V době covidové pandemie šly horské nemovitosti, chaty i chalupy na dračku. Vysoké úrokové sazby pak přinesly ochlazení trhu. Aktuálně se ale situace obrací. Developerských projektů na horách přibývá a stejně tak ochota lidí investovat do nich. Motivací není jen výnos z investičního apartmánu, případně možnost být v dosahu sjezdovky. Stále větší hodnotu má také bezpečí i soukromí.

Text: Alena Dušková
Foto: Archiv

Když se řekne české hory, většině lidí automaticky naskočí Sněžka a Krkonoše. Tato lokalita je mezi zájemci o nemovitost v tomto segmentu také dlouhodobě nejoblíbenější. V těsném závěsu jsou Beskydy nebo třeba Dolní Morava. Jenže s nimi se pojí i davy a přetížená infrastruktura. Na nejvyšší horu Krkonoš se stojí v hlavní sezoně fronty. Klidný kousek přírody, kde se dá rozjímat a v klidu vypnout, se hledá jen obtížně. Sehnat ubytování v exponovaných horských lokalitách v zimním či letním období bez předchozí několikaměsíční rezervace lze jen těžko.

To v sobě nese jednoduché poselství: stavět se v takových místech stále vyplatí, protože poptávka výrazně převažuje nad nabídkou. Jenže ti, kdo hledají skutečně prémiovou nemovitost, se nechtějí mačkat v lidské mase.

Luxus nesplynout s davem

České hory mají půvab. Zatímco dříve je ale zdolávala spíše hrstka ortodoxních vyznavačů, dnes čelí náporu během každého slunečného víkendu. Svou roli hraje i geopolitika. Lidé vlivem konfliktů přestávají věřit zbytku světa a útočiště pro aktivní trávení volného času nacházejí v místních reáliích.

To ovlivňuje i trend výstavby v horských lokalitách. Developeři stále častěji cílí na místa, kde nápor lidí obtěžovat nebude. Kdo hledá výjimečnost, nechce už jen prvotřídní materiály, splněný požadavek udržitelnosti a zajímavou architekturu. Ale taky místo, kde může spočinout v samotě i tichu a kde bude kontakt s dalšími lidmi jeho vědomou volbou, nikoliv naopak. Právě na to se zaměřují i současné developerské projekty.

„Horský development a trh s rekreačními nemovitostmi je dnes výrazně selektivnější, zažívá stabilizaci a návrat k udržitelnému růstu. Po výrazném cenovém ochlazení, které přinesla inflace a vysoké úrokové sazby, se poptávka opět zvedá. Důraz se však přesunul na prémiové projekty, které nabízejí přidanou hodnotu. Kupující požadují nadstandardní prvky jako wellness, zelené střechy, nabíjecí stanice nebo prémiové materiály, celoroční využití, dobrou dostupnost a energetickou úspornost. A ideálně i profesionální správu pro krátkodobé pronájmy,“ vysvětluje Jana Kasardová z realitní kanceláře Luxent – Exlusive Properties. Klienti si už nepořizují horské reality jen proto, že ceny rostou. Mnohem více zkoumají lokalitu, kvalitu projektu, možnosti pronájmu a dlouhodobou perspektivu daného místa.

„Horské nemovitosti si drží svou atraktivitu, protože kvalitních lokalit je omezené množství a nová výstavba podléhá stále přísnějším regulacím. To z nich dělá zajímavou kombinaci životního stylu a uchovatele hodnoty,“ dodává Radek Zábrodský, finanční ředitel developerské společnosti Crescon, který poukazuje ještě na jeden trend. „Ukazuje se, že dnes lidé více než kdy dříve hledají rovnováhu mezi prací, volným časem a pobytem v přírodě. Horské apartmány tak nejsou pouze investicí, ale i součástí určitého životního stylu,“ vysvětluje.

Podobně vnímá situaci kolem tohoto typu realit Ondřej Heřman, ředitel pardubické pobočky PSN. „Horské nemovitosti si i nadále drží silnou pozici, nicméně trh se postupně vrací do vyváženější fáze. Období pandemie přineslo mimořádně vysokou poptávku, kdy lidé hledali vlastní zázemí mimo města a zároveň alternativní investiční příležitosti. Dnes už nejsme svědky tak dynamického růstu, ale spíše stabilizace,“ připomíná Heřman.

