Vedle brněnského hlavního nádraží už roste Dornych, který spojí historické centrum s budoucí novou Jižní čtvrtí. „Je to projekt, který má potenciál změnit celé město. Tomu odpovídá i architektura. Místo nepřístupného území vznikne šest budov kolem obrovského veřejného prostoru,“ říká Simon Johnson, generální ředitel developerské společnosti Crestyl.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Archiv Crestyl
Vedle brněnského hlavního nádraží nyní stavíte Dornych, novou část centra moravské metropole. Stále platí, že bude hotová na přelomu let 2027 a 2028?
Projekt Dornych postupuje podle harmonogramu a plánujeme jeho dokončení na přelom roku 2027 a 2028, takže vše zůstává beze změny. Dobrá zpráva je, že jsme zatím nenarazili na žádné zásadní negativní překvapení, ale nechtěl bych to zakřiknout. V rámci archeologických prací se zde objevil velký kus historie Brna, na což pak budeme chtít i navázat. A vlastně máme jedno pozitivní překvapení, se kterým jsme ale tak trochu tajně počítali, a proto jsme rádi, že se splnilo na výbornou. Podařilo se nám zajistit recyklaci 90 procent materiálu z demolice starého obchodního centra, a dokonce veškeré zeminy z výkopových prací. To je nejen na poměry České republiky výjimečné.
Zakládáte si na tom, že samotná stavba Dornychu je velmi udržitelná. Jak s původním materiálem naložíte?
Udržitelnost je pro nás klíčová hodnota. Dornych je navržen tak, aby splnil všechny náročné požadavky nejvyššího stupně certifikace LEED Platinum. Co se týče již zmíněné recyklace, tak přímo na staveništi provádíme hrubé třídění demoličního materiálu, který poté odvážíme do specializovaného recyklačního centra našeho partnera. Tam se materiál dotřídí a připraví na další využití. Část zrecyklovaného materiálu dokonce využijeme přímo při stavbě nového komplexu.
Jako energetické řešení jste na Dornychu zvolili podzemní vrty a tepelná čerpadla země-voda. V čem je jejich výhoda a jak se toto řešení projeví na celkové energetické náročnosti objektů?
Tepelná čerpadla země-voda představují vysoce efektivní řešení, které nám umožní snížit spotřebu energií až o 40 procent ve srovnání s podobnými multifunkčními objekty z našeho portfolia. Toto řešení využívá konstantní teplotu země, což zajišťuje stabilní a energeticky úsporný provoz po celý rok. Kombinujeme to s dalšími udržitelnými prvky, například veškerou dešťovou vodu využijeme pro závlahu zeleně a splachování.
V Dornychu vzniknou tři kancelářské budovy, hotel a jeden dům s nájemními byty. Proč jste zvolili převahu kanceláří?
Dornych představuje unikátní mix funkcí – hotel NYX, nájemní byty, kliniku EUC, největší coworkingové centrum v Jihomoravském kraji od společnosti Scott.Weber Workspace a další kanceláře. Ale také zde bude celá řada obchodů a služeb, ostatně poznávacím znamením Dornychu se kromě obrovského veřejného prostoru stane i naprosto jedinečný rozsah restaurací, barů a kaváren. Je to celé o vhodném mixu všech možných funkcí, které jsou uspořádané tak, aby místo pořád žilo. Původně zde byly pouze obchody a kanceláře, my jsme užitné funkce výrazně rozšířili.
V jaké velikosti a dispozicích budou nájemní byty a budete je vlastnit a pronajímat sami, nebo je prodáte některému z institucionálních investorů?
V Dornychu vznikne 186 nájemních bytů různých velikostí. Co se týče vlastnictví a správy, zatím vyhodnocujeme možnosti. Máme zkušenosti se spoluprací s institucionálními investory, ale rozhodneme se na základě toho, co bude nejlepší pro dlouhodobou udržitelnost projektu a kvalitu služeb pro budoucí nájemníky. Ještě na to rozhodnutí máme čas.
Dornych bezprostředně navazuje na historické centrum Brna a zároveň bude vstupní branou do nové Jižní čtvrti, která vznikne kolem nového hlavního nádraží. Jak se to promítlo do jeho architektonického řešení?
Dornych funguje jako spojovací článek mezi historickým centrem a budoucí Jižní čtvrtí. Architektonická koncepce od mezinárodního studia MTDI vedeného Markem Tryzybowiczem ve spolupráci s brněnským studiem Arch.Design to odráží. Místo jedné velké budovy a nepřístupného území jsme navrhli šest menších budov kolem obrovského veřejného prostoru, který bude částečně zastřešený. Tím respektujeme lidské měřítko historického centra a současně vytváříme moderní městský prostor. Budovy budou mít maximálně sedm až osm pater, což zachovává harmonii s okolím. A unikátní způsob řešení zastřešení navíc odkazuje na nedalekou katedrálu, která je symbolem města.
Narazili jste během povolovacího procesu na komplikace, s nimiž jste nepočítali?
