K řešení bytové krize v Česku nemusí přispívat nutně jen výstavba nových bytů. Nabídku rezidenčních nemovitostí zvyšují také rekonstrukce starých bytových domů. Budoucnost může být též ve starých kancelářských nebo průmyslových budovách a jejich konverzích na bydlení.

Text: Jan Němec
Foto: Archiv

Česko dlouhodobě trápí nedostatek bydlení. Byty chybějí a ty, které se postaví, jsou kvůli převisu poptávky nad nabídkou stále dražší. Jestliže před deseti lety se dal pořídit metr čtvereční nového bytu v hlavním městě zhruba za 56 tisíc korun, dnes vyjde více než na trojnásobek. Spolu s tím rostou i ceny starších nemovitostí. Podle developerů vede cesta k levnějšímu, nebo alespoň pomaleji zdražujícímu bydlení přes uvolnění pravidel a co největší novou výstavbu. Nabízejí se ale i jiné možnosti.

Část developerských firem se místo plánování nových budov vydala na cestu rekonstrukcí těch starších, už stojících. V posledních letech tak vznikly jen v Praze tisíce bytů nejrůznějšího typu v opravených starých činžácích. Část z nich se změnila na prémiové bydlení, mnoho rozlehlých jednotek se naopak transformovalo na více menších bytů.

Vedle činžáků či zchátralých, v nejhorším případě úplně neobydlených starých bytových domů stojí ovšem v metropoli i dalších velkých českých městech taky desítky kancelářských komplexů, které už nevyhovují dnešním náročným standardům. A i ty je možné přeměnit na bydlení. Není to sice lék na krizi bydlení, ale může svým dílem k jejímu řešení přispět.

Průsečík dějin s modernou

Vinohrady, Letná, Nusle nebo Vršovice. Pražské čtvrti s typickou blokovou zástavbou patří v metropoli dlouhodobě mezi nejoblíbenější. Ačkoliv by dnes paradoxně činžovní domy kvůli stále přísnějším regulacím a hygienickým normám třeba o oslunění nebo hustotě zástavby nebylo možné postavit, lidé si je oblíbili.

Budovy pocházející z počátku 20. století ovšem v jejich původní podobě většinou nevyhovují dnešním standardům bydlení. Nejde jen o samotný technický stav či vybavení společných prostor. Také složení a dispozice bytových jednotek v činžácích jsou poplatné tehdejším zvyklostem a sociálním trendům.

Většina bytů ve starých činžovních domech je na dnešní poměry až příliš velkorysá. Stometrové byty a větší s vysokými stropy jsou dnes v takovém počtu luxusem. To všechno představuje výzvu při jejich rekonstrukcích.

Jednoduše řečeno, developer jednak stojí před náročným úkolem zajistit technické parametry dle dnešních standardů. Musí také čelit přísnému dohledu památkářů, kteří požadují zachování původního charakteru zástavby. Zároveň má ale možnost změnit skladbu bytů a jejich dispozice. Část velkých, vícepokojových bytů může rozsekat na menší jednotky, a tak výrazně navýšit kapacitu domu z hlediska počtu domácností, kterým nabídne bydlení. A s tím roste i ekonomický potenciál činžáků.

„Tyto domy vznikaly v době, kdy v jednom bytě 3+1 nebo 4+1 bydlely často dvě rodiny. Dnes je situace úplně jiná. Vzrostl počet jednočlenných domácností,“ popisuje spolumajitel skupiny Fidurock David Hauerland. Firma se zaměřuje na rekonstrukce činžovních domů na moderní nájemní bydlení a podle Hauerlanda se standardy mění i z hlediska velikosti jednotek. „Lidé dnes nepotřebují sedmdesátimetrový byt 2+kk. Tráví doma daleko méně času,“ říká. Jinými slovy, nájemci se nevyplatí platit činži za zbytečné metry, a tak se i podlahová plocha bytů jednotlivých dispozic v rámci rekonstrukcí většinou zmenšuje.

To ale neznamená, že by velkorysé byty v rekonstruovaných činžácích úplně chyběly – i ony dnes mají svou klientelu. „Většinou v domech máme průřez různými dispozicemi od 1+kk po 4+kk. Je mnoho lidí, kteří jsou ochotní si za nadstandardní byt připlatit,“ dodává David Hauerland.

