Osobnosti

Kulatý stůl s Ondřejem Buršíkem, Borisem Redčenkovem a Davidem Tichým o tvorbě města a developmentu

Kulatý stůl s Ondřejem Buršíkem, Borisem Redčenkovem a Davidem Tichým o tvorbě města a developmentu
3.6.2021

O tvorbě města, městských čtvrtí a developmentu jsme si povídali s Ondřejem Buršíkem, ředitelem společnosti Metrostav Development, a s architekty a pedagogy Borisem Redčenkovem (A69 – architekti) a Davidem Tichým (UNIT architekti).

V čem se změnil pohled na tvorbu města ve srovnání s bližší i vzdálenější minulostí?

David Tichý: Po roce 1990 se společnost potřebovala transformovat a přejít od centrálního plánovaní směrem k tržní ekonomice, což s sebou mimo jiné neslo představu, že za svoje bydlení by měl být zodpovědný každý sám, a to v kontextu státní politiky i místní úrovně v obcích. My se v rámci ateliéru UNIT architekti dlouhodobě snažíme sledovat vyspělé ekonomiky, které neměly přerušenou kontinuitu rozvoje svých měst. U nich panuje jiný názor než u nás, kdy za podstatný princip udržitelného rozvoje považují koordinaci a dohodu. U nás se tyto principy začínají uplatňovat velmi pozvolna až v posledních letech, většina obcí takto zatím ale nefunguje.

Co si pod tím máme představit?

DT: V Evropě je to dnes zásadní téma všech architektonických škol. Těch nejlepších – od Curychu až po Londýn. Vše funguje na principu pochopení měřítek města a podstaty pojmu udržitelný rozvoj. Zapomíná se, že nemá pouze environmentální složku, neméně důležitý je i ekonomický, kulturní a sociální aspekt. Ty poslední vnímám jako největší deficit, protože se dost často stává, když člověk hovoří o sociální udržitelnosti a o principu sociální koheze, tak mnohdy dostává dost nepříznivé nálepky. A to i přes to, že je to v té vyspělejší části Evropy stejně důležité téma jako ochrana přírody.

Sociální inženýři?

DT: Ano. To ale pouze vypráví o neznalosti problematiky. I státy vyznávající silné tržní hodnoty moc dobře vědí, že společnost lépe funguje na principech lokálních dohod a přiměřené vzájemnosti, tedy principech, které jsme u nás zažívali už ve 30. letech. Doba to byla sice celkově komplikovaná, ale měli jsme plno spolků či družstev. Řekl bych, že je od 90. let ve společnosti patrná snaha na tuto dobu navázat, ale jde to velmi pomalu. I dnes je mnohem jednodušší se s nikým nebavit a postavit barák doprostřed louky a „nazdar“. Ale najít dohodu v území se všemi, nejen s politiky, ale i s veřejností, je mnohem složitější.

Kde ji tedy hledat?

DT: Řekněme si na rovinu, že v Evropě se pouze podle územního plánu obvykle nestaví. Vyžaduje se nějaký typ podrobnější plánu, regulace, která představuje dohodu v území, dohodu, co město či obec vlastně chtějí, dohodu se zájemníky v území, dohodu s veřejností, kam se má jejich obec nebo lokalita ubírat. Zda jejich záměr může fungovat ekonomicky, sociálně, environmentálně, je spousta aspektů, které se musí zkoordinovat. A slovo koordinace je v této souvislosti naprosto zásadní.  

Jak vnímá důležitost tohoto přístupu developer? Má koordinace přípravy projektu, kromě zjevné deklarace zájmu developera o rozvoj lokality i mimo rámec jeho investičního zájmu a díky tomu získávání „plusových bodů“ v rámci komunity, i svůj byznysový smysl?  

Ondřej Buršík: Pro nás jsou důležité oba aspekty. Jednoduše: abychom byli v daném území úspěšní, potřebujeme projekt realizovat v relativně krátkém čase. Proto nějaké silové řešení z naší strany dnes nedává smysl. Takže dnes si vždy řekneme: pojďme se s místními domluvit, pojďme jim projekt představit, ukázat, pojďme se setkat se zástupci obce. Když organizujeme architektonickou soutěž, naše první kroky míří na městkou část, kde si sjednáme podmínky, s nimiž musíme pracovat, vypíšeme soutěž a její výsledky pak představujeme okolí. Takže dle našeho názoru to jednoznačně smysl má.

