Realitní fondy na českém trhu v roce 2024 potvrdily pozici rostoucího a velmi obstojně vydělávajícího segmentu investičních nástrojů. Jak fondy zaměřené na drobné investory, tak fondy kvalifikovaných investorů přinesly až na jednu výjimku výnosy vyšší než čtyři procenta – některé přitom tuto metu překonaly velmi výrazně.
Text: Jan Němec
Českým realitním fondům se daří. „Navzdory napjatým podmínkám na realitním trhu i obecné nejisté ekonomické situaci sledované fondy zvyšovaly objem spravovaného majetku a dosahovaly solidních výsledků,“ potvrzuje expert na realitní trh Institutu strategického investování z Vysoké školy ekonomické v Praze David Mazáček. Loňské výsledky fondů podle něj potvrzují dlouhodobý trend, kdy se stávají stále důležitější součástí domácího investičního prostředí. „Pro retailové i kvalifikované investory představují zajímavý nástroj pro investici do nemovitostí, které by jim jinak nebyly dostupné, a zároveň nabízí atraktivní zhodnocení jejich kapitálu,“ dodává Mazáček.
Retailové fondy s výnosy i nad 10 procent
Průměrná roční výnosnost realitních fondů za poslední tři roky činila v průměru téměř 7 procent ročně a průměrný výnos za posledních 12 měsíců dosáhl bezmála 6,5 procenta, shrnuje analýza Institutu pro strategické investování.
Mezi retailovými fondy, tedy těmi zaměřenými na menší investory, byl loni v Česku jasným vítězem fond Creditas nemovitostní. Za dvanáct měsíců dosáhl výnosu 10,6 procenta. Druhý fond v pořadí, ZDR Investment Industrial, překonal s velkým náskokem o více než tři procentní body. Přes sedmiprocentní hranici se v roce 2024 přehoupl také fond Trigea.
Nejhůře ze sledovaných fondů si loni vedl fond REICO Long lease, který investorům přinesl zhodnocení kapitálu o necelá tři procenta. Méně než pět procent vynesly ještě další tři fondy: Fio realitní podfond (rovná 4 procenta), REICO Nemovitostní (4,1 procenta) a Generali Investment, Fond realit (4,7 procenta).
Zajímavé údaje poskytuje také statistika o průměrném ročním výnosu fondů za poslední tři roky. Také v této kategorii si drží prvenství fond Creditas Nemovitostní s bezmála desetiprocentním průměrným výnosem. Hned pět fondů pak v posledních třech letech zhodnotilo vklady investorů o více než sedm procent ročně. Bez zajímavosti není, že ani jeden ze sledovaných fondů nespadl pod hranici průměrného výnosu čtyř procent.
Fondy kvalifikovaných investorů s dvouciferným výnosem
Ještě zajímavější zhodnocení vkladů přinesly svým klientům správci fondů kvalifikovaných investorů určené pro investice v minimální výši milion korun. Nejlépe z nich si vedl fond CB Property Investors s více než 15,4procentním výnosem. Přes deset procent se dostal také fond Silverline Real Estate. Další tři fondy překonaly hranici devíti procent. Jen dva fondy zároveň vykázaly loni menší výnos než pět procent – Česká pole 2015 otevřený podílový fond (4,4 procenta) a Wood & Company Retail podfond (4,94 procenta).
V tříletém horizontu si v průměrných ročních výnosech vedl nejlépe CB Property Investors, který v průměru vynášel přes 17,5 procenta. Dvouciferných průměrných výnosů v posledních třech letech dosáhly hned tři další fondy: (Wood & Company Retail podfond (14 procent), Realita Fund (11,8 procenta), Wood & Company Office podfond (10,5 procenta) a Česká pole 2015 otevřený podílový fond (10,3 procenta).
Akvizice za miliardy
Realitní fondy byly loni velmi aktivní také v akvizicích. Díky tomu jimi spravovaný majetek dál rostl. „Celková hodnota nemovitostních portfolií sledovaných fondů ke konci roku 2024 převyšovala hodnotu 220 miliard korun,“ upřesňuje David Mazáček z VŠE. Fondy přitom navzdory často velkým transakcím drží relativně nízké zadlužení. „Průměrné LTV ve výši 41 procent lze z pohledu rizik vyplývajících z kapitálové struktury fondů označit za relativně bezpečné,“ dodává Mazáček.