Stará slupka, nové jádro

Jak se rekonstrukce činžovních domů liší od nového developmentu? „Je to úplně jiná disciplína. Nezačínáte na prázdném pozemku, ale pracujete s existující strukturou, která má svou historii, limity i hodnotu. Každý dům je originál a vyžaduje individuální přístup,“ vysvětluje Štěpán Smrčka, ředitel developmentu společnosti PSN, která se revitalizacemi domů ve staré blokové zástavbě dlouhodobě věnuje a má za sebou už desítky projektů.

Stav budov odpovídá jejich stáří, někdy bývá i horší, než se na první pohled zdá. „Řešíte statiku, vlhkost, historické zásahy nebo nevyhovující rozvody. Klíčová je proto kvalitní příprava a schopnost reagovat na situace, které se objeví až v průběhu stavby,“ dodává Štěpán Smrčka.

Podobné zkušenosti má další specialista na revitalizaci činžáků, společnost Signature Living. „Rekonstrukce historických domů jsou zpravidla technicky i organizačně složitější než novostavby, vyžadují hluboké odborné know-how a schopnost pracovat s řadou omezení,“ popisuje mluvčí firmy Marie Třešňák Lesáková.

U cihlových domů starých sto i více let je kvůli prodloužení životnosti a dodržení bezpečnostních standardů například nutné vyměnit dožité konstrukce. „Ty často zasahují do samotné statiky domu,“ dodává. Firma při rekonstrukci zesiluje základové konstrukce, svislé zdivo, stropní konstrukce i krov.

S jistou nadsázkou lze říci, že kvalitní rekonstrukce starého činžovního domu je v podstatě nový development uvnitř původní konstrukce. „Typicky jde o nové betonové stropy s kročejovou izolací, nové mezibytové příčky, kompletně nové rozvody elektřiny, centrální systémy vytápění a ohřevu vody, často i vlastní kotelnu, rekuperaci vzduchu nebo centrální klimatizaci,“ vypočítává mluvčí Signature Living. Často je kvůli limitům staré budovy přitom nutná velká kreativita.

Své době odpovídají ale i zdánlivé detaily, třeba dnes už nevyhovující akustické vlastnosti budov. „Soustředíme se cíleně na výrazné zvýšení zvukové neprůzvučnosti mezi jednotlivými patry, což považujeme za klíčový parametr kvality,“ vysvětluje Marie Třešňák Lesáková.

Naopak některé moderní vymoženosti u starých domů možné nejsou. Například zelené střechy nebo komunitní prostory limituje často konstrukce budovy nebo památková ochrana. Ne vždy je možné tyto prvky aplikovat jako u novostaveb. Podobné je to s energetickou náročností budov. Jednoduše řečeno, secesní dům nelze kvůli únikům tepla obalit polystyrenem a vyžaduje jiné, občas méně efektivní řešení.

Respekt k historii

Secesní činžovní domy postavené v blocích dodávají nejoblíbenějším pražským rezidenčním čtvrtím také osobitý charakter. Developeři si to uvědomují a jejich historický ráz zachovávají. „Historické domy mají svůj charakter a atmosféru, kterou nové stavby obvykle nenahradí. Naším cílem není tento charakter měnit, ale citlivě s ním pracovat. Zachováváme architektonické detaily, proporce i řemeslné prvky, které tvoří podstatu domu,“ popisuje šéf developmentu PSN Štěpán Smrčka.

Ostatně developery k respektu k dějinám nutí i dohled památkářů, kteří jsou důležitým aktérem rekonstrukcí a mají velké slovo při povolovacím řízení na projekty revitalizací činžáků. „Je to přirozená součást těchto projektů a je potřeba s ní počítat už od začátku. Proces je detailní a časově náročnější, ale pokud je projekt dobře připravený a respektuje hodnotu domu, je možné najít funkční řešení,“ dodává Smrčka.

Některé části činžáků developeři nenahrazují replikami, ale zachovávají původní. „Fasády, vstupní prostory, schodiště, štuková výzdoba nebo původní zábradlí proto nejen zachováváme, ale citlivě restaurujeme a rehabilitujeme do jejich původní podoby. Zachování řemeslných detailů považujeme za zásadní, protože právě ty tvoří identitu domu a hodnotu, kterou nelze nově vytvořit,“ vysvětluje mluvčí Signature Living.

