Flexibilní kancelářská centra se šíří Českem. V Praze, Brně a dalších městech je provozuje více než stovka operátorů, další přibývají a s nimi roste i plocha coworkingových kanceláří. Po covidu jejich kouzlo začaly objevovat i velké korporace.
Coworkingové či servisované kanceláře získávají v Česku na oblibě. Zdaleka už nejsou jen záležitostí Prahy nebo Brna. V posledních dvou letech se otevřely flexibilní prostory také v několika krajských, a dokonce i menších městech. Loni byl nárůst celkové plochy oproti předchozímu roku dvojnásobný.
Podle jejich provozovatelů i podle realitně poradenských společností jsou navíc pryč časy, kdy flexibilní kanceláře využívali hlavně podnikatelé na volné noze, startupy a malé firmy. Mnoha výhodami, které nabízejí, přitáhly také zájem velkých podniků a nadnárodních korporací.
Po celém Česku tak dnes coworking nebo kanceláře s kompletním servisem nabízejí desítky provozovatelů. Další se na trhu objevují, zároveň ale dochází k určité konsolidaci. Největší hráči na trhu rostou nejrychleji a ovládají podstatnou část trhu.
Moderní prostory začínají být také stále zajímavější pro developery. Ti nejenže vítají operátory flexibilních kanceláří ve svých nových i starších projektech. Někteří z developerů se dokonce do jejich provozování pustili sami. A hned se zařadili mezi špičku v oboru.
Přesto má i růst coworkingu své limity. Vždy půjde spíše o menšinovou část trhu administrativních prostor. Komplikace mohou mít operátoři třeba v Praze i kvůli tomu, že budou mít omezené možnosti růstu. A to z prozaického důvodu – už více než rok se v hlavním městě nezačal stavět žádný nový projekt.
Od Teplic do Přerova
Statistiky o ploše a počtech flexibilních kanceláří, které sledují realitně poradenské firmy na českém trhu, se mírně liší. Nejvyšší čísla uvádí společnost Cushman & Wakefield, podle níž je na tuzemském trhu k mání přes 167 tisíc metrů čtverečních flexibilních kancelářských ploch. „Z toho pětinu tvoří coworking, čtvrtinu servisované kanceláře a zbytek hybridní centra, tedy mix coworkingu a servisovaných kanceláří,“ upřesňuje vedoucí týmu pronájmu kancelářských prostor ve společnosti Cushman & Wakefield Radka Novak.
Není asi překvapením, že většina flexibilních kanceláří se nachází na největším trhu, tedy v Praze. Aktuálně je tady k dispozici zhruba 130 tisíc metrů čtverečních. Dvojkou je moravská metropole, kde si lze pronajmout bezmála 12 tisíc metrů, a třetí v pořadí následuje Zlín s více než pěti tisíci metry čtverečními.
Postupně se coworkingy a servisované kanceláře šíří i do regionů. Ze statistik vyplývá, že tento trend dorazil bez nadsázky do všech koutů země – menší centra jsou i v regionech a fungují od Teplic přes Žatec až po Přerov. Další prostory k pronájmu přitom každý rok přibývají. „Za poslední dva roky v Česku přidali provozovatelé celkem 29,8 tisíce metrů čtverečních flexibilních kancelářských ploch, z toho 20 tisíc metrů připadlo na rok 2023,“ počítá Radka Novak. Dvě třetiny z přírůstku posledních dvou let opět připadají na Prahu.
Konsolidace trhu
Na první pohled se trh s flexibilními kancelářemi může zdát poměrně rozdrobený. Počet operátorů se pohybuje kolem stovky. „V Praze v současné době působí více než 40 provozovatelů sdílených kanceláří. Klíčoví operátoři zaujímají 76 procent trhu se sdílenými kancelářemi,“ upřesňuje Jana Krajčíková z poradenské společnosti iO Partners. Poradci z Cushman & Wakefield napočítali počet pražských správců flexibilních kanceláří dokonce na více než pět desítek.
Už v minulých letech navíc bylo možné pozorovat určitou konsolidaci trhu, která bude pokračovat i do budoucna. Jinak řečeno, největší hráči na trhu skoupili část menší konkurence a zároveň nejvíc expandovali při nákupu nových prostor k pronájmu.
Není bez zajímavosti, že největší operátoři flexibilních kanceláří jsou domácí firmy. „Většina flexibilních kancelářských center v České republice je provozována českými společnostmi. Mezi největší patří Scott.Weber Workplace, Flexi Office nebo developeři Passerinvest a CTP,“ konstatuje Radka Novak.
