Vystoupili jsme z výtahu v sedmém patře a ten výhled byl k nezaplacení. Za panoramatickým oknem táhnoucím se od kraje ke kraji obýváku a kuchyňského koutu se nad zelenými svahy kolem Bulovky proháněly výtvarné mraky. Luxusní výhled je přitom jen bonus momentálně nejdražšího bytu v Praze. Podobných už za pár let bude o stovku víc. „Na Smíchově u Vltavy postavíme nejlepší projekt v Praze na příštích dvacet let. Až do domu Bay 55 přijdete, spadne vám brada,“ prohlašuje sebevědomě Dušan Krajča, generální ředitel developerské společnosti Daramis.

Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha

Na Smíchově u Vltavy chcete postavit projekt, který bude na příštích dvacet let nejlepší a neluxusnější v Praze. Jak takové byty budou vypadat?

Musíme se nechat inspirovat v zahraničí. Ale byty by tam měly vypadat podobně jako penthouse v naší Prague Marina Nova, ve které právě sedíme. A dokonce ještě lépe a promyšleněji. Samotné místo, kde vznikne projekt Bay 55, luxusní je, protože pozemky u řeky v centru Prahy, kde by se dalo stavět, už prakticky nejsou k dispozici. Na takto unikátním pozemku prostě musíme postavit něco jedinečného.

Byl projekt Bay 55 takto koncipovaný, už když jste ho kupovali?

Koupili jsme ho minulý rok i se stavebním povolením. Ale rozhodli jsme se, že se na něj ještě jednou pořádně podíváme. Zvažujeme také, že bychom do projektu šli s partnerem a vybudovali tam tzv. branded residence. Ve světě velké hotelové nebo módní a designové značky pomáhají s navrhováním projektů, které nesou i jejich jméno. Značka pak garantuje kvalitu. Každá má svoje standardy, které musíte splnit. Pokud by šlo o hotelovou značku, je možné i propojení s nějakým hotelem nebo vlastní provoz služeb, které v rezidenci budou.

Už jste s někým jednali?

Jednáme se všemi takovými značkami. Máme zjištěno, kdo by o takový projekt v Praze mohl mít zájem.

Jak si definujete luxusní bydlení?

Na prvním místě je určitě prémiová lokalita. Tu máme. Byt i celá budova musí být promyšleny do posledního detailu. Luxusní byt musí být prostorný. Přímo z ložnice by měly být přístupná koupelna a šatna. Perfektně promyšlené musí být i úložné prostory.

Bude tam i nějaký velkorysý prostor pro určitý wow efekt, jako byly třeba výpravné vstupní haly u prvorepublikových vil a bytů?

Přesně tak, když do takového projektu vejdete, musí vám spadnout brada. Dnes ale luxus definují i špičkové služby, které se začínají blížit nejlepším hotelům. Další kapitolou jsou použité materiály, které musí být tak kvalitní, že se neopotřebují. Nejlepší bude tento projekt i po technologické stránce. Proto uvažujeme o geotermálních vrtech se systémem podlahového vytápění a stropního chlazení.

Jde s luxusem dohromady, že v Bay 55 bude přes sto bytů, když lidé, kteří si je jsou schopni koupit, vyhledávají spíše soukromí a diskrétnost?

Přesný počet bytů ještě ladíme, bude jich mezi 120 a 140. Architekti vymýšlejí celý projekt právě tak, aby poskytoval i dostatek soukromí. Třeba každý byt bude mít velký balkon, ale počítáme se systémy zastínění tak, aby si ho obyvatelé mohli uzavřít jen pro sebe. Chtěli bychom také v projektu mít restauraci, kavárnu, ale také špičkové wellness a fitness.

Budou tyto služby jen pro rezidenty, nebo se k nim dostanou i lidé zvenčí?

Něco bude jen pro rezidenty, část bude ale přístupná i pro ostatní.

Jaký časový plán na Smíchově máte?

Teď upravujeme dokumentaci. Spolupracujeme s architektkou, která po světě navrhovala řadu branded residence. Do konce roku si ujasníme, jak velké změny proti původnímu plánu bychom měli udělat. Do konce příštího roku nachystáme realizační dokumentaci a koncem roku bychom mohli začít stavět. Objem a fasádu domu bychom chtěli zachovat, jak byly původně navrženy. Upravovat budeme jen vnitřní dispozice a protipovodňový systém. Ochrana před povodní by měla být o něco vyšší, než je dnes navržená. Čerpáme v tom ze zkušeností, které jsme získali na holešovické Marině. Protipovodňové zábrany budou navazovat na městský systém, ale chceme je navýšit, abychom nemuseli stavět při každé větší vodě mobilní hrazení, a dům byl přesto zabezpečený minimálně na pěti- nebo desetiletou vodu.

