Zatímco developeři otevírají šampaňské nad bleskově vyprodanou první fází projektu, zkušení investoři v tichosti počítají zisky. Zní to jako paradox, ale je to realita českého nemovitostního trhu. Peníze se dnes neztrácejí na stavbě, mizí už v excelových tabulkách a dispozičních nákresech. Dlouho předtím, než se poprvé kopne do země.
„Developeři jsou opilí úspěchy z doby, kdy se byty prodávaly samy. Dnes zbytečně přicházejí o peníze a investorům i sobě komplikují život,“
Viktor Mejzlík, zakladatel společnosti ROI Estate a služby Garantovaný nájem.
Kde podle Mejzlíka vzniká propast, ve které developeři utápějí marže a investoři chladnokrevně profitují? Tady jsou tři nejčastější přešlapy.
1) Rychlý prodej ničí IRR
Mnoho developerů se stále drží plošného naceňování (flat pricing). Cenu jednotek zprůměrují podle hrubé podlahové plochy a celkových nákladů. Tím ale nevědomky dotují první kupce. Mazaní investoři vyzobou ty nejatraktivnější byty okamžitě po startu prodeje. Developer slaví, ale právě přišel o miliony.
V ceníku mu totiž zůstávají méně zajímavé byty se špatnou orientací nebo nepraktickou dispozicí. Hůře se prodávají, zhoršují cash flow a pomalu se mění v neprodejné ležáky, které developer musí zlevnit nebo podpořit nákladným marketingem. Řešením je nacenit jednotky podle atraktivity a ty nejlepší byty prodat později, ale za adekvátní cenu.
2) Dispozice versus výnosy
Zkušeného investora nezajímá cena za metr čtvereční, rozhoduje čistá efektivita. Dispozice 2+kk dnes vychází jako investiční optimum s hrubým ROI v Praze kolem 4,33 %. Pastí jsou byty s nepromyšlenou dispozicí. Návratnost bytu pohřbí například příliš velká chodba, protože tyto vyplýtvané metry kupec zaplatí, ale vyšší nájemné díky nim nezíská.
Byt s ideální dispozicí někdy vychází jen o 10 % dráž, ale vydělá o 30 % víc. U menšího brněnského projektu jsme například doporučili zrušit komoru zbytečně velkého 2+kk a raději rozšířit sousední stísněnou garsonku. Z 2+kk se stalo optimální 56metrové bydlení, aniž by bylo potřeba snížit prodejní cenu, a z garsonky prémiový 32metrový byt. Developerovi jsme na jednom patře vydělali 700 tisíc korun.
3) Obchodníci, co nejsou obchodníci
Mnozí prodejci developerů vystupují jako pasivní ukazovači půdorysů. Nezjišťují skutečné potřeby ani potenciál kupujících. Přijdu pro jeden byt a jeden byt dostanu. Přitom bych klidně vzal dva, kdyby mi někdo správně spočítal bonitu a návratnost investice. Nebo bych mohl prodat starší byty ve svém portfoliu a uvolněné finance otočit do výnosově efektivnějších novostaveb. Místo neustálého lovení nových zájemců stačí věnovat čas a energii těm stávajícím.
Cihly měníme na bezpečnou investici
ROI Estate vyplňuje mezeru mezi developery a investory. Nejsme jen makléři, jsme analytici a stratégové. Developerům pomáháme přizpůsobit prodej investorům, optimalizovat dispozice a granulárně naceňovat projekty, abychom minimalizovali počet hůře prodejných jednotek a maximalizovali výnosy.
Obrátit se na nás mohou také investoři, kteří budují portfolio prémiových bytů. Než jim doporučíme jakoukoli nemovitost, rozebereme ji na atomy pomocí našeho ROI Ratingu. V něm hodnotíme 42 objektivních indikátorů od hlukových map přes potenciál dispozic až po kondici společenství vlastníků.
Nákup investičního bytu párujeme se správou pronájmu, kdy naše služba GarantovanyNajem.cz nabízí 100% garanci příjmu z pronájmu. Z rizikové realitní investice děláme bezpečné aktivum plně kryté nemovitostí.
Pojďme počítat, abyste na stole nenechali další miliony. Stačí se ozvat na stránkách ROI Estate.
