Status

Pavel Doležal: Nezakládáme fondy na vizích, ale na zkušenostech

Pavel Doležal: Nezakládáme fondy na vizích, ale na zkušenostech
31.7.2020

Jak se tančí na tenkém ledu investic v době pandemie? O aktuální situaci na poli fondů, ale i nutnosti diverzifikace portfolia i v případě nákupu obecně stabilních nemovitostí jsme mluvili s Pavlem Doležalem ze společnosti Avant.

Jak byste laikům vysvětlil princip fungování vaší společnosti, kdy spravujete desítky fondů kvalifikovaných investorů? Jak konkrétně vypadá tato správa?

Našim klientům poskytujeme čtyři základní pilíře služeb: poradenství při založení fondu a restrukturalizaci majetku, obhospodařování fondu, administraci fondu a fund-raising. Každá tato oblast vyžaduje speciální znalosti, odbornost a zkušenosti. Výhodou naší investiční společnosti je profesionální tým složený z padesátky lidí, kteří se starají o konkrétní investiční fond komplexně od začátku. Nové fondy nezakládáme na vizích a představách, ale společně s partnery, kteří mají dlouholeté zkušenosti s příslušným typem aktiv a vkládají do fondu své finanční prostředky, projekty či majetek. Právě díky jejich účasti na správě fondu získáváme know-how, iniciační portfolio a často i garanta přednostního podílu na výnosu fondu v míře, která je velmi zajímavá pro externí investory. 

V čem spočívá výhoda pro vaše klienty oproti jiným typům investic?

Necílíme na vysoká procenta, namísto toho zhodnocujeme vložené prostředky zajímavým výnosem při sníženém riziku. Zároveň se zaměřujeme na reálná aktiva, do kterých vidíme a kterých se může investor dotknout. Využíváme i model prioritních investičních akcií, které mají omezenou volatilitu díky redistribučnímu mechanismu od zakladatele fondu.

Pro koho jsou fondy kvalifikovaných investorů vhodné a komu naopak neudělají dobrou službu? Respektive jak vypadá váš typický klient a co očekává?

Máme dva rozdílné typy klientů: zakladatele fondu a investora do fondu. Zakladatel hledá bezpečný a regulovaný nástroj buď pro koncentraci svého majetku nebo pro podporu současného byznysu dodatečným kapitálem. Investor naproti tomu hledá vysoký výnos při nízkém riziku. Jelikož jsou náklady fondu jako regulované finanční instituce vysoké, nedoporučujeme zakládání fondu pod hranicí stávajícího majetku ve výši sto milionů korun. Investice do našich fondů začíná na jednom milionu korun a lze ji rozdělit i do deseti rozdílných fondů a vytvořit si tak dle svého uvážení vlastní portfolio s průměrným výnosem 5-6 % per anum. Nový kapitál investujeme na tři až pět let, proto fond není vhodný pro krátkodobější investici sloužící jako rezerva pro nenadálé výdaje.

Jaké typy produktů klientům nabízíte?

Klient si může vybrat z více než dvou desítek investičních fondů, které jsou aktuálně otevřeny novým investorům. Velkou část tvoří nemovitostní fondy včetně developmentu bytů. Zakladatel fondu může využít našich čtrnáctiletých zkušenosti se zakládáním fondů ve všech možných formách, ale nejčastější a nejefektivnější je SICAV, přičemž podílový fond má také své nesporné výhody.

Jak vypadá rozdělení vámi spravovaných fondů dle zaměření? Jak historicky narůstal jejich počet? Byly tam nějaké peaky nebo pády, jednoduše zásadní události, který na tento vývoj měly vliv?

Největší objem majetku představují nemovitostní fondy, u kterých máme příležitost využít široké zkušenosti v rozdílných segmentech, od orné půdy, přes logistiku a komerci až po výstavbu bytů. Spravujeme fondy zaměřené na dluhopisy, úvěry, pohledávky, obnovitelné zdroje i private equity. Díky spolupráci se zakladateli se staráme i o fondy s alternativními aktivy, jako jsou obrazy, mince nebo ochranné známky. Poslední čtyři roky zakládáme zhruba patnáct nových investičních fondů ročně, což znamená market share 35 %. Rostoucí pozitivní trend fondů kvalifikovaných investorů od roku 2006 narušila jen změna zdanění v roce 2015, ale od té doby je prostředí stabilní. Legislativa možnosti fondů neustále rozvíjí do evropského standardu.

V jaké celkové hodnotě nyní spravujete majetek vašich klientů? 

Aktuálně spravujeme majetek přesahující hodnotu jedenatřicet miliard korun. O dalších dvanáct miliard se staráme v rámci administrace fondů.

Jak velké procento tvoří nemovitosti a o které typy jde především?

Nemovitosti tvoří přes 70 % aktiv ve správě a jde především o skladové prostory, komerční nemovitosti a development bytů.

Jaké jsou výhody a rizika nemovitostních fondů oproti jiným typům vašich fondů a investic?

