Status

Jan Šovar a Ondřej Mikula: Developerům pomáháme založit investiční fondy

Jan Šovar a Ondřej Mikula: Developerům pomáháme založit investiční fondy
26.3.2020

Po letech v renomované české advokátní firmě cítili, že je na trhu prostor pro kancelář, jež se bude věnovat finanční regulaci, investičním fondům, fintechu, ale třeba i kapitálovým trhům. A tak Jan Šovar a Ondřej Mikula založili Finreg Partners, právní kancelář, která podle jejich slov kombinuje odbornou právní stránku s praktickou znalostí českého finančního trhu.

Společnost Finreg Partners vznikla v roce 2018. Proč jste ji zacílili na investiční fondy a fintech? 

Jan Šovar: Zájem o tuto problematiku ze strany trhu je jak u nás, tak v zahraničí velký. Fintech, propojování financí a technologií, je pak u nás otázka posledních pěti až šesti let. Inovace na finančním trhu, ať už v oblasti bankovnictví a platebních služeb nebo v rámci investic a kapitálových trhů, nás nesmírně zajímají, a to nejen po právní stránce. Jejich potenciál do budoucnosti je veliký. Fintech se ostatně nevyhýbá ani investičním fondům. Zde se projevuje například v možnosti elektronického uzavírání investic na dálku nebo investování do digitálních aktiv. 

Ondřej Mikula: Investičním fondům se profesně věnujeme už roky. Honza je dokonce jedním z hlavních autorů ústředního zákona pro tuto oblast z roku 2013, který přinesl řadu novinek, například možnost vytvářet SICAVy neboli zvláštní druhy akciových společností, které umožňují zakládat podfondy obdobně, jak to umožňují podobné zahraniční struktury třeba v Lucembursku. Tyto změny spolu s obecným ekonomickým růstem přinesly velký nárůst zájmu o nemovitostní investiční fondy v Česku. Navíc, stále více se do popředí dostává také otázka mezigenerační správy či přechodu majetku, kterou lze efektivně řešit právě i prostřednictvím investičních fondů. 

Jaké hlavní úkony řešíte v případě nemovitostních investičních fondů? 

JŠ: Mezi nejpoptávanější služby patří zakládání fondu kvalifikovaných investorů, včetně fondů investujících do nemovitostí a nemovitostních společností. Tyto fondy mají typicky formu SICAVu, což umožňuje oddělit zakladatele jako osoby, které si chtějí ponechat určitou kontrolu nad fondem, od investorů, kteří se nepodílí na řízení fondu a náleží jim pouze určité výnosy ze spravovaného majetku. Investorům přitom mohou být přiznána různá práva majetkového i nemajetkového charakteru, a to aniž by se jednalo o diskriminaci. 

OM: Zájem o takové nebo podobné investiční struktury, včetně svěřenských fondů a jiných entit, mají často developeři nebo jiní profesionálové v realitní oblasti, kteří znají tuzemský či evropský realitní trh. To jim poskytuje přístup k vhodným investičním příležitostem. 

Je snadné založit v Česku nemovitostní fond a získat licenci ČNB? 

OM: V roce 2013 byla provedena komplexní rekodifikace občanského práva, jejímž výsledkem byl nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích. V oblasti regulace byl pak přijat již zmiňovaný nový zákon o investičních společnostech a fondech inspirovaný mimo jiné lucemburskou úpravou. Výsledkem je právní úprava dávající poměrně široké možnosti, jak si lze danou investiční strukturu přizpůsobit.

JŠ: Bez ohledu na uvedené je zapotřebí rozlišovat, zda jde o fond regulovaný, nebo ne. Pro zodpovězení této otázky je klíčové, zda chcete shromažďovat investice od veřejnosti. Pokud to není záměrem, lze vytvořit nemovitostní nebo jinou investiční strukturu jako běžnou obchodní společnost. V takovém případě ale nedosáhnete například na pětiprocentní zvýhodněné zdanění nebo na možnost založit formu SICAV. Naopak k regulovanému investičnímu fondu je potřeba správce fondu s licencí od České národní banky nebo jiného orgánu dohledu v Evropské unie. Fond samotný ale povolení nepotřebuje, pokud bude mít investiční společnost nebo jiného licencovaného správce. V takovém případě může být založení investičního fondu otázka týdnů, maximálně jednotek měsíců. 