Jednu z nejzajímavějších akvizic uskutečnil v roce 2024 ambiciózní fond Trigea. Ten loni na začátku roku koupil do svého portfolia prémiové pražské obchodní centrum Arkády Pankrác. Za jednu z největších transakcí v historii českých realitních fondů utratil více než šest miliard korun.
Další velkolepý nákup se podařil Investika realitnímu fondu. Od developerské společnosti 7R koupil pět logistických areálů v Polsku. Zaplatil za ně více než 3,7 miliardy korun. Na další dvě a půl miliardy pak vyšel nákup moderní kancelářské budovy P180 v polské Varšavě od developerské společnosti Skanska Commercial Development Europe.
Aktivní byl také realitní investiční fond skupiny Creditas. V roce 2024 koupil nejprve v březnu Business Park v Trmicích, v dalších měsících se pak jeho portfolio rozrostlo ještě o Business Park Letňany. Stovky milionů utrácel také fond společnosti Mint zaměřený na rezidenční nemovitosti. Od developerské společnosti Metrostav pořídil loni více než tři stovky bytů v projektu Vysočanský mlýn. Více než miliardu za prémiovou nemovitost na nejlukrativnější pražské high street pak zaplatil Raiffeisen realitní fond. Od investiční společnosti Amundi pořídil budovy v Pařížské třídě, kde sídlí prodejna Louis Vuitton.
Nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů v roce 2024
Anuizovaný výnos za poslední 3 roky
| Fond | Výnos |
| CB Property Investors | 17,53 % |
| WOOD & Company Retail podfond | 14,03 % |
| Jet Industrial Lease | 12,61 % |
| REALIA FUND | 11,82 % |
| WOOD & Company Office podfond | 10,48 % |
| Česká pole 2015 otevřený podílový fond | 10,27 % |
| Fond Českého Bydlení | 9,14 % |
| Gartal Investment Fund | 8,75 % |
| Český fond půdy | 8,14 % |
| ZDR Investments | 8,11 % |
| DOMOPLAN SICAV | 7,93 % |
| Accolade Industrial Fund | 5,89 % |
Výnos za rok 2024
| Fond | Výnos |
| CB Property Investors | 15,42 % |
| Silverline Real Estate | 11,45 % |
| Fond Českého Bydlení | 9,44 % |
| REALIA FUND | 9,18 % |
| Gartal Investment Fund | 9,00 % |
| Accolade Industrial Fund | 8,35 % |
| DOMOPLAN SICAV | 8,24 % |
| ZDR Investments | 8,15 % |
| Jet Industrial Lease | 8,03 % |
| Property Fund for Living | 8,01 % |
| WOOD & Company Office podfond | 6,54 % |
| Český fond půdy | 5,89 % |
| WOOD & Company Retail podfond | 4,94 % |
| Česká pole 2015 otevřený podílový fond | 4,35 % |
Celková hodnota nemovitostí ve fondu
| Fond | Hodnota nemovitostí v mld. Kč |
| Accolade Industrial Fund | 48,29 |
| WOOD & Company Office podfond | 12,74 |
| ZDR Investments | 11,21 |
| WOOD & Company Retail podfond | 5,75 |
| Jet Industrial Lease | 3,35 |
| REALIA FUND | 2,50 |
| DOMOPLAN SICAV | 2,30 |
| Český fond půdy | 2,11 |
| CB Property Investors | 1,95 |
| Fond Českého Bydlení | 1,22 |
| Expandia Industrial Parks | 0,65 |
| Silverline Real Estate | 0,60 |
| Property Fund for Living | 0,53 |
| Česká pole 2015 otevřený podílový fond | 0,26 |
| EBM REAL ESTATE SICAV | 0,24 |
Průměrná zůstatková doba nájemních smluv (WAULT)
| Fond | Zůstatková doba v letech |
