Nová pravidla developmentu

Nová pravidla developmentu
15.10.2019

Rostoucí podíl investorů na trhu, stále přísnější energetické normy, globální oteplování, ale také očekávaný boom elektromobility nebo sdílení aut. Výstavbu nových bytů v posledních letech ovlivňuje hned několik trendů, díky nimž se mění přístup developerů i preference zákazníků.

Nové společenské tendence přitom nepůsobí jen na současný stav. S ohledem na délku povolovacích procesů totiž stavaři chystají projekty s několikaletým předstihem, a tak musejí brát v potaz mnoho faktorů. „Oblast developmentu je jedinečná v tom, že spojuje široké spektrum věd od sociologie, demografie, politologie nebo enviromentálních studií až po ekonomiku a informační technologie. Musíme se zajímat o to, jak lidé budou žít v příštích dekádách,“ říká David Jirušek z developerské společnosti Finep. Příklad? Dejme tomu za deset let si bude pořizovat vlastní bydlení dnešní teenager a bude na něj mít podstatně jiné požadavky než ve své době jeho rodiče nebo dokonce prarodiče. „S ohledem na rozvoj moderních technologií u mladých lidí předpokládáme, že příští generace kupců našich nemovitostí budou klást větší důraz na konektivitu a život v online světě,“ dodává Jirušek. Tomu musí odpovídat i vybavení bytů. Development se ovšem vyvíjí také pod tíhou dalších vývojových směrů.

Velké investice do malých bytů

Podobu dnešních bytových domů určuje postupná obměna kupujících, jež proběhla v posledních letech. S ohledem na vysoké ceny, ale také na nedostatečnou nabídku jiných výnosných a bezpečných komodit se totiž v posledních letech na realitním trhu zvyšoval podíl investorů. „Obecně se dá říci, že na investici je pořizováno zhruba třicet až čtyřicet procent nových bytů,“ tvrdí expert z poradenské společnosti Deloitte Petr Hána. Právě investory nicméně často příliš nezajímají velké rodinné byty a zaměřují se na jednotky s dispozicemi 2 + kk nebo 1 + kk, které se nejsnadněji pronajímají.

Developeři se situaci přizpůsobují, a tak menší jednotky v projektech zabírají stále větší část. „Například v našem rozsáhlém rezidenčním projektu Tulipa Třebešín, kde stavíme již třetí a čtvrtou fázi, tvoří byty 2 + kk téměř čtyřicet procent nabídky,“ tvrdí ředitel společnosti AFI Europe pro Českou republiku Doron Klein. Developer Geosan v objektu Element Letňany vyhradil bytům 2 + kk dokonce tři čtvrtiny projektu. „Je to kvůli poptávce po investičních bytech,“ potvrzuje šéf firmy Petr Beneš. Vsadit na investory, kteří byty dál pronajímají, nicméně není možné ve všech lokalitách. „Existují místa vhodnější pro větší rodinné bydlení, a naopak lokality, které si o investiční malometrážní bydlení vyloženě říkají, a to především s ohledem na životní styl obyvatel, na dopravní infrastrukturu a další specifika, jako je blízkost škol či velkých zaměstnavatelů,“ vysvětluje majitel developerské skupiny T.E Martin Hubinger. Na periferii se tak snáze prodá byt mladé rodině, která potřebuje 3 + kk nebo 4 + kk. Zájemci o nájem naopak většinou hledají bydlení s kratším dojížděním do centra a v menších bytových jednotkách. „Čím blíže centru města, tím se podíl investičních bytů v projektu zvyšuje,“ konstatuje Petr Hána z Deloitte. Investoři ovšem nejsou jediní zájemci o menší byty. Vedle nich si je pořizují i lidé, kteří na větší nemovitost kvůli stále rostoucím cenám nemají dostatek peněz. „V posledních měsících se vzhledem k dramatickému zvýšení cen spolu s horšími podmínkami pro získání hypotečního úvěru opět stávají atraktivní i byty 1 + kk,“ dodává obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová. Většina nových projektů na trhu má proto podle ní více než polovinu jednotek v podobě 1 + kk nebo 2 + kk.

