Nabízejí jedny z nejluxusnějších bytů v Praze. Jejich domy jsou moderní, ale neokázalé. Mistři tichého luxusu Jiří a Petra Šaldovi nechtějí šokovat výstřední architekturou. Vevnitř jsou ovšem nekompromisní a nebojí se ani těch nejsložitějších zadání. „Ve vile Epoque jsme v posledním patře udělali bazén se skleněným dnem. I na nás to byl extrém. Museli jsme vyřešit mnoho technických problémů, třeba aby se zespodu na skle nesrážela voda, protože tam je hlavní koupelna penthousu. Udělalo nám tenkrát velkou radost, že celý tým od projektantů, architektů až po naše techniky to dokázal dotáhnout a bazén funguje,“ vzpomínají developeři, kteří staví pod značkou All New Development.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Po patnácti letech působení ve velké stavební společnosti se rozhodli dělat věci po svém. V roce 2015 založili butikovou developerskou společnost All New Development a po prvním projektu v Bedřichově začali realizovat své představy o moderním městském bydlení v Praze. V současné době se věnují výhradně prémiovému segmentu a komorní bytové projekty připravují na výjimečných adresách v širším centru města. Petra Šaldová je advokátka se specializací na právo nemovitostí a stavební řízení, Jiří Šalda všechny projekty společnosti řídí.
Petra a Jiří Šaldovi
V minulosti jste oba pracovali ve stavební firmě, která stavěla velké projekty. Jak jste se dostali k developmentu luxusních butikových domů?
Jiří Šalda: Vždycky jsme si přáli vytvářet něco luxusního. Ale když řídíte firmu se 300 zaměstnanci a obratem 6 miliard korun, nemůžete jít stavět butikový projekt o šesti bytech za 200 milionů, to ekonomicky nefunguje. Dlouho jsme si s touto myšlenkou hráli a v roce 2015 jsme se rozhodli, že založíme developerskou firmu a vyplníme určitou díru na trhu. Nebyl tady nikdo, kdo by se věnoval luxusnímu segmentu a individuálním požadavkům klientů. A ano, letos je to deset let. Máme za sebou pět hotových domů, jeden stavíme a další připravujeme.
Bylo těžké se přizpůsobit úplně jiné cílové skupině klientů?
JŠ: Zpětně se na to dívám tak, že nevědomost plodí odvahu. Development jsem vždy vnímal jako triatlon. Jako je součástí triatlonu plavání, kolo a běh, tak tady je to povolování, stavění a prodej. Ale luxusní development je Iron Man, je to opravdu nesmírně těžká disciplína. Ti, kteří chtějí luxusní nemovitost, hledají zlatý grál, něco, co na trhu není. Nemovitosti nejsou auta ani šperky. Vždy je s nimi spojený nějaký problém. Nestojí na ideálním místě, máte blízko sousedy nebo je tam rušná ulice, malý, nebo naopak velký počet bytů, výhled není ideální či naproti stojí dům, který se bude rekonstruovat. S nadsázkou rád říkám, že můj sen je postavit dům v zahradách Pražského hradu.
Tam by chtěli bohatí lidé bydlet?
JŠ: Tak nějak vypadá definice domu, který po mně klienti chtějí. Přijdou a říkají: „Pane Šaldo, představoval bych si luxusní byt. Měl by stát v Praze 1 nebo v Praze 6, chci v každém případě novostavbu kvůli novým technologiím a velkým garážím. Nechci sousedy, a protože manželka ráda chodí do divadla, tak aby do minuty až dvou byly restaurace a divadla. A ještě jsem zapomněl, že chci výhled na Pražský hrad.“ Takže vám vyjde jako ideální místo zahrada Pražského hradu. Vysvětlit klientovi, že takovou nemovitost nenajde, je hrozně těžké.
Proč by si takoví lidé měli kupovat byt, když si mohou nechat postavit luxusní dům, který budou mít jen sami pro sebe?
Petra Šaldová: Postavit solitérní rodinný dům uprostřed Prahy je hrozně náročné. Naši klienti se ale nechtějí zabývat projektováním, povolováním a samotným stavěním. My jim tento servis nabízíme. Navíc jim umožňujeme klientské změny v bytech v takovém rozsahu jako nikdo jiný na trhu. Jsou takoví, kteří chtějí opravdu velké úpravy, a my jsme, je-li to možné, připravení a ochotní jim vyhovět. Když klient přijde včas, kdy ještě dům nestojí, je taková úprava možná, pokud nebude brzdit stavbu domu.
