Zlínský podnikatel Vlastimil Fabík je realitní matador s vytříbeným citem pro byznysové příležitosti. Když už přestaly být ekonomicky zajímavé supermarkety a retail parky, přehodil výhybku a pustil se do výstavby bytů. „Zaměřujeme se hlavně na Moravu, stejně jako jsme to dělali u supermarketů. Ve Zlíně nebo v okolí Brna máme projekty na tisíc bytů,“ říká majitel skupiny Fastav.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Začínali jste jako stavební firma, pak jste postavili desítky supermarketů a retail parků, teď vstupujete do rezidenčního developmentu. Retailovou etapu jste tím opustili?
Nejdřív jsme stavěli potravinářská obchodní centra jako supermarkety Kaufland, Albert nebo Tesco, které jsme pak prodávali. Na to jsme navázali výstavbou vlastních retail parků, které provozujeme pod značkou Fastmall. Od budování dalších jsme ale nakonec upustili, protože míst, kde by bylo možné nové retail parky postavit a byly by tam ekonomicky životaschopné, rychle ubývá. Zájem retailových značek o další prostory trvá, ale přesouvá se do čím dál menších obcí. Nikdy jsme nevěřili, že ve městě do pěti tisíc obyvatel může existovat retail park. A dnes tam je Penny a ještě další čtyři obchody. Výstavba v těchto místech ovšem už přestala být rentabilní. Nájmy zůstaly zhruba stejné, zatímco ceny stavebních materiálů v uplynulých letech prudce stouply.
Deset vašich retail parků Fastmall si necháte?
Ano, máme lidi, kteří se starají o správu parků a jejich pronájem. Jsou v kontaktu s jednotlivými řetězci a domlouvají dlouhodobou spolupráci. Za ty roky se nám povedlo všechny retail parky stabilizovat a už tolik práce nepotřebují. Investujeme samozřejmě do oprav a modernizací, zabýváme se udržitelností.
V poslední době vzniklo několik investičních fondů, které do portfolií kupují retail parky. Neuvažovali jste o tom, že byste retail parky na klíč stavěli pro ně?
I tady platí, že možností, kde stavět dobré retail parky, je málo. Stavět je pro někoho se úplně nevyplatí, protože fondy nejsou ochotny zaplatit tolik, aby to pro nás bylo ekonomicky zajímavé. Neříkám, že jsme segment retailu úplně opustili, příležitosti pořád sledujeme, a když se nějaká zajímavá objeví, tak o ní uvažujeme. Více se ale nyní soustředíme na development pozemků pro bytovou výstavbu, kdy pozemky vykoupíme, vyřídíme stavební povolení a prodáme ho jako hotový produkt. Nebo na nich rovnou postavíme celý rezidenční projekt sami.
Kolik projektů máte aktuálně v přípravě?
Nyní připravujeme projekty ve Zlíně a okolí Brna. Dohromady teď máme v různé fázi rozpracovanosti projekty na tisícovku bytů v šesti lokalitách. Někde vykupujeme pozemky, někde už povolujeme.
Kolik bytů v jednotlivých projektech máte?
Pohybujeme se v rozmezí od padesáti do 250 bytů na jeden projekt. Těch tisíc bytů je práce na tři až pět let. Ale mezitím přibydou další.
Velkým developerům se do menších měst nechce, protože tam prý není dostatečná poptávka. Je ve Zlíně a podobných městech dost zájemců o koupi nového bytu?
My se do velkých měst nehrneme, protože něco tam postavit je složitější než v menších městech. Potvrdilo se nám, že v nich se staví jednodušeji. Poptávka je i tam obrovská. Jen si hlídáme, aby se v lokalitě, kde o akvizici pozemku uvažujeme, už nějaký jiný větší projekt nestavěl. Pokud narazíme na konkurenci, jdeme jinam.
My se do velkých měst nehrneme, protože něco tam postavit je složitější než v menších městech. Potvrdilo se nám, že v nich se staví jednodušeji. Poptávka je i tam obrovská.
Liší se jednotlivé části Moravy, pokud jde o kupní sílu a ochotu platit za nové byty?
Asi všichni víme, že od Zlína směrem na jih je kupní síla obyvatel lepší než směrem na sever. Lidé jsou tam ochotní zaplatit za byty tolik peněz, aby se to developerovi vyplatilo a měl zájem stavět.
V jakých průměrných cenách za metr čtvereční chcete byty prodávat?
V průměru naše byty vycházejí kolem sta tisíc korun za metr čtvereční. Záleží na lokalitě. Kolem Brna se můžeme dostat i nad sto tisíc korun, ve Zlíně nebo v Olomouci se držíme kolem sta tisíc. Stavíme byty pro střední třídu. Do nějakých specialit se pouštět nechceme, protože to je úplně jiná cílová skupina zákazníků.
Kdy začnete prodávat?
Prodej bytů ve dvou projektech začne už velice brzy. Na prodeji budeme spolupracovat s vybranou realitní kanceláří. Protože ceny nových bytů se zvyšují všude, počítáme v příštích letech s růstem prodejních cen.
Zaměřujete se spíše na rodinné byty, nebo vás zajímají více menší byty pro jedno- a dvoučlenné domácnosti, které dominují nové výstavbě ve velkých městech?
