Trh s novými kancelářemi je již od covidu v útlumu. Jejich stavba developerům a investorům zatím pořád nevychází. Přesto už FINEP plánuje tři nové kancelářské projekty a jen čeká, až pro ně najde ty správné nájemce. „V celkovém měřítku Prahy oživí kancelářský trh velké korporace. V nich se musí najít manažeři, kteří si obhájí před svými zahraničními vlastníky rozhodnutí, že cena při výběru nových kanceláří je jen jedním z kritérií pro výběr,“ říká Tomáš Pardubický, generální ředitel FINEP.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Studoval na VŠE v Praze a University of Economics ve finském Turku. Podílel se na vzniku eBanky, ze které odešel v roce 2001 z pozice generálního ředitele, poté pracoval ve vysokých manažerských pozicích v bankovním a poradenském sektoru. Od roku 2007 působí na pozici generálního ředitele developerské společnosti FINEP HOLDING.
Tomáš Pardubický
Letos by se na trh měla dostat druhá nejmenší plocha nových kanceláří v historii. To se kancelářský trh pořád ještě nevzpamatoval z covidového úprku na home office, nebo za nynějším propadem stojí jiné hlubší důvody?
Home office není hlavní příčinou, skoro bych řekl naopak. Covid urychlil a umocnil poptávku zaměstnanců po home office, a tím ji vyosil do nezdravé polohy. Dnes firmy zjišťují, že významně klesla schopnost řídit týmy, prosazovat strategii, a hlavně inovovat. Zjednodušeně – ztrácí se duch firem a je nahrazen individuálními zájmy. Navíc se téměř ve všech velkých korporacích ukázal zajímavý jev. Budu mu říkat třeba chyba průměru. Průměrná čísla využívání kanceláří vykazovala rozumný rozsah zavedení home office. Při individuálních auditech – například ze vstupních karet – ale řada firem odhalila, že má dvě velké skupiny zaměstnanců. Jedni chodí do práce téměř každý den, druzí skoro nikdy. S jistou mírou nadsázky bych tedy řekl, že takto vyosený home office v dnešní době spíše tlačí poptávku zpět do kanceláří. Příčina toho, proč se nestaví, je ale ekonomická. Výstavba v současné době není investorsky příliš atraktivní.
Protože nevychází kvůli drahému financování?
Drahé financování je pouze jednou složkou problému. Významně totiž narostly také stavební náklady. Má to dvě příčiny – zelené požadavky a inflaci cen materiálu i práce. Největší problém však leží zcela jinde. S růstem dlouhodobých úrokových sazeb a výnosů z cenných papírů s nízkým rizikem došlo k revizi očekávaných výnosů investorů, kteří pronajaté kancelářské budovy kupují. Pro ilustraci – půlprocentní zvýšení výnosu z nemovitosti může znamenat kolem dvou eur za čtvereční metr navíc v měsíčním nájmu. Takže se setkal tlak nákladový a výnosový. Takzvaný running yield, tedy teoretický výnos, který zaplatí všechny náklady, ale přinese nulový zisk, se přiblížil tržnímu očekávání investorů. Výsledkem je nulová motivace developerů stavět.
Kdy se to změní a developeři zase začnou vidět smysl ve výstavbě kanceláří?
Doba se naštěstí mění, protože díky rychlému pokroku v technologiích stárnou kanceláře mnohem rychleji než byty. Firmy díky konkurenčnímu boji o dobré zaměstnance začínají hledat moderní prostory a také moderní odpovědi na to, jak změnit layout svých prostor, aby odpovídal dnešním potřebám kancelářských činností. A právě tato motivace firem může restartovat poptávku, která se promítne i do výše nájemného, která již bude dávat smysl.
Firmy jsou pořád spíše zdrženlivé ohledně stěhování do nových prostor a raději renegociují stávající smlouvy. Je za tím spíše obava z vysokých nákladů na fit-out, nebo ještě pořád nemají úplně jasno, kolik kanceláří potřebují a v jakém režimu jejich zaměstnanci budou pracovat?