Jak se regulace a podmínky fondů změnily od dob finanční krize, kdy byly otevřené nemovitostní fondy velmi likvidní a řada z nich kvůli rychlému stažení peněz ze strany investorů zkrachovala? 

JŠ: Je třeba rozlišovat, zda jde o nemovitostní fondy určené pro širokou veřejnost, nebo pouze pro takzvané kvalifikované investory. Kvalifikovanost investora je dána jeho minimální investicí, tedy alespoň jedním milionem korun, a zpravidla také prohlášením správce nebo administrátora fondu, že taková investice je na základě zkušeností a znalostí investora pro investora vhodná. Podmínky pro fondy, do nichž může investovat široká investorská obec, jsou samozřejmě obecně přísnější a vystaveny také pozornějšímu dohledu ze strany regulátora ČNB. Naproti tomu typicky u fondu kvalifikovaných investorů si lze dobře ošetřit, zejména stanovením různých lhůt, aby existence investičního fondu nebyla z důvodu odkupů investičních akcií nebo jiných podílů ohrožena. 

OM: Finanční krize obecně vedla ke zpřísnění povinností správců a dalších subjektů na finančním trhu. Byla stanovena například nová pravidla pro distribuci, určování cílových trhů potenciálních investorů před tím, než budou investice do fondu nabízeny. Z druhé strany cena aktiv, do kterých fondy investují, stále roste, což je činí atraktivnějšími. Takzvaný evropský pas pro investiční fondy, který je v Unii zaveden, umožňuje nabízet snadněji české fondy jinde v Evropě a opačně. Tato regulace naopak rozvoji kapitálového trhu a investičních fondů výrazně pomáhá.

Do jaké míry hrozí podobný krach během příští recese? 

JŠ: Černou labuť v této podobě samozřejmě nelze nikdy zcela vyloučit. Na rozdíl od situace do roku 2008 je však regulace, a to nejen fondová, mnohem robustnější. Je dost možné, že právě proto příští krize nezačne v sektoru finančním, ale ve zcela jiném odvětví. 

OM: Stávající regulace je skutečně masivní. Od regulace ratingových agentur po odměňování v rámci finančních firem. Je přitom otázkou, jak se krize projeví například na hodnotě investic v typickém nemovitostním investičním fondu, který investuje do velkých komerčních nemovitostí. Nájemní smlouvy na kanceláře jsou zde typicky sjednány na delší dobu a jsou ošetřeny inflační doložkou. Nájemníci jsou často globální společnosti. To samo o sobě by mohlo vést k tomu, že tyto nemovitosti budou generovat srovnatelné výnosy i v případě recese. 

Které právní předpisy regulují činnost nemovitostních fondů a do jaké míry umožňují fondům volnost v jejich činnosti a nastavení podmínek fungování? 

OM: V oblasti regulace fondového byznysu je to zákon o investičních společnostech a investičních fondech. Ne všechny investiční struktury ale musí být regulovány. Záleží na tom, zda chcete oslovovat veřejnost. Pokud tomu tak není, lze s takovou strukturou zůstat mimo regulaci – v takovém případě platí obecná úprava zákona o obchodních korporacích a občanského zákoníku jako v případě běžné obchodní společnosti nebo svěřenského fondu. 

JŠ: Regulaci se lze však dobrovolně podřídit – řada subjektů tak činí nejen proto, že se může spolehnout na odborného správce, který podléhá dohledu ČNB, ale také z důvodu, že si může takzvaně sáhnout na výhodnější korporátní zdanění a širší možnost různých korporátních struktur, jako jsou již zmíněné SICAVy.

