V Praze chybí vyšší desítky tisíc bytů, nouzí trpí i krajská města a nedostupnost bydlení se stala sledovaným volebním tématem. Pomoci vyřešit napjatou situaci by podle současné vlády mohlo zapojení penzijních fondů do investic do nájemního bydlení. Pro řadu hráčů na trhu skvělá myšlenka, jenže i ta má své ale.
Na český realitní trh by měli vstoupit nově kapitálově silní hráči. Vláda chce s pomocí poslaneckého přílepku k právě projednávanému zákonu o podpoře bydlení umožnit penzijním fondům, aby část svých peněz investovaly do výstavby a provozu nájemních bytů. „Investice do nemovitostí jsou přirozenou součástí dlouhodobých portfolií fondů obhospodařovaných penzijními společnostmi, a proto je to v obecné rovině pozitivní zpráva,“ komentuje Miroslav Gajzler, člen představenstva KB Penzijní společnosti.
Co to bude znamenat prakticky? Přinejmenším 20 miliard korun, které by tímto způsobem mohly v příštích letech proudit do trhu. Investice by probíhaly nákupem dluhopisů či cenných papírů firem zaměřených na nájemní bydlení nebo přes nemovitostní fondy, což současná legislativa zatím neumožňuje. Nově by přitom penzijní fondy mohly investovat do těchto aktiv až pětinu svých prostředků. A to všechno velmi brzy, pokud návrh projde legislativním kolečkem, prezident by jej mohl dostat k podpisu do voleb.
Co na to trh?
Návrh má už teď řadu příznivců. Zapojení kapitálového trhu vítají oborové organizace jako Asociace penzijních společností, Česká bankovní asociace nebo Asociace nájemního bydlení, která se o podobnou změnu zasazovala i v rámci své Strategie rozvoje nájemního bydlení 2025+.
„Věříme, že penzijní fondy mohou významně přispět k rozšíření nabídky nájemních bytů,“ říká prezident asociace Jakub Vysocký, ačkoli připomíná, že samo o sobě to nestačí. „Hlavní překážkou dostupnosti bydlení zůstává zdlouhavý povolovací proces. Pokud nebudeme mít dostatek bytů, ani penzijní fondy nebudou mít do čeho investovat. Proto je nezbytné současně s finančními investicemi pracovat na zjednodušení legislativy a urychlení stavebního řízení,“ dodává.
Podobně to vidí i developerská společnost Finep. Její generální ředitel Tomáš Pardubický nicméně zdůrazňuje, že do segmentu nájemního bydlení by se měly zapojit i české fondy, nejen zahraniční, které už evidentně zájem mají – například skupina Heimstaden financovaná švédskými penzijními fondy vlastní v Česku tisíce nájemních bytů. „České fondy jsou přirozeně stabilnějšími, a tedy dlouhodobějšími partnery. Výnosy navíc zůstávají v české ekonomice a mohou se dál reinvestovat. A nakonec – českým penzijním společnostem bude český trh vždy bližší,“ uvádí Pardubický.
Liquidity mismatch
Na místě podle šéfa Finepu nejsou ani obavy, které z trhu zaznívají, že zapojení penzijních fondů může vést k tlaku na ceny, protože o omezený počet projektů bude soutěžit více subjektů. „Je mylná představa, že se staví ‚jedny byty‘, o které se všichni poperou. Už při plánování se rozlišuje, zda jde o byty určené pro osobní vlastnictví, nebo nájemní bydlení. A především, sám trh rozhodne, kolik bytů je potřeba pro který účel. Fondy nebudou kupovat byty, aby zely prázdnotou,“ dodává developer.
Přesto tahle novinka nebude za současného nastavení penzijního spoření tak jednoduchá. „Na jedné straně mají všichni klienti v českém penzijním sytému právo z jakéhokoli penzijního fondu odejít do jednoho měsíce a na druhé straně je většina alternativních investic velmi nelikvidních, tzn. peníze jsou v nich investovány na dlouhou dobu, například deseti let,“ vysvětluje mluvčí ČSOB Petr Milata problém známý jako liquidity mismatch.
Doplňkové penzijní spoření bylo od počátku koncipováno tak, aby obě strany rovnice byly likvidní. S možností investovat do nelikvidních aktiv, ačkoli se pravidla pro klienty nezměnila, však vzniká problematický nesoulad.
Roky zkušeností
Ve většině vyspělých zemích je podle mluvčího ČSOB situace odlišná. Klienti nemohou své prostředky z penzijních fondů vybrat či přeinvestovat okamžitě, ale až v delším časovém horizontu. To umožňuje penzijním fondům plánovat investice dlouhodobě a bez obav ze ztráty likvidity. „V ČSOB Penzijní společnosti alternativní fond plánujeme, ale budeme ho chtít spustit, až bude legislativně vyřešena synchronizace likvidity klienta a alternativního fondu,“ dodává Petr Milata.
Bytová krize netrápí jen Česko. Podobné problémy řeší i Velká Británie, kde se penzijní fondy začaly v sektoru nájemního bydlení více angažovat až v posledních letech. Jejich investice do dostupného a sociálního bydlení tvoří zhruba pětinu kapitálu směřovaného do sociálně prospěšných projektů, což v roce 2023 představovalo dvě miliardy liber, v přepočtu 60 miliard korun. Přesto mají fondy podíl na trhu zatím omezený. Podle deníku Financial Times tam institucionální investoři vlastní pouhá tři procenta nájemních domů ve srovnání s 37 procenty v Německu a 41 procenty v USA, kde jsou investice penzijních fondů do rezidenčních nemovitostí dlouhodobě zavedenou praxí.
Text: Andrea Votrubová
