Status

Pavel Domalewski: Každá krize má vítěze a poražené

Pavel Domalewski: Každá krize má vítěze a poražené
18.5.2020

Běžně pro své klienty vyhledává komerční prostory, zastupuje je při vyjednávání podmínek nájmu a pomáhá s tvorbou a realizací workplaců. „Chuť se stěhovat ale na nějaký čas pravděpodobně mírně opadne,“ říká zakladatel společnosti Domalewski Advisory. V odvětví se pohybuje už patnáct let, jak tedy vidí pokrizový vývoj kancelářských, maloobchodních a skladových nemovitostí?

V jaké kondici byly segmenty komerčních nemovitostí, když je zasáhla krize způsobená koronavirem?

Naše firma se primárně věnuje zastupování uživatelů komerčních prostor, tedy nájemců. Z jejich pohledu vnímáme, že realitní trh s kancelářemi a sklady se na počátku tohoto roku nacházel ve stavu mírného přehřátí. V posledních letech vysoká poptávka po těchto typech komerčních ploch a limitovaná, navíc neustále se zdražující výstavba vedly k poklesu neobsazenosti a nárůstu nájemného, které za poslední tři roky v určitých administrativních lokalitách Česka vzrostlo o patnáct až dvacet procent. U většiny administrativních budov jsme však pozorovali spíše mírnější nárůst ceny nájmu, tak do deseti procent. Na trhu skladových prostor pak pozorujeme skutečně enormní poptávku.

Co říkáte na plošný odklad nájmů, kterým chce vláda pomoci nájemcům postiženým krizí?

Dopředu podotýkám, že neuznávám přístup „být generálem po bitvě“. Věřím tomu, že naše vláda se snaží ochránit zdraví našich občanů a snad i ekonomiku. Je v těžké situaci, protože čelí něčemu novému, nepredikovatelnému. Plošný odklad nájmů je bohužel velice složitá záležitost a vždycky bude mít poražené. Z pozice poradce nájemců toto rozhodnutí samozřejmě vítám, protože řadě našich klientů vypadly v podstatě okamžitě příjmy, vystavily se faktury, odvedlo se DPH. Odklad nájmů je jen dočasným řešením, protože firmy to nájemné budou muset stejně doplatit. Ale výpadek příjmů firem způsobený tím, že se ekonomika zastavila, proplácet nikdo nejspíš nebude. A jak to vůbec bude s případným odškodněním firem, toť otázka.

Jak situaci vidí vlastníci prostorů?

Ti jsou v tomto případě jednoznačně v roli poraženého: i bez opatření navrhovaných vládou došlo u řady pronajímatelů k okamžitým výpadkům nájmu. Uzavřela se retailová centra, začaly vznikat první dohody mezi nájemci a pronajímateli o odkladu splátek. Vlastníci mají nemovitosti zpravidla zaúvěrované a musejí splácet úvěry, platit mzdu zaměstnancům plus mají další závazky. Z čeho to mají platit? Dovedu si představit, že pro specializované pronajímatele, například vlastníky výlučně retailových parků, by dlouhodobý výpadek příjmu z důvodu neplacení nájmu mohl být za určitých okolností likvidační. Zde podle mě vláda měla přijít ještě s úlevou pro pronajímatele. Třeba aby měli právo pozastavit splátky úvěrů u bank po dobu výpadku nájemného, nebo to mělo zůstat ve stejném režimu jako u hypoték, tedy pouze na základě individuální dohody mezi oběma smluvními stranami. Ne všichni nájemci potřebují odklad plateb nájmu – nájemné ostatně představuje marginální položku v rozpočtech firem.

Mnozí majitelé nemovitostí už s nájemci o odkladu nájemného individuálně jednali. Poškodila vláda svými sliby a činy vztahy majitelů a nájemníků?

Přesně tak. Nemyslím si ale, že jsou vztahy mezi nájemci a majiteli narušeny. Všichni vesměs tu situaci chápou, ač nejsou šťastní. S našimi klienti se hodně bavíme o této situaci i v obecnější rovině a domnívám se, že většinu spíše ovlivňuje nejistota v podobě vládních opatření, která se mění de facto ze dne na den. A pak zde také panuje obava, že až se ekonomika opět rozjede a přijde další vlna nákazy, tak dojde ke stejným restriktivním opatřením. V tom se pak těžko podniká.

Které segmenty komerčních nemovitostí jsou vedle gastronomických podniků nejvíce zasaženy a které naopak nejméně?