Bude projekt zelený včetně zelených střech?

To ještě řešíme, ale nacházíme se v městské památkové rezervaci, kde je problém stavět zelené střechy. Okolní plochy budou určitě zelené. Na střechu počítáme s fotovoltaickými panely.

V Praze už působíte 25 let. Staví se vám tady lépe, než když jste začínali?

Už před 25 lety jsem si myslel, že povolovací proces je složitý. Jenže dnes je ještě složitější. Kvůli průtahům na úřadech nám běžné povolení trvá vyřídit osm let. Ve Vršovicích na Kodaňské zabralo osm let, než město schválilo změnu územního plánu. U třetí etapy Zeleného města jsme dostali územní rozhodnutí, ale tři roky jsme čekali, než nabylo právní moci. Odpůrci jakéhokoliv projektu napadají vydaná stanoviska, takže celé řízení je velmi zdlouhavé a složité. Navíc do něj může zasáhnout kdokoliv, aniž by za to byl nějak odpovědný.

Zhoršuje se to v čase?

Přijde mi, že posledních pět let je zatím nejhorších, jaké jsem v tomto ohledu zažil. Vidím ale v poslední době vůli magistrátu s tím něco udělat. Přístup k územním plánům se zlepšil, ale na samotných stavebních úřadech je situace pořád složitá.

Je vidět větší ochota pražských městských částí se rozvíjet a nechat developery stavět?

Městské části dobře navrženou výstavbu podporují, ale developer musí k území přistoupit zodpovědně. Městské části požadují, abychom něco také do území přinesli výměnou za možnost stavět, což je správné a nebráníme se tomu. Je třeba se postarat i o prostředí kolem. Je to zájem všech, stávajících obyvatel v lokalitě i budoucích klientů, kteří v našich domech budou bydlet. V Praze 9 na Jarově jsme se dohodli s městskou částí na výstavbě školky, v Holešovicích bychom měli realizovat novou lávku, která spojí břeh řeky s holešovickou kosou, v Praze 10 ve Vršovicích postavíme školku a prostory pro zdravotnické zařízení.

Jak se zvedla kvalita bytů za posledních 25 let?

Kvalita bytů a obecně stavění se výrazně zlepšila, tehdejší a dnešní byty se skoro nedají srovnat. Dnes je běžné, že se investuje do pěkných fasád, projekty mají krásnou architekturu. Zvýšily se akustické nebo tepelné požadavky. Dnes je běžná rekuperace, aby se do bytů dostával čerstvý vzduch a zároveň se neztrácelo teplo z interiérů. Standardem je podlahové vytápění a pomalu jím začíná být i stropní chlazení. Komfort uvnitř bytů je dnes nesrovnatelný.

Vychází toto zlepšování z rostoucích nároků kupujících, nebo vás k němu spíše tlačí přísnější normy a regulace?

Regulace a normy nás k tomu určitě nutí. Občas jsou ale nastavené až moc striktně, což se promítá do ceny výstavby. Druhá věc ale je, že jako Daramis jsme se rozhodli jít cestou vyššího standardu. Nechceme stavět nejlevnější byty, ale vždy přinášíme něco navíc. Takže růst kvality je u nás daný filozofií celé firmy. Čím dál víc klademe důraz na podobu společných prostor, vytváříme vstupní lobby, do kterých umisťujeme recepce. Vybavujeme projekty různými sdílenými zařízeními, ať jsou to fitness centra, nebo prostory, kde se lidé mohou scházet.

Souhlasíte s tím, že čím dál přísnější normy omezují dostupnost bydlení?

Efekt přísných norem je na horší dostupnosti bydlení vidět. Je spousta lidí, kteří by normami vyžadované technologie ani nepotřebovali. Ale bez nich se byty nedají povolit a postavit. Vidíme na našich projektech, že do nich zabudujeme rekuperaci, ale lidé, kteří tam bydlí, ji vypnou a vůbec nepoužívají. Protože jsou zvyklí si otevřít okno. Problém je, že u nás jsou normy závazné a ne jen doporučené. Už se ale aspoň začíná diskutovat o tom, že kdyby normy nebyly závazné, dalo by se stavět levněji. Obyvatelé takových bytů by to ani nepocítili. Vezměte si jen, kolik je v Praze starších domů a lidé tam bydlí a žije se jim dobře. Dnes by ale takto domy nikdo nemohl postavit.