JŠ: Je ještě jeden důvod, proč si někdo radši koupí luxusní byt, místo aby si postavil vlastní dům. Když jste úspěšný podnikatel a je vám třicet, tak chcete mít největší a nejhezčí dům ve městě. Jenže postavit dům trvá se vším všudy zhruba sedm let. Za tu dobu se totálně změní vaše potřeby. Děti vám vyrostou nebo třeba už odejdou a vy zjistíte, že už vlastně nepotřebujete největší dům široko daleko, po kterém sám bloudíte. Dům je obrovský závazek. Nejde o finance, protože ti lidé nemají problém si zaplatit majordoma, uklízečky, zahradníky. Ale z velkých domů utíkají do bytů, protože v podstatě pořád v jejich domě je někdo cizí a postupně to pro ně přestane být komfortní.
Dá se to už označit za trend, že se tato skupina stěhuje z luxusních domů do luxusních bytů?
JŠ: V zásadě ano. Je jen jediný prvek, který do rozhodování významně vstupuje. Tím je bezpečnost. Když bohatý klient dbá na svou bezpečnost a soukromí natolik, že nechce s nikým bydlet, tak raději půjde do vlastního domu.
PŠ: My se snažíme poptávce po soukromí vyjít vstříc i tím, že byty stavíme tak, aby byly na trvalé bydlení, a ne na pronájem. I klienti se nás na to ptají. V našem novém projektu na Ladronce proto bude jen šest velkých bytů, 150 metrů čtverečních a víc. To z definice nebudou investiční byty. Jejich majitelé tam budou bydlet.
Jak v takových domech fungují společenství vlastníků?
JŠ: Zatím jsme postavili pět domů a ve všech, z toho, co víme, fungují skvěle.
Byl některý z vašich dosavadních projektů milníkem, který vás posunul o úroveň výš?
PŠ: Měli jsme koupený projekt v Praze na Petřinách, kde nám úřady prohlásily původní dům za kulturní památku. Dost dlouho jsme o něj bojovali s ministerstvem kultury. V mezidobí jsme si proto vystřihli v Bedřichově v Jizerských horách jednu rekonstrukci a jednu novostavbu na místě původního nefunkčního areálu. U rekonstrukce ještě nešlo o luxusní apartmány. Až druhá etapa měla tak vysoký standard.
JŠ: Naše projekty mají neustále vzestupnou tendenci. S každým se učíme a ten další uděláme o něco lepší. Postavili jsme Bedřichov, v Praze Vilu na Petřinách 7 a Rezidenci U Boroviček. Pak jsme se pustili do toho nejlepšího a nejhezčího, co jsme vůbec mohli udělat, vilu Epoque na Malvazinkách. Teď stavíme Villu Gallery v Podolí a chystáme projekt Vila Roque na Ladronce.
Jak definujete, co už je luxusní projekt?
PŠ: Luxus posuzujeme vždy ve vztahu k okolí. Třeba v Bedřichově nepostavíte Hilton. Naše apartmány jsou ale to nejlepší, co tam najdete. Pro každý náš projekt je klíčová lokalita. Místo si vybíráme sami. Vždy se do něj snažíme zasadit maximum, co ještě unese. Na Borovičkách jsme šli se standardem o něco níž, než co jsme postavili na Petřinách, protože už jsme byli v Praze 17 na pomezí Břevnova a Řep. I skladba bytů byla jiná. Když jsme se ale přesunuli na Malvazinky, kde je v sousedství Winternitzova vila, tak jsme věděli, že tam si můžeme dovolit klenot, Vilu Epoque. Klienti po nás chtěli větší byty, než jsme do té doby stavěli. Tak jsme se rozhodli nechat na každém patře Vily Epoque jen jeden byt a k tomu jsme je vybavili těmi nejlepšími technologiemi i zařízením.
Nakonec jste ale Epoque prodali jako jeden celek.
PŠ: Hodně potenciálních klientů o domě uvažovalo právě jako o celku. Bylo tam pět bytů, každý byl jiný, bylo tam navzájem mezi nimi zachované soukromí, to je třeba na práci architektů manželů Vašutových zvlášť vyzdvihnout. Horní byt měl velmi exkluzivní bazén s průhledem do bytu, což bylo opravdu výjimečné.
JŠ: Tehdy jsme si uvědomili, že se v domě originálním způsobem spojuje design, funkčnost a intimita. Více klienty byl dům vnímán jako ideální místo pro vznik rodinného sídla, kde může mít každý člen rodiny své zázemí, přitom mohou být stále spolu. Vzhledem k tomu, že jsme některé byty měli v jednání, byl prodej jednomu zájemci složitý krok. Uvažovat o domě nikoli jako o samostatných bytech, ale jako o jednom funkčním a mimořádném celku, který má duši a budoucnost, nás ale zase posunulo dál.
Jak se na začátku rodí koncept nového domu?