Povolovací proces probíhal standardně. Nestandardní v dobrém slova smyslu byla úzká spolupráce s Kanceláří architekta města Brna i samotným městem, aby projekt odpovídal potřebám města a dalšímu plánovanému rozvoji jeho celé jižní oblasti. To bylo v celém procesu klíčové, protože i my jsme chtěli, aby nový Dornych město skutečně obohatil.
Jak se staví v Brně ve srovnání s Prahou, je to jednodušší?
Každé město je jiné, to nelze úplně jednoduše srovnávat. Obecně ale v Brně vnímáme konstruktivní přístup místních úřadů k developmentu a cítíme podporu pro kvalitní architektonické projekty, které přinášejí městu přidanou hodnotu.
Dornych je váš první brněnský projekt. Už máte ale vytvořeny samostatné společnosti na několik dalších projektů v Brně, v nichž by mělo vzniknout více než tisíc bytů. Kde budete stavět a kolik bytů v jednotlivých projektech bude?
Brno je pro nás strategickou lokalitou. Dornych patří mezi naše vůbec největší projekty, takže je jasné, jak je pro nás důležitý a jak velkou váhu pro nás toto město má. Kromě Dornychu v Brně připravujeme i další projekty, které by měly nabídnout stovky bytů. Ještě nemohu být úplně konkrétní, ale obecně se zaměřujeme na lokality s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností.
Vesměs jde o lokality na sídlištích. Kam do stávající zástavby nové rezidenční budovy umístíte, nebo využijete nějaké stávající budovy k redevelopmentu?
Obecně se v rámci naší filozofie soustředíme zejména na brownfieldy a redevelopment stávajících objektů, zpravidla nestavíme na volných plochách. Právě náš přístup v Dornychu, kde starý obchodní dům nahrazujeme moderní multifunkční čtvrtí, je určitě dobrým příkladem. V případě lokalit na sídlištích považujeme za ideální cestu využít staré prodejny potravin a místo nich postavit novou zástavbu, kde samozřejmě vznikne prostor pro supermarket i další obchody a služby, ale nad nimi budou byty a v podzemí dostatek parkovacích míst.
Půjdete cestou developmentu pro prodej individuálním vlastníkům, nebo bude některý z projektů i pro nájemní bydlení?
V nájemním bydlení vidíme velký potenciál, což dokazuje i fakt, že v Dornychu vzniknou právě nájemní byty. Trend směřuje k většímu podílu nájemního bydlení a my na to chceme reagovat. Kombinace prodeje a nájmu nám umožňuje oslovit širší spektrum klientů a současně budovat dlouhodobé investiční portfolio. Rozhodnutí o konkrétním mixu každopádně bude záviset na specifikách každého projektu, je předčasné o tom hovořit nyní.
V jakém standardu budete byty stavět?
Stavíme v prémiové kvalitě, to je naše DNA. U všech našich projektů se zaměřujeme na kvalitní design, nadstandardní zpracování a použití prvotřídních materiálů. V Brně chceme navázat na úspěch našich pražských projektů, které získaly řadu ocenění. Standard tak určitě bude odpovídat moderním požadavkům na komfort bydlení s důrazem na energetickou efektivnost a udržitelnost.
Je brněnský trh s novými byty stejně zajímavý jako pražský, pokud jde o poptávku a ochotu připlatit si za lepší standard bydlení?
Brněnský trh vykazuje velmi silnou dynamiku. V letošním prvním čtvrtletí se zde prodalo meziročně dokonce téměř dvakrát více bytů. To ukazuje na obnovenou důvěru kupujících a silnou poptávku. Klienti v Brně, podobně jako v Praze, oceňují kvalitní architekturu, moderní technologie a udržitelná řešení. Vidíme zde stejnou ochotu investovat do lepšího standardu bydlení.
Ceny bytů v Brně už dosáhly hranice 140 tisíc korun za metr čtvereční a rychle se přibližují pražské cenové úrovni. Bude tento trend pokračovat? Průměrná cena nových bytů v Brně skutečně dosáhla vysoké hranice, v některých lokalitách dokonce přes 140 korun za metr čtvereční. Tento růst odráží omezenou nabídku kvalitních projektů a silnou poptávku. My se zaměřujeme na dodávání výjimečné hodnoty – naše ceny odpovídají prémiové kvalitě, kterou nabízíme. Věříme, že trh ocení komplexní řešení, která kombinují kvalitní bydlení s celkovým životním stylem. Vždyť třeba projekt Dornych je bezpochyby jeden z těch, které mají potenciál změnit celé město.
Generální ředitel skupiny Crestyl má více než třicetileté zkušeností v oblasti realitního developmentu a významně se podílel na rozvoji komerčních nemovitostí především v Londýně, Praze a Bratislavě. Od roku 2011 působil jako Chief Operations Officer (COO) celé skupiny Crestyl a později rozšířil svou roli i o funkci výkonného ředitele společnosti Crestyl v České republice. Ve střední Evropě je od 90. let, podílel se například na developmentu bratislavského centra Eurovea nebo pražského Palladia.
Simon Johnson
