Simon Johnson: Stavět kanceláře, byty nebo obchodní střediska je už překonaný koncept

Simon Johnson: Stavět kanceláře, byty nebo obchodní střediska je už překonaný koncept
12.9.2019

Před třiadvaceti lety přišel z Londýna do Prahy, aby si zkusil, jak funguje development mimo jeho rodnou Anglii. Simon Johnson tu však nakonec začal dostávat jednu nabídku za druhou a dnes je výkonným ředitelem společnosti Crestyl. Ta se v současnosti podle Johnsonových slov zaměřuje na budování celých multifunkčních čtvrtí. 

Šárecký dvůr, jeden z vašich aktuálně nejznámějších projektů, v dubnu obdržel ocenění HOF Award za nejlepší rezidenční stavbu ve střední Evropě. Jste na tuto realizaci pyšný?

Jsem, protože se nám podařilo skloubit krásnou lokalitu s moderní architekturou a interiérovým designem. V pražských Vokovicích, v docházkové vzdálenosti ke stanici metra, tak dnes stojí historická stavba u přírodní nádrže Džbán doplněná o bytové domy navržené Ianem Boglem, jedním z nejlepších architektů, které v současnosti máme v republice. Příležitost pracovat na takovém projektu se naskytne málokdy.

Komu je Šárecký dvůr určen?

Byty mají různé velikosti, od menších 2 + kk, které jsou ideální jako investice do nájemního bydlení, až po velkorysé, vícepodlažní 4 + kk, kde je dostatek místa i pro větší rodiny. Je zde přibližně padesát jednotek, každý si tak může najít, co zrovna jemu vyhovuje. V některých bytech jsou zachovány barokní prvky, na jejichž renovacích jsme spolupracovali s odborem památkové péče. Samozřejmě bylo našim cílem historické prvky jako fasády a střechy zachovat a jsem rád, že se k tomu úřady postavily profesionálně a věcně. Vnímáme spojení nového a starého jako výhodné – neměli jsme zájem něco radikálně měnit.

Plánujete další podobné projekty?

V současnosti pracujeme například na areálu barokního paláce, pasáží a zahrad Savarin ve vnitrobloku pražského Václavského náměstí a na rekonstrukci budovy na náměstí Republiky. To jsou daleko cennější památky než ty vokovické. Tam jsou jednání s odborem památkové péče a s Národním památkovým ústavem daleko intenzivnější.

Jako výkonný ředitel společnosti jste zodpovědný za akvizice, realizace, výstavbu a správu projektů. Jakou hodnotou se ve své práci řídíte?

Naší zásadní vlastností je to, že se orientujeme na výsledný produkt. Jako developer samozřejmě musíme být schopni danou budovu financovat a pak také prodat, ale pokud produkt není minimálně adekvátní tomu, co zákazník očekává, pak jsou všechny ostatní služby v podstatě zbytečné. Když developer nesplní přání klienta, pak neuspěl. Takže se orientujeme na architekturu a interiérový design, které jsou pro obyvatele našich nemovitostí podstatné. S těmito dvěma aspekty jde samozřejmě ruku v ruce důraz na technickou dokonalost staveb.

Máte pocit, že se důraz na architekturu a interiérový design stává v Česku standardem?

Každý náš konkurent na rezidenčním trhu dělá v současnosti kvalitní nebo alespoň velmi dobré věci. Jsem rád, že mohu říct, že nemáme rivaly, kteří by svoji práci odváděli neprofesionálně. Každý má svou přidanou hodnotu. A jak už jsem řekl, pro nás v Crestylu má prioritu finální produkt. V tom jsme o stupeň lepší než konkurence.

Patříte do skupiny developerů středního a vyššího segmentu. Je v tomto prostředí dostatečná konkurence?