Česká dominance
Společnost Scott.Weber se díky významnému rozšiřování portfolia vypracovala na pražskou jedničku. „Enormní růst jsme zaznamenali v posledních dvou letech, kdy jsme více než zdvojnásobili celkové pronajímatelné plochy – na začátku roku 2022 jsme měli 19 tisíc metrů čtverečních, dnes přes 41 tisíc metrů čtverečních,“ počítá zakladatel a šéf firmy Adam Zvada.
Další významný český operátor, developer CTP se svou značkou Clubco, obsadil pevné pozice v Brně a Ostravě. „Zatím nejúspěšnější Clubco máme v Brně v našem byznys parku Vlněna, kde funguje od roku 2021 a nabízí 4 tisíce metrů čtverečních. Na konci loňského roku jsme otevřeli Clubco také v Ostravě, které se nyní rozkládá na ploše 1,5 tisíce metrů,“ říká šéfka coworkingu v CTP Adriana Sniegonová.
CTP ale nezanedbává ani pražský trh. „V Nupakách u Prahy jsme otevřeli Clubco relativně nedávno, přesněji před půl rokem,“ dodává Sniegonová.
Ze zahraničních firem na českém trhu rozhodně stojí za zmínku nadnárodní skupina IWG Group, která nabízí pronájmy pod značkami Regus a Spaces a která má v Praze přes 28 tisíc metrů čtverečních. Kromě ní v Praze působí také společnosti WeWork a Impact Hub. Obě firmy disponují portfoliem přibližně šesti tisíc metrů čtverečních.
Růst, ale s limity
Popularita sdílených kanceláří, zdá se, zatím stále nenarazila na své limity. „Předpokládáme, že plocha flexibilních kanceláří v Praze se bude i nadále rozrůstat. Už teď, v první polovině roku 2024, se v Praze otevře minimálně dalších šest tisíc metrů čtverečních servisovaných kanceláří a další se plánují,“ potvrzuje analytička z poradenské společnosti iO Partners Jana Krajčíková.
Především v Praze může coworking narazit na překážky, které tomuto segmentu navzdory pokračujícímu zájmu nájemců zabrání v další expanzi. „Budoucí růst plochy sdílených kanceláří je limitovaný aktuální slabou výstavbou kancelářských budov. Ve většině zavedených lokalit dnes již totiž centra sdílených kanceláří jsou,“ vysvětluje ředitelka oddělení Office Agency společnosti Colliers Jana Vlková.
Jiná města zamrznutí trhu s novými projekty tolik netrápí. „Větší možnosti růstu se tak nabízejí například v Brně, kde probíhá intenzivní výstavba kancelářských budov,“ dodává Jana Vlková.
Developerská důvěra
Poptávce jdou naproti i sami developeři, kteří s flexibilními kancelářemi většinou u budoucích projektů počítají předem. „Od roku 2018 tvoří flexibilní kanceláře nedílnou součást našich projektů,“ říká leasing a asset ředitelka společnosti Skanska Property Jana Prokopová.
Sdílené kanceláře připadají v úvahu také u nových projektů společnosti Penta Real Estate, tedy u chystaných kanceláří v Praze v Hybernské ulici, Na Knížecí nebo v rámci dostavby 4. kvadrantu Vítězného náměstí. Nešlo by přitom o první zkušenost Penty s coworkingem. „Na sklonku loňského roku jsme dokončili prodej našeho plně obsazeného coworkingového centra BASE, které je součástí kancelářského komplexu Churchill na Žižkově,“ připomíná obchodní ředitel Penta Real Estate Pavel Streblov.
Operátoři flexibilních kanceláří zvyšují atraktivitu administrativních projektů, protože dávají stávajícím dlouhodobým nájemcům možnosti pružně měnit na čas počet pracovníků. Nabízejí jim také ke krátkodobému pronájmu velké zasedací místnosti nebo eventové prostory. „Už jsem se setkala i s tím, že se firmy hledající nové kanceláře přímo ptaly, jestli v areálu našich budov je poskytovatel flexibilních kanceláří. Vnímají to jako výhodu. Snažíme se proto, aby v každém projektu nějaký takový poskytovatel flexibilních kanceláří byl,“ vysvětluje Lenka Preslová, obchodní ředitelka pro komerční nemovitosti ve společnosti Crestyl.
Ačkoliv nyní developeři coworkingu věří, a někteří jej dokonce sami provozují, nebylo tomu tak vždycky. „Za poslední roky se vnímání tohoto segmentu změnilo nejen ze strany nájemců, ale i investorů. V současné době již nepanuje tak velká obava z flexibilního operátora v projektu. Důležitým kritériem však zůstává velikost prostor, které operátor v projektu má a jeho stabilita,“ vysvětluje Jana Prokopová ze Skansky.