„Zájem kupujících přetrvává zejména v prémiových lokalitách s omezenou nabídkou. Zároveň roste důraz na kvalitu projektu, architekturu, lokalitu a dlouhodobou hodnotu nemovitosti. Trh je dnes selektivnější, což vnímáme jako zdravý vývoj,“ konstatuje Heřman.

Tomáš Vavřík, CEO a zakladatel Domoplanu, také potvrzuje, že v období covidu ceny horských chat a chalup extrémně vzrostly. „Emoční rovina ale převážila nad ekonomickou logikou a nadhodnocené ceny postupně, až na prémiový segment, klesají. U nových horských apartmánů naopak ceny rostou a růst budou i nadále,“ domnívá se Vavřík.

Highlight českých hor

Klienti hledající zázemí na českých horách jsou náročnější a roste jejich ochota připlatit si nejen za prémiovou nemovitost, ale také za mimořádné místo. Nehledají jen únik na občasné víkendy, přejí si, aby útočiště v blízkosti masivů naplňovalo charakter druhého domova. A zajistilo jim plný komfort, na který jsou zvyklí. Včetně služeb v okolí. „Často jde o bonitní klientelu, která v nemovitosti hledá bezpečný přístav pro svůj kapitál v době inflačních tlaků. Klient už nekupuje metry čtvereční, ale kupuje garanci kvality času, kterou v nemovitosti stráví,“ uvádí Jana Kasardová.

Českou stálicí s nejsilnější poptávkou jsou v tomto ohledu Krkonoše, zejména Špindlerův Mlýn. Bez ohledu na to, že možností, kde stavět, v tomto místě ubývá. Pro potenciální klienty i návštěvníky je totiž rozhodující kvalitní infrastruktura i celoroční atraktivita, ze kterých nechtějí slevit.

Tyto požadavky, jak říká Heřman, splňuje Špindlerův Mlýn nebo Pec pod Sněžkou bez zbytku. Dále pak vybrané lokality v Jizerských horách. „Klíčové je, že nejde pouze o zimní střediska, ale o lokality schopné přitahovat návštěvníky po celý rok,“ vysvětluje. Právě i tento fakt v současnosti ovlivňuje úspěšnost developerských projektů. Kupující už nehledají jen sezonní vyžití, ale místo, na které se mohou vracet po celý rok. A kde bude stále co dělat bez ohledu na počasí.

Na druhou stranu připouští, že některé vyhledávané horské destinace se dostávají na hranici kapacitních limitů. „To ale nemusí být nutně negativní zpráva. Omezené možnosti další výstavby často přispívají k dlouhodobému udržení hodnoty existujících nemovitostí. Do budoucna proto bude stále důležitější citlivý rozvoj, který respektuje charakter místa i potřeby místních komunit,“ říká Heřman.

Potřebu citlivého rozvoje vnímá i společnost Penta. Zasadí se o něj konkrétně v případě Špindlerova Mlýna. „Mimo Prahu standardně nestavíme, ale ve Špindlu chceme udělat výjimku. Nevnímáme ho totiž jako klasický developerský projekt, ale jako jednu z nejvýznamnějších urbanistických příležitostí v českých horách,“ vysvětluje David Musil, CEO Penta Real Estate, proč se do této lokality rozhodli vstoupit.

„V samotném centru města dnes leží zanedbaný brownfield daleko za svým potenciálem, který neodpovídá významu nejznámějšího horského střediska v Česku. Naší ambicí je vytvořit nové centrum s náměstím, obchody, službami a kvalitním veřejným prostorem, které bude fungovat po celý rok pro místní obyvatele i návštěvníky,“ vysvětluje Musil. Podstatou projektu této společnosti tak není výstavba apartmánů, ale posílení infrastruktury. Právě proto Penta zvolila otevřenou mezinárodní urbanisticko-architektonickou soutěž s nezávislou porotou a intenzivní participací veřejnosti. Neřeší pouze budovy, ale také dopravu, pěší prostupnost, veřejný prostor a celkové fungování centra města.

