Strategie

Kulatý stůl: Nájemní bydlení vs. vlastnictví

Kulatý stůl: Nájemní bydlení vs. vlastnictví
29.9.2020

Podíl nájemního bydlení oproti vlastnickému v Česku setrvale roste, a s ním i počet investičních bytů. Letošní pandemie, která zlomila vaz AirBnB, tento stav jen potvrdila, shodli se zástupci developerských firem a realitního segmentu, které jsme oslovili do našeho Kulatého stolu.

Kulatého stolu se zúčastnili:

Doron Klein, AFI Europe Czech Republic 

Tomáš Pardubický, FINEP

Marcel Soural, Trigema

Marek Padevět, PSN

Zuzana Chudoba, YIT

V jaké kondici je aktuálně trh s investičními byty? Jaký na něj měla dopad pandemie a její důsledky, jako vypadnutí AirBnB ze hry? Jaký vývoj očekáváte pro příští rok? 

Zuzana Chudoba: Poptávka po bytech je stabilní, a to jak těch ke koupi, tak i k nájmu. U drobných investorů sledujeme zvýšení jejich zájmu: zejména o koupi bytů, které se nyní dokončují, díky čemuž budou mít investoři příjmy z nájmu již počátkem roku 2021. YIT staví a prodává byty zejména v lokalitách širšího centra Prahy, tudíž nás situace v oblasti AirBnB - co se týče poptávky nájmu - vůbec neovlivnila. Ze strany drobných investorů ohledně nákupu mohlo dojít k přehodnocení jejich investic z čistě v centru na lokality v širším centru Prahy. Myslíme si, že poptávka bude stabilní, mírně zvýšená hlavně ze strany drobných investorů. Ti budou chtít výhodně investovat volné zdroje a využít situace na trhu, kdy pravděpodobně část potenciálních kupujících bude muset kvůli šetření firem přehodnotit svůj záměr koupě bytu a rozhodnout se pro nájemní bydlení. Tím se poptávka po nájemních bytech mírně zvýší.

Doron Klein: Trh s investičními byty by měl být hodnocen jako jakákoli jiná realitní investice, tedy z dlouhodobého pohledu. Domnívám se, že Praha má veškeré nezbytnosti, které tento investiční produkt podporují. V posledních deseti letech se vytvořil obrovský rozdíl mezi silnou poptávkou lidí po bydlení a relativně limitovanou nabídkou bytů ve městě. Developeři nebyli v důsledku zdlouhavého stavebního procesu schopni dodávat na trh dostatečné množství bytů, což vedlo k dramatickému zvýšení jejich ceny. Vnímám debaty, které se zaobírají tím, jaký vliv měl útlum AirBnB a fakt, že pronajímatelé uvolnili byty na trh s dlouhodobým nájemním bydlením. Zároveň si však myslím, že jejich celkový počet a lokalita  nemohly uspokojit celkovou poptávku. 

Marek Padevět: Situace ve světě od března velmi změnila výnosy investorů, kteří si koupili byt za účelem krátkodobého pronájmu. V době izolace byly byty prázdné, proto je investoři nabídli k dlouhodobému pronájmu. Trh s nájmy na tuto situaci neuměl tak rychle reagovat, a tudíž se dá nyní získat byt v centru Prahy za velmi přijatelné částky. Domnívám se, že pokud se lidé budou chtít vrátit do centra a také v něm žít, mají teď jedinečnou šanci si to vyzkoušet za srovnatelné výše nájmu jako v okrajových částech města. Věřím tomu, že mnoha lidem se to zalíbí a budou chtít využívat výhod krásného a živého centra Prahy. Vývoj krátkodobého pronájmu pro příští rok vidím pozitivně, již nyní si mnoho Čechů, Slováků a lidí z okolních států pronajímá krátkodobě byty v centru Prahy a chtějí si za přijatelné peníze užít ruch velkoměsta. Na druhou stranu bude pravděpodobně ještě chvíli trvat, než se situace vrátí do stavu před pandemií.

Tomáš Pardubický: V Praze dnes podíl investic do bytu za účelem ochrany nebo zhodnocení majetku převyšuje běžné nákupy za účelem vlastního bydlení. Pandemie způsobila a zcela jistě dále způsobí nekontrolovaný růst schodku veřejných rozpočtů. Nejlepším lékem na státní dluhy je inflace, a právě toho se soukromí i institucionální investoři bojí. Oproti klidným dobám proto větší část svého portfolia směřují do realit či zlata. Praha je tisíc let klíčovou metropolí a předpokládám, že příštích deset let se na tom nic nezmění. Dopady výpadku AirBnB jsou pro mě osobně velkým překvapením. Během měsíce, dvou se uvolnilo několik tisíc bytů do režimu střednědobého nájmu. Očekával jsem dočasný pokles nájemného o desítky procent, ale to se nestalo, nájemné kleslo neznatelně. Potvrzuje to obavy, že nedostatek bytů ke koupi i k pronájmu v Praze se počítá na desetitisíce kusů. O vývoji v příštím roce rozhodnou spíše podzimní zprávy z bankovního sektoru, až se po všech odkladech a úlevách ukáže, co se s naší a evropskou ekonomikou stalo.