V rezidenční oblasti je všeobecně málo konkurentů, protože je málo povolených staveb. Tím je slabší výběr, jenže poptávka ve městě je vysoká. Proto roste tlak na cenu. Co se týká kanceláří, neřekl bych, že je hodně nebo málo konkurence – u kanceláří totiž záleží na lokalitě a především na výhodách okolí. Pamatuji si, jak se v Londýně v období vlády Margaret Thatcher stavěly kanceláře. Hodně jich bylo podle stejné šablony. Dnes u kanceláří přemýšlíte o tom, jak bude zaměstnanec místo využívat a jak se v něm bude cítit. Firmy mají nejrůznější nároky na využití prostoru, takže kancelářské objekty musejí být koncipovány tak, aby se v nich společnosti realizovaly podle svých představ. Toho se snažíme dosáhnout designovým řešením našich budov. Třeba projekt Dock In je obklopen zelení a v okolí je spousta restaurací a možností pro sportovní aktivity. Výstavba kanceláří se v současnosti podobá spíše hospitality byznysu. Tam je budoucnost tohoto sektoru.

Do Crestylu jste přišel v roce 2011, tedy během finanční krize. Čím se odlišují realizace z té doby a projekty, na nichž pracujete nyní?

Tehdy byl prodej bytů i pronájem kanceláří mimořádně složitý. Ekonomika se nehýbala. Všechna hlediska developmentu byla mimořádně těžká. Dneska je poptávka na trhu kanceláří a obchodních prostor daleko vyšší, takže developer má širší možnosti. Naše portfolio je nyní daleko větší. Akvizičně jsme ovšem byli aktivní, díky čemuž dokončujeme celý areál Docku, začínáme budovat novou čtvrť Hagibor nebo jsme nedávno dokončili rezidenci Šárecký dvůr. Rozšířili jsme se ale i retailově, a to v aspektu „high street“. Zaměřujeme se tedy na nákupní střediska, a to v centrech měst, ne na jejich okraji. To se nám podařilo v Kladně, v Jablonci i v Mostu a stejně postupujeme i v Brně nebo v Praze u Savarinu a u historické budovy NR7 na náměstí Republiky. Tyto stavby budou moderně zařízené a nabídnou nájemníkům vše, co od „high street“ očekávají. Jinak bych řekl, že jsme tehdy stavěli kvalitně a stále stavíme kvalitně. Určitě bych naše stavby z let recese nehodnotil jako špatné, ale samozřejmě technologie jsou už jinde.

Zmínil jste Kladno a další regionální města, kam se spousta pražských developerů zatím obává rozšířit své aktivity. Vy tam vidíte zajímavé příležitosti?

Ano, ale nelze v tomto případě zobecňovat. Třeba kancelářský trh je pouze v Praze nebo v Brně. V obou městech se na něm podílíme. V Brně začíná být aktivní i trh s rezidencemi. V krajských městech roste retail.

Se střední a východní Evropou je vaše jméno spjato už od roku 1996. Jak se to stalo?

V Londýně jsem pracoval jako projektový manažer ve společnosti Bovis. A jednou jsem dostal růžové memorandum – to bylo ještě před e-maily – že pokud bych chtěl ve firmě dále postoupit, potřebuji zkušenost z mezinárodního prostředí. V té době to pro mě znamenalo hodně. Dva týdny poté jsem byl pozván na jednání s ředitelem firmy pro Evropu. Bovis zrovna otevřela pobočku v Praze, a tak mě sem poslali na rok. A já tu nakonec zůstal další rok, protože jsem tu měl zakázky. Potom už jsem dostal nabídku od jiného britského developera působícího v regionu, abych ho tu zastupoval jako ředitel rozvoje. A tak už tu přes dvacet let dělám development.

Líbí se vám tady?

Řekl bych, že si málo Čechů cení toho, jak dobře se tady žije. Češi si rádi stěžují, ale máte krásnou zemi v srdci Evropy obklopenou horami. Kdyby tu bylo moře, tak by to tu bylo dokonalé. Úroveň života v Praze a dalších městech je velmi vysoká. Platy tu jsou sice nižší než v Londýně, ale možnosti pro občana, jak využívat město, jsou zde vyšší než například v jiných evropských metropolích.

Než jste přišel do Crestylu, podílel jste se na výstavbě center Eurovea v Bratislavě a Palladium v Praze. Jak jste se k nim dostal?