Vysoké ambice
Analytici poradenských firem i samotní operátoři coworkingu či servisovaných kanceláři věří ve světlou budoucnost. Významnou expanzi plánuje letos i v dalších letech jednička Scott.Weber Workspace. „Naším plánem je do poloviny tohoto roku uzavřít s pronajímateli budov smlouvy na dalších osm center, včetně rozšíření na stávajících lokalitách. Scott.Weber Workspace tak obsadí více než 50 procent trhu se servisovanými kancelářemi a coworkingovými centry, přičemž pronajímatelná plocha se rozroste na přibližně 70 tisíc metrů čtverečních,“ popisuje šéf firmy Adam Zvada.
Slibuje přitom, že chce rozšířit byznys také mimo Prahu. „Postupně otevřeme centra v Brně a Ostravě,“ dodává Zvada.
Zvětšit portfolio chce také Clubco developera CTP. Podle Adriany Sniegonové je v plánu přidání dalšího tisíce metrů čtverečních v brněnské Vlněně. Ostravské Clubco by se v příštích letech mělo zvětšit až na plochu pěti tisíc metrů čtverečních. CTP se ale nechce omezovat jen na český trh. „V roce 2025 bychom rádi otevřeli první Clubco mimo Českou republiku, a to v centru Bratislavy – pro začátek o velikosti asi 2,5 tisíce metrů čtverečních,“ upřesňuje Sniegonová.
Společnost Impact Hub vidí příležitosti v regionech. „V současnosti probíhá studie proveditelnosti Impact Hubu v Mladé Boleslavi ve spolupráci s nadačním fondem Škoda,“ říká marketingová ředitelka firmy Eva Durnová.
O expanzi hovoří také společnost WorkLounge, prozatím ale spíš v náznacích. „Máme v plánu další rozšíření našich služeb a kancelářských prostor, nejenom v České republice, ale i v zahraničí. Detaily týkající se těchto plánů zatím nemůžeme prozradit kvůli probíhajícím jednáním,“ vysvětluje ředitel firmy Lubomír Šilhavý.
Skoro plně obsazeno
S ohledem na expanzivní plány většiny významných provozovatelů flexibilních kanceláří se pochopitelně nabízí otázka, nakolik jsou obsazené a využívané ty stávající. Podle operátorů se to nejvíc liší podle zavedenosti konkrétní pobočky. Jinak řečeno, déle fungující kanceláře bývají téměř plné, u nových to úplně neplatí.
Typickým příkladem z tohoto pohledu jsou kanceláře Clubco developera CTP. „Brněnské Clubco je dlouhodobě obsazeno na 90 procent a více. Pražské a ostravské pobočky jsou poměrně nové projekty, takže jsme zde s obsazeností pod 50 procenty, ale situace se vyvíjí pozitivně a smlouvy se podepisují,“ říká Adriana Sniegonová.
„Obsazenost našich prostor se díky novým lokalitám pohybuje okolo 60 až 80 procent. Některé jsou téměř plné s rozsáhlým seznamem potenciálních zájemců, v nových ale stále máme kapacitu pro přivítání nových firem,“ tvrdí ředitel WorkLounge Lubomír Šilhavý.
Téměř plno mají v zavedených kancelářích také ve firmě Scott.Weber Workspace. Podle Adama Zvady je průměrná obsazenost kolem 85 procent. „V tomto údaji jsou však započtena i dvě centra otevřená v uplynulém roce, z toho jedno vůbec největší co do pronajímatelné plochy. Většina zavedených center má obsazenost nad úrovní 90 procent,“ říká ředitel společnosti Scott.Weber.
Developerská společnost Passerinvest, která provozuje flexibilní kanceláře pod značkou Fleksi, loni na Brumlovce otevřelo další coworkingové prostory v budově Gama. První coworkingový prostor Fleksi v budově Beta ve standardním modu provozu,má aktuálně obsazenost zhruba 75 procent a dále se postupně plní.
Ajťáci i právníci
O flexibilních kancelářích jako o trendu budoucnosti se hovoří už několik let. I tento trend ale prochází zajímavým vývojem, a to například z pohledu klientů, kteří si coworkingové či servisované kanceláře pronajímají. „V předcovidové době v centrech spíše pracovali jednotlivci, většinou na volné noze, a menší společnosti, zpravidla startupy. Po covidu se struktura nájemců změnila, kromě již uvedené skupiny přibyli i nájemci z řad firem a neziskových organizací,“ tvrdí Radka Novak ze společnosti Cushman & Wakefield.
Její slova potvrzují i samotní provozovatelé sdílených či servisovaných kanceláří. „Naši klientelu tvoří široká škála zákazníků, která zahrnuje jak velké korporace, tak menší podniky a nezávislé profesionály. V posledních letech jsme zaznamenali nárůst zájmu ze strany velkých firem, které tvoří značný podíl našich zákazníků,“ uvádí ředitel společnosti Scott.Weber Adam Zvada.
