Brněnský kancelářský trh se po letech mírného útlumu rozjel. V moravském hlavním městě je ve výstavbě přes 100 tisíc metrů nových kanceláří. Řada z nich vzniká v rámci smíšených projektů, které kombinují komerční funkci s bydlením.

Text: Jan Němec
Foto: archiv firem

Moravská metropole je dlouhodobě nejžádanější lokalitou pro investice do komerčních nemovitostí mimo Prahu. Během let si Brno získalo pověst technologického a univerzitního centra, ostatně přezdívá se mu s nadsázkou moravské Silicon Valley. „Významným faktorem podporujícím poptávku po kancelářských prostorách v Brně je široká nabídka kvalifikovaných pracovníků, daná vysokým počtem studentů a absolventů technických oborů místních vysokých škol,“ říká vedoucí oddělení pronájmů kanceláří ve společnosti Knight Frank Jan Babka.

To pochopitelně přitahuje také pozornost developerů. V oblasti komerčních nemovitostí se etablovalo několik místních firem, velmi aktivní jsou tady ale i přespolní společnosti.

V moravské metropoli se aktuálně staví či připravuje hned několik velkých kancelářských projektů. Většina z nich vyroste na brownfieldech, a to v rámci takzvaných mixed-use projektů, tedy čtvrtí, které kombinují komerční výstavbu s bydlením. Dlouho nevyužívané pozemky po bývalých fabrikách se tak promění v moderní čtvrti držící se konceptu města krátkých vzdáleností.

Kancelářský boom

Brněnský kancelářský trh dnes nabízí přes 700 tisíc metrů čtverečních moderních prostor, z nichž téměř tři čtvrtiny tvoří kanceláře třídy A. V loňském roce byla dokončena jen jedna kancelářská budova – Vlněna I v areálu bývalé stejnojmenné továrny vlastněném developerskou společností CTP.

Za první pololetí roku 2025 přibylo téměř 11 tisíc metrů nových administrativních ploch – tento přírůstek má na svědomí projekt devítipodlažní Titanium v centru města, který postavila developerská společnost JRA Estate.

Ještě zajímavější věci má ovšem brněnský kancelářský trh před sebou. Podle analýzy Regional Research Forum je aktuálně ve výstavbě desítka projektů, které na trh v příštích letech přidají více než 100 tisíc metrů čtverečních nových kanceláří. Nejblíže dokončení je třetí etapa univerzitního kampusu Cerit – novostavba s více než 13 tisíci metry čtverečními kancelářských ploch má být hotová ještě letos do konce roku.

„Pozoruhodné je, že ačkoliv je celková nabídka kancelářských prostor v Brně přibližně 5,6krát menší než v Praze, množství ploch aktuálně ve výstavbě dosahuje již poloviny pražské úrovně. Tento vývoj podtrhuje dynamiku brněnského trhu,“ upozorňuje Jan Babka ze společnosti Frank Knight.

Rostoucí nabídka nových administrativních ploch s sebou přináší ještě jeden trend: neobsazenost brněnských kanceláří se začíná mírně zvedat. Zatímco loni touto dobou hlásili analytici necelých 12 procent, letos už je to 12,7 procenta. „Jde o zdravou korekci trhu. Brno si prošlo obdobím extrémního růstu a je přirozené, že se poptávka i nabídka musí znovu sladit,“ říká Jana Vlková z realitně poradenské společnosti Colliers.

Ceny nájmů brněnských kanceláří ovšem navzdory mírně stoupající neobsazenosti rostou. Prémiové prostory v centru města a v nejmodernějších komplexech se v prvním pololetí letošního roku pohybovaly mezi 17 a 18 eury za metr čtvereční měsíčně, což je historické maximum. „Nájemci jsou ochotni zaplatit víc, pokud dostanou špičkový standard, certifikaci BREEAM nebo WELL a flexibilní dispozice,“ tvrdí analytik společnosti CBRE Petr Žalský. Starší budovy třídy B oproti tomu nezažívají nejlepší časy – nájemné tam zůstává mezi 12 a 14 eury a obsadit je není jednoduché.

Při pohledu na největší transakce posledního roku je jasné, že Brno je městem vyhledávaným velkými korporacemi a technologickými firmami. Vůbec největší smlouvu v prvním pololetí podepsala energetická společnost E-ON, která obsadila přes 10 tisíc metrů ve Zbrojovce.

Další velké transakce prvního pololetí realizovala společnost Sudop Real, která si pronajala tři tisíce metrů v Landmarku, a firma Abugo, která zamířila do Campus Science Parku. Zajímavé je, že vedle IT sektoru a energetiky začínají být vidět i farmaceutické a výzkumné společnosti – další důkaz toho, že univerzitní tradice se v Brně stále promítá i do realitního trhu.

Kancelářský vládce Brna

Největším developerem a vlastníkem kancelářských nemovitostí v Brně je společnost CTP. Firma drží na místním trhu podíl 27 procent, a to díky třem klíčovým projektům: Spielberk, Ponávka a Vlněna. Každý z nich nabízí desítky tisíc metrů čtverečních kancelářských ploch.