Apel na autenticitu

Zábrodský pak vidí kromě nejžádanějších destinací v Krkonoších potenciál i u míst, která si zachovávají autentičnost, mají komornější charakter i kvalitní infrastrukturu. A taktéž umožňují celoroční pobyt. „Příkladem je Strážné mezi Špindlerovým Mlýnem a Vrchlabím, kde připravujeme projekt Na Desítce, který splňuje možnost celoročního zázemí mimo hlavní turistické destinace, ale se vším, co člověk v horách očekává. Právě zde vidíme budoucnost. Klienti totiž stále častěji hledají méně přeplněná místa s větším soukromím a přímým kontaktem s přírodou,“ vysvětluje. „Největší investiční potenciál nyní vidím v Rokytnici nad Jizerou, kde plánované propojení s Harrachovem a rozsáhlý development zásadně zvednou tržní hodnotu nemovitostí. Šumava se vlivem striktních stavebních uzávěr stává exkluzivním trhem s omezenou nabídkou, což dlouhodobě tlačí ceny vzhůru,“ dodává Jana Kasardová z Luxentu.

Vavřík z Domoplanu nevnímá poptávku jen v Krkonoších, zájem o kvalitní horské apartmány se podle něj objevuje ve všech horských lokalitách. „Na předních příčkách se trvale drží i Beskydy, Jeseníky, Jizerské a Krušné hory, také Lipno. Například Jeseníky mají v posledních letech vzestupnou trajektorii. Do značné míry jsou stále neobjevené, což se začíná postupně měnit a zájem o nové apartmány tam roste,“ uvádí Vavřík.

Příkladem může být okolí vyhledávaného střediska Dolní Morava pod Kralickým sněžníkem. Právě mimo přeplněnou turistickou destinaci mohou vznikat zajímavé developerské projekty. Takovým může být přestavba staršího penzionu Sport ve Vojtíškově, který je jen pár kilometrů od atrakcí jako stezka v korunách stromů nebo více než sedm set metrů dlouhý visutý most. Společnost Zaalex už zpracovala studii, jak místo proměnit v soubor více než osmdesáti apartmánů s wellness centrem, bazénem, restaurací a komerčním prostorem. Projekt teď nabízí k prodeji a slibuje rychlou návratnost vložené investice.

Místo i pro večeři

Aby se developerský projekt vyprodal do posledního apartmánu, nestačí už jen poloha u sjezdovky. „Úspěch horského projektu dnes nestojí pouze na silné zimní nebo letní sezoně. Musí umět přilákat návštěvníky a nabízet kvalitní zázemí po celý rok. Hosté chtějí lyžovat, ale také jezdit na kole, chodit po horách, využívat wellness nebo kvalitní gastronomii,“ vysvětluje Zábrodský s tím, že budoucnost podle něho patří projektům, které nabízejí komplexní zážitek a vytvářejí skutečné horské komunity.

Heřman dodává, že kromě kombinace kvalitní lokality, komfortu a dlouhodobé využitelnosti hraje důležitou roli v současných projektech i klidnější poloha mimo samotné centrum dění. „Velmi pozitivně pak klienti vnímají také praktické zázemí pro aktivní životní styl, například lyžárny, kolárny nebo dostatečné parkování,“ říká s tím, že u nich se toto vše odráží v projektu Sluneční svah ve Špindlerově Mlýně.

Klienti poptávající reality na horách nehledají ale jen druhý domov. Druhou část tvoří stále ti, kteří očekávají i pasivní výnos. I když jich podle Zábrodského ubývá. „Čistě investičních nákupů je méně než před několika lety. Klienti chtějí nemovitost, kterou budou sami využívat, ale zároveň očekávají, že bude schopna generovat příjem v době, kdy tomu tak není,“ nastiňuje způsob uvažování klientů.

Tuto proměnu přístupu ovlivňuje podle něj i generační obměna. „Vedle tradičních bonitních klientů přichází silná skupina lidí ve věku 35 až 55 let, kteří vedou aktivní životní styl, pracují flexibilně a chtějí trávit více času v přírodě. Pro ně je horský apartmán nejen investicí, ale také místem pro rodinu, sport a odpočinek,“ vysvětluje.