O širokém záběru nájemců hovoří i Eva Durnová z Impact Hub. „Najdete u nás velké firmy, které rády využívají našich servisovaných kanceláří, i malé firmy a startupy, které naopak využívají možnosti flexibilního členství. V open space sedí především freelanceři nebo zaměstnanci firem, kteří nechtějí nebo nemohou dojíždět, a členství jim platí firma,“ popisuje Eva Durnová.
Flexibilní kanceláře jsou oblíbené například u velkých softwarových firem. „Klienty Clubca můžeme rozdělit do tří skupin. Jsou to velké firmy, nejčastěji týmy softwarových developerů, které tvoří přibližně polovinu. Druhá skupina jsou startupy a menší firmy s podílem okolo 30 procent a třetí skupinu představují freelanceři,“ počítá manažerka coworkingu developera CTP Adriana Sniegonová.
Důležitou roli hraje přitom také lokalita. „V Praze v Karlíně jsou to hlavně menší týmy a odborníci v oblastech IT, designu a developmentu. Na pobočkách v centru Prahy dominují střední až velké firmy, včetně renomovaných právních a investičních společností, stejně jako HR odborníci,“ dává Lubomír Šilhavý z WorkLounge.
Flexibilita na prvním místě
Pro velké firmy, které si standardně pronajímají velké plochy na dlouhodobé smlouvy, jsou flexibilní kanceláře atraktivní doplněk, nebo dokonce alternativou. „Dávají firmám mnohem větší flexibilitu v čase. Můžou dle potřeb okamžitě růst, zmenšovat se či si pronajmout prostor na přesně stanovenou kratší dobu, než je standardem v kancelářských prostorách. Mohou na novou situaci ve firmě rychle reagovat,“ vysvětluje specialistka na flexibilní kanceláře z iO Partners Silvie Dudychová.
Výhodou je také fakt, že se nájemci nemusí starat o detaily spojené s běžným kancelářským provozem. „Firmy získávají naprosté pohodlí a luxus a zbavují se starostí o malování, údržbu, vybavení, organizaci zábavy a péče o zaměstnance,“ vysvětluje ředitel WorkLounge Lubomír Šilhavý.
Jindy zase může jít o de facto provizorní řešení. „Dílčí trh servisovaných kanceláří funguje i jako pomyslný vyrovnávač přetlaku poptávky v žádaných lokalitách,“ tvrdí Jana Vlková z Colliers. Sdílené kanceláře podle ní mohou posloužit třeba i v případě, kdy firmy potřebují nabrat zaměstnance a čekají na dokončení výstavby nových prostor.
Coworkingové prostory mohou lákat i kvůli pohodlí. „Flexibilní prostory nabízejí i další výhody, aby přilákaly uživatele. Mezi ně patří wellness či edukační programy, workshopy a další akce pro všechny nájemce centra, kteří zde zároveň mohou navázat kontakty,“ myslí si Radka Novak. Motivem podle ní může být i společenská odpovědnost. „S ohledem na zavádění principů ESG u mnoha nájemců může být pronájem flexibilních center výbornou alternativou ke stávajícím kancelářským plochám/budovám, které standardům ESG nevyhovují. Většina moderních flexibilních center si osvojila principy udržitelnosti,“ dodává Radka Novak.
Noví klienti, nové nároky
Spolu s postupnou proměnou klientely se mění také požadavky, které na flexibilní kanceláře nájemci kladou. Pryč je doba skromných freelancerů, jimž stačí stůl a přípojka k internetu, případně kuchyňka s lednicí a kávovarem. Korporace jsou náročnější.
„Jsme svědky výrazných změn v nárocích zákazníků, vybavenosti kanceláří a nabízených službách. Ve Scott.Weber pozorujeme rostoucí důraz na flexibilitu, komunitu a celkový zážitek z pracovního prostředí. Zatímco prvotní výběr je stále ovlivněn faktory, jako je lokalita a úroveň služeb, významně roste poptávka po personalizovaném přístupu a komunitním prostředí,“ popisuje Adam Zvada a přirovnává požadavky na komfort k těm, jež lidé očekávají třeba od hotelů.
Vzhledem k tomu, že ve flexibilních kancelářích stále častěji sedí celé týmy z velkých korporací, rostou také nároky na prostor pro spolupráci. „Už dávno nejde jen o prostor pro kancelář a schůzky, ale také o vyhledávání a tvoření komunit. Proto nabízíme rozmanité a velké plochy pro sdílení prostor a potkávání pro všechny členy – jde o společné kuchyňky, lounge zóny, chill-out boxy, terasy,“ uzavírá Adriana Sniegonová.
Text: Jan Němec Foto: Archiv
