Trh kancelářských nemovitostí v České republice vstoupil v posledních letech do nové fáze. Po období nejistoty spojených s pandemií, nástupem práce z domova a velmi omezenou výstavbou se dnes jasně ukazuje, že poptávka po kancelářích nezmizela. Zásadně se ale proměnila a firmy jsou výrazně vybíravější, kladou větší důraz na kvalitu prostředí, prémiovou lokalitu, energetickou efektivitu i dlouhodobé provozní náklady.
Praha dnes patří mezi města s nejnižší mírou neobsazenosti kanceláří v Evropě. Míra neobsazenosti se zde dlouhodobě pohybuje kolem 6 až 7 procent, což z ní činí jednoznačný trh se silnou pozicí vlastníků. Nová výstavba je nedostačující, povolovací procesy velmi dlouhé a kvalitní projekty v centrálních lokalitách se často pronajímají ještě před dokončením výstavby. Pro srovnání, v Bratislavě činí míra neobsazenosti až 15 procent.
Navzdory všem změnám a trendům ale platí, že potřeba kvalitních kanceláří v nejlepších lokalitách nezmizela. Naopak, rozdíly mezi špičkovými budovami a průměrným fondem se dál prohlubují. Starší objekty v méně atraktivních lokalitách budou muset projít nákladnými rekonstrukcemi nebo hledat alternativní využití. Jako třeba konverze na rezidence nebo hotelové využití, zatímco prémiové projekty v centru města si udrží vysokou obsazenost a dále porostou na ceně.
„Firmy dnes nehledají jen kanceláře, ale prostředí, které jim pomůže přivést lidi zpět do práce, podpořit firemní kulturu a dlouhodobě fungovat. A to dokážou nabídnout jen adresy v nejlepších lokalitách, které fungují jako magnet na talenty. Proto se budou chtít stěhovat do centra města, Karlína nebo na Vinohrady, tedy do čtvrtí, které mají potenciál vyrůst v české verze Silicon Valley,“ říká Miloš Kocián, Senior Leasing Manager Penta Real Estate.
Vinohradská 8: Butiková kancelář v srdci Prahy
Právě do této kategorie míří projekt Vinohradská 8, který společně připravují společnosti Penta Real Estate a PSN. Projekt získal na podzim roku 2025 územní rozhodnutí a jeho dokončení je plánováno na třetí čtvrtletí roku 2028. V mimořádné lokalitě na pomezí Prahy 1 a Prahy 2 vznikne smíšený městský blok, který propojí bydlení, kanceláře, retail i kvalitní veřejný prostor.
Ve směru do Vinohradské třídy bude situována butiková kancelářská budova s přibližně 7500 m² prémiových kanceláří ve standardu Triple A Class a s certifikací LEED Gold. Projekt reaguje na dlouhodobý nedostatek moderních kancelářských prostor v této části města – přestože jde o jednu z nejžádanějších pražských adres, nová výstavba zde prakticky nevzniká.
Kanceláře ve Vinohradské 8 nabídnou technologicky vyspělé a energeticky úsporné řešení, vysoký komfort svým uživatelům a kvalitní architekturu od ateliéru Jakub Cigler Architekti. Samozřejmostí je aktivní parter s obchody, kavárnami a restauracemi v přímém napojení na bohatý městský život Vinohrad. A také hotelizaci recepce, tedy pojetí vstupních prostor jako otevřeného lobby s atmosférou kvalitního hotelu – s loungí, přátelským servisem a zázemím pro neformální setkávání, které funguje nejen jako kontrolní bod, ale jako živé a reprezentativní srdce celé budovy.
Projekt počítá také s vlastním energetickým zázemím – lokální distribuční soustavou kombinující elektřinu, plyn, tepelná čerpadla a fotovoltaiku. Díky tomu bude možné efektivně řídit spotřebu energie napříč kancelářemi, byty i retailovými jednotkami a dlouhodobě stabilizovat provozní náklady.
Silnou stránkou Vinohradské 8 je její polyfunkční charakter. Přibližně dvě třetiny projektu budou tvořit rezidence – téměř 200 bytů situovaných do klidnější části směrem k Římské a Rubešově ulici se zeleným vnitroblokem. V parteru vznikne na ploše zhruba 1400 m² řada obchodů a kvalitních služeb, které doplní kancelářskou část a přispějí k oživení celého území. Projekt tak nenabízí izolovanou administrativní budovu, ale plnohodnotný městský kus, který propojuje Vinohradskou třídu s dosud méně využívanými ulicemi a přináší do lokality novou kvalitu veřejného prostoru, zeleň i umělecké prvky.
Rezidenční složka Vinohradské 8: Návrat bydlení do centra města
Rezidenční část Vinohradské 8 reaguje na dlouhodobý nedostatek nového bydlení v širším centru Prahy. V klidném vnitrobloku vzniknou byty od menších městských dispozic až po luxusní byty a penthousy v nejvyšších patrech. Vzhledem k výjimečné poloze a charakteru Vinohrad půjde o bydlení prémiového standardu, s důrazem na kvalitní architekturu, nadčasové materiály, vysoký komfort i soukromí rezidentů.
„Nové byty v této části Prahy jsou dnes extrémně vzácné. Když vznikne projekt, který skloubí důraz na kvalitu, výjimečnou architekturu, klid v zeleném vnitrobloku i městský život na prémiové adrese jako u Vinohradské 8, zájem výrazně převýší nabídku. Bude to bydlení, které není postaveno na krátkodobém efektu, ale na dlouhodobé hodnotě,“ říká Jan Kalaš, Head of Sales Penta Real Estate.
Budoucnost kanceláří: Méně projektů, vyšší nároky
V kontextu velmi omezené nové výstavby v Praze představuje Vinohradská 8 výjimečnou příležitost pro firmy, které v horizontu let 2027 – 2029 uvažují o relokaci nebo konsolidaci svých kanceláří. Současné trendy ukazují, že právě kombinace špičkové lokality, udržitelnosti, flexibility a architektonické kvality bude rozhodujícím faktorem úspěchu.
Právě na této filozofii staví Penta Real Estate své kancelářské projekty dlouhodobě. Od první ikonické realizace Florentina přes projekty Aviatica, Dynamica a Mechanica v Praze 5 až po kancelářské budovy Churchill I a II v bezprostřední blízkosti hlavního nádraží. Výrazným milníkem se pak stala Masaryčka dokončená v roce 2023 podle návrhu Zaha Hadid Architects, jež přinesla do centra Prahy nejen nový architektonický orientační bod, ale také jasný signál trhu: špičková kancelářská budova v nejlepší lokalitě dokáže i v nejistých časech dosáhnout plné obsazenosti.
Na tuto zkušenost dnes navazují další projekty Penta Real Estate, kterými jsou Metalica a Legatica v Nové Waltrovce, či chystané projekty jako Čtvrtý kvadrant Vítězného náměstí v Dejvicích, který dokončí více než stoletý urbanistický plán Antonína Engela a přinese do jedné z nejvýznamnějších pražských lokalit polyfunkční čtvrť evropského formátu, nebo Hybernská Office. Tento projekt citlivě propojí historickou architekturu s moderními kancelářemi v bezprostřední blízkosti Masarykova nádraží a nabídne butikový produkt pro firmy, které hledají výjimečnou adresu v centru města.