Zatímco kancelářský areál Spielberk už je dokončený, do finiše CTParku Ponávka zbývá posledních pár měsíců. „A4 je poslední z budov, která vznikne na původním brownfieldu a zakončí revitalizaci areálu Ponávka. Poté nás čeká už jen vybrušování diamantu v podobě budovy C5, která bude stopou historie v moderní architektuře nové budovy. Ta bude velmi impozantní svou podobou i funkcemi,“ popisuje projektový manažer CTP Michal Dospěl. Celkem má areál po dokončení budovy A4, které je v plánu v druhém kvartálu příštího roku, nabídnout na 60 tisíc metrů kanceláří.

V areálu bývalé fabriky Vlněna skončily práce na poslední velké kancelářské budově v polovině loňského roku. Šlo o jeden z nejvýznamnějších projektů CTP. „Budova I patří k našim vlajkovým lodím nejen svou architekturou, ale také vybavením. Je to také jedna z mála kancelářských budov na světě, která bude mít mezinárodní certifikáty BREEAM a WELL na nejvyšší úrovni,“ popisuje stavební ředitel CTP v České republice Jan Hübner.

Developerovi zbývá k dokončení celého projektu poslední etapa, která jej má proměnit na mixed-use zónu po vzoru dalších developerů. V roce 2024 zahájil výstavbu tří posledních budov nazvaných KXY, které vedle administrativních ploch nabídnou taky 255 bytů.

Města ve městě

Takzvané mixed-use projekty, kombinující bydlení s komerčními nemovitostmi, patří mezi nejzajímavější trend brněnského trhu. Největším z nich je bezesporu revitalizace areálu bývalé Zbrojovky, do kterého se pustila společnost CPI.

Brownfield po někdejším výrobci zbraní v Židenicích se v posledních letech mění v jedno z nejambicióznějších urbanistických dobrodružství, jaké Brno pamatuje. Developer CPI Property Group tu buduje čtvrť, která má spojit bydlení, služby, veřejné prostory a samozřejmě i kanceláře. Právě ty se stávají páteří celého projektu a přepisují mapu brněnského kancelářského trhu – celkem jich v první etapě má vzniknout na 50 tisíc metrů čtverečních. V dalších etapách by mělo přibýt ještě trojnásobné množství prostor.

„Chceme, aby Zbrojovka byla čtvrtí, která bude žít 24/7 – lidé tu budou bydlet, pracovat i trávit volný čas. Už Zet.Office ukázal, že revitalizace nemusí znamenat sterilní kancelářskou budovu, ale architektonicky zajímavý dům s vlastním charakterem,“ říká Miroslav Pekník, development director CPI Property Group. Ještě letos podle něj firma dokončí kancelářskou budovu D4 Office, kterou si kompletně pronajala společnost E.ON. Ve výstavbě jsou pak další tři budovy D2 a D3 celkem s pěti tisíci metry čtverečními. Následovat mají do roku 2030 ještě budovy D5 Office a E Office celkem s více než 27 tisíci metry čtverečními.

Přímo v centru Brna, na místě bývalého obchodního domu Tesco, mezi vlakovým a autobusovým nádražím, se do výstavby projektu kombinujícího bydlení, kanceláře a retail pustil pražský developer Crestyl.

Jeho projekt Dornych letos v polovině roku přešel z fáze demolice původní budovy do fáze výstavby. V jejím rámci vznikne na ploše 25 tisíc metrů čtverečních v šesti budovách například hotel, necelé dvě stovky nájemních bytů a také 50 tisíc metrů čtverečních kanceláří. „Jednu z budov například obsadí klinika EUC. Společnost Scott.Weber Workspace zde zase na 5,2 tisíce metrů otevře největší centrum flexibilních prostor a coworkingu v Jihomoravském kraji,“ říká mluvčí Crestylu Ondřej Micka.

Bydlení namixované s kancelářemi připravuje v Brně také místní skupina Domoplan. Její projekt BRIXX transformuje dlouhodobě nevyužívanou plochu v oblasti Západní brány na moderní městskou čtvrť. Nachází se v blízkosti kampusu Masarykovy univerzity a Fakultní nemocnice Brno, v pomezí městských částí Bohunice a Starý Lískovec.

Komplex nabídne přes 400 bytů, 92 ubytovacích jednotek pro studenty, kanceláře, coworkingové prostory a soukromou polikliniku pro specializované lékařské obory. Zakladatel Domoplanu Tomáš Vavřík ho označuje za největší multifunkční projekt firmy, inspirovaný zahraničními trendy prémiového sdíleného bydlení. Investiční objem dosahuje 4,5 miliardy Kč.

S kancelářemi počítá také projekt Brno Jedna, který se do Brna vydala stavět pražská developerská společnost PSN. Ta v první fázi staví dva bytové domy s komerčními jednotkami. V dalších etapách projektu, který roste ve čtvrti Cejl poblíž centra Brna, by ale mělo vzniknout na 10 tisíc metrů čtverečních kancelářských prostor.

