Slovenský realitní trh loni zasáhla válka na Ukrajině, na niž se nabalila energetická krize a vysoká inflace. Nejvíce se tyto faktory projevily na trhu rezidenčního bydlení, a to jak ve slábnoucích prodejích nových bytů, tak i v růstu nájemného.
Inflace drží třicetiletý rekord
V prosinci 2022 inflace na Slovensku atakovala hranici 15,4 procenta, což znamenalo více než 22leté maximum. Za celý rok se růst cenové hladiny kvůli zdražování pohonných hmot, energií a potravin vyšplhal podle Slovenského statistického úřadu v průměru na 12,8 procenta, tedy nejvíce od roku 1993, kdy byla přes 23 procent. Takto rychlý růst životních nákladů byl jedním z faktorů, které se postupně negativně propíšou i do trhu s hypotékami.
Proti Čechům mají Slováci úvěry na bydlení stále levné. Průměrná úroková sazba byla ve srovnání s Českem zhruba poloviční, tedy kolem tří procent. Loni v listopadu podle dat slovenské centrální banky celkový objem úvěrů na bydlení meziročně vzrostl o jedenáct procent, což bylo stejné tempo jako o rok dříve. I tak ale pro část žadatelů začínají být hypotéky příliš drahé. Nákupy rezidenčních nemovitostí zpomalují, což by mělo přispět ke stagnaci jejich cen, protože nabídka bytů převýší poptávku. Loni přitom průměrné ceny bytů za metr čtvereční ještě rostly meziročně o více než dvacet procent, uvádí slovenská centrální banka.
V Bratislavě se prodávalo málo
V Bratislavě nabídka volných bytů vloni stoupla o 33 procent. V průměru se za metr čtvereční platilo 4900 eur, jak uvádí zpráva společnosti Bencont Investments. Ke konci roku 2022 bylo na bratislavském rezidenčním trhu v 75 projektech k dispozici na 3209 nových bytů. Zájem o koupi bytu výrazně klesl, a to nejen mezi běžnými kupujícími, ale i mezi investory.
Celkem se v Bratislavě loni prodalo nejméně bytů v novostavbách od roku 2008. V prvním pololetí byly prodeje ještě relativně silné, prodalo se přes tisícovku bytů. V druhé polovině roku to však bylo už méně než 500 bytů. Ke snižování cen ale ani tak podle Bencont Investments nedošlo.
Nájemní bydlení v kurzu
Významně naopak vzrostl zájem o nájemní bydlení, a to nejen mezi nájemci, ale i mezi vlastníky nemovitostí, kteří jej chtějí poskytovat. O státní podporu projektů nájemního bydlení se už zajímají nejen města a obce, ale také soukromí developeři. „Kvůli tomu, že hypotéky zdražují, se už neprodává tolik bytů jako před pár měsíci a zřejmě se ani nebude prodávat. Developeři se proto připravují na alternativu financování i přes nás,“ říká Tomáš Lamprecht, generální ředitel Státního fondu pro rozvoj bydlení (ŠFRB).
Atraktivitu nájemního bydlení v očích investorů zvyšuje také růst nájemného. Za ním stojí dva hlavní faktory, tvrdí ředitelka společnosti FinGO Reality Róberta Mecková. Zvyšuje se počet lidí, kteří kvůli rostoucím úrokovým sazbám nedosáhli na hypotéky, a museli tak dát přednost nájemnímu bydlení. Vliv měla podle ní ale i uprchlická krize. „Mnoho lidí pronajímalo a stále pronajímá své nemovitosti ukrajinským občanům, což do jisté míry snížilo dostupnost volných bytů na nájemním trhu,“ konstatuje Mecková. Pokud by se situace na Ukrajině zlepšila tak, že by se část ukrajinských občanů vrátila do vlasti, vedlo by to podle ní k uvolnění velkého množství nájemních bytů a k poklesu nájemného.
Útěk do zahraničí
Podobně jako v Česku se loni se na slovenském realitním trhu objevilo i velké množství rekreačních nemovitostí k prodeji. Na rozdíl od předchozích let ale bylo mnohem obtížnější chaty a chalupy prodat. Část zájemců, kteří o pořízení takové nemovitosti v minulosti uvažovali, už na koupi a následný provoz kvůli zdražování energií nemá dost peněz. Ti, kteří disponují dostatečnými finančními prostředky, se často zaměřili na zajímavé nemovitosti pro trávení volného času za slovenskými hranicemi. V zahraničí se už po realitních investicích rozhlíží i samotní developeři, kteří chtějí této poptávce vyhovět výstavbou nových projektů.
Na zahraniční trh se stále více orientují také developeři, kteří se kromě rezidenčního bydlení zaměřují i na výstavbu komerčních nemovitostí. Ve slovinské Lublani buduje rozsáhlý kancelářský komplex Vilharia a rezidenční projekt Kvartet slovenský developer Corwin. V Německu, Polsku či Velké Británii se na nové projekty soustředil developer HB Reavis. V polovině roku to byla akvizice velkého kancelářského komplexu v Berlíně PLTFRM.Berlin, výstavba DSTRCT.Berlin nebo dokončování nejvyšší budovy EU Varso Tower ve Varšavě, na které se podílel i proslulý ateliér Foster + Partners.
Rok 2023 bez extrémů
Slovenský realitní trh se letos bude podle většiny analytiků vyvíjet v podobném duchu jako ve druhé polovině roku 2022. Ceny slovenských nemovitostí budou nejspíš stagnovat. Podle analýzy Colliers je ovšem pravděpodobné, že v méně atraktivních lokalitách ceny poklesnou. To však není případ Bratislavy, která dlouhodobě trpí nedostatkem bytů podobně jako jiná evropská hlavní města. „Neočekáváme extrémní poklesy růstu cen nemovitostí, ale rozhodně ani extrémní nárůsty,“ dodává Mecková z FinGO Reality.
Industriální nemovitosti na Slovensku mizí pod rukama
Průmyslovým nemovitostem ve střední a východní Evropě rok 2022 byl podle analýzy společnosti Colliers přál. V tomto segmentu se neodehrávají stejné trendy jako v ostatních částech realitního trhu. Poptávka po nových industriálních prostorách převyšuje nabídku. Nájemné v tomto segmentu tak ve všech zemích regionu, včetně Slovenska, vzrostlo, ale současně zůstalo ve srovnání se západoevropskými zeměmi stále ještě konkurenceschopné. Velice nízkých hodnot dosahovala také míra neobsazenosti. V atraktivních lokalitách dokonce spadla pod jedno procento a někde se blíží nule.
„Prakticky každý dokončený sklad je už předem pronajatý nájemcům, někdy dokonce i s rezervou na případné rozšíření,“ konstatuje analýza Colliers z letošního ledna. Podle ní lze také vysledovat, že na Slovensku se mění možnosti pronajímatelů na industriálním trhu. „S rostoucími náklady na výstavbu se výše nájemného zvyšuje a pronajímatelé ztrácejí možnost nabízet garanci jeho výše. Smlouvy o budoucích nájemních smlouvách, dříve uzavírané na dva až tři měsíce, se nyní zkracují na dva až tři týdny, což je maximální doba, po kterou jsou dodavatelé schopni držet ceny,“ upozorňují experti z Colliers.