JŠ: Vždycky na začátku sedíme s architekty a vymýšlíme, jak projekt nejlépe nadefinovat. Před každou akvizicí se jdeme na místo několikrát podívat sami i s architekty. Projdeme okolí, vnímáme lokalitu. Vždycky když jdeme poprvé na místo a je hezké počasí, je to dobré znamení. Je to i o pocitech.
PŠ: Za ty roky už máme definovanou úroveň minimálního standardu, který si v našich projektech držíme, a dovolím si tvrdit, že je poměrně vysoká. A ta se projekt od projektu výrazně nemění. Pak říkáme, jakou chceme skladbu bytů. Například víme, jestli daná lokalita unese velké rodinné byty a kolem bude privátní zahrada. Architektům už nemluvíme do toho, jak má dům přesně vypadat.
Představujete si, pro jaké potenciální klienty dům stavíte?
JŠ: Vždycky si na začátku musíte jasně říct, pro koho daný produkt děláte. To se nám daří. Také se snažíme, aby náš standard byl o trochu vyšší, než jaká je cena. Klienta musíme nastaveným standardem přesvědčit, že dobře koupil. Vyzkoušeli jsme si to už v Bedřichově. Přemýšleli jsme tehdy, co je vlastně druhé bydlení na horách. Kdo tam jezdí? To jsou hobbíci, běžkaři, kterým stačí s trochou nadsázky tatranka a čaj. Takový člověk si nepůjde koupit challet za 20 milionů. On chce přijet do Bedřichova s dětmi, třeba i na kole, vyspat se v 2+kk. Proto tam musíte udělat 40metrový apartmán, který nemůže stát víc než 5 nebo 6 milionů, a k tomu odpovídající zázemí pro sportovní vybavení. Nikdo v Bedřichově nepotřebuje apartmán se 150 metry čtverečními, není to Špindlerův Mlýn.
Když k vám přijde zájemce o luxusní byt, co ho zajímá nejvíc?
JŠ: Jestli dostane velkou garáž, do které se bude dát pohodlně parkovat i s velkými auty. Pak chtějí mít velký sklep, aby nemuseli počítat na milimetry, jestli se jim tam všechno vejde. Tím to začíná. Druhá nejdůležitější věc jsou hezké společné prostory. Bydlení v našich domech nezačíná za vchodovými dveřmi do bytu, záleží nám i na společných prostorách a okolí domu, věnujeme se zahradě ale i schránkám a rohožkám se stejným zaujetím. Klient musí vidět, že peníze leží i na dlažbách ve společných prostorách. Když vycházíte z bytu a procházíte společnými prostory, chceme, aby i tam měli klienti pocit, že jsou doma. Další otázky směřují na bezpečnostní prvky a nesmíme zapomenout zmínit hluk, na to jsou naši klienti extrémně citliví.
Říkáte, že zájemcům o byt vyjdete vstříc prakticky ve všem, co si řeknou. Setkali jste se s nějakými netradičními požadavky?
JŠ: Protože jsme malý developer, můžeme si dovolit věci, které velký developer dělat nemůže. Když jsme sázeli jednu zahradu, přišel klient, že by si chtěl jeden strom zasadit sám. Tak jsme strom koupili, přivezli a on si ho s pomocí dvou dělníků zasadil. A kdykoliv jde domů, tak si může říct: „Tady ten strom jsem zasadil já.“ Na našem posledním projektu v Podolí jsme měli dokonce klienta, který přišel, že by si chtěl zabetonovat základovou desku. Tak přijela betonpumpa, on ji držel a byl nadšený. Máme ale limity, co už kvůli bezpečnosti nedovolíme.
PŠ: Když jste s námi jako klient od začátku stavby, tak sledujete, jak dům roste, a v podstatě stavíte s námi. Jeden klient nám třeba vyčinil, že jsme mu neřekli dopředu, kdy se bude stavět jeřáb a že o to přišel. Jsou to leckdy takové úsměvné příhody.
JŠ: Naši výhodou je, že si domy stavíme sami. Nemáme generálního dodavatele, ale vše zajišťuje naše stavební divize. Vidíme tak na každý krok, víme přesně, kdo co dělá.
Domy stavíte v místech, která mají výraznou historickou paměť, a v okolí stojí často krásné a architektonicky zajímavé domy staré i sto let. Co na vaše domy řeknou lidé, kteří tam budou chodit za devadesát nebo sto let?
PŠ: Doufám, že se jim budou líbit. Vždycky, když připravujeme projekt, děláme historickou rešerši dané lokality. Architekti, kteří dům navrhují, i zahradní architekti jdou do historie místa a jejich návrhy tak na toto reagují. Shodou okolností se u nich vždy najde někdo, kdo má k naší lokalitě nějaký vztah. V novém projektu na Ladronce se třeba řešilo, že v zahradách v okolí jsou určité typické zídky. Tak je zahradní architekti promítli i do té naší. V detailech naše domy na historii místa navazují, i když řeknete, že vypadají jinak než ty staré v sousedství.