Neviditelné investice

S ohledem na rozdílnosti v samotném projektu se zásadně liší i skladba nákladů a časový harmonogram rekonstrukcí starých činžáků a developmentu novostaveb. „Kompletní rekonstrukce historického činžovního domu je výrazně jiný proces než standardní development. Zásadní je, že velká část času i rozpočtu se odehrává v etapách, které nejsou na první pohled viditelné, ale určují kvalitu celého projektu,“ říká Marie Třešňák Lesáková.

Tyto neviditelné práce, jako obměny dožilých konstrukcí domu, zlepšení statiky, zesílení základů a celkové modernizace technického zázemí domu, mohou dosáhnout klidně polovinu, ale i více z celkového rozpočtu projektu.

Konkrétní částky závisí na mnoha parametrech. „Pohybujeme se v řádu desítek až stovek milionů korun. Rekonstrukce už dávno neznamenají jen opravu domu, ale plnohodnotný development s důrazem na detail a kvalitu,“ vysvětluje Štěpán Smrčka.

Podle stavu domu a nutného rozsahu prací se liší i trvání projektu. „Rozptyl je poměrně široký. Jednodušší projekty dokážeme dokončit zhruba do jednoho roku, u složitějších rekonstrukcí se celý proces může protáhnout až na tři roky. Záleží na rozsahu stavebních zásahů i náročnosti povolování,“ vysvětluje šéf developmentu PSN.

Obývák místo kanceláře

Speciální kategorií rekonstrukcí jsou konverze starších komerčních nemovitostí na bydlení. Na byty se u nás a ještě častěji v západní Evropě či Spojených státech mění někdejší průmyslové budovy, ale především kanceláře. V jejich případě byla výrazným impulzem pandemie koronaviru, která zásadně přepsala trh administrativních prostor a změnila trendy ve využívání kanceláří.

Nejdále jsou v tomto přeměňování účelu starších budov ve Spojených státech. Neobsazenost tamních kanceláří dosáhla po pandemii dramatických rozměrů – podle ratingové agentury Moody’s byla nejvyšší od roku 1979. Developeři a správci portfolií kancelářských budov proto museli hledat nové využití. A jen v roce 2024 bylo díky tomu v USA podle realitně poradenské společnosti Colliers dokončeno na 25 tisíc bytů v konvertovaných budovách.

Potenciál bydlení v kancelářích ale poradci sledují i v Evropě. Studie Colliers a německého Ifo Institutu identifikovala potenciál pro vznik 60 tisíc bytů v sedmi největších německých městech. Zároveň ale upozornila, že pouze třetina neobsazených kanceláří je vhodná pro konverzi. Důvod poskytuje třeba analýza z Velké Británie. Tamní institut Permitted Development Rights umožnil v minulosti přeměnu komerčních budov na rezidenční bez plného územního povolení. Díky tomu od roku 2013 vzniklo více než 121 tisíc bytů. Zároveň se ale ukázaly stinné stránky: často vznikaly malé, nekvalitní byty bez oken.

Nadšení pro přestavbu nevyužitých nebo nevyhovujících kanceláří krotí i experti v Česku. „Zkušenosti ze zahraničí i první pražské projekty ukazují, že transformace kancelářského fondu nebude ani rychlá, ani levná. Nejde o jednorázový proces, ale o postupnou proměnu, která si vyžádá koordinaci mezi investory, developery, architekty a městem,“ upozorňuje Colliers ve své analýze.

Hlavním důvodem jsou podle analytiků Colliers rozdílné potřeby kancelářských a rezidenčních budov. Například hluboké trakty administrativních areálů s okny pouze po obvodu neumožňují dosáhnout přirozeného proslunění bytů, které vyžadují české normy. „Střední část takovéto budovy zůstává pro bydlení nevyužitelná, pokud není architektonicky vybouráno vnitřní atrium, což značně zvyšuje náklady i snižuje užitnou plochu,“ píše se v analýze.

Dalším faktorem jsou pak třeba přísnější požárněbezpečnostní požadavky na bytové domy nebo nevyhovující akustika prosklených kancelářských budov u frekventovaných dopravních komunikací. A konečně, přestavba kanceláří na byty často vyžaduje změnu územního plánu. A ta v Praze běžně trvá pět až sedm let.

Neúprosná ekonomika

Hlavním problémem nicméně není nedostatek nevyhovujících kanceláří. Podle Colliers je v české metropoli třetina budov na kancelářském trhu starších dvaceti let. Do roku 2030 bude celková plocha takto starých administrativních budov činit 1,8 milionu metrů čtverečních.