Výhodou nemovitostí všech druhů je jejich rostoucí reálná hodnota. Samozřejmě může docházet ke krátkodobým korekcím, ale dlouhodobě jsou nemovitosti stabilním zdrojem příjmů a výnosů nad úroveň inflace. Nevýhodou je delší investiční horizont 3-5 let, tedy omezená likvidita jak pro fond tak pro investora. Rizikem je dle našeho názoru kvalita a obezřetnost průběžného přeceňování, kdy může docházet k očekávání hodnot, která nejsou realizovatelná. Nově vstupující investoři tak mohou nabývat akcie či podílové listy fondů za nadhodnocenou cenu a zaznamenat například nyní výraznou ztrátu. Proto máme v týmu interního oceňovatele, který reviduje externí nezávislé posudky.

Jak se na výnosech nemovitostních fondů odrazil dlouhodobý růst cen nemovitostí a co by se stalo, pokud by s ohledem na přicházející recesi ceny padaly či stagnovaly?

Růst cen nemovitostí zvedal zhodnocení fondů nad 10 % ročně, ale nebyl to zisk, nýbrž již zmíněné přecenění, které bude nyní korigováno a řada investorů vstupujících do fondů těsně před covid-19 prodělá. Přirozené volatilitě trhů čelíme rozdílnými druhy investičních akcií, které mají díky redistribučnímu mechanismu definovaný minimální i maximální výnos, a až do výše fondového kapitálu zakladatele se tak zhodnocení pro externí investory pohybuje stabilně v určitém rozpětí, protože výkyvy srovnává zakladatel fondu.

Jsou nějaké typy nemovitostí, které jsou pro české klienty investičně zajímavější než jiné?

Každý typ nemovitosti má své výhody a nevýhody, rozdílnou historii a predikce. Od roku 2015 došlo například k výraznému zhodnocení zemědělských pozemků, ale již rok jejich cena stagnuje. Poslední tři roky nabízel development bytů nadstandardní profit, ale nyní lze hovořit opět minimálně o stagnaci. Proto je klíčová diverzifikace do rozdílných segmentů nemovitostí a dlouhodobost investování. K tomu slouží náš fond fondů NemoMix investující do pěti rozdílných typů nemovitostí.  

Jak projekty vybíráte a jak často a z jakých důvodů některé odmítáte?

Každá nová myšlenka nás zaujme, rádi se zabýváme netradičními strukturami a aktivy. Nejzásadnější je ale dosavadní činnost zakladatele jako partnera ve fondu. Spolupracujeme pouze s lidmi, u kterých lze předpokládat pozitivní vývoj fondu na bázi úspěchů z minulosti. 

Jaké máte ambice ohledně dalšího růstu, směřování nebo rozšiřování povědomí o vašich aktivitách? Co je podle Vás nutné změnit?

Především se zaměřujeme na další rozvoj naší schopnosti získat do prověřených fondů ve správě nový kapitál, k tomu rozšiřujeme naši síť spolupracujících investičních zprostředkovatelů, bank a obchodníků s cennými papíry. Velký potenciál vidíme ve svěřenských fondech, u kterých chceme působit jako garant správného fungování vztahů mezi vlastníky, managementem a poradci.

V roce 2018 jste se stal jediným majitelem Avant IS poté, co Vám Natland prodal svých osmdesát procent. Co se transakcí změnilo v otázkách směřování společnosti a jejího řízení?

Jelikož se jednalo o management buy-out, nedošlo k žádným zásadním změnám. Směřování společnosti určuje spíše trh, poptávka a naše reakce na ně. 

Jak v době pandemie reagovali investoři? 

Každá mimořádná situace vzbuzuje obavy. Covid-19 pozastavil přípravy některých investic, řada investorů čeká na vyjasnění vlivu pandemie na jejich majetek, projekty a zdroje. Z našeho pohledu jsme nyní v období zvýšené obezřetnosti a není třeba činit rychlá rozhodnutí. V prvním pololetí letošního roku jsme přes omezení v podobě home office a komunikace přes internet založili rekordních počet fondů, což potvrzuje, že každá krize nabízí i příležitosti.

Například obchodní centra odpouštěním nájmů výrazně utrpěla a podle informací z trhu na tomto poli pandemie stopla velké investice. Jak se toto a další důsledky pandemie promítly do již spuštěných projektů vašich fondů? 

V rámci našeho portfolia máme jen dvě středně velká obchodní centra, dva menší hotely a jednu restauraci – přímý vliv byl pro nás tedy zatím zanedbatelný. Sledujeme však i související vlivy, které mohou mít negativní důsledky pro jiné typy aktiv. Vnímáme zvýšený zájem o úvěry dodávající likviditu či nahrazující bankovní financování, což je právě oblast, na kterou se chceme zaměřit.

Kam se podle Vás vyplatí směřovat investice v příštích třech letech?

To je odvislé od charakteru investora. Obecně se vyplatí mnoho investic, zároveň ale představují rizika, o kterých by měl každý investor vědět. Naše strategie vůči externím investorům je poměrně jednoduchá: snažíme o stabilní výnosy 5-6 % per anum, proto klíčovou část tvoří nemovitostní fondy, například ve formě fondu fondů NemoMix. Nyní navíc určitě dojde k zreálnění jejich ocenění a z dlouhodobého hlediska si budou držet rostoucí trend nad inflaci.

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.