Nejvíce zasaženy jsou jednoznačně hotely a všechna retailová centra. Jejich uzavření působí značné ztráty nejen majitelům, ale i nájemcům, kteří už druhým měsícem nemohou prodávat.

Má krize dopad na nemovitostní fondy, jež se soustředí na komerční nemovitosti?

Neznám všechny fondy působící v republice, takže nemohu fundovaně odpovědět. Ale podle těch, s nimiž komunikujeme, bych řekl, že fondy jsou zatím v klidu. Mají totiž většinou pestrá portfolia nemovitostí skládající se z kanceláří, skladů nebo retailu, mnohdy navíc kombinované v několika zemích. Díky diverzifikaci tak mají menší výpadky příjmu než třeba drobní vlastníci výlučně retailových nemovitostí.

Jak na aktuální situaci reagují vaši klienti?

Mimo již rozběhnutých zakázek nyní řešíme hlavně stávající situaci a urgentní záležitosti – výpadky příjmu, odklady nájmů, vylepšení nájemních podmínek nad rámec toho, co již dříve bylo dohodnuto v nájemních smlouvách, zmenšení kanceláří a podobně. Vše, co není akutní, se většinou odkládá na léto či neurčito.

Co můžeme v segmentu komerčních nájmů očekávat v příštích měsících?

Nyní je podle mě předčasné přicházet s jakýmkoli odhadem. Počkal bych, až začnou fungovat všechny, nebo alespoň skoro všechny firmy a ekonomika bude nějaký čas v chodu. U kanceláří výrazný propad nájmu nepředpokládám – ta neobsazenost je momentálně skutečně nízká, a vlastníci nemovitostí tak nebudou za každou cenu skokově snižovat nájem, jako tomu bylo před deseti lety. Je pravdou, že řada firem bude krizí poškozena a bude potřebovat menší prostory, na druhou stranu porostou zase jiné obory: IT, logistika, některé poradenské firmy, centra sdílených služeb. U skladových prostor budu očekávat stabilní úroveň nájmu. Co se týče retailu, tak tam si v tuto chvíli netroufám odhadovat, protože tam se situace bude odvíjet od ochoty lidí nakupovat, ale i od umožnění obchodníkům plnohodnotně prodávat.

Bude o některé typy nemovitostí v budoucnu větší zájem než doposud?

Předpokládám, že dlouhodobě bude zájem o skladové plochy. Současná krize ukázala, že velkou část byznysu lze vyřešit online s využitím dostatečného logistického aparátu. Myslím si proto, že firmy zajišťující logistiku nebo online obchod budou potřebovat mnohem více prostor, protože ta zvýšená poptávka po kurýrních službách tu zůstane. Co se kanceláří týče, tak si myslím, že teď po nějaký čas budou některé firmy s pronájmem nových prostor spíše vyčkávat z důvodu obav, které jsem již zmiňoval. A pokud se budou muset stěhovat, tak budou klást důraz na nižší cenu a flexibilní možnosti ohledně délek nájmu. Jsem však přesvědčen, že z dlouhodobého hlediska bude přetrvávat zájem o prémiové kancelářské prostory v nejzajímavějších lokalitách Brna nebo Prahy. Úspěšných a rostoucích firem budeme mít v Česku vždycky dost a ty potřebují sídlit na dobrém místě.

Říká se, že současná krize změní fungování společnosti, kdy bude větší důraz kladen na flexibilitu. Jak se tyto trendy promítnou do segmentu komerčních nemovitostí a nájmů?

Flexibilita, o které hovoříte, se na realitním trhu projevuje již několik let. Jenom za poslední tři roky v Česku vzniklo několik desítek coworkingových center a plně servisovaných kanceláří. Výhodou těchto konceptů je, že si můžete pronajmout libovolně velké kanceláře třeba jen na několik měsíců. Navíc jsou už vybaveny vším, co firma potřebuje k běžnému kancelářskému životu. A to oceňuje celá řada menších firem, freelancerů nebo start-upů – nemusejí se o nic starat. Domnívám se, že po současné krizi se objeví více společností, které nebudou chtít podepisovat dlouhodobé nájemní kontrakty, protože se budou obávat, že by se podobná situace mohla opakovat. Proto budou chtít pružnou délku nájmu, menší kanceláře – a třeba i v kombinaci s home office – a především mít možnost rychlé reakce na nenadálé události. Na druhou stranu většina firem potřebuje k fungování klasické kanceláře nebo dlouhodobě nasmlouvané skladové plochy, takže nějaký vyloženě zásadní obrat v těchto oblastech neočekávám.

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.