„Budovy postavené na přelomu tisíciletí se dnes dostávají do bodu technologické, ale i designové expirace. Přestávají splňovat energetické požadavky a z pohledu dnešních korporátních cílů pro udržitelnost se začnou dostávat na hranici akceptovatelnosti,“ vysvětluje ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers Jana Vlková. Majitelé těchto kanceláří tak stojí před dilematem, co s nimi dál.

Rekonstrukce do podoby vyhovující dnešním trendům a požadavkům uvědomělých korporací je ekonomicky velmi náročná. Analýza Colliers odhaduje, že modernizace starých administrativních ploch na moderní si v průměru vyžádá náklady v rozmezí od 57 do 75 tisíc korun za metr čtvereční. Přestavba na bydlení je ovšem ještě dražší – podle poradců vyjde na 70 až 98 tisíc korun za metr čtvereční.

 Zkušenosti developerů ale ukazují i na mnoho výhod konverze kanceláří na byty oproti zbrusu nové výstavbě. „Oproti brownfieldům či nové výstavbě na okraji města je konverze zpravidla levnější a přestavba už stojící budovy je časově kratší proces než kompletní novostavba, byty tak lze dostat na trh dříve, což je v době akutního nedostatku bydlení klíčové,“ konstatuje generální ředitel společnosti Cimex Group Miroslav Kosnar.

Díky hotové infrastruktuře může být podle něj jednodušší i získání stavebního povolení. Rekonstrukce navíc umožňuje zachovat části stávajících konstrukcí a tím nejen snížit náklady díky úspoře na materiálu, ale také zachovat zajímavé architektonické prvky původní budovy, popisuje Miroslav Kosnar. Konverze má výhody i pro okolní starousedlíky. Jelikož při ní většinou nejsou potřeba těžké stavební stroje ani zásahy do infrastruktury, zkracuje se doba stavebního ruchu i zátěž pro sousedy.

Řešení má podle Miroslava Kosnara i fakt, že na byty kvůli normám nelze proměnit celou bývalou kancelářskou budovu. „Trendem současnosti je tyto přeměněné objekty navrhovat jako polyfunkční – část domu může sloužit k bydlení, jiná pro coworking, služby, kavárny či kulturní aktivity. Takové domy oživují čtvrť a vytvářejí místa s přirozeným městským životem,“ dodává Kosnar.

Odboráře vystřídají studenti

Několik úspěšných projektů konverzí kanceláří na byty se v Praze už podařilo a další zajímavé se chystají. Jedním z příkladů může být třeba projekt Mocha Vista od společnosti Cimex v Praze 4. Z někdejší ryze kancelářské budovy firma vybudovala polyfunkční projekt s flexibilními kancelářemi a zázemím – třeba posilovnou, službami a obchody. Nově k němu přibyly také nájemní byty v projektu Mocha Home.

Jedním z největších projektů, který už několik let připravuje rodina Valových na pražském Žižkově, je přestavba někdejšího Domu odborových svazů. Loni konečně získali stavební povolení k přestavbě objektu na colivingové bydlení nejen pro studenty sousední Vysoké školy ekonomické. Konverze někdejších odborářských kanceláří by měla začít na konci letošního či na začátku příštího roku a jejím výsledkem má být na 600 malometrážních bytových jednotek.

Konverzi kancelářsko-technické budovy na byty má také společnost PSN. Letos na jaře firma představila projekt přestavby někdejší telefonní ústředny na pražském Žižkově. Monumentální stavbu z roku 1926 přemění na prémiové bydlení a obchodním parterem.  Celkem má v budově vzniknout bezmála 120 bytů různých dispozic s recepcí a concierge službami či fitness a wellness. Konverze má začít letos a hotová bude za dva roky.

Příklad zajímavé přestavby kanceláří na bydlení představila letos na začátku roku taky realitní skupina Fidurock. Ta koupila v Brně v Lidické ulici od skupiny E.ON administrativní budovu Kellerův palác a chce v ní vybudovat na 250 bytů. „Budoucí přestavba kancelářských prostor na byty bude jedním z našich největších redeveloperských projektů. Zatímco většinu našich činžovních domů po rekonstrukci držíme pro následný pronájem, připravovaný projekt v Lidické bude od začátku koncipovaný k prodeji,“ uzavírá David Hauerland z Fidurocku.