Za celou dobu jste si prošli několik cykly, prošli jste krizí v letech 2008 a 2009, pak předcovidovým boomem, covidem i érou vysoké inflace. Co vás to naučilo?

Jednoznačně to, že musíte průběžně sledovat vývoj na trhu a poptávku a podle toho své plány přizpůsobovat. Jenže i to má háček. Něco si naplánujeme a pak čekáme osm let na povolení, během kterých se změní požadavky. Třeba je vidět jasný trend, že se developeři kvůli rostoucím cenám snaží dělat byty menší. Když se dispozice dobře vymyslí, nemusí to být na škodu. I 2+kk se 45 metry čtverečními může být perfektně funkční a dobře využitelný.

Dnes si asi s poptávkou úplně nemusíte lámat hlavu, vypadá to, že se zase prodává vše, co developeři pustí na trh.

Je pravda, že většina toho, co se nyní dostane na trh, tak se i prodá. Když se dobře zvolí cena, jde prodej dobře. My prodáváme 90 procent bytů v projektech ještě před kolaudací. Aktuálně jeden projekt stavíme a druhý na podzim začneme. L1FE na Střížkově jsme zahájili v dubnu a dnes máme prodáno 30 procent bytů. Ve Vršovicích na projektu Connect zatím provádíme demolice a v listopadu bychom měli spustit stavbu. Přitom už jsme také prodali 30 procent bytů. Nicméně to, že se dobře prodává, je dáno i tím, že nových projektů v Praze není dost.

Daramis je specifický tím, že má vlastní tým architektů pod vedením Gala Karaguly. V čem je to lepší, než kdybyste jednotlivé projekty svěřovali různým architektům?

Architektům dáváme volnost, ale na naší straně potřebujeme někoho, kdo návrhy koordinuje, kontroluje a koriguje, kdo zná naše požadavky a dohlíží, aby byly v projektu dodrženy. Ale není to tak, že bychom si projekty navrhovali sami. Aktuálně třeba ve Vršovicích připravujeme projekt Kodaňská. Teď je tam kancelářská budova, která se zbourá, a místo ní vznikne zhruba 60 tisíc metrů čtverečních bytové výstavby s obchodním parterem. Domluvili jsme se s magistrátem na plánovací smlouvě, jejíž součástí je, že na projekt uspořádáme architektonickou soutěž, která určí budoucí podobu projektu.

Kromě Kodaňské máte ve Vršovicích ještě projekt Connect, který připravujete ve spolupráci s developerskou společností Neocity. Proč jste do něj přizvali partnera?

Z Neocity nás oslovili, jestli bychom do tohoto projektu nešli společně. Podílíme se na něm finančně a spolupracují na něm i týmy z obou firem. Rozumíme si a funguje nám to dobře. Každý z nás přinese do projektu něco svého, což se nám líbí.

Projekt vyroste na brownfieldu. Co tam původně bylo?

Byly tam sklady, jejichž demolice se už dokončuje. Postavíme tam přes tři stovky bytů. Nakreslil nám je pan architekt Jirán. Je to jeden z projektů, kde budou i společné prostory jako fitness, kino, herna pro děti, zasedačka pro lidi, kteří pracují na home office a potřebují se s někým pracovně potkat.

Jak se pak takový projekt spravuje, když ne vždy jsou vlastníci ochotni platit navíc za správu a údržbu takových prostor?

Proto si už na začátku chceme pohlídat, aby provoz společných prostorů nestál moc a nezatěžoval do budoucna obyvatele. V lepším případě, aby si na sebe vydělaly. Plánujeme, že zařízení jako fitko nebo wellness bude obsahovat členství pro obyvatele, které pokryje základní náklady s ním spojené, ať už topení, nebo elektřinu. Když se tyto prostory špatně navrhnou, končí to většinou tak, že zůstanou prázdné, protože na ně lidé nechtějí přispívat. To bychom nechtěli. Ale nahrává nám i doba, kdy mladší lidé už jsou ochotni si za tyto služby připlatit.

Na Střížkově v projektu L1FE plánujete těchto sdílených prostor ještě více.