A pojímáte již zmíněný pojem udržitelnosti komplexně, jak to naznačil architekt Tichý?

OB: Upřímně se přiznám, že si nejsem jistý, zda domýšlíme i dva poslední body, které zmiňoval, tedy aspekt sociální a kulturní. Respektive zde si uvědomuji naše rezervy. Ale pořád se v těch věcech vyvíjíme. Uvedu příklad: je jasné, že do všech nových projektů patří občanská vybavenost v odpovídajícím rozsahu. Ještě před pěti lety bychom k naplnění těchto cílů přistoupili tak, že bychom plochu rozprodali po jednotlivých jednotkách bez toho, že bychom řešili, kdo jsou noví vlastníci a jaký účel tím sledují, a požadovaná diverzita občanské vybavenosti by tam nebyla. Dneska se na problém díváme úplně jinak, hledáme způsob, jak dosáhnout potřebné různorodosti. Je nám jasné, že květinářka nám nezaplatí stejný nájem jako banka. My je tam ale chceme mít oba. Dnes se na věci díváme těmato očima – a zároveň přemýšlíme, jak vše zařídit, aby nám to dávalo i ekonomický smysl. Řekl bych ale, že postupně tento pohled rozvíjíme a zlepšujeme se.

Projekt Smíchov City a s tím související Terminál Smíchov, pod jejichž podobou je podepsán ateliér A69 – architekti, patří mezi největší svého druhu nejen na území hlavního města. Jak vnímáte roli architektů, developerů a města v tomto případě?

Boris Redčenkov: Z mého pohledu problém tkví v tom, že ta největší rozvojová území, jsou v soukromých rukách. A my jsme díky Smíchov City prošli za posledních deset let celým procesem změn pohledu na tvorbu města, včetně rozdělení konkrétních rolí při jeho plánování. Na prvním místě byla kdysi svoboda vlastnictví. V 90. letech se regulace pokládala za sprosté slovo. Ale ani někdo, kdo je bezprostředním uživatelem města, nebyl připravený vést dialog. Zde dnes vidím asi největší změnu. Protože už se objevuje skupina lidí, která ví, jak by mělo město vypadat. Kdysi byla právě absence onoho vědomí jedním z důvodů, proč se ty pozemky předaly developerům, protože nikdo nevěděl, co a jak by s nimi mělo město dělat.

Dnes je situace jiná?

BR: Na rovinu – v momentě, kdy jsme se začali územím zabývat, nám chyběla zejména opora ve vztahu k nějaké městské organizaci nebo společnosti, někdo, kdo by pomohl formovat zadání pro takovou velkou čtvrť. Protože ve světě je to obráceně: město se nejdříve navrhne a až potom se rozprodává se stanovenými ekonomickými parametry. My jsme velmi rychle odmítli „bolševický“ územní plán a později i ten stávající, přesto, že on de facto kalkuloval určitý socio a demografický rozvoj, rozvoj školství atd. Dneska tato nadstavba chybí a spíš se infrastruktura řeší intuitivně či politicky. Rozvojové oblasti byly dány do soukromých rukou a nebyla nastavena pravidla rozvoje a ani se nepožadovaly. Já bych to ani developerům nevyčítal, měli prostor, který naplno využili. Přistupovali k projektům nejlépe jak mohli, bohužel proti nim na druhé straně nestál žádný poučený protihráč. Aktivisté jen málokdy dokáží klást konstruktivní otázky, většinou mají za cíl možnou výstavbu zastavit. Dialog byl dosti složitý. Nyní se ho daří nastavit a koordinaci tak, jak jí formuluje David, vítám. Ale pořád chybí to správné rozdělení rolí.

Kdo je tedy tím, kdo by měl formulovat jednotlivé požadavky ohledně požadované podoby města? 