Je to čistě ekonomická úvaha. Firmy sice navenek deklarují zájem být zelené, šetrné a přívětivé pro zaměstnance, ale rozhodují se většinově a dlouhodobě podle ceny. Ale zase přijde doba, kdy tlak zaměstnanců a českých manažerů na zahraniční centrály zvýší při výběru kanceláří váhu kvality a technologické vybavenosti.
Na druhou stranu Praha patří mezi evropskými městy k těm, kde je podíl lidí docházejících do kanceláří jeden z nejvyšších. Neměl by to být impuls k oživení kancelářského trhu a další výstavby?
Impulzů pro oživení je celá řada. Čekáme jen na optimální konstelaci – odvážný developer, odvážný investor a odvážný nájemce. Zastavím se u odvážných nájemců. V celkovém měřítku Prahy oživí trh velké korporace. V nich se musí najít manažeři, kteří si obhájí před svými zahraničními vlastníky rozhodnutí, že cena je jen jedním z kritérií pro výběr. Málokomu se chce do boje se zahraniční centrálou – a přitom je zřejmé, že celkové marginální náklady nové budovy jsou zanedbatelné ve srovnání například s náklady spojenými s volatilitou nespokojených zaměstnanců.
Jak z pohledu renegociací fungují vaše kanceláře v projektu City West, zmenšovaly firmy nájemní plochy, nebo se naopak chtějí rozrůstat?
Je to velmi individuální. Ale kdybych chtěl vypíchnout jeden zajímavý trend, je to paradoxně kombinace obojího. Firmy se rozrůstají, ale pro expanzi využívají vnitřní rezervy. Jejich kanceláře se zahušťují. Optimalizují také home office a tím získávají nové prostory pro růstové projektové týmy.
Mimochodem, jak máte upravený režim práce v kancelářích u vás ve FINEP?
Ve FINEP je řádově 150 zaměstnanců, přesto se nám stále daří držet atmosféru rodinné firmy s jasnými korporátními pravidly. Máme hodně autonomní týmy a konkrétní podíl home office si stanovuje každý manažer pro svůj tým sám. U nás zaměstnanci chodí do práce rádi. To je upřímně dáno hlavně profilem lidí, kteří ve FINEP pracují. Většina z nás si raději řekne pár slov na chodbě nebo v zasedačce, než aby psala a četla stovky e-mailů. A na prkotiny neděláme stostránkové prezentace.
FINEP chystá výstavbu několika kancelářských objektů ve Stodůlkách, v Holešovicích a na Opatově. Kolik metrů čtverečních nabídnou?
Přes 31 000 m² nové kancelářské plochy připravujeme v našem zavedeném projektu City West ve Stodůlkách. Nový Opatov bude mít po dokončení více než 43 000 m² moderních kanceláří přímo na stanici metra v nově vznikajícím městském centru. A pak je tady budova Vltava Office v Holešovicích s více než 5000 m² administrativní plochy. Celkem se tedy jedná o zhruba 80 tisíc m² čisté plochy – což je pro pražský trh poměrně významná porce. Zajímavější je ale, co každý z projektů nabízí.
Na Opatově by kanceláře měly vzniknout jako součást nově budované multifukční čtvrti.
Málokdo ví, že jde o srdce, centrum Prahy 11, která má sama velikost velkého krajského města. Na moderní centrum zde obyvatelé čekají už šedesát let a my věříme, že společně s velkým nájemcem lokalitě vdechneme nový ráz. Popravdě míst, kterými denně projde třicet tisíc lidí, není v Praze moc. Plánujeme zde bohatou infrastrukturu obchodů, stravování a služeb a nový nájemce se může spolu s námi na této vlně svézt a spoluvytvořit novou tvář tohoto centra. City West je zavedená lokalita na metru Stodůlky. Těží nejen z blízkosti metra, ale také z nedalekého letiště. Největším důkazem funkčnosti lokality je téměř 1700 postavených a předaných domovů.
Jak do tohoto konceptu spojení kanceláří, obchodů a rezidencí zapadá Vltava Office?
Vltava Office je zcela jiný příběh. Je to výkladní skříň pro nájemce, který potřebuje být vidět. Po Argentinské denně projede přes 40 tisíc aut, budova bude opravdu velmi na očích. Tomu jsme přizpůsobili i celý projekt tak, aby byl co nejatraktivnější. Příkladem může být například jeho rozsáhlá střešní terasa s unikátním výhledem na Vltavu.