Příliš drahé úspory

Významným tématem posledních let je nejen v Česku také stále větší důraz na energetickou úspornost bydlení. A to nejen kvůli levnějšímu provozu bytu, ale také kvůli tlaku politiků na snižování emisí a spotřeby elektrické energie. V platnost tak postupně vstupují čím dál přísnější normy, jimž se developeři v posledních letech musejí přizpůsobovat. Pohříchu to však často neocení jejich klienti. „Většina zákazníků řeší na prvním místě cenu bytu a příslušenství. Jejich zájem o energetickou úspornost je tím posunut na další pozice zvažovaných kritérií,“ tvrdí Dana Bartoňová z YIT Stavo. Počet klientů, pro něž je starost o energetickou šetrnost klíčová, je podle ní minimum. „Bydlení podle náročnosti na provozní náklady či s ohledem na životní prostředí hledá jen velmi malé množství lidí, asi tři procenta,“ odhaduje. Stavět úsporněji tedy pro developery zatím nedává smysl. „Takzvaný pasivní standard, tedy domy s energetickou náročností A, v tuto chvíli požaduje jen zanedbatelné procento lidí. Většina si uvědomuje, že výrazně zvýšené náklady na nákup takového bytu nemají v rozumné době ekonomickou návratnost v podobě dosažených úspor na vytápění,“ vysvětluje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Jinak řečeno: „superúsporné“ byty by byly příliš drahé na to, aby o ně měli klienti zájem. Developeři nicméně kvůli legislativě nemají jinou možnost než stavět energeticky čím dál méně náročné budovy. „Od 1. ledna 2020 již nebude možné získat povolení na nízkoenergetické stavby, ale pouze na domy s téměř nulovou spotřebou energie. Tedy na budovy, které se dnes pohybují na hranici mezi nízkoenergetickými a pasivními,“ vysvětluje obchodní ředitel skupiny JRD Pavel Krumpár. Právě JRD na energetickou úspornost sází ve všech svých projektech – ostatně právě na tom je částečně založena také image firmy.„Naše projekty využívají moderní technologie a materiály, které jim umožňují dosáhnout energeticky pasivního standardu. Jsou proto připravené i na případné klimatické změny. V bytech nedochází k přehřívání interiéru pravidelným větráním, a to díky jednotce řízeného větrání s rekuperací tepla, která zajišťuje příjemnou teplotu a čerstvý vzduch bez nutnosti otevírání oken,“ popisuje některé z prvků Krumpár. Jiní developeři naopak normy kritizují jako příliš přísné a pro zájemce o vlastní bydlení v podstatě zbytečné. „Již dnes máme jedny z nejtvrdších stavebních norem v rámci Evropské unie, které nás nutí zateplovat budovy tak extrémně, že musíme realizovat nucené větrání, aby se budova prostě nepřehřála,“ tvrdí mluvčí skupiny Finep David Jirušek.

Zaříkávači deště

Horká a suchá léta posledních let vedla k tomu, že pro většinu kupujících už se stává samozřejmostí balkon nebo předzahrádka. Developeři proto postupně upouštějí od jednotek, které by takovou možnost nenabízely. „Balkony, terasy nebo předzahrádky jsou již standardem, se kterými kupec běžně počítá, a nepovažujeme je proto už ani za speciální prvek,“ tvrdí Pavel Krumpár z JRD. Naopak rostoucí trend sledují někteří stavaři u klimatizace. Zatímco dříve byly v Česku u soukromých bytů spíše výjimkou, dnes je kvůli vedrům v posledních letech žádá stále více lidí. „Za poslední dva roky nám skutečně narostl zájem o instalaci klimatizačních jednotek, především do bytů v nejvyšších podlažích. V závěru loňského roku jsme se proto rozhodli, že toto v nových projektech zohledníme,“ konstatuje obchodní ředitelka YIT Stavo Dana Bartoňová. Jinou variantou ochrany před vedrem je využití moderních technologií k zastínění oken. „Kvůli rostoucím teplotám registrujeme vyšší zájem o sofistikované systémy stínění, například automatické venkovní žaluzie reagující na intenzitu denního světla. Stále častější jsou také požadavky na klimatizaci nebo systémy řízeného větrání s dochlazováním, takzvanou rekuperací,“ potvrzuje tendence výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Předejít problémům s oteplováním se někteří developeři snaží předejít už samotnou orientací budovy. „Zájemci o nové bydlení řeší orientaci bytu vůči světovým stranám a zajímají se o možnosti venkovních žaluzií či chlazení. V našem projektu Rezidence Neklanka se nám podařilo docílit obojího: poptávané jižní orientace s přírodním stíněním z lesa, který přímo navazuje na projekt,“ konstatuje šéf Geosan Development Petr Beneš. Se suchými léty souvisí i snaha developerů o stále hospodárnější nakládání s vodou. „U většiny realizací sbíráme dešťovou vodu a vracíme ji do oběhu formou zavlažování. Na Botanice K, našem prvním projektu se systémem hospodaření s šedými vodami, který je zároveň i prvním u nás, jsme si ověřili, jak výrazně úsporný umí být systém, který sbírá vodu z umyvadel, van a sprch, a po přečištění ji používá na splachování toalet. Na jeden bytový dům úspora tvoří více než milion litrů vody ročně, což se odrazí i v peněženkách obyvatel domu. Proto podobné řešení chystáme u dalšího projektu Čertův vršek,“ říká ředitelka marketingu Skanska Reality Renata Vildomcová.

