Postavil a spravoval několik obchodních center, ale nakonec mu učarovaly retailové parky. „Je to přímočarý byznys. Naši nájemci prodávají zboží každodenní potřeby, které lidé kupují, ať už se ekonomice daří více nebo méně. Odolnost ukázaly i v covidu. Pro investora je to aktivum, jehož výkonnost příliš nezávisí na hospodářském cyklu,“ vysvětluje Tomáš Oplíštil, obchodní ředitel nemovitostního fondu REALIA FUND. Letos na jaře rozšířil jeho portfolio už na 21 retail parků v celkové hodnotě 2,8 miliardy korun.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
V portfoliu máte přes dvacet retail parků, od menších přes střední až po ty velké. Podle čeho si vybíráte, jaký park do fondu koupíte?
Kdysi mi někdo chtěl prozradit tři základní pravidla trhu s nemovitostmi. Tak jsem si připravil tužku a papír, že si začnu psát. A dotyčný řekl jen: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Platí to i pro retail parky. Jenže ve slově lokalita se skrývá hodně aspektů. Není to jen geografická poloha, ale také jaká je tam konkurence dnes a jaká tam může být do budoucna, jaká je spádová oblast, ale třeba i demografické charakteristiky a jejich očekáváný vývoj nebo jací jsou v okolí zaměstnavatelé. Druhá klíčová věc pro retail park jsou nájemci. Musí být dostatečně kvalitní, abychom měli jistotu, že v parku vydrží, i když se něco na trhu stane.
Na jak dlouho s nimi podepisujete nájemní smlouvy?
Všechny nájemní smlouvy jsou minimálně pětileté, ale máme i deseti- nebo patnáctileté. Jenže pět let uteče v byznysu hrozně rychle. Takže při každé akvizici se díváme do budoucnosti, jestli po uplynutí pěti- nebo například sedmileté smlouvy ji budeme schopni dobře prodloužit, aniž bychom musel jít s nájemným dolů. Anebo, pokud by se stávajícímu nájemci nedařilo a chtěl odejít, jestli budeme schopni prodejnu obsadit jiným nájemcem za stejný, nebo vyšší nájem.
Když prověřujete retail park před akvizicí, pustí vás tamní nájemci do svých čísel o hospodaření, abyste viděli, jestli se jejich prodejnám daří?
V řadě projektů musí nájemci reportovat své tržby. Pak vidíme hned, jak se danému nájemci daří. Ne vždy ale takové sdílení informaci funguje. Máme ovšem už vybudované vztahy s řetězci, takže se jich můžeme zeptat, jak jim v dané lokalitě prodejna funguje. Toto je pro nás nedílná součást akvizičního procesu. Když budeme vědět, že v daném retail parku byznys za moc nestojí, tak už nemusíme utrácet peníze za právníky nebo daňové poradce na další due diligence.
Setkali jste se s tím, že se řetězce v nějaké lokalitě spálily?
Setkali, i když takových případů není moc. Nedávno jsme dostali nabídku za fantastickou cenu. Když jsme se začali ptát, tak nám více než polovina z nájemců řekla, že to tam není moc dobré. Nabídku jsme s díky odmítli.
Co musí v retail parku být, abyste ho koupili?
Zásadní podmínkou je, aby tam působil některý z potravinářských řetězců. Buď je přímo nájemcem, nebo jeho prodejna přímo sousedí s retail parkem. Tak to funguje třeba u některých projektů hned vedle prodejen Kauflandu, který své budovy vlastní. Z jeho blízkosti profitují i naši nájemci.
Bez potravináře by retail park nefungoval?
Asi ano, ale trochu by to kulhalo. V Německu nebo Rakousku najdete retail parky bez prodejny potravin a fungují, do našeho fondu bych takový projekt ale nekupoval. Potravinář vám totiž zajišťuje opakovanou, každodenní návštěvnost.
Nájemců, kteří se objevují v českých retail parcích, je zhruba sedmdesát. V čem může být riziko nájemce, když jde o řetězce s řadou prodejen?
Stejně jako v jiném byznysu musíte trh sledovat, abyste byl schopen vyhodnotit, jakým způsobem se váš obchodní partner chová. Jestli platí včas nájemné, renovuje prodejní síť, investuje do reklamy, zda má stabilní personál na prodejnách nebo naopak vysokou fluktuaci a podobně. Sledujeme docela hodně parametrů. Z celého našeho portfolia nájemců si u dvou nejsem úplně jistý, jak to s nimi bude do budoucna. Každý z nich má u nás dvě prodejny. Ale na každou už máme nachystaného náhradníka.
Museli jste řešit i nedávný krach řetězce Okay?