Je kolem prostor pro nějakou rezidenční výstavbu?
Ano, a už jsme jej i využili v nedalekém projektu Pergamenka, kde jsme proměnili bývalý brownfield skladu společnosti Ferona. Z našeho pohledu je to přesně ten typ městského bydlení, které v Praze dává dlouhodobě smysl. Navazuje na doposud nepřekonanou logiku budování města – blokovou výstavbu s aktivním parterem, obchodními prostory v přízemí a zároveň s klidným vnitroblokem, který je chráněný před ruchem okolí.
Na jaký typ nájemců ve svých kancelářských projektech cílíte?
Pro každou lokalitu hledáme především klíčového nájemce, který má zájem propsat svou firemní filozofii do daného místa. V první řadě nám jde o kvalitu projektu – tedy nespěcháme a čekáme, kdo bude mít zájem tvořit město s námi. V první vlně tedy cílíme na velké nájemce.
Kdy začnete administrativní budovy u metra Opatov stavět a kdy plánujete jejich dokončení?
Až se domluvíme s klíčovým nájemcem. Jakmile se to stane, postavíme kancelářské budovy zhruba do dvou let. Minulý rok jsme byli jedním ze dvou developerů, který měla na shortlistu jedna nadnárodní korporace. Mateřská společnost však stěhování zatrhla. Myslím si, že to byl přesně případ čistě finančního pohledu bez zohlednění toho, jak důležitá je kvalita pracovního prostředí nejen pro zaměstnance, ale i pro lokální management, který potřebuje být v náboru konkurenceschopný a potřebuje dlouhodobě držet vysokou výkonnost týmů.
Opatov stejně jako Stodůlky jsou na okraji Prahy. Není pro tyto lokality hendikep, že se nacházejí mimo širší centrum Prahy?
Už dávno neplatí, že širší centrum je pro kanceláře jedinou preferovanou lokalitou. Řada firem si uvědomila, že je výhodné jezdit proti dopravní špičce, a tedy je výhodné hledat kanceláře v nově vznikajících suburbánních centrech, jako je Opatov nebo Stodůlky. Pro takové společnosti je mnohem důležitější hustota rezidenčního bydlení v přilehlém okolí, která definuje potenciál pro zaměstnávání lidí bydlících poblíž kanceláře. A samozřejmě přilehlá vybavenost obchody a službami. Navíc mimo širší centrum je nájemné o něco nižší, což nahrává zejména firmám, které nepotřebují přítomnost a viditelnost v prémiových zónách.
Jakou dynamiku spojení s rezidencemi kancelářím přináší?
Rezidence znamenají pro zaměstnance možnost bydlení a pronájmů nedaleko místa, kde pracují. Znamenají neustálý pohyb lidí, což je klíčové nejen jako zdroj obživy pro obchody a služby v lokalitě, ale také jako předpoklad její bezpečnosti. Své o tom ví například v Paříži – lokality jako La Défense obyvatelé v noci vnímají jako nebezpečné a náklady na udržování nočního pořádku jsou vysoké.
U multifunkčních projektů se často zdůrazňuje, že jsou v souladu s ideálem patnáctiminutového města. Kolik rezidentů ovšem bude v postavených kancelářích opravdu pracovat?
Ze zkušenosti City West vidíme, že po pár letech se jedná o 10 až 15 procent zaměstnanců. Popravdě ale neznáme přesná čísla pronájmů v blízkém okolí, může to být i více. Každopádně i desetiprocentní snížení dopravního zatížení považujeme za velký úspěch. Problémem České republiky je nízká mobilita a stále vysoká fluktuace. Jinými slovy, není zvykem stěhovat se za prací, a to dokonce i v rámci Prahy, kde dojezdová vzdálenost z jedné strany na druhou je stále akceptovatelná. S nástupem nové generace, a zejména s růstem váhy soukromých aktivit v životě lidí je blízkost pracovního místa čím dál důležitější. Tomuto trendu navíc nahrává špatná dopravní situace v Praze.
Fungoval by ideál patnáctiminutového města lépe, kdyby v dané lokalitě byly kanceláře vedle projektů nájemního bydlení, kde by zaměstnanci našli snadno bydlení?
