Ještě donedávna měl Kavkaz pověst divokého a nestabilního regionu, kde by jen málokoho z Evropanů napadlo investovat do bydlení. Dnes se přitom Gruzie běžně objevuje na radaru lidí, kteří hledají druhý domov mimo přeplněnou jižní Evropu. Lákají je dostupnější ceny, otevřenost vůči zahraničním kupcům a fungující nájemní trh. Tbilisi a Batumi se totiž mění rychleji než jejich pověst a z míst na okraji zájmu se stává reálná alternativa k dosud nejvyhledávanějším evropským destinacím.
Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv
Zlom pro Gruzii nastal v roce 2020, kdy si země díky mimořádně liberálnímu pobytovému režimu získala pozornost digitálních nomádů a freelancerů. Občané více než devadesáti zemí mohli následující dva roky v Gruzii zůstat až 365 dní bez víza a legálně tu pracovat na dálku. Model známý pod názvem Remotely from Georgia sice nebyl klasickým digital nomad vízem, ale v praxi fungoval stejně. Právě tehdy se začala Gruzie objevovat v mezinárodních průvodcích a médiích jako dostupná základna pro dlouhodobý pobyt, práci i nový začátek. A tenhle posun se promítl i do trhu s bydlením.
Konkrétně na nájemním trhu v městech jako Tbilisi, kde začala po roce 2021 výrazně růst poptávka po dlouhodobém bydlení určeném lidem, kteří nepřijeli na týdny, ale měsíce. Jak tehdy upozornil server Digital Nomads Daily, Gruzie se stala „jednou z nejdostupnějších a zároveň nejbezpečnějších destinací pro digitální nomády“, přičemž Tbilisi vyzdvihl jako město, které nabízí „životní styl evropské metropole za ceny bližší jihovýchodní Asii“. Právě tahle popularizace vytvořila tlak na kvalitu i cenu nájemního bydlení a postupně otevřela cestu i zájemcům o vlastní byty a druhé domovy.
Pandemický boom
Kavkazská země má přitom skvěle rozdané karty. Podle portálu Global Property Guide se hrubé nájemní výnosy v Tbilisi i Batumi držely vloni v průměru kolem 7 až 8 procent, což patří ve středoevropském kontextu k vyšším hodnotám a často převyšuje západoevropské metropole. Výnosy to ale nekončí. Z hlediska cash flow jsou silným argumentem pro nákup nemovitostí i nízké daně, relativně jednoduché vlastnictví pro cizince a silný turistický a nájemní trh.
Světová banka navíc řadí zemi dlouhodobě mezi nejrychleji reformující se ekonomiky regionu, s nadprůměrným růstem HDP a otevřeným investičním prostředím. Což se promítá i do realitního trhu. Gruzie patří podle analytiků v širším evropském regionu mezi státy s nejnižšími náklady na držbu nemovitostí, přičemž se i přes ochlazení po rekordních letech čeká další růst cen. Byť daleko umírněnějším tempem než bezprostředně po pandemii, kdy ceny nových bytů a domů vzrostly zhruba o 60 procent.
„Gruzie dnes nabízí výnosy, které si lze skutečně ověřit, věřit jim a dlouhodobě je rozvíjet,“ potvrdil pro The World Times Valeri Gurgenadze, marketingový ředitel developerské společnosti ELT Group, která během necelé dekády vybudovala v Gruzii projekty o celkové rozloze více než 300 tisíc metrů čtverečních.
Metropole vs. Černomoří
V praxi se dnes zájem o druhé bydlení a investice soustřeďuje především do dvou lokalit s odlišnou povahou. Zatímco Tbilisi funguje jako celoroční trh s převahou dlouhodobých nájmů a stabilní poptávkou po menších a středně velkých bytech v širším centru, Batumi je výrazně více investiční a sezonnější trh orientovaný na krátkodobé pronájmy a aparthotely u moře. Tomu ostatně odpovídají i ceny.
Ty se u nových bytů v hlavním městě pohybovaly podle reportu Galt & Taggart z října loňského roku průměrně mezi 1200 až 1600 dolary za metr čtvereční, přičemž nájemní trh zůstává silný hlavně v centrálních čtvrtích a okolí nových kancelářských zón. Naproti tomu Batumi se drží více při zemi: starší či menší projekty se tam prodávají za 900 až 1100 dolarů za metr čtvereční, nové developerské projekty v první linii u pobřeží však výrazně dráž.
U černomořského letoviska je ovšem potřeba počítat i s odvrácenou stranou rychlého růstu. Město totiž láká investory hlavně nižšími vstupními cenami a možností krátkodobých pronájmů, zároveň se tu ale staví ve velkém, což znamená, že mimo letní sezonu může být obsazenost výrazně slabší. I proto se řada zahraničních kupců ohlíží spíše po Tbilisi, kde poptávku po bydlení nevytvářejí jen cizinci, ale i místní.
Daně v řádu nuly
Kromě makroekonomických superlativů láká Gruzie zahraniční kupce i samotným procesem, který je rychlý, jednoduchý a z hlediska držení nemovitosti také velmi levný. Daň z nemovitosti se v praxi u běžných bytů často pohybuje na úrovni nuly, případně maximálně do jednoho procenta ročně z hodnoty nemovitosti, přičemž se uplatňuje jen při překročení určité výše příjmu. Příjem z pronájmu je možné zdaňovat paušální sazbou pěti procent z obratu. Samotný převod nemovitosti pak není zatížen žádnou daní a poplatky za zápis do katastru se pohybují v řádu desítek dolarů.