DT: Jednoznačně obce. Postupně se učí, jak být partnerem soukromníkům, protože většina stavebních parcel už není v držení měst. Obce, co vlastní pozemky, mají do budoucna obrovskou výhodu, a to platí všude ve světě. Typicky Holandsko, kde množství pozemků vlastní města a pouze je například v dlouhodobém horizontu pronajímají. Když připravují konkrétní záměr v území, vytvoří nejdříve podrobnou regulaci, dohodu, jež se dává dohromady za účasti všech dotčených skupin včetně architektů, budoucích uživatelů, zaměstnavatelů atp. Až ve chvíli, kdy je dohoda na stole, tak se pozemky uvolní pro jednotlivé záměry a konkrétní developeři již vědí, v čem se mají pohybovat, jaké podmínky budou muset splnit. Od toho se odvíjí i cena pozemku, a investoři tak mají lepší přehled o své investici. Transparentnost má pozitivní vliv i na časový aspekt projektu. Podobný mezikrok u nás dlouhodobě chyběl.

Dneska už nechybí?

DT: Začíná se objevovat, ale také mu chybí třeba dobrá legislativní opora. Objevuje se spousta otázek, kdo bude konkrétně celý proces koordinovat – na jednu stranu se říká, že státní správa má přebujelý aparát, ale na tuto činnost budou koordinátoři nejspíše chybět. Zase příklad ze zahraničí: Kodaň je menší než Praha, ale její „IPR“ je mnohem větší. Protože lidé jsou pro koordinaci zásadní. A všichni vědí, že se jim to vyplatí. Stačí si spočítat ekonomický důsledek koordinace. Když se zlepší jedna nemovitost v ulici, zvedne se i cena ostatních nemovitostí.

Takže ekonomické zvýhodnění se jeví jako nezbytné. Co ostatní aspekty?

DT: Pokud místu poskytnete určitou péči, tak pak nejen že pomůžete vytvořit kvalitní prostředí, ale lidé se s ním lépe identifikují, cítí se tam doma, poblíž třeba i pracují. Pomocí dohody lze vytvořit například živé, kompaktní město krátkých vzdáleností. To jsou určité urbanistické premisy, které ve světě již dlouho rezonují a v nichž jsou obsaženy principy, jak fungovat do budoucna. Hovoříme v zásadě o trvalém procesu vývoje vystavěného prostředí. U nás ale často narážíme na představu, že prostředí kolem nás již není potřeba měnit a rozvíjet. Ale i památkář ví, že v dlouhodobém horizontu je nejsložitější zachovat strukturu již vystavěného prostředí v nezměněné podobě. S ohledem na stálé demografické, společenské, ale i např. technologické změny související s ekologickými přístupy je to nereálné, proto je mimořádně důležité zřetězení všech aspektů udržitelného rozvoje.

Máte vy jako developer podobnou zpětnou vazbu od jednotlivých obcí, na jejichž území působíte? Nebo je pro vás – pro Prahu – stále hlavním partnerem spíše IPR, který má lepší odborné zázemí?

OB: Přístup obcí se liší, záleží na přístupu politické reprezentace. Jsou městské části, které jsou vysloveně prorozvojové, které umějí s developerem komunikovat a jsou pro něj partnerem. Jsou městské části, které to stále neumějí a jsou městské části, které jsou vysloveně aktivistické a blokují jakýkoli rozvoj. Souhlasím ale s myšlenkou, že obec či město by měly být hlavním partnerem pro koordinaci a určit našeho sparing partnera při určování regulativu, který mnohdy chybí, a pak si s tím jako developeři musíme poradit sami. Mnohde ty městské instituce suplujeme nebo jsme suplovali my, teď se situace trochu zlepšila.

Takže vám regulativy nevadí?

OB: V zásadě ne, ale město by z našeho pohledu regulovat základní nadstavbu, jako je typ zastavěnosti, výšky, ale asi by nemělo diktovat budoucí využití objektů. Možná by mělo klást okrajové podmínky, třeba, jaké tam má být občanské vybavení, škola nebo školka, ale určit, zda budou další prostory určeny pro retail nebo nějakou jinou funkci, myslím, že by mělo být na nás. Stávající územní plán toto využití nějakým způsobem předjímá, naopak metropolitní plán tomu dává docela volnou ruku. A myslím, že by to takto mělo být a mělo by být na nás, developerech si určit, co tam vlastně bude fungovat. Protože předepisovat minimální metry čtvereční pro určitou funkci, včetně toho, kolik procent z celého projektu jí bude muset být věnováno, kdy my víme, že se neuživí, se nám nezdá správné.  