Central Group se zase u svých projektů stará o zadržování srážek. „Jeho součástí je celá řada opatření od vsakovacích těles přes retenční a akumulační nádrže, oddělené splaškové a dešťové kanalizace až po v poslední době tolik diskutované zelené střechy. Nejčastěji se v nových projektech objevují opatření, která umožňují takzvané zasakování srážkové vody,“ říká Michaela Tomášková. Zákazníci navíc podle
ní oceňují i vodní prvky v okolí nových projektů. Central Group se tak snaží zmírňovat dopady veder například drobnými vodotrysky, jezírky a podobně.

Zelené parky, zelená parkoviště

Náročnost klientů, kteří koupí bytu často realizují největší životní investici, nutí developery také starat se více o okolí bytových domů. Hlavním přáním je dostatek zeleně. „Vedle vody patří podpora biodiverzity v okolí našich projektů mezi naše hlavní priority,“ tvrdí například Renata Vildomcová ze Skansky. Samozřejmostí se pro řadu developerů stává také vybudování další infrastruktury v okolí bytových domů. „Mezi časté požadavky našich klientů patří především zajištění sportovních ploch a malého parku v rámci nového rezidenčního projektu,“ vysvětluje Doron Klein z AFI Europe.

Zeleň přitom nemusí nutně plnit funkci zadržování srážek. Například skupina T.E podle majitele Martina Hubingera zeleň zahrnuje z mnohem prozaičtějších důvodů. „Možnost být v kontaktu s přírodou je spíš otázka kvalitního prožitku z bydlení. Proto na ni klademe v našich projektech velký důraz,“ říká. Projekty T.E tak patří mezi „nejzelenější“ v Praze. „Celou rezidenci Sakura budou lemovat unikátní visuté zahrady s květníky, kam necháme zasázet celkem tisíc kusů květin, bylin, keřů i vzrostlých stromů,“ dodává. Jednou z klíčových náležitostí každého bytového domu je také zajištění dostatku parkovacích míst či kryté garáže. Vzhledem k rostoucí popularitě sdílení aut je nicméně otázkou, jestli další generace půjdou cestou pořízení vlastního vozidla, anebo carsharingu. Problém, kolik připravit parkovacích míst, za developery nicméně řeší legislativa. „Pražské stavební předpisy předepisují počty parkovacích míst a ani využití carsharingu je neumožňuje snížit. I přesto v některých projektech sdílení aut zvažujeme,“ říká Vildomcová ze Skanska Reality. Carsharing je podle ní přitom správnou cestou, kterou chce firma podporovat. „Nejde jen o úsporu místa. Vyšším cílem, který jako firma sledujeme, je snaha o redukci oxidu uhličitého ve městě,“ tvrdí. Mnohem větší výzvou do budoucnosti ovšem bude elektromobilita. Prozatím pro mnoho developerů není velkým tématem, a to hlavně s ohledem na zanedbatelný podíl elektroaut v Česku. Přesto se na budoucnost připravují. „Všechny naše projekty mají okolo deseti procent parkovacích míst vybavených dobíjecí stanicí. Klienti si je mohou zakoupit namísto běžných parkovacích stání,“ konstatuje Dana Bartoňová z YIT Stavo. Jiné firmy pak nainstalují dobíjecí místo na základě poptávky klientů. Jedním z nejpokrokovějších developerů je v tomto směru skupina T.E. „Například Sakura je připraven na souběžný chod hned třiceti stanic pro elektromobily, takže by bylo možné v případě potřeby za jeden den na směny dobít všech devadesát aut, na něž je dům dimenzován. To je v našich i světových poměrech unikátní,“ popisuje Martin Hubinger. Trend přesunu od spalovacích motorů k autům na elektřinu je totiž podle něj jednoznačný. „Dospěli jsme k závěru, že nemá smysl v budově, jejíž životnost se počítá v řádu stovek let, připravit pouze jednu nebo dvě dobíjecí stanice. Rozhodli jsme se, že dům bude připraven na situaci, kdy všechna auta v domě jsou na elektřinu a potřebují každý den dobít z nuly na sto procent,“ uzavírá Hubinger.

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.