JŠ: Když jsme stavěli vilu na Petřinách, spadlo to do doby, kdy se bourala budova Transgasu a na developery se koukalo jako na ty, kteří chtějí všechno zbourat. Tak nás potom potěšilo, když po kolaudaci na naše stránky někdo napsal, proč kolem našeho domu bylo tolik povyku, když se do toho místa tak krásně hodí. Když jdu po Malvazinkách, vidím, jak vila Epoque mezi ostatní domy zapadla. S protější Winternitzovou vilou hezky souzní.
Takže vyčnívat nějakou okázalostí nebo upoutávat pozornost kolemjdoucích nechcete?
JŠ: Nemáme ambice šokovat nebo stavět nějaké výstřední domy, na které by se pořádaly výpravy, ale vlastně by v nich nikdo nechtěl žít. Chceme, aby naše domy byly hezké, kvalitní, nadčasové.
U vily v Podolí chcete do projektu zapojit současné umění. Uvidí ho i kolemjdoucí?
PŠ: Ano, naskytla se nám pro to výborná příležitost, protože dům sousedí s Podolskými schody. Když po nich sestupujete, vidíte dům seshora. Na jeho střeše chceme instalovat umělecké dílo, které bychom rádi vydražili v charitativní aukci a výtěžek věnujeme Centru Paraple, které dlouhodobě podporujeme. Vždycky se při návrzích a konzultacích nad nimi vyjeví mnoho nápadů a tady v Podolí se při navrhování zahrady v Ateliéru Flera zrodila myšlenka sochy, která se bude jmenovat Šemík Happyend, jejím autorem je mladý umělec, sochař Jakub Flejšar. A je to taková alternativní verze Šemíka pod Vyšehradem. Na dům ji dáme, jakmile sundáme lešení, a počítáme, že tam zůstane půl roku, zhruba od letošního listopadu do příštího července.
Co když si ho koupí někdo z vlastníků některého z bytů?
PŠ: Tak by tam socha mohla zůstat a bylo by to skvělé. Ale i kdyby to takto nedopadlo, tak bychom na vilu mohli instalovat další umělecké dílo.
Uvažujete o něčem takovém i na Ladronce?
PŠ: Tam chybí publikum. Takže jsme šli jiným směrem. Dům bude v Šultysově ulici. Jan Šultys z Felsdorfu byl jeden z popravených českých pánů v roce 1621. Naši zahradní architekti vymysleli u vstupu do domu určitý odkaz na tuto událost. Půjde o vodní prvek, a jaký to, už se nechte překvapit.
Akvizice pro poslední tři projekty jste dělali před pěti lety. Máte už v zásobě místo na další dům, nebo už se po nějakém poohlížíte?
JŠ: Teď stavíme v Podolí a dostali jsme stavební povolení na Ladronku, kterou bychom chtěli zahájit na podzim. V hledáčku už máme další projekt, o kterém zatím nechceme mluvit. Moje žena sice tvrdí, že já do důchodu nikdy nepůjdu, ale moje vize je, že postavíme ještě maximálně tři domy. Z principu stavíme vždy jen jeden projekt v jednu dobu. Pro další vyřizujeme povolení a další hledáme. Nikdy nechceme stavět dva domy najednou, protože nechceme kvalitu nahradit kvantitou. Takže mám spočítáno, že za svůj pracovně aktivní život mě čekají ještě tak maximálně tři domy.
Když jste před pěti lety koupili tři pozemky v rychlém sledu, byla to spíš náhoda?
JŠ: Tehdy jsme nejdřív koupili pozemek na Malvazinkách a přibližně půl roku poté v Podolí. Třetí na Břevnově našla krátce nato manželka. Nekupujeme přes realitní kanceláře, vždy s vlastníky jednáme přímo a je to hrozně zajímavé. Mám to rád. Pozemek na Ladronce jsme kupovali od paní, která původní dům zdědila.
PŠ: U jednoho projektu původní dům a pozemek patřil matce a třem dcerám, které spolu neměly úplně harmonické vztahy. Jedna tam pořád chodila s kamenem, prý proto, že ten jediný v tom domě má v sobě pozitivní energii. Někdy je vyjednávání poměrně náročná psychologická hra.
Akvizice financujete z vlastních zdrojů?JŠ: Vždy se je snažíme kupovat za vlastní peníze. To vám totiž dá jistotu, když vám projekt začnou protahovat sousedi. U půjčených peněz to bývá problém. Když projekt koupíte za vlastní, tak i když se vše protahuje, tak si můžete říkat, že úroky z úvěru neplatíte, a i když nestavíte, hodnota pozemku stoupá.