Marcel Soural: Na trh s investičními byty by pandemie neměla mít žádný výraznější dopad. Takové druhy investic bývají dlouhodobější záležitostí a nejsou závislé na krátkodobých výkyvech. Navíc poptávka stále převyšuje nabídku. Velká část bytů nabízených skrze službu AirBnB se kvůli pandemii začala najednou nabízet pro dlouhodobé nájemní bydlení, což mělo vliv na pokles cen nájemního bydlení v některých lokalitách Prahy. Příčina je jasná – ktuální nabídka nájemního bydlení v centru Prahy převyšuje poptávku. Do roka očekáváme vyrovnání nabídky a poptávky a návrat k růstu cen nájemního bydlení. 

Co musí byt splňovat, aby jej bylo možné považovat za investiční? 

Zuzana Chudoba: Spolu s našimi drobnými investory sledujeme zejména roční výnosnost z investice a roční zhodnocení. Ale to je ovlivněno i dalšími faktory, jako jsou umístění projektu – lokalita, občanská vybavenost v místě, dopravní dostupnost a možnost parkování. A hlavně tím, jak je byt zařízen: čím lépe a více, tím je nájem vyšší. Nájemci oceňují plně a funkčně zařízenou kuchyň i vestavěné skříně v předsíni a pokoji. 

Doron Klein: My cílíme na poskytnutí maxima služeb, které budou ušity na míru rezidentům v našich projektech, jako je například kavárna, prádelna či čistírna, fitness, údržbářské služby a podobně. Navíc bychom rádi nabízeli plně zařízené byty, které by mohly být atraktivní pro mladé rodiny a dnešní generaci singles. 

Marek Padevět: Investiční byt musí splňovat zejména očekávaný výnos investora a likviditu pro případ prodeje. Tady se očekávání investorů ohledně výše výnosu velmi liší. Byt může mít dispozice jak 1kk, tak až 3kk, vybavení bytu je potřeba mít nápadité a zejména praktické. Stačí, když je v bytě plně vybavená kuchyňská linka a vestavěné skříně, ostatní si již nájemce pořídí sám. V tomto případě se jedná o investiční byty k dlouhodobému pronájmu. Je třeba sledovat také náklady na služby a energie, aby nebyly některé položky zbytečně vysoké. Dlouhodobý nájemce vždy počítá s celkovou částkou za nájem včetně služeb a energií.     

Tomáš Pardubický: Investiční byt je taková paní Columbová. Často se o něm mluví a nikdo ho neviděl. Byt je byt, dá se v něm bydlet, pronajímat ho nebo zavézt nepotřebným harampádím a schovat ho pro děti. Investičních strategií je mnoho. Někdo se zaměřuje na byty v centru města a sází na dlouhodobý růst ceny po vzoru západních metropolí. Jiný investor kupuje panelákové byty a vydělává na nájemném, které se od cihlových domů liší méně než jeho pořizovací cena. Velký rozdíl však začíná být u domů určených plně k nájemnímu bydlení. Pro investiční fond je zásadní, zda si pořídí sto bytů o velikosti 50 nebo 55 metrů čtverečních. V nájemním domě je třeba myslet na zázemí pro služby a správu domu. Zkrátka se liší v desítkách drobností, které rozhodují o celkovém výnosu pro investora. Právě nástup velkých hráčů bude pro celý nájemní trh zásadní. Konkurovat se už nebude jen cenou, ale především úrovní služeb a kvalitou vybavení bytů. Předpokládám, že vedle sebe budou koexistovat individuální nájmy malých investorů a nájemní domy přibližující se hotelovému typu bydlení.

Marcel Soural: Investiční nemovitostí může být každý byt, kde primární motivací kupujícího je zhodnocení vložených prostředků. Z pohledu investiční poptávky bývá největší zájem o dvoupokojové byty, které se dají pronajmout nejsnáze, a kde je poměr mezi vloženými prostředky a výnosem z nájmu nejpříznivější.

Jaké charakteristiky jsou nejzásadnější pro úspěšnost nájemního investičního bytu? 

Zuzana Chudoba: Každý byt, pokud je vkusně zařízen a splňuje předpoklady útulného domova, jako je soukromí, komfort a pohodlí, najde svého obyvatele. Důležitý je funkční půdorys, dostatek úložných prostor, mnoho lidí oceňuje i vlastní balkón a také lokalitu a snadnou dopravní dostupnost. 