Jak do hloubky v tomto ohledu směřovalo zadání na Smíchově? 

BR: Smíchov je dobrý příklad toho, jak byly tyto představy neukotvené. Začínali jsme se zadáním, že máme v urbanismu počítat s nákupním centrem s rozlohou 100 000 m2. Na druhé straně jsme se snažili přesvědčit developera, že přece jen existuje určitá městská struktura, která je nadřazená funkci. Nedovedu si ale představit, že by kdokoli mohl nutit developera, jakým poměrem má rozdělovat svůj projekt na byty, kanceláře či občanské vybavení. Myslím, že to dobrý developer dokáže stanovit sám a lépe. Nicméně v jakém rámci by se měl pohybovat, je to, co by mělo umět definovat město či obec. My ale dodnes nemáme shodu na tom, jaké město budujeme.

Jaké bychom ho chtěli mít?

BR: My bychom ta Davidova témata potřebovali zhmotnit do fyzické podstaty. Dnes se o to snaží především IPR, kde vznikl třeba manuál veřejného prostoru, čímž byl definován jeden ze základních postulátů – město, kterému rozumíme a ve kterém chceme žít a tak dále. Máme Pražské stavební předpisy, které hovoří o obytném městě a snaží se nastavit pravidla, ale přesto i v tomto dokumentu se v některých paragrafech vracíme k modernistickým parametrům města. Prostě chybí široký celospolečenský konsenzus o tom, jak by mělo město vypadat. Vracíme se k modernistickému pojetí či k postmoderně, kdy byl na prvním místě liberální přístup. Nám se na Smíchově osvědčilo rozdělit území v logice prostupnosti. Náplň takto nastavené mřížky se během deseti let výrazně měnila: jednou se uvažovalo o centrále banky, která by zabírala 70 tisíc m2, po druhé tam bylo nákupní centrum, nakonec vše dospělo ke zdravě promíchané čtvrti. Ale pořád funguje ta původní struktura, kterou jsme si vytyčili. To je z našeho pohledu největší síla tohoto projektu – dokazuje, že město může být flexibilní a zároveň nezabraňuje developerům reagovat na jeho požadavky. Mohou stavět velké byty, malé byty, vědecké laboratoře, kanceláře a město při tom netrpí. Je to snad důkaz toho, že jsme našli shodu o podobě města.

DT: Nedávno mluvil Tomáš Sedláček o aspektech trhu, jak vůbec ovlivňuje naše chování a jaké jsou jeho limity. Mluvil o míře regulace a proč k ní musí v určitou chvíli dojít. Míra toho rozvolnění, o níž mluvíme, je míra, co určuje územní plán, a míra toho, co určuje regulace v rámci nějakého území. Zatímco územní plán představuje velice obecný dokument, který popisuje určitou vizi, celistvost a směřování a vnímání limitů a potenciálů v širším měřítku, tak i místo samotné potřebuje nějakou míru dohody. A míra dohody by měla platit i v rámci stavebního programu, především z důvodu, že město musí fungovat jako celek, nemůže fungovat jednou jen jako ubytovna, jednou jako vládní čtvrť, ale mělo by nabízet přiměřený mix různých funkcí, bydlení, pracovní příležitosti, občanskou vybavenost i možnost rekreace.

Opět se objevuje termín sociální udržitelnost.

DT: Pojem sociální udržitelnost se dá aplikovat i na prostorové pojetí a členění města na veřejné, sdílené, soukromé a tak dále. Ale pod tímto pojmem chápeme i snahu namíchat prostředí tak, aby s sebou přinesla různé cílové skupiny. V Irsku je u developmentu například standardem metodický požadavek na deset různorodých typů investorů, kteří do území přinesou různé typologie a standardy bydlení a tím i obyvatele z různého sociálního prostředí. Když nový projekt přináší optimální mix nejen služeb, práce či rekreace, ale i různých forem bydlení, zvyšuje potenciál celkové udržitelnosti. Ukazuje se, že i v liberálním prostředí má smysl určitá míra regulace. Respektive dohoda.

Je toto pohled přijatelný pro developera?  