Elektro Okay bylo jedním z problematických nájemců. Více indikátorů nám už nějakou dobu naznačovalo, že to s nimi nedopadne dobře, takže jsme to včas vyřešili a prostory jsme obsadili kvalitním nájemcem. Nicméně ani přítomnost komplikovaného nájemníka nás od akvizice nemusí odradit. Pokud je jinak retail park v pořádku a my víme, že jsme schopni jeho prodejnu dobře obsadit někým jiným, tak do nákupu můžeme jít.
Je reálné, aby se do vašeho retail parku dostal nějaký lokální obchodník?
Moc ne. Na Slovensku to je celkem běžné, i když se ukazuje, že to není ideální řešení. V retail parcích v České republice se stává, že se mezi nájemci objeví lokální květinář nebo bistro. Z 99 procent jsou ale nájemci velké řetězce.
Pro lokální obchodníky jsou retail parky drahé?
Spíše jde o to, že pronajímatel tam chce osvědčené značky. Pokud se do retail parku vejde pět až deset nájemců, tak se velmi komfortně obsadí těmito prověřenými řetězci. Pokud jde o velký retail park, třeba s dvaceti prodejnami, tak už to může být složitější, mohou tam zůstat volná místa. Pak se začnete dívat po lokálních nájemcích. Ale už je to určité riziko pro investora i pro financující banku. Proto pokud to jde, všichni se snaží hrát s prověřenými sítěmi.
Kupujete parky spíše přímo od developerů, nebo i na sekundárním trhu od jiných investorů?
Umíme obě varianty. Raději ale mám cestu, kdy kupujeme přímo od developerů. Protože s nimi můžeme být v kontaktu velmi brzy, někdy i dříve, než začnou stavět. Můžeme si kontrolovat stavbu, můžeme společně řešit bankovní financování, ale nejzásadnější je, že od začátku ovlivňujeme skladbu nájemců. Snažíme se hlídat i nastavenou výši nájemného u každého jednotlivého nájemce. Na rozdíl od developera je náš zájem, aby nájemné bylo rozumně nastaveno na úrovni průměru trhu. Když bude počáteční výše nájmu příliš vysoká, tak hrozí, že při prodloužení nájemní smlouvy bude nájemce požadovat snížení nájemného.
Proč by vám chtěl developer prodat retail park, ve kterém chcete držet nájemné níž, a on si za něj nemůže říct vyšší cenu?
Protože my se s ním dohodneme dva nebo tři roky před dokončením projektu. Developer už na začátku vidí, komu a za kolik retail park po kolaudaci prodá, někdy také umíme pomoct s financováním equity. Pro nás je zase důležité, že už v předstihu víme, jaký retail park s jakými nájemci nám přijde do fondu. Nemusíme čekat, co se objeví na trhu a o co bychom se museli přetahovat s jinými fondy a investory.
Liší se výše nájemného na různých místech Česka?
Rozptyl není velký. Ve velkých městech jako Praha nebo Brno může být nájemné o chlup vyšší než ve zbytku republiky. Ale jestli máte park v Plzni, Českých Budějovicích nebo v Ostravě, tam se to neliší. Pohybujeme se zhruba v rozmezí od 12 do 14 eur za metr čtvereční.
Zohledňujete při akvizicích i kritéria ESG, jako třeba energetickou efektivitu budov nebo připravenost na instalaci fotovoltaických elektráren?
Sledujeme je. Aktuálně máme v našich parcích připraveno k instalaci šest fotovoltaik na střechy, protože naši nájemci mají zájem vyrobenou zelenou elektřinu odebrat. Budeme v tom pokračovat i ve zbytku portfolia. U nových projektů je zpravidla fotovoltaika nebo alespoň příprava na její instalaci běžná.
Za loňský rok jste vykázali výnos přes devět procent. Podobně vysoké je i průměrné roční zhodnocení od spuštění fondu. Je to hlavně tím, že jste se trefili do éry vysoké inflace, kdy díky inflačním doložkám výrazně rostlo nájemné?
Inflace se určitě v pětiletém výnosu projevila. Za rok 2022 jsme doručili výnos přes 15 procent, o rok později přes 11 procent. Ale inflace byla pro všechny realitní fondy stejná. Přesto ne každý doručil takový výnos jako my.
Když se teď inflace vrátila k cíli ČNB a nájemné už tak rychle neporoste, mohou investoři očekávat tak vysoké výnosy i v dalších letech?