Tím se také proměnily priority, co dnes lidé od apartmánů očekávají. Zatímco dříve hrála hlavní roli velikost apartmánu, dnes klienti mnohem více řeší celkovou atmosféru projektu a kvalitu života, kterou jim lokalita nabízí. Sází na ni třeba dva projekty, které pod značkou Four Elements připravil developer KNDT v Jizerských horách. Projekty Hills a Riverside nabízejí přes padesát apartmánů, které jsou ale provozovány jako celek. Investoři tak apartmán mohou využívat pro svůj pobyt, ale také ho ve zbytku roku pronajímat. Mají zajištěn veškerý servis spojený se správou apartmánu a k tomu i špičkové wellness, fitness, restaurace či bary.

Tomáš Vavřík navazuje, že kupující jsou nejčastěji lidé, kteří mají vysoké nároky. O neúspěchu projektu pak může rozhodnout absence jedné jediné věci. Třeba když není kam jít na večeři nebo si klient musí řešit sám správu, pronájem a úklid objektu. „Je rozdíl, jestli si kupujete chalupu k rekreačním účelům či apartmán pro sebe a na investici. V prvním případě vás bude zajímat jen to, abyste se na daném místě cítili dobře, u investičního apartmánu rozhoduje kromě lokality hlavně možnost celoročního využití, díky čemuž maximalizujete potenciální výnos,“ uvádí.

Projektem Domoplanu, který tento komfort má ambici pokrýt, jsou Lesní stráně v Jeseníkách. „Nabídnou full service, a budoucí majitelé se tak nebudou muset o nic starat. Právě to dnes lidé chtějí nejvíce – využívat nemovitost naplno, mít z ní nějaký výnos, ale nemít starosti,“ uzavírá.

Pět tipů, jak dobře vybrat horský apartmán

1. Lokalita není všechno. Je skoro všechno

Staré realitní pravidlo: lokalita, lokalita, lokalita platí na horách dvojnásob. Rozdíl mezi apartmánem přímo u sjezdovky a apartmánem vzdáleným deset minut autem je podobný jako rozdíl mezi bytem u metra a bytem tzv. jen kousek za Prahou. Dobrý horský apartmán také musí fungovat 365 dní v roce, ne pouze během zimních prázdnin.

Ptejte se:

• Jak daleko je lanovka a sjezdovka? 
• Lze vyrazit na lyžích přímo od domu? 
• Co budu dělat v létě? 
• Jak dlouho mi trvá cesta od mého bydliště?
• Mám náhradní program, když bude pršet?
• Jsou v okolí restaurace, cyklostezky nebo turistické trasy? 

2. Výhled je krásný, služby jsou důležitější

Mnoho kupujících stráví hodinu zkoumáním výhledu z okna a dvě minuty otázkou, kdo se bude starat o apartmán, když tam nebudou. Přitom právě služby často rozhodují o tom, zda se z investice stane radost, nebo starost. Recepce, wellness, úklid, správa nemovitosti nebo možnost zajištění pronájmu dokážou výrazně zvýšit komfort i ekonomiku vlastnictví. Moderní horské resorty již dnes připomínají spíše alpské destinace než klasické rekreační objekty. 

3. Pozor na investiční apartmán

Investiční apartmán není kouzelné slovní spojení, které automaticky znamená výnos. Pokud vám někdo slibuje zázračná procenta bez vysvětlení, zbystřete. Ideální je model, kdy můžete apartmán využívat pro vlastní rekreaci a ve zbytku roku jej profesionálně pronajímat. 

Zajímejte se o:

• obsazenost lokality, 
• způsob provozu, 
• náklady na správu, 
• zkušenosti provozovatele,
• reference od vlastníků v dokončeném projektu provozovatele, 
• celoroční využití destinace. 

4. Hledejte příběh místa

Nejlepší horské projekty nevznikají jen jako soubor apartmánů, ale jako místa, kam se lidé chtějí vracet.

Kupující dnes stále více zajímá architektura, respekt k lokalitě a celková atmosféra projektu. Horská stavba by měla přirozeně zapadat do okolní krajiny a navazovat na tradici regionu.

 5. Kupujte emoce, ale rozhodujte se rozumem

Nikdo nekupuje horský apartmán jen kvůli excelové tabulce. Kupujeme si možnost uniknout z města, strávit víkend s rodinou, vyrazit ráno na běžky nebo si dát sklenku vína s výhledem na zasněžené hřebeny. Jenže právě proto je potřeba při výběru zachovat chladnou hlavu. Emoce vás přivedou na prohlídku. Rozum rozhodne, zda budete spokojeni i po letech.