Víceméně přes nabídku. Na Palladiu jsem strávil pouhých osmnáct měsíců, kdy jsem měl jako ředitel výstavby projektu na starosti zpracování designu. To bylo pro mě velmi přínosné období, protože Palladium sice má své problémy a je v kontextu města vnímáno řekněme negativně, ale jako technické dílo je dobře projektované. Bylo zajímavé podílet se na způsobu zpracování tak velkého záměru. Ve stejné době jsem ale měl možnost zastřešit i Euroveu, a to od zahájení až po finalizaci. Práce na ní sice byla náročnější, ale více mě bavila. Palladium občas kouká do sebe a je to trošku uzavřené, kdežto Eurovea je otevřená do ulice a propojená s okolím.

Eurovea byla jedním z prvních projektů v regionu, kde byly zastoupeny komerční prostory, kancelář i byty. Dnes je v Praze takových komplexů ve výstavbě několik. Budete se tohoto trendu jako developer držet i nadále?

Myslím, že není jiné cesty. Stavět jen kanceláře, byty nebo obchodní střediska… To už je překonaný koncept. Když se podíváme na londýnský East End, v šest večer se tam v kancelářích zhasnou světla a celá čtvrť se vylidní.  Ale když máte kanceláře, v jejichž blízkosti můžete bydlet a ještě si tam vyřešíte každodenní potřeby, to je obrovská výhoda. V našem Docku, který bude dokončen za devět měsíců, je pět set bytů, osm tisíc metrů čtverečních retailu a devadesát tisíc metrů čtverečních kanceláří. Taková „mixed-use“ zóna splňuje veškeré náležitosti pohodlí. A pevně věřím, že její výhody budou využívat i lidé z Palmovky, z Libně a z Karlína. Praha je totiž plná děr, tedy míst mezi čtvrtěmi, kde nic není, a toto pojetí se je snaží zacelit.

Jak tyto díry vznikly?

Problém Prahy je v územním plánu. Ten je už zastaralý a víceméně se zaměřuje na udržování stavu. V oblastech, které byly vhodné na bydlení, tak stojí kancelářské nebo i průmyslové objekty. A těmito nevyhovujícími rozmístěními se musíme řídit i dnes. Jako developer tedy doufám ve změnu územního plánu, protože ten současný v podstatě pozastavuje rozvoj města. Nový plán je dle mého soudu posun k lepšímu, ale nevypadá to, že bude v nejbližší době schválen. My jsme některé tyto díry vyplnili projekty Dock a Hagibor, což jsou v podstatě nové čtvrti. Nakonec každý problém města je příležitost pro developera.

Jak v těchto nových čtvrtích řešíte otázku občanské vybavenosti?

Kdybychom postavili projekt bez školky, pošty nebo fitness centra, tak je razantně nižší možnost, že si lidé byt nebo kancelář koupí či
pronajmou. Občanská vybavenost je něco, na co musí developer myslet od samého začátku. Opět zde platí to, že developerská práce
se přibližuje hospitality.

Takže development v Praze se bude v příštích letech vyvíjet tímto směrem?

Multifunkční projekty se dle mého soudu stanou standardem. Čistě kancelářské zóny budou věcí minulosti. Postupně se budou vyplňovat
mezery mezi jednotlivými částmi města. Vidím ovšem také posun v přístupu developerů ke své práci. Když jsem v Čechách začínal, developeři tu byli chamtiví a hledali jednoduchá řešení. Proto stavěli na greenfieldech, tedy na místech, kde nebylo třeba stavět. Krásnou ukázkou tohoto postoje jsou nákupní střediska vybudovaná na zelené louce na okrajích měst. S tím byla spojena i určitá naivita úředníků. Developer dnes musí daleko více pracovat – třeba věnovat se brownfieldům, na nichž často stojí historicky chráněné objekty a kde je nutné řešit velké plochy, a ne pouze jeden nebo dva domy.

V jakých oblastech má zdejší developerské prostředí své nedostatky?

Když se bavím s kolegy z jiných zemích, mám pocit, že v Česku stále neexistuje důvěra lidí v úřady a důvěra úřadů v lidi. Češi si neustále
myslí, že úředníci jsou zkorumpovaní a úředníkům pak chybí sebevědomí konat. Ta nedůvěra lidí v politiky a úředníky je dána historicky, ale já za tu dobu, co jsem v Česku, vnímám enormní profesionalizaci úředníků. K dalšímu zlepšení situace snad v příštích letech přispěje nový stavební zákon, který by měl úředníkům uvolnit ruce a dát jasné kompetence.

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.