Pražský kancelářský trh čeká náročná prověrka. Energetické štítky známé pod zkratkou PENB sice visí na většině budov, realitu však ukazují jen napůl. Místo skutečného provozu totiž často ukazují spíš tabulkové předpoklady. To ale není jediný problém. Evropa mezitím zpřísňuje pravidla, banky i nájemci začínají být náročnější, a kdo se nepřizpůsobí, riskuje pokles hodnoty svého portfolia.
Text: Andrea Míčková
Na první pohled vypadají pražské kancelářské komplexy bezchybně – lesknoucí se fasády, designové recepce. Jenže to, co se navenek jeví líbivě, nedopadá vždy dobře i v číslech. Podle průzkumu poradenské společnosti Savills se jen 14 procent kancelářských budov v Praze může pochlubit průkazem energetické náročnosti v kategorii A nebo B. Většina spadá do horších tříd nebo o nich nejsou dostupná žádná data. A když už štítek existuje, jeho vypovídací hodnota je často omezená.
PENB versus realita
Průkazy podle Savills vycházejí z modelových parametrů, které v praxi často neplatí. „U starších budov jsou štítky buď nadhodnocené – kvůli zastaralé metodice –, nebo naopak podhodnocené. Skutečná spotřeba energie přitom může být vyšší o desítky procent,“ vysvětluje Jan Jurčíček, Head of Building & Project Consultancy ve společnosti Savills. Proto aby část pražských kanceláří obstála v rámci evropských pravidel, bude muset v příštích letech nutně projít modernizací.
Směrnice o energetické náročnosti budov, která se do roku 2026 stane součástí také české legislativy, přináší zásadní zlom. Už nepůjde jen o doporučení jako dosud, ale pevně stanovené povinnosti a případně i sankce. Do roku 2030 mají nejhorší budovy projít renovací, do roku 2033 se totéž dotkne celé čtvrtiny fondu budov. Novostavby budou muset od roku 2028 dosahovat téměř nulových emisí. K průkazům navíc přibude Renovační pas budovy (BRP), který má vlastníkům nabídnout jasný plán postupných kroků, jak objekt modernizovat a dovést ho až k bezemisnímu standardu v roce 2050.
Což prakticky znamená, že majitelé, kteří dnes spoléhají jen na starý energetický štítek, mohou brzy sledovat, jak jejich budova ztrácí hodnotu. Ne každý ale věří, že PENB je tak slabý nástroj. „U novostaveb funguje velmi dobře, banky je vyžadují a nájemci je používají jako orientační parametr,“ říká Marta Gellová z aliance Šance pro budovy, že průkazy svou roli plní, byť u starších objektů je jejich vypovídací hodnota slabší.
Trh hledá kvalitu
Banky už nicméně posun v pohledu na PENB reflektují. „Udržitelnost je pro nás jedním z klíčových faktorů při rozhodování o financování. Vedle PENB sledujeme i certifikace LEED nebo BREEAM a skutečnou spotřebu energií,“ říká Pavel Malecha z ČSOB. Lepší štítek i certifikace podle něj zvyšují konkurenční výhodu budovy třeba tím, že přitahují nájemce, snižují provozní náklady a usnadňují vyjednávání o úvěru.
Naopak starší objekty bez kvalitních dat a jasného plánu renovace mohou mít financování složitější a dražší. „Projekty s vyššími energetickými náklady budou hůře pronajímatelné a budou vyžadovat větší investice,“ dodává expert. A to se rychle projeví v číslech: dražší energie zvedají servisní poplatky, nájemci častěji odcházejí a ústupky v nájemném ukusují z výnosu. Slabší obsazenost se pak s odstupem času promítá i do ocenění budovy.
Byznysová nutnost
Na tlak bank i nájemců reagují developeři a ti největší už dávno nehrají jen na povinné minimum. „Všechny nové kancelářské budovy certifikujeme podle mezinárodních standardů udržitelnosti, obvykle v nejvyšším stupni,“ říká Martin Lánský z Penta Real Estate. Podle něj je to především byznysová nutnost, protože velké firmy prostory bez certifikace často ani nehledají a banky takové projekty naopak zvýhodňují. Poptávka po kvalitních kancelářích v centru města proto zůstává silná, zatímco starší objekty na periferii bez certifikace a s horším PENB ztrácejí konkurenceschopnost.
Přesto není důvod propadat skepsi, upozorňuje Marta Gellová. Parametry pro bezemisní budovy budou podle ní přísnější asi o deset procent než dnes, což do nákladů přidá zhruba půl až dvě a půl procenta. „Tyto investice se v provozu rychle vrátí díky nižším účtům za energie,“ vysvětluje.
Novinkou bude i povinný výpočet uhlíkové stopy, který zatím nebude znamenat nové povinnosti, ale poskytne cenná data. A tohle všechno představuje podle Marty Gellové příležitost. „Renovační pasy i tlak na vyšší energetickou účinnost pomohou nastartovat ekonomicky efektivní a kvalitní renovace, které budou přínosem nejen pro vlastníky budov, ale i pro jejich uživatele a celou společnost,“ dodává.