OB: Upřímně řečeno, takto do hloubky jsme o tom nikdy nepřemýšleli. Částečně ale můžeme výstavbu regulovat podle pravidel, která platí už dnes. Protože kdybychom postavili monofunkční kancelářskou čtvrť, tak to neunese doprava a stejně by se musela funkce staveb přehodnotit. Nedovedu si představit, že bychom uprostřed města postavili nějakou uživatelsky homogenní strukturu. Ale myslím si, že pokud jde o byznysový aspekt, tam by měl mít poslední slovo developer.

DT: Tyto principy se vytváří hlavně proto, aby se zabránilo možným excesům. Nebavíme se o osvíceném panovníkovi nebo osvíceném developerovi, ale o standardních minimech, která by se mohla stát určitým podkladem a vodítkem pro diskusi, proto, aby se lidé necítili vyhozeni z procesu tvorby města, aby se primárně nevymezovali proti všemu jen z neznalosti.

OB: Já s vámi souhlasím. Na druhou stranu jsem zatím ze strany města ještě nezažil vysoce fundovanou diskusi na téma funkce budov či provozů v námi připravovaných projektech.

BR: Developer je i dnes, třicet let po revoluci, pořád slovo, které nahání veřejnosti hrůzu. Přitom developer je smysluplný činitel, který to město reálně staví. My bychom chtěli, aby jej stavěl tak, jak nejlépe umí. Akorát, že my se až teď dohadujeme, jak by vlastně mělo vypadat. Naše zkušenosti říkají, že když tuto znalost máme, tak výhra může být na obou stranách. Že by mělo jít o „win-win“ situaci. Ve chvíli, kdy samospráva obhajuje svá rozhodnutí, musí mít k dispozici spoustu smysluplných argumentů. Nám se to stalo zatím jenom jednou, v Praze 7. Povedlo se nám změnit postoj developera, jenž ale za odměnu získal obrovskou podporu městské části – poprvé v životě jsem pak byl svědkem toho, že místní radní na veřejném projednávání otevřeně hájila naše kroky a smysl celého projektu. Protože jsme se shodli na tom, jaké město budujeme. Najednou nebyl problém na veřejnosti říct, že osmipatrové domy nejsou výmyslem developera či architektů, ale v zájmu městské části, protože ona si přeje, aby zde žilo víc lidí. Dnes už by nemělo být tabu hovořit o zdravě hustém městě. Tuto myšlenku by měla sdílet jak veřejnost, tak developer.

To byl konkrétní příklad, je ale taková změna chování developera obvyklá?

BR: Myslím si, že dnes už má developer mnohem hlubší pohled na ekonomiku projektu. V sociální oblasti ale ty zkušenosti nemá a ani nemůže mít, protože tím by se mělo zabývat město jako celek, přemýšlet o městě jako o organismu. Bylo by fajn, kdyby developer ve chvíli, kdy si není jistý ve způsobu, jak formovat větší územní celky, našel oporu v odborné veřejnosti, která stojí právě na straně města. Je to proces hledání vzájemné důvěry: developer by měl rovněž pochopit, že případné usměrnění ze strany města je v zájmu celku, na kterém se vyplatí participovat. Základní pravidla města, na kterých bychom se měli shodnout, by měla být více v rovině liberálního urbanismu, který motivuje, než v rovině socialistické regulace a omezení.

Přemýšlí takto všichni architekti? A co je potřeba udělat, aby tak přemýšleli? 

DT: Když si prolistujete časopisy z konce 30. a 40. let, jsou například plné polemiky o bydlení v různých souvislostech, a to i sociálních. U nás se současná polemika točí spíše kolem kvality a designu architektury. Naše generace se po bolševickém půstu v architektuře především snažila tvořit a navrhovat co nejlepší domy. Naučili jsme se designovat stavby, aby byly krásné, ale nejvíce právě jen v měřítku domu. Celá výuka u nás je založena na tom, že se začíná „cihlou“ a postupně se prochází dál a až na konci 4. a 5. ročníku se učí urbanismus. U kvalitních evropských škol architektury je to obráceně, nejdříve se učí, jak přistupovat k městu, jak tvořit celek, postupně jdou do detailu a končí řekněme u návrhu rodinného domu. Protože toto je úplně jiný způsob uvažování, ta návaznost a pořadí jednotlivých měřítek vystavěného prostředí, je klíčová.