Jak může právní rovina v nastavení fondu ovlivnit jeho výkonnost? 

JŠ: Výkonnost fondu může, pokud jde o právní rovinu, nejvíce ovlivnit zdanění. U investičních fondů obecně už léta platí snížená daň z příjmu právnických osob ve výši pěti procent. Jakkoli se pravidelně objevují snahy o její zrušení, zatím k tomu nedošlo. Pokud by se tak stalo, byla by to morová rána pro fondový byznys. V současnosti však takovou změnu spíše neočekáváme. 

OM: Na úrovni samotného fondu pak určitě platí, že je potřeba správně ošetřit vztahy uvnitř fondu a s investory ve stanovách nebo statutu. Je nutné se dobře připravit na situace, které mohou nastat, a vyhnout se rizikům soudních sporů. Ty mohou negativně ovlivnit nejen hodnotu majetku ve fondu, ale mohou působit neblaze i po stránce reputace. S klienty na tyto otázky klademe velký důraz. Kromě toho jsme schopni rovněž poskytnout průběžnou compliance službu tak, aby se klienti při správě investičního fondu vyhnuli postihu ze strany správních orgánů, zejména ČNB. 

Na co si mají dát investoři v případě investic do nemovitostního fondu pozor z hlediska právní stránky? 

JŠ: Především je vhodné dobře se podívat na strukturu, do které chce investor majetkově vstoupit. Zejména na to, zda jde o regulovaný, nebo neregulovaný fond. Pokud nejde o investiční fond, který je regulovaný, je určitě dobré probrat možná právní rizika s právním poradcem. Z minulosti známe řadu případů, kdy se na trhu objevovala různá polopodvodná investiční schémata. A to nejen z Česka, ale i z tak zavedených zemí, jako je třeba sousední Německo. Dostávat potom investované peníze zpět je velmi časově náročné a drahé a téměř nikdy se to nepodaří zcela. 

OM: Obecně platí, že při významnější investici je dobré obrátit se na odborníka, který se v dané oblasti pohybuje a zná ji. To se týká nejen nemovitostních fondů, ale i jiných investičních struktur, ať už jde o private equity, venture kapitál nebo třeba kryptoměny. 

Právě kryptoměny a obecně digitální aktiva, jež jsou vaší další specializací, nenašly velkou podporu u bank. Kde vidíte potenciál tohoto byznysu? 

JŠ: Digitální aktiva jsou nehmotné movité věci, například něco jako zaknihované cenné papíry nebo pohledávky, které nemusí být evidovány v žádné centralizované evidenci. To ještě před pár lety nebylo možné, neboť k tomu nebyly dostupné technologie databází, mezi něž patří třeba blockchain. A praktická využitelnost blockchainu je velmi široká. Nabízí se její uplatnění i v oblasti nemovitostí nebo investičních fondů, a to zejména v souvislosti s takzvanou tokenizací majetku. Token jakožto digitální aktivum může v daném případě představovat třeba podíl na nemovitosti, se kterým se dá jednoduše obchodovat. Některé platformy, zejména v zahraničí, již tuto oblast zkoumají a objevují se burzy, které tyto nemovitostní tokeny obchodují. Digitální aktiva a kryptoměny jsou také stále více předmětem samotných investic. V Evropě se objevují fondy, jejichž strategií je investovat nejen do digitálních aktiv, ale i nepřímo, například do datových center, v nichž jsou kryptoměny a další digitální aktiva uchovávány. 

OM: Banky jsou tradičně konzervativní, z podstaty nebudou, ani nemohou být průkopníky nových technologií. Jejich úloha je především obezřetná péče o peněžní prostředky. I přesto banky fintech sledují a testují. Názorným příkladem je open banking, tedy možnost, aby třetí subjekty přistupovaly k bankovním datům a poskytovaly služby, které kdysi byly výhradní doménou bank. Potenciál v inovacích tedy banky vidí velký. To platí i pro oblast digitálních aktiv včetně kryptoměn. 

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.