S komplikacemi se naopak potýká další smíšený projekt, který plánuje v oblasti kolem budoucího hlavního vlakového nádraží, mezi ulicemi Trnitá a Opuštěná, za 10 miliard korun postavit developerská skupina J&T. Projekt Trio Brno, tedy trojice bloků, mezi nimiž má být i několik administrativních budov až s 10 tisíci metry čtverečními kancelářských ploch, sice získal stavební povolení už loni. Letošní termín začátku výstavby je ale ohrožen. Úřady totiž platnost stavebního povolení letos v létě pozastavily – napadl jej jeden z místních starousedlíků, zahrádkářů.

Evropská křižovatka

Na poli průmyslových a logistických nemovitostí Brno těží především ze své strategické polohy na křižovatce dálnic D1 a D2. I díky blízkosti letiště a silnému automobilovému a high-tech sektoru zde roste poptávka po moderních skladech a výrobních halách. Na celkové ploše 12,4 milionu metrů čtverečních průmyslových ploch se Brno spolu s jihomoravským regionem podílí bezmála 1,5 milionu metrů čtverečních.

Díky velké poptávce jde zároveň o region s jednou z nejnižších neobsazeností – v prvním pololetí letošního roku dosahovala pouhých 1,9 procenta. Nájemné je na jižní Moravě se letos u nejkvalitnějších hal pohybuje kolem 6,5 eura za metr čtvereční měsíčně.

Největším hráčem na trhu je – stejně jako v případě kanceláří – společnost CTP. Ta v Brně a okolí provozuje hned několik průmyslových areálů, konkrétně v Líšni, Modřicích a Holubicích, Blučině. Celkem firmě patří v regionu na půl milionu metrů čtverečních průmyslových ploch.

Nejzajímavější novinkou CTP v okolí Brna je výstavba nové, unikátní budovy v CTParku Líšeň. Půjde o vůbec první dvoupodlažní průmyslovou halu v Česku, takzvaný doubledecker. Celkem nabídne na 50 tisíc metrů čtverečních prostor. „Doubledecker v Brně je odpovědí na výzvy, které dnes řeší každé větší město – jak efektivně využít omezený prostor, zachovat charakter místa a zároveň nabídnout špičkové zázemí pro výrobu a technologie. Není to experiment, ale promyšlený krok vycházející ze zkušeností ze zahraničí. Věnovali jsme velkou pozornost technickému řešení i tomu, aby hala zapadla do okolí,“ popisuje výkonný ředitel CTP pro Česko Jakub Kodr.

V nové budově si už předpronajala na 18 tisíc metrů čtverečních společnost Rohlík.cz. Vedle toho firma letos zahájila výstavbu haly pro společnost Hitachi v CTParku Brno za zhruba 1,4 miliardy korun.

Dalším významným investorem v Brně je developerská společnost Panattoni, která buduje vlastní průmyslově-logistický park poblíž brněnského letiště. Mezi jeho nájemce patří třeba společnosti DHL, Zásilkovna nebo Coca-Cola. Business Park Brno Airport aktuálně disponuje bezmála 150 tisíci metry čtverečními, přičemž developer plánuje jeho rozšíření na téměř 200 tisíc metrů čtverečních.

Zásadního rozšíření se dočká také průmyslový park společnosti Garbe v Pohořelicích jižně od Brna. Developerská společnost Garbe získala letos v září stavební povolení, díky němuž může rozjet druhou etapu výstavby, v jejímž rámci přibudou dvě budovy o 60 a 20 tisících metrech čtverečních, díky nimž se celková plocha parku zvětší na 111 tisíc metrů čtverečních.

Územní plán nahrává i komerci

Dalšímu rozvoji brněnského trhu komerčních realit by v příštích letech mělo pomoci také letošní schválení nového územního plánu. Ten přináší jasná pravidla pro využití území, což uvolňuje ruce developerům. Plán mimo jiné zahrnuje osm prioritních rozvojových lokalit, v nichž by mělo být jednodušší povolovat a stavět nové projekty, a další nové smíšené čtvrti. Vedle toho plán odemyká také na stovku brownfieldů.

Jednou z nových smíšených čtvrtí by mohla být například oblast Špitálky. Podle záměru města tu má v budoucnu vyrůst chytrá čtvrť, zahrnující bydlení i administrativní prostory. Plán otevírá nové možnosti také v Jižní Čtvrti v oblasti Trnitá a kolem budoucího nového nádraží a měl by vyjít vstříc také společnosti CPI při budování Nové Zbrojovky, kterou rovněž zahrnuje mezi prioritní rozvojové lokality.

Pro průmysl a logistiku je příznivé, že na seznamu vyvolených oblastí Brna je také koridor mezi letištěm a dálnicí D1, kde tak budou moci vyrůst další moderní průmyslově-logistické parky. Krátkodobě může plán způsobit zpoždění u některých projektů, protože stávající záměry budou revidovány podle nových pravidel. Dlouhodobě však zjednoduší procesy a přiláká investice za miliardy korun, zejména do průmyslových parků podél D1.