Doron Klein: Stejně jako u bytů na prodej je na prvním místě lokalita a dostupnost MHD. Úspěšnost dále ovlivňuje standard bytové jednotky a kvalita prostoru v bezprostředním okolí. Také věříme, že podobně jako u bytů na prodej je stejně rozhodující design a správný mix bytů.

Marek Padevět: Mnoho investorů vybírá často podle toho, zda se jim dům, byt a lokalita osobně líbí, což podle mého názoru není nutné. Investor nemusí dokonale znát prostředí, ve kterém si byt na investici kupuje, často je lepší spolehnout se na profesionální makléře, kteří mu v tomto poradí. Pravidla jsou jednoduchá: na prvním místě je lokalita, na druhém stav bytu a domu, na třetím odpovídající a rozumné náklady na služby, dále rozhoduje nápaditost a praktičnost interiéru i benefity, které nájemci přinesou větší požitek v užívání bytu, jako je fitness ve společných prostorách domu, zajímavé a uživatelné lobby, prádelna a sušárna v domě a mnoho dalšího.

Tomáš Pardubický: Stokrát obehraná písnička: lokalita, dostupnost MHD a vybavenost službami. Zajímavé je sledovat ceny nájmů z pohledu vybavený versus nevybavený byt. V tomto ohledu nás asi čeká zásadní změna trhu, kdy významná část klientely přijde s taškou přes rameno a nebude se chtít starat o cokoliv kromě klíčů. V dnešní době je nejpoptávanější kategorií 2+kk a 2+1, protože pokrývá nájemníky přicházející za prací. Roste ale poptávka po větších bytech. Rodiny s dětmi hledají kvalitnější bydlení a v nájmu vidí alternativu k nedosažitelným kupním cenám či hypotékám.

Marcel Soural: Vedle vhodných dispozic, slušného kvalitativního standardu a ceny, která není nadsazená, je důležité, když se nemovitost nachází v blízkosti městské hromadné dopravy a rozvinuté občanské vybavenosti. Tím se myslí zejména dostatečná nabídka obchodů, provozoven služeb, parků, dětských hřišť, ale i vhodných parkovacích míst. Jistou roli hraje také samotná pověst dané lokality. Takzvaně trendy jsou v posledním období v Praze například oblasti Holešovic, Vršovic, Nuslí či Braníku. 

Jaké vnímáte tendence v poptávce po nájemních bytech versus bytech k prodeji do osobního vlastnictví v kontextu času? Jaký je vývoj v poptávce za poslední dekádu a kam bude dál směřovat? 

Zuzana Chudoba: V České republice je silně zakořeněna tradice vlastního bydlení, což vychází hlavně z historického kontextu. Čím dál víc však vnímáme vliv celosvětových trendů životního stylu, a to hlavně mezi mladšími generacemi. Většinu našich současných nájemců představují lidé ve věku okolo třiceti let, kteří jsou již vystudovaní, mají za sebou první pracovní úspěchy, ale nechtějí se vázat. Na druhou stranu si chtějí dopřát komfort kvalitního bydlení s dobrými službami. Myslím si, že tento trend se bude dál rozšiřovat. Již teď lze vnímat, že obyvateli nových bytových domů jsou až z třiceti procent nájemníci, nikoli vlastníci bytu. To je výrazná změna a posun za posledních léta. Myslím si, že v Česku bude nadále převládat touha po vlastním bydlení, ale zvýší se i poptávka po nájemních bytech. Lidé budou vyžadovat zejména lepší a ucelený servis, správu bytů a flexibilitu. To bude nahrávat výstavbě čistě nájemních projektů.

Doron Klein: V České republice je podíl trhu nájemního bydlení oproti soukromému vlastnictví ještě stále malý. Statistiky hovoří o 20 procentech nájemního bydlení, zatímco evropský průměr je 30 procent. Podíváme-li se například do Německa, kde jsme deset let spravovali 1500 bytů, tak trh nájemního bydlení tu činí 50 procent. Potenciál růstu českého trhu nájemního bydlení vidím ve vytvoření správného institucionálního produktu, který nájemcům poskytne potřebný komfort a dlouhodobou stabilitu. 

Marek Padevět: Naše společnost má mnoho investorů, kteří od nás pravidelně nakupují investiční byty. Je to více než 30 procent našich klientů. Nemovitost je a vždy byla nejbezpečnějším produktem pro uložení volných prostředků či vhodným investičním produktem zakoupeným prostřednictvím hypotéky. A to je také jeden z důvodů, proč i v tomto období máme stále dost investorů, kteří chtějí své finanční prostředky bezpečně uložit do investičních bytů. Abych odpověděl na otázku – v České republice je oproti západní Evropě trendem koupit si byt do vlastnictví spíš než bydlet v nájmu. S rostoucími cenami bytů, které je zapříčiněno mnoha faktory, se některým klientům již nedaří dosáhnout na hypotéky, a tak se přikloní k nájemnímu bydlení. Na základě těchto faktorů se dá předpokládat, že v budoucnu se poměr bydlení ve vlastním versus bydlení v nájemním bytě může trochu srovnat.  

