovanosti, ale i tam jsme celý development dokončovali sami.
Vyvinuli jste mezitím svůj ideální prototyp?
Trvalo to zhruba tři nebo čtyři roky, kdy jsme hledali, který model parku je nejvhodnější a nejekonomičtější, aby dával smysl nám i nájemcům. Dnes už víme, jaké rozměry, výšky i tvar budovy potřebujeme. Nechci dělat osmimetrový strop, když stačí zhruba šest metrů dvacet. Jinak se jen topí do vzduchu, nájemci mají vyšší náklady a vy postavíte skelet o třetinu větší, než je potřeba.
Na druhou stranu část parků po čase prodáváte investičním fondům. Jak to do sebe zapadá?
Je to jednoduchá logika růstu. Projekty si od začátku připravíme, postavíme, pronajmeme a ve chvíli, kdy jsou stabilní a plně obsazené, dává smysl část portfolia prodat institucionálním investorům. Dříve jsme měli i vlastní fond KLM, který byl v roce 2022 nejvýkonnějším realitním fondem na Slovensku, ale po smrti našeho třetího společníka, který měl finance a fond na starosti, jsme se rozhodli vrátit k čistému developmentu a fond dál nerozvíjet. Část portfolia jsme proto prodali Patrii ze skupiny ČSOB a v podobném rozsahu také společnosti 365.invest, celkem v objemu zhruba 130 milionů eur. Prakticky všechno, co takto prodáme, znovu investujeme do nových projektů.