Bude tam také fitko, ale i coworkingový prostor se zasedačkami, kde se obyvatelé domu budou moci připojit k internetu, dát si kafe a pracovat. Dnešní mladá generace je zvyklá takto fungovat. Nebude sedět s počítačem doma, ale půjde někam, kde bude hezké prostředí.

Kdo ho bude provozovat?

Společenství vlastníků, ale vstup bude zpoplatněný. Když si budu chtít zamluvit zasedačku, zaplatím si ji. Poplatky musí být rozumné, ale zároveň by měly pokrýt náklady včetně úklidu.

V L1FE bude větší podíl menších bytů. Najíždíte také na trend mikrobytů?

Mikrobyty to úplně nebudou. Většina bude 1+kk a 2+kk, k nim pár 3+kk. Je to dáno i umístěním, protože dům bude kousek od metra. Naše 1+kk budou ve velikosti od 25 do 35 metrů čtverečních, 2+kk budou se standardní výměrou kolem 50 metrů čtverečních.

Cílovou skupinou jsou investoři, kteří si tam koupí pár bytů a budou je pronajímat?

To je jedna skupina. Už teď část bytů kupují také rodiče pro své děti. Pořizují si je i mladí lidé, kteří jsou na začátku kariéry.

Podobný koncept budete volit i na Letné, kde budete stavět pod obchodním centrem Stromovka?

Ne, tam chceme postavit luxusní projekt, se standardním bytovým mixem od 1+kk až po 4+kk. Dům se nachází na velmi dobrém místě uprostřed Holešovic poblíž nové stanice budoucí rychlodráhy směrem na letiště. Vyhráli jsme si tam s fasádou. Stejně jako na Marině jsou pro nás velké téma společné prostory a vstupní lobby. Plánujeme tam také coworkingový prostor a malé fitness. Vymysleli jsme si tam bazén s wellness.

Ve sklepě?

Ne, na střeše parteru, kde ve druhém podlaží vznikne vnitroblok se zelení a místem na posezení. Jeho součástí bude i skořepina, která bude zakrývat bazén se saunou. Na tom je vidět, jak o projektech přemýšlíme a chceme je vylepšovat. Stavbu bychom chtěli zahájit příští rok na podzim a hotový by dům měl být v roce 2029.

V Holešovicích už jste s Marinou hotoví, nebo je ještě kam ji rozšiřovat?

Už máme územní rozhodnutí na novou etapu s názvem Marina Art na holešovické kose. Bude to šest objektů s výškou šest až osm pater se 150 byty. Koncem příštího roku bychom mohli začít stavět.

Je složité stavět přímo na poloostrově, kde je z obou stran řeka?

Už s tím máme zkušenosti z předchozích etap. Základovou desku se u domů u řeky snažíme umístit nad hladinu spodní vody, což je hladina Vltavy. Musíme si spočítat, jaké síly budou působit zespod na základovou desku v případě povodně. Z toho nám vyjde, jestli budeme potřebovat systém řízeného zaplavování, aby spodní voda dům nezvedla, nebo základovou desku neprolomila.

Čím dál větší trend je stavění velkých nájemních projektů. Je to směr, kterému byste se také chtěli věnovat?

Vyzkoušeli jsme si to v Plzni, kde jsme byty určitou dobu spravovali sami a následně jsme je prodali Heimstadenu. Teď spolupráci s některým z institucionálních investorů nezvažujeme. V našich projektech si ale necháváme vždy část bytů, které pak pronajímáme. Například v projektu L1FE si necháme třetinu bytů.

Město po vás nechce formou kontribucí určitou část bytů, které pak bude samo pronajímat, například v projektu na Kodaňské? Na Kodaňské je i městský pozemek. Kromě našeho projektu tam vzniknou velmi pravděpodobně městské byty. Architektonickou soutěž organizujeme společně s městem, ale město určí, co na jeho pozemku bude stát. Stavět asi bude samo, ale dovedu si představit i to, že celý projekt vydevelopujeme my včetně městského pozemku. O tom se teprve budeme bavit.

Dušan Krajča

Generálním ředitelem společnosti Daramis se stal letos, ale její součástí je už více než dvacet let. Hraje klíčovou roli ve všech fázích stavebního procesu – od plánování až po úspěšné dokončení a předání projektu. Jeho dlouholeté zkušenosti, profesionalita a důraz na kvalitu z něj dělají nepostradatelnou součást týmu.