Náš fond dlouhodobě cílíme na výnos 8 procent ročně, což je poměrně vysoké číslo vzhledem k typu nemovitostí, kterými se zabýváme, a jejich relativně nízké rizikovosti. Předpokládám, že v následujících letech se kolem 8 procent u korunové třídy akcií budeme pohybovat, pokud bude inflace kolem 2 procent. U eurové třídy akcií to může být kolem 7 procent.
Takže výnos potáhne hlavně růst kapitálové hodnoty nemovitostí v portfoliu?
Růst kapitálové hodnoty se do výnosu určitě promítne. Ale my i s nájemným aktivně pracujeme. Pokud se nám podaří koupit retail park, kde je výše nájemného na rozumné úrovni, jsme schopni při dojednání nové nájemní smlouvy nájemné zvýšit. Zvlášť v případech, kdy se tam nájemci daří. Už dříve jsme také koupili projekt, kde u jedné prodejny bylo nájemné výrazně pod trhem. Nájemce tam úplně ideálně nefungoval a při jeho výměně jiným řetězcem jsme mohli zvednout nájemné skoro na dvojnásobek. Tím se samozřejmě výrazně zvedla valuace dané budovy. Jenže abyste si něco takového mohli dovolit, potřebujete dlouhodobé zkušenosti v tomto oboru.
S jak velkou finanční pákou při akvizicích pracujete?
Aktuálně máme poměr úvěrů k hodnotě portfolia 48 procent. Standardně pracujeme při akvizicích s tímto ukazatelem na úrovni kolem 55 procent.
Financování si berete v eurech, nebo korunách?
Pracujeme s oběma měnami, ale aktuálně 70 procent úvěrů máme v eurech, protože příjmy z nájemného máme v eurech. I úrokové sazby u eurových úvěrů jsou pořád o něco lepší než u korunových.
Fixujete si úrokové sazby u úvěrů, nebo máte radši plovoucí sazby?
Od založení fondu pracujeme s fixací úrokových sazeb u každého úvěru. Proto fond mohl doručit průměrný výnos přes 9 procent. U každého úvěru na akvizici máme buď fixní splátku, nebo pracujeme s úrokovými swapy, kterými sazby fixujeme zpravidla na pět let. Takto máme zajištěno nejčastěji 80 až 90 procent akvizičního úvěru. Když v uplynulých letech úrokové sazby vylétly nahoru, našeho portfolia se to téměř nedotklo.
Když byly sazby vysoké, utlumili jste akvizice, abyste se drahému financování vyhnuli?
Trochu jsme akvizice kvůli nákladům na financování zpomalili. Stávalo se nám, že jsme chtěli nějaký projekt koupit, ale nakonec jsme od toho ustoupili, protože prodávající tam měl korunový úvěr s plovoucí sazbou. Takových případů bylo docela hodně. Hodně investorů začalo fixovat až v době, kdy se mezibankovní referenční úroková sazba PRIBOR dostala na 5 procent.
Nemovitostních fondů je dnes na trhu poměrně hodně. Na finančních trzích navíc vládne chaos kvůli politice amerického prezidenta. Jsou investoři ochotní dávat peníze do fondů?
Příliv peněz od investorů nám už po těch pěti letech jede hezky. Samozřejmě v době, kdy byly vysoké úrokové sazby na termínovaných a spořicích účtech, to bylo trochu složitější a fundraising se zpomalil. Když teď úrokové sazby klesají, tak je pro investora přijatelnější dát peníze do fondu, jako je ten náš. Kromě toho jsme si už za pět let existence vybudovali poměrně silnou pozici na trhu, což nám také pomáhá.
V čem je pro investora hlavní výhoda retail parků jako aktiva, do něhož vkládá peníze? Pokud investujete do hotového a plně obsazeného retail parku, investujete do reálného aktiva. Není to papírový byznys. Budova tam opravdu stojí, každý se na ni může přijet podívat, podívat se do katastru, že je naše. Navíc dlouhodobé nájemní smlouvy a fixované úroky u úvěrů z tohoto aktiva dělá odolný nástroj s relativně malou vazbou na finanční trhy anebo obecně vývoj ekonomiky v zemi. Různé tržní výkyvy lze tzv. vysedět jen tím, že parky dlouhodobě vlastníme a staráme se o ně. Vše je ale podmíněné tím, že je máme v kvalitní lokalitě a s kvalitními nájemci.
Je členem investičního výboru fondu a obchodní ředitel fondu REALIA FUND SICAV. V oborech real estate a asset management se pohybuje od roku 1997, od roku 2004 se téměř výhradně zaměřuje na retailové nemovitosti. Působil v manažerských pozicích v řadě projektů velkých nákupních center, nákupních pasáží nebo retail parků v České republice či na Slovensku.
TOMÁŠ OPLÍŠTIL