Tomáš Pardubický: S rostoucí cenou roste podíl bytů určených k pronájmu. Těch nájemních se před deseti lety prodala třetina, dnes asi polovina a za deset let to budou dvě třetiny. Nesmíme ale zapomínat, že ročně se v Praze postaví asi jedno procento z celkového počtu bytů, takže i kdyby se sto procent prodávalo na nájem, revoluci to nezpůsobí. Nájemní bydlení je ideální jako startovací pro mladé páry nebo přechodné řešení pracovní mobility. Na druhé straně se může stát problémem v důchodovém věku. Pro nájemní i vlastnické bydlení platí stejný recept: když roste deset a více let poptávka, je třeba stavět.

Marcel Soural: Poptávka po bydlení, zejména v Praze, Brně, Středočeském a Jihomoravském kraji je dlouhodobě vysoká. Lze očekávat, že nadále poroste. To platí jak pro byty do osobního vlastnictví, tak pro nájemní byty. Předpokládáme také, že vzhledem k rostoucím cenám novostaveb a napojeného sekundárního trhu je vlastnické bydlení v řadě míst pro střední třídu již nedostupné. Kvůli tomu poroste také institucionální nabídka nájemního bydlení a developerská výstavba nájemních projektů. Zmenší se tak podíl téměř dominantního postavení individuální nabídky nájemního bydlení v Česku.

Jaké povinnosti vyplývají z pozice majitele investičního nájemního bytu? 

Zuzana Chudoba: V první řadě musí majitel byt dobře vybavit a připravit pro nájemníka. Dále je potřeba, aby byl dobře připraven po právní stránce – měl dobrou nájemní smlouvu a souhlas nájemníka s jeho prověřením v centrálním registru dlužníků. Poté, kdy je byt obsazen nájemníkem, mu musí být vždy plně k dispozici pro jeho případné dotazy, opravy nebo úpravy v bytě. Nicméně na všechny tyto činnosti si může najmout profesionály, kteří tuto službu budou řešit za něj. 

Doron Klein: Majitel investičního bytu se jako vlastník a pronajímatel stará o jeho údržbu a provoz budovy, ve které se nachází. Stejně jako u komerčních nemovitostí platí, že jen spokojený nájemník je zárukou dobrého a dlouhodobého nájemního vztahu. 

Marek Padevět: Povinnosti majitele investičního nájemního bytu jsou stejné jako majitele bytu, ve kterém bydlí vlastník přímo sám: je třeba platit příspěvky do fondu oprav, hlídat předepsané revize v bytě, pravidelně se zajímat o stav domu, společných prostor a samotného bytu. V současné době je již na trhu několik velmi  spolehlivých  společností, které se majiteli bytu postarají o veškeré povinnosti, jenž má vůči nájemci. Umí dobře hlídat kvalitu bytu, aby investorovi nevznikaly zbytečné náklady na opravy. I naše společnost spolupracuje s několika firmami, které se po koupi bytu postarají o pravidelný a bezpečný výnos investorovi.    

Tomáš Pardubický: Zákonné povinnosti jsou obecně známé. Bylo by ale dobré si uvědomit etický rozměr investování do bydlení. Jedna z nejdůležitějších věcí na domově jsou sousedé. Investoři by to měli respektovat a přizpůsobit výběr nájemníků okolí, nejen zisku. Pronajmout kupříkladu turistům byt uprostřed domu s rodinami na jednu dvě noci je, dle mého názoru, zcela nevhodné.

Marcel Soural: Majitel bytu musí zajistit, aby byl byt ve stavu, který bude způsobilý k řádnému užívání. Budou li v něm vady, které to neumožňují, je povinen je na vlastní náklady odstranit. Pokud se rozhodne smlouvu s nájemníkem vypovědět, musí být výpovědní lhůta minimálně tříměsíční. Kratší dobu lze uplatnit jen v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemce. K tomu je však třeba dodat, že současné legislativní podmínky v praxi zvýhodňují spíše nájemce. Týká se to i případu, kdy nájemce nehradí řádně a včas nájemné. To je vedle daňového znevýhodnění nájemních projektů jedním z důvodů, proč je pro řadu developerů stále ještě výhodnější zaměřit se spíše na novostavby, jež nabízí byty na prodej a nikoli na pronájem. 

Foto: Archiv

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.