Zjednodušená odpověď zní ano, ideál by fungoval. Proto na všech velkých lokalitách stavíme i nájemní bydlení. Obecně se ve svých projektech dlouhodobě držíme strategie mixu třetiny vlastnického, třetiny družstevního a třetiny institucionálního nájemního bydlení.
Budou vaše administrativní projekty mít některý z mezinárodních certifikátů?
Všechny naše budovy mají certifikáty LEED Gold. Považujeme tuto úroveň za selský rozum certifikace – tedy používáme technologie a konstrukce, které dávají smysl. V případě zájmu nájemce nebo budoucího vlastníka zajišťujeme i konkurenční certifikace. Bez osvědčení budovu pronajmete, ale neprodáte. Celý systém ozeleňování budov začíná a končí u financování, a proto jsme se přizpůsobili zejména požadavkům financujících bank a fondů. Hořkokyselá pravda je, že nájemce tyto parametry obvykle zajímají jen kvůli získání levnějších peněz na provoz.
Trendem v posledních letech je, aby v novém kancelářském projektu byl některý z poskytovatelů flexibilních kanceláří. Půjdete v nových objektech také tímto směrem?
Sdílené kanceláře je komplexní téma na detailní diskuzi. Když ho ohlodám na kost, tak podobné koncepty aktivně nevyhledáváme. Dobře fungují v dobách růstu, kdy není dostatek prostor pro růstové projektové týmy. V horších dobách vlastníkům budov spíše dělají vrásky.
Budete si chtít nové kancelářské budovy ponechat a provozovat je, nebo je postupně rozprodáte investorům?
Naše know-how je kanceláře stavět, navrhovat a upravovat podle strategie nájemců. Neumíme je dlouhodobě provozovat a ani není naší investorskou strategií je dlouhodobě vlastnit. Tedy po výstavbě a většinové obsazenosti vždy prodáváme.
Vaším hlavním byznysem je rezidenční výstavba. Loni jste na pražský trh dodali 1200 bytů. Kolik jich bude letos?
Míříme na velmi podobné číslo.
Budete se i letos držet mixu vlastnického, družstevního a nájemního bydlení v nových projektech?
Naše dlouhodobá strategie je stavět tak, abychom v maximální míře udrželi dostupnost bydlení. Jako první jsme na český trh uvedli družstevní bydlení, které se vedle vlastnického bydlení brzy etablovalo jako další možnost, jak vyřešit potřebu bydlet. A v současné době jsme velmi silní také v segmentu institucionálního nájemního bydlení. To jsme začali chystat už někdy v roce 2015, ve chvíli, kdy bylo jasné, že stále více lidí se bude spoléhat na pronájem – podle toho, v jaké životní situaci se právě nacházejí. Takže ano, v současnosti ve své nabídce tyto tři formy držíme ve vyváženém poměru – tedy třetinu vlastnického, třetinu družstevního a třetinu nájemního bydlení.
Družstevní forma bydlení by měla zvyšovat dostupnost bytů. Minimálně v Novém Opatově ale družstevní byty vycházejí stejně nebo dráž než byty do vlastnictví. V čem je tedy výhoda družstevních bytů?
Výhod je několik. První je financování – pro lidi, kteří nechtějí nebo si nemohou vzít hypotéku zajišťuje družstvo investiční úvěr. Druhou, méně viditelnou výhodou je, že družstva mají profesionální správu, která je často efektivnější než v případě sdružení vlastníků jednotek. A do třetice – někomu vyhovuje nebýt uveden v katastru nemovitostí, například s ohledem na bezpečnost.
Budete pokračovat i letos ve spolupráci s institucionálními investory do nájemního bydlení?
Ano. S několika investory jsme v minulých letech dohodli dlouhodobé schéma spolupráce, ve kterém úspěšně pokračujeme. Nezdá se to, ale institucionální nájemní bydlení bylo dlouhodobě přehlíženo, a tak počítáme s vysokou poptávkou i v následujících letech.
Chystáte rozvoj i nějaké nové lokality, kde zatím nestavíte?
Chystáme, ale jsme v počátcích jednání, tak konkrétní lokality zatím neuvedu. Mohu jen prozradit, že tyto úvahy jsou v rámci Prahy.
