Ceny bytů rostou a vyšší úrokové sazby u hypoték jejich splácení ještě více prodražuje. Na hypotéku se tak čím dál častěji musí skládat více lidí. V některých bankách tvoří úvěry se dvěma spoludlužníky dokonce naprostou většinu.
Text: Věra Tůmová
Foto: Archiv
Příjmy Čechů sice rostou, ale s cenami bytů soupeřit nedokážou. Už jen proto, že bytů je na trhu méně než zájemců o koupi.„Na vyšší cenu dosáhne méně lidí a poptávka po bydlení pro vlastní potřebu tím klesá. Mělo by se to dít tak dlouho, dokud se nabídka a poptávka nesrovnají. To se ale zatím evidentně neděje,“ popisuje situaci šéf poradenské firmy Gepard Finance David Eim. I když banky loni hlásily růst objemu hypoték o 40 procent ve srovnání s předchozím rokem, v jejich počtu stále trh zaostává za dlouhodobým průměrem. Z toho plyne, že ani hypotéka už není zaručenou cestou k vlastnímu bydlení.
Bez peněz do banky nelez
Příjmy, které lidem před pěti či sedmi lety stačily na průměrný byt 2+kk na pražském Chodově, už dnes většinou nestačí. Ještě před deseti lety docela běžně podle Eima šlo, že si mladý kluk po vysoké škole se slušným nástupním platem vzal 100procentní hypotéku na 1+1 nebo 2+kk a bydlel ve svém, aniž by měl našetřené vlastní zdroje. Nyní už to takto nefunguje. Změnily se samotné hypoteční produkty a na celou sumu ceny bytu hypotéku prakticky nelze sehnat.
Lidé potřebují vyšší vstupní kapitál, minimálně deset, respektive dvacet procent z celkové ceny nemovitosti, aby mohli banku vůbec požádat o hypotéku. A nejenže trvá řadu měsíců, než se taková částka našetří, ještě se přitom potřebná suma neustále zvyšuje spolu s tím, jak rostou i ceny nemovitostí.
Pokud si nyní někdo vyhlédne byt za sedm milionů korun, bude potřebovat vlastní zdroje ve výši 1,4 milionu korun, aby bylo možné žádat o úvěr 5,6 milionu korun se splátkou kolem 30 tisíc korun měsíčně. Potřebný milion a půl se dá našetřit zhruba za pět let. Jenže za těch pět let cena bytu poskočí klidně výrazně přes 8 milionů korun a potřeba vlastního kapitálu se posune na více než 1,6 milionu.
Nákup vlastnického bydlení se proto podle Eima posouvá do vyššího věku, kdy mají lidé už vyšší úspory, a navíc vstupují i do manželství, takže o úvěr už žádají ve dvojici.
Více hlav víc splatí
Z hlediska průměrného počtu dlužníků na hypotéce je podle Eima možné v posledních letech sledovat mírný trend zvyšujícího se průměrného počtu dlužníků na úvěr. Orientačně asi 42 procent hypoték si sjednává jeden dlužník, u 55 procent úvěrů jsou dva dlužníci a zbývající 3 procenta zahrnují hypotéky se třemi, výjimečně čtyřmi dlužníky. Důvodem je nutnost prokázat dostatečný příjem pro přiklepnutí úvěru.
Spoluúčastníkem bývá podle Filipa Hrubého z České spořitelny většinou manžel či manželka, partner či partnerka, méně často rodič a potomek a v ojedinělých případech i sourozenec nebo jiná osoba. Spořitelna dává zhruba polovinu hypoték jednotlivcům, u druhé poloviny jsou zpravidla dva dlužníci. Podobný poměr registruje také poradenská společnost Orbi. V Raiffeisenbank mají dva spoludlužníky dokonce u 90 procent poskytnutých hypoték. Komerční banka uvádí, že v průměru na jednu hypotéku připadá 1,57 dlužníka. Poradci z Gepard Finance zprostředkovávají zhruba 80 procent hypoték, kde figuruje více dlužníků.
V případech, kdy pro doplnění bonity jako spolužadatelé figurují rodiče, to ale nemusí vždy dávat smysl. „Rodiče sice přinesou příjmy, zároveň ale přinesou náklady a z podstaty věci komplikují maximální možnou splatnost, protože jsou starší. Myslím, že brát si hypotéku za spoluúčasti rodičů není zrovna moudré,“ upozorňuje Eim.
Vytřídit zrno od plev
Navzdory dražším bytům a vyšším hypotékám se banky nepotýkají s tím, že by výrazně rostl počet žadatelů, kterým by žádost orazítkovali rozhodnutím NE. Většina oslovených bank uvádí, že takovýchto zamítnutí je jen minimum a jen jediná z bank přiznala desetiprocentní podíl. „Sledujeme interně trend ukazatele míry schválení, který roste, protože jsme začínali s přísnější úvěrovou politikou a postupně ji uvolňujeme,“ popisuje mluvčí Partners Banky Tereza Píchalová.
V ČSOB je počet zamítnutí žádostí minimální, protože nebonitní klienty ani k žádosti nepustí. „Většinou si klient zajde za poradcem na pobočku, který mu udělá předběžná kalkulace, projde jeho příjmy a finanční situaci, a pokud není jeho bonita dobrá, poradce mu doporučí, aby o úvěr vůbec nežádal,“ vysvětluje generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny Martin Vašek.
Obdobně to funguje i na celém trhu. Většina problémů se proto odhalí už před podáním žádosti, což umožňuje hledat další řešení nebo udělat potřebné kompromisy, potvrzuje i Dušan Šídlo z poradenské společnosti Orbi. Pokud ale přece jen nastane situace, kdy banka žádost o hypotéku zamítne, bývá to podle Šídla nejčastěji v případech, kdy žadatel má nedostatečný příjem v kombinaci s vysokým zadlužením z minulosti. „V jednom konkrétním případě byl důvodem zamítnutí také fakt, že banka na běžném účtu klienta viděla sázky u sázkové kanceláře, byť v malých částkách. A to je pro banku bohužel diskvalifikační kritérium,“ poznamenává Šídlo.
K zamítnutí žádosti o hypotéku může podle Vaška dojít typicky i v případech, kdy se v průběhu vyřizování žádosti zjistí nelegální jednání ze strany klienta, což bývá například u zfalšovaných dokumentů.
Navzdory tomu, že se zvyšuje počet spolužadatelů o hypotéku, žádná z oslovených bank zatím neplánuje uvést na trh vícegenerační hypotéku. Podle hypotečních expertů to ani neumožňuje regulace ČNB, protože podle doporučení centrální banky by doba splatnosti spotřebitelského úvěru na bydlení neměla přesahovat horizont ekonomické aktivity spotřebitele či životnosti obytné nemovitosti. V praxi by tato doba neměla přesáhnout 30 let.
Generační hypotéky jsou tabu
