Developer JRD se chce zařadit po bok těch, kteří utvářejí novou podobu Prahy. Po projektech se stovkami bytů se už cítí na to, aby vybudoval velkou pražskou čtvrť s tisícovkami bytů. První příležitost bude mít v Hostivaři. „Zabere nám to několik let práce. Kromě bytů tam vznikne nové centrum Hostivaře včetně radnice, nová točna tramvaje. Projekt je hezky vymyšlený, městská část ho potřebuje stejně jako samotné území,“ netají se velkými ambicemi Jan Sadil, generální ředitel JRD Group.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