Švýcarsko je synonymem stability, luxusu a preciznosti, ale v případě prázdninových nemovitostí také nedobytného trhu, který se řídí vlastními pravidly. A tak zatímco zbytek Evropy láká cizince k investicím do realit speciálními programy, Švýcaři zůstávají věrni myšlence, že jejich půda má zůstat v domácích rukou. Hlavním strůjcem je tu přitom Lex Koller, v jehož důsledku ceny domů v Alpách nebo u Ženevského jezera šplhají do závratných výšin.
Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv
Bylo to koncem roku 2007, kdy si developerský projekt Andermatt Swiss Alps vyjednal výjimku ze zákona, díky níž mohl prodávat apartmány i zahraničním kupcům. Švýcarsko tehdy zpozornělo. Ačkoli bylo úmyslem pouze oživit ekonomiku zapadlého vojenského městečka, výsledek předčil všechna očekávání. Zájemci z Evropy, USA i Asie vykoupili během několika let většinu tehdejší nabídky a ceny vystřelily vzhůru.
A poptávka sílí dál, aktuálně především ze Spojených států. Podle Financial Times se Andermatt stal bezpečným přístavem pro americké investory nervózní z politiky Donalda Trumpa, kteří tu jen do poloviny dubna nakoupili nebo rezervovali nemovitosti za 14,2 milionu švýcarských franků, téměř dvojnásobek oproti celému předchozímu roku. Nové apartmány se tu dnes přitom prodávají od 1,35 milionu švýcarských franků za jednopokojový byt až po 3,5 milionu za dvoupokojový.
Zájem o Andermatt ale souvisí ještě s jinou věcí. Jde o jediný velký projekt ve Švýcarsku, který dostal skutečně systémovou výjimku z legendárního Lex Koller, a tedy i místo, kde mohou zahraniční kupci nakupovat bez obvyklých omezení. Zákon, jenž vznikl v osmdesátých letech v reakci na rostoucí zájem cizinců o zdejší nemovitosti, totiž prakticky uzavřel realitní trh alpské země před světem.
Dědictví po generace
Hlavní pravidlo spočívá v tom, že bez švýcarského trvalého pobytu mohou zájemci nakupovat pouze rekreační objekty ve vybraných kantonech a jen v omezeném množství. Každoročně se vydává zhruba patnáct set povolení, přičemž kantony mají nad výběrem kupců i využitím nemovitostí hlavní slovo.
Zatímco v kantonu Valais se středisky jako Verbier či Crans-Montana je k dispozici přibližně 330 povolení ročně, malé kantony jako Uri nebo Obwalden si musí vystačit s dvaceti. Regulace navíc stanoví limity jako maximální velikost obytné plochy 200 metrů čtverečních nebo zákaz prodeje se ziskem po dobu pěti let.
Což zapříčinilo zajímavý efekt. Přestože původním cílem bylo zabránit tomu, aby se horské obce proměnily v době mimo sezonu v města duchů, Lex Koller nakonec ovlivnil i mentalitu Švýcarů.
Ti dnes vlivem přísných pravidel a kvót vnímají nemovitosti jako vzácné rodinné dědictví, které se v rodinách drží po desítky let. A když už se nějaký objekt výjimečně objeví, čeká na něj řada zájemců připravených zaplatit závratné sumy. Například v Engadinu, kde mají omezení největší sílu, se podle banky UBS pohybují ceny u prémiových apartmánů v St. Moritz mezi 18 tisíci a 25 tisíci franky na metr čtvereční. U vil s výhledem na jezero přesahují třicet, zatímco v ultra-luxusním segmentu je strop až kolem 43 tisíc franků. Trh je tu téměř neprostupný a nabídka mizí ještě před uvedením na trh.
Mírnější režim panuje v Ticcinu, kde díky vyšším kvótám tvoří zahraniční kupci více než polovinu poptávky. V Luganu se ceny luxusních apartmánů pohybují kolem devíti až dvanácti tisíc franků na metr, zatímco v nejžádanějších čtvrtích jako Montagnola nebo Castagnola dosahují až dvacet tisíc.
U Ženevského jezera jsou limity slabší, protože má řada kupců švýcarskou rezidenci. V Montreux či Lausanne se luxusní apartmány prodávají za 20 až 25 tisíc franků na metr čtvereční, přičemž nabídka je tu dlouhodobě mizivá.
Celoroční bydlení
Lex Koller přitom není jediná regulace, která dlouhodobě svazuje švýcarský trh. V roce 2016 k němu přibyl Lex Weber, podle něhož nesmí podíl druhých domů v každé obci překročit dvacet procent. Což zprvu vzbudilo rozpaky. „V té době totiž měla hlavní švýcarská střediska dávno více než pětinu bytového fondu jako druhé domovy, některá až osmdesát procent a pro nové kupce to vypadalo jako potenciální katastrofa,“ uvedl Alex Koch de Gooreynd, partner poradenské společnosti Knight Frank. Crans-Montana, Verbier nebo Villars, které nemohly pokračovat v růstu prodejem rekreačních apartmánů, proto změnily strategii. Začaly masivně investovat do celoroční infrastruktury, lepší dopravy a mezinárodních škol, aby přilákaly obyvatele na trvalý pobyt. Což zafungovalo a z ryze sezonních resortů se postupně stala místa pro celoroční život.
TIP
Penthouse s hotelovým servisem v Crans-Montaně
Exkluzivní penthouse o 220 metrech čtverečních patří k posledním novostavbám ve středisku Crans-Montana, které lze koupit jako druhý domov. Nabízí čtyři ložnice, tři koupelny a alpský design z ušlechtilých materiálů. Přímé napojení na hotel Le Crans Hôtel & Spa prostřednictvím podzemní chodby zajišťuje přístup k privátnímu wellness, gurmánské restauraci i fitness. Dokončení se plánuje v prvním čtvrtletí 2027. Nemovitost se aktuálně prodává za 5,2 milionu švýcarských franků (v přepočtu zhruba 130 milionů korun).