| CB Property Investors | 10,3 |
| Property Fund for Living | 10,3 |
| Jet Industrial Lease | 7,4 |
| Accolade Industrial Fund | 6,6 |
| REALIA FUND | 6,4 |
| ZDR Investments | 5,9 |
| WOOD & Company Office podfond | 4,0 |
| WOOD & Company Retail podfond | 3,6 |
| Expandia Industrial Parks | 3,5 |
Zdroj dat: TOP Realitní fondy HN, Institut strategického investování VŠE Praha
Retailové nemovitostní fondy v roce 2024
Anuizovaný výnos za poslední 3 roky
| Fond | Výnos |
| CREDITAS Nemovitostní I | 9,92 % |
| Mint rezidenční fond | 7,91 % |
| Raiffeisen realitní fond | 7,70 % |
| Schönfeld & Co Nemovitosti | 7,47 % |
| ZDR Investments Public | 7,22 % |
| NEMO Fund | 7,11 % |
| Trigea | 6,87 % |
| ZFP realitní fond | 6,58 % |
| Conseq Realitní | 6,27 % |
| Investika Realitní Fond | 6,04 % |
| Czech Real Estate Investment Fund | 6,04 % |
| Atris – Fond Realita | 5,73 % |
| Generali Investments, Fond realit | 4,72 % |
| REICO LONG LEASE | 4,40 % |
| REICO NEMOVITOSTNÍ | 4,05 % |
Výnos za rok 2024
| Fond | Výnos |
| CREDITAS Nemovitostní I | 10,60 % |
| ZDR Investments Industrial | 7,43 % |
| Trigea | 7,09 % |
| Conseq Realitní | 6,60 % |
| Schönfeld & Co Nemovitosti | 6,28 % |
| NEMO Fund | 6,21 % |
| ZFP realitní fond | 6,19 % |
| Czech Real Estate Investment Fund | 6,06 % |
| Raiffeisen realitní fond | 6,05 % |
| ZDR Investments Public | 6,01 % |
| Mint rezidenční fond | 5,79 % |
| Atris – Fond Realita | 5,29 % |
| Investika Realitní Fond | 5,24 % |
| WOOD & Company Realitní OPF | 5,05 % |
| Generali Investments, Fond realit | 4,69 % |
| REICO NEMOVITOSTNÍ | 4,08 % |
| Fio realitní podfond I. | 4,00 % |
| REICO LONG LEASE | 2,95 % |
Celková hodnota nemovitostí ve fondu
| Fond | Hodnota nemovitostí v mld. Kč |
| REICO NEMOVITOSTNÍ | 37,80 |
| Investika Realitní Fond | 27,44 |
| Trigea | 16,04 |
| ZFP realitní fond | 9,25 |
| Czech Real Estate Investment Fund | 7,42 |
| Conseq Realitní | 5,30 |
| NEMO Fund | 5,20 |
| Atris – Fond Realita | 4,98 |
| Generali Investments, Fond realit | 3,56 |
| ZDR Investments Public | 3,54 |
| Mint rezidenční fond | 2,92 |
| Raiffeisen realitní fond | 2,72 |
| Fio realitní podfond I. | 1,63 |
| Schönfeld & Co Nemovitosti | 1,58 |
| REICO LONG LEASE | 1,55 |
| CREDITAS Nemovitostní I | 1,14 |
| ZDR Investments Industrial | 0,50 |
| WOOD & Company Realitní OPF | 0,47 |
Průměrná zůstatková doba nájemních smluv (WAULT)
| Fond | Zůstatková doba v letech |
| REICO LONG LEASE | 13,8 |
| ZDR Investments Industrial | 10,1 |
| Atris – Fond Realita | 9,1 |
| Fio realitní podfond I. | 7,8 |
| Generali Investments, Fond realit | 6,6 |
| ZDR Investments Public | 5,4 |
| CREDITAS Nemovitostní I | 5,2 |
| Conseq Realitní | 4,9 |
| Raiffeisen realitní fond | 4,6 |
| Trigea | 4,4 |
| Investika Realitní Fond | 4,2 |
| REICO NEMOVITOSTNÍ | 3,9 |
| Schönfeld & Co Nemovitosti | 3,5 |
| NEMO Fund | 3,4 |
| Czech Real Estate Investment Fund | 3,1 |
| Mint rezidenční fond | 0,6 |
Zdroj dat: TOP Realitní fondy HN, Institut strategického investování VŠE Praha