David Tichý se dotkl tématu měřítka jednoho domu. Zamysleme se nad jeho designem – pro developera je to důležité téma, protože je to součást jeho marketingového nástroje. Měla by tedy výše popsaná dohoda o podobě města platit i v případě designu jednotlivých domů?  

BR: Podle mého názoru, pokud se shodneme v představách o správném urbanismu, tak podoba jednotlivých staveb by měla být ryze individuální. Designem domů naplňují tu hlavní vizi: tvoříme čitelné město, kde víme, co je ulice, co je náměstí, co je soukromé, co je veřejné. Pokud jde o kreativitu, nemáme a neměli bychom mít příliš mnoho limitů. Developeři nám někdy říkají, že domy navrhujeme drahé, ale my se jen snažíme akceptovat výše popsanou shodu o urbanismu, který se opírá a rozvíjí především charakter místa, a s tím je spojena konkrétní kvalita stavění.   

DT: V 90. letech na útvaru hlavního architekta existovala komise, která schvalovala, jestli návrh je nebo není „hezký“. Dnes si to už opravdu představit neumím, bylo by to kontraproduktivní. I jen ze soutěží víme, že výsledek je ovlivněn složením a kvalitou poroty. Navíc by hrozilo, že by stavby začaly být hodně podobné, což je efekt, který vnímám třeba u studentů na škole, jež se rádi nechají inspirovat úspěšnými návrhy svých kolegů… Nicméně, třeba v Holandsku existuje Beauty Commission, která jednotlivé návrhy posuzuje. Společenská úroveň povědomí o urbanismu a architektuře je tam ale na jiné úrovni než u nás.

OB: Znovu musím připomenout, že i my jako developer jsme za těch patnáct let ušli značný kus cesty. Dlouho jsem se obával třeba participace, představoval jsem si, jak se na nás doslova sesypou námitky obyvatel žijících v sousedství. Nakonec jsme se do toho pustili – připravili jsme několik setkání nad mapou a pak absolvovali i schůzky jeden na jednoho s lidmi, u nichž jsme identifikovaly určité obavy z naší přítomnosti v místě. Principem naší participace bylo nejen dosáhnout dohody v území, ale zejména místním ukázat, že jsme normální. Díky ní ale vznikla dohoda v rámci území a nám se pak podařilo získat povolení na výstavbu devíti set bytů bez námitek a bez „odvolačky“. Proto máme dnes na stole úvahu, zda v rámci občanské vybavenosti nezřídit v projektu správce, který se nebude zabývat nejenom správou nebytových jednotek, ale bude mít na starosti celý areál, třeba provozování tržiště na náměstí, které jsme tam vytvořili. Najali jsme si kurátora, který nám vytipovává jednotlivé umělce, jejichž díla by měla být součástí objektů nebo společných prostor. Diskutujeme, aby byl trvale udržitelný landscaping. Nejsme takoví vizionáři, abychom si dnes řekli, jak bude město vypadat za deset, dvacet nebo třicet let, ale za nás mohu říci, že se těmi jednotlivými aspekty zabýváme.

BR: Já ten vývoj pozoruji i mezi developery. Dříve jsme vypravovali autobusy na exkurze do zahraničí my, architekti, a občas přesvědčili nějakého developera. Dnes jezdí sami. V tom vidím tu chuť něco po sobě zanechat, projekt, kam se zas budou jezdit inspirovat jiní. Vrátím se ale k participaci. Jedna je způsob, o němž mluvil Ondřej Buršík: představit projekt sousedům, chovat se otevřeně. My jsme v našich projektech šli ještě dál, protože jsme se snažili participovat ještě před vznikem samotného zadání. Úplně na začátku celého procesu, protože vstupujete do prostředí, které místní znají mnohem lépe. Někdy je to participace se širokou veřejností, jindy, jako třeba v případě Terminálu Smíchov, s odbornou veřejností. Což nám pomohlo najít konsenzus poměrně nečekaný a velkorysý. A díky tomu, že se na něm shodli všichni důležití hráči, je obecně přijímaný a již v podstatě nezpochybnitelný.

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.