Nabízíme mix, jak větší byty pro rodinné bydlení, tak i menší byty, o které mají zájem investoři, kteří je budou dál pronajímat, například studentům, kteří ve Zlíně studují.
Jak si určujete podíly jednotlivých dispozic v konkrétních projektech?
Spoléháme se na přehled, který mají o trhu naši partneři. Realitní agenti nejlépe vědí, jaká je v daném místě poptávka a jaké typy bytů se tam budou dobře prodávat. I my ale vnímáme trend stavět menší byty, protože díky menší výměře se dostanete na nižší celkovou cenu.
Trh s investičním byty funguje dobře i ve městech, jako je Zlín?
Zlín je univerzitní město, takže je tam velká poptávka po pronájmech třeba od studentů. Navíc s růstem cen bytů na koupi vlastního bydlení dosáhne menší počet lidí, takže poptávka po nájemním bydlení poroste. Hypotéky už levnější nebudou a lidé se tomu začínají přizpůsobovat. Postupně se tak budeme i v Česku přibližovat některým západním zemím, kde bydlí v nájmu většina populace.
Liší se development retail parků, supermarketů a bytových domů?
Obrovsky. Už jen v tom, že najít výborný pozemek pro obchodní centrum je mnohem složitější než najít výborný pozemek pro byty. I ve středně velkém městě najdete několik pozemků pro byty, ale jen jeden nebo žádný pro supermarket nebo retail park. Rovněž získat stavební povolení pro obchodní centrum bylo vždy těžší než u bytů. I proto se nám zdá jednodušší stavět byty.
Narážíte na zdlouhavé povolování bytů, na které si stěžují developeři ve velkých městech, jako jsou Praha nebo Brno?
V menších městech je to o něco jednodušší. Tam úřady vědí, co chtějí, a obce mají zájem, aby tam bydlení vznikalo, pokud projekty dávají smysl. Protože pak nemusí obec zajišťovat byty ve vlastní režii. Základem je, že kupujeme pozemky, které jsou v územním plánu vedeny jako stavební. I když musíme měnit územní plán, tak když představíme logické argumenty a vizi, co chceme postavit, tak ve středním městě nenarážíme na zásadní překážky.
V jakém energetickém standardu budete byty stavět?
Samozřejmě vnímáme trend doby, tlak na udržitelnost a nízkou energetickou náročnost budov, zabýváme se tím, a snažíme se nabídnout nejlepší možnou kombinaci energetických opatření, i za cenu zvýšených investičních nákladů. Energetická náročnost nemovitostí je dnes pro každého investora velmi významným kritériem. Osobně velmi fandím tomuto zelenému trendu.
Proč chcete stavět v okolí Brna, a ne přímo v Brně?
Projekty kolem Brna jsou pro nás jednodušší, ale Brnu se nebráníme. Dokonce tam máme i několik projektů rozpracovaných. Obecně platí, že čím větší město, tím více problémů je s projektem spojených. Častěji tam narazíte na doplňkové požadavky při povolování, jako je třeba vybudování chodníků nebo jiné infrastruktury či kontribuce, zvlášť, když chcete stavět v centru.
Když říkáte okolí Brna, o jak širokém prstenci se bavíme?
Zhruba do dvaceti kilometrů od města. Při hledání pozemků se díváme i na to, jak se lidé z daného místa mohou dostat do Brna. Jestli musí jet jen autem, nebo jestli mohou sednout na vlak. Velký rozdíl je i v tom, jestli je obec pět nebo patnáct kilometrů od dálnice. Pokud má obec blízko dálnice i spojení vlakem, je to perfektní a ceny bytů se dostávají výš.
Jste velký lokální patriot a podporujete fotbal a hokej ve Zlíně a Vsetíně. Co vás k tomu přivedlo?
Jsem na Moravě doma, chci těm týmům pomoct. Proto je podporuji už spoustu let. Znám se s několika generacemi hráčů a trenérů. Baví mě chodit na zápasy. Sponzorujeme vsetínský hokej, zlínský hokej, zlínský fotbal a v létě jsme vstoupili jako generální partner i do Zbrojovky Brno. Tam cítím velký potenciál.
Takže jí chcete pomoct s postupem do první ligy?
Zbrojovka má jméno a tradici. Po nedávných změnách majitelů věřím, že klub bude mít kvalitní řízení a dostatek peněz. Z toho mi vychází, že by měla už v aktuální sezoně postoupit. Už teď na druhou ligu chodí spousta diváků, a pokud by v první lize hrála o důstojné umístění, bude to něco, co v Brně dlouho chybělo. Rád jdu do klubu, o kterém vím, že poroste. Brno má půl milionu obyvatel a troufám si odhadnout, že tam návštěvnosti zápasů budou jako na Slavii nebo Spartě.
Vlastimil Fabík
Je majitelem společnosti Fastav Development, která za téměř 30 let postavila přes 80 obchodních center. Vybudovala deset retail parků, které provozuje pod značkou Fastmall. Nově se zaměřuje na rezidenční development. Dlouhodobě se angažuje v podpoře sportu ve Vsetíně, Zlíně a nově i v Brně.
