Minulý rok byl pro developerskou společnost Karlin Port Real Estate velmi úspěšný. Dokončila projekt Mánesova 78, za který dostala ocenění za nejlepší rekonstrukci na pražských Vinohradech. V rekonstruovaném činžovním domě vzniklo 32 luxusních bytů. „Z hlediska prodejních cen jsme překonali očekávání naše i našich financujících bank. Městu jsme nechali další skvost,“ říká Milorad Mišković, Founding & Managing Partner Karlin Port Real Estate.
Na konci loňského roku se začali noví majitelé stěhovat také do 55 bytů v projektu Key River Lofts, na němž Karlin Port Real Estate spolupracoval se třemi partnery. Novostavba se nachází v Karlíně mezi projektem River Diamond, na němž se Mišković také podílel, a Vltavou. „V Key River Lofts jsme se s průměrnou cenou dostali skoro na 200 tisíc korun za metr čtvereční,“ dodává developer.
V září začala stavba nové čtvrti na bývalém Rohanském ostrově, který se nachází na rozhraní Karlína, Invalidovny a Libně. „Projektu Rohan City se účastním jako akcionář. Je to pro mě velmi emotivní záležitost, stejně jako celý rozvoj a přestavba Karlína, na níž jsem se podílel s partnery Sergem Borensteinem a Marcem Richem ve společnosti Karlin Port,“ uvádí Mišković.
Odchod ze Zličína
Karlin Port Real Estate se na konci loňského roku stáhl z projektu Zličín Gate. V něm by mělo vzniknout 200 bytů a hotel s kapacitou 50 pokojů. „Jako celek jsme ho prodali zahraničnímu investorovi. U hotelu jsme byli před vyřízením stavebního povolení a u bytové části jsme zařídili změnu územního plánu,“ říká Miškovič. Na nového investora čeká kombinované řízení pro získání územního rozhodnutí a stavebního povolení.
Prodej projektu v poměrně rané fázi developmentu Mišković vysvětluje jednoduše – dostal od investora takovou nabídku, která se nedala odmítnout. Souvisí to s celkovou situací na pražském trhu nemovitostí. Ubývá na něm projektů, ale přibývá kapitálu. K tomu se dá očekávat další příliv peněz od lidí, kteří si budou nemovitosti kupovat jako investice. Developeři, kteří budou mít přípravné projekty nebo si zásobu projektů budou schopni připravit, budou v příštích letech vítězové.
Developeři míří mimo Prahu
Dnes na pražském trhu chybí zhruba 120 tisíc bytů, odhaduje Mišković. Přitom ročně se dokončí maximálně 4500 až 6500 nových bytů. Město stále nemá metropolitní plán, o němž se jedná už od roku 2014. I kdyby metropolitní plán schválilo tak, aby začal platit od roku 2023, nabídka a poptávka po bytech se v hlavním městě nemůže vyrovnat dříve než v roce 2040.
Nejde jen o zájem o bydlení ze strany obyvatel Prahy. Týká se i těch, kteří dojíždějí za prací a po určitém čase si mohou dovolit koupit bydlení v Praze. Zdražující hypotéky ovšem může část těchto lidí přimět, aby investici odložili, nebo budou hledat bydlení ve větších městech okolo Prahy.
To je příležitost i pro pražské developery. „Deficit vhodných pozemků a lokalit v Praze nás developery bude tlačit čím dál víc do měst v okruhu do sto kilometrů od Prahy. Aby lidé, kteří si z různých důvodů nemohou dovolit nebo nechtějí koupit bydlení v Praze, si mohli sáhnout na nový byt nebo dům,“ vysvětluje Mišković.
Karlin Port Real Estate zvažuje projekty ve dvou mimopražských lokalitách. Dívá se na města jako Benešov, Kolín, Kladno či Mladá Boleslav. „Dovedu si představit, že to jednou bude i Ústí nad Labem. Development těchto měst se zrychlí. Sazby u hypoték nás dotlačily k tomu, abychom o těchto lokalitách uvažovali dříve, než jsme původně přepokládali,“ dodává Mišković.
Vstup do netradičních lokalit
Po úspěchu v prémiových pražských lokalitách se Karlin Port Real Estate rozhodl vstoupit do dalších částí Prahy. Dnes má projekty v Hostivaři, ve Stodůlkách či v Modřanech. „Kupujeme další čtyři projekty, u nichž teď dokončujeme due dilligence (prověrku). Vstupujeme tím do nových lokalit na Žižkov a do Prahy 4, což je pro nás úplná novinka,“ říká Mišković. Firma jedná také o akvizici dvou velkých území, na kterých by zopakovala to, co se povedlo v Karlíně nebo nyní na Smíchově. Během osmi až deseti let by tam vzniklo 1200 až 1500 nových bytů.
V nových lokalitách se chce zaměřit na střední segment trhu. Přinést chce zajímavou architekturu, která tato místa ozvláštní. Tak tomu je i v projektu Výhledy Košík. „Ve spolupráci s architektonickou společností A.D.N.S. jsme vytvořili produkt, který by si zasloužil být v Karlíně nebo na Smíchově. Ale nakonec bude uprostřed sídliště Košík. Stylem architektury budeme chtít zvelebit tuto část Hostivaře,“ vysvětluje Mišković.
Zájem o rekonstrukce
Pražský developer hodlá být i nadále aktivní také v rekonstrukcích starších činžovních domů. I když je tento segment pro firmu pořád poměrně nový. „K činžovním domům jsme se dostali tak, že jsme u jiných projektů čekali dlouho na všechna povolení – změnu územního plánu, územní rozhodnutí, stavební povolení. V mezidobí jsme chtěli mít nějaký projekt, na kterém můžeme pracovat,“ uvádí Mišković.
Rekonstrukce mají oproti novostavbám zásadní výhodu. U činžovních domů je menší riziko, že by developer narazil u úřadů na problémy se získáním všech potřebných povolení, pokud zachová dispozici domu a respektuje požadavky památkového úřadu. Tak jako se to Karlin Port Real Estate povedlo u Mánesovy, kde developer zachoval více původních částí, než památkáři požadovali.
Miškovićův realitní fond slibuje výnos osm procent ročně
Do čtyř let by měl Opportunity Real Estate Fund, který založil s partnery Milorad Mišković, přilákat od investorů osmdesát milionů eur. Spolu s bankovními úvěry si bude moci dovolit investice v objemu 160 až 240 milionů eur. „Nekupujeme výnosové nemovitosti. Chceme se soustředit na developerské projekty, které umíme. Díky tomu můžeme nabídnout výnosnost osm procent ročně. To je na dnešní dobu velmi atraktivní,“ říká Milorad Mišković, Founding & Managing Partner Karlin Port Real Estate.
Cílem fondu je nabídnout větší komfort kvalifikovaným investorům než jen investice do individuálních projektových společností pro jednotlivé developerské projekty Karlin Port Real Estate. Už nyní v nich má 27 investičních partnerů. Bylo by těžké se o ně starat s náležitou péčí, když jejich počet dál poroste. Fond se zaměří pouze na Prahu. Jeho výhodou je rychlost a flexibilita rozhodování Karlin Port Real Estate. „Můžu se rozhodnout během jednoho dne. Díky tomu se umíme dostávat k novým zajímavým projektům, i když projektů ubývá a konkurence kapitálu je vyšší,“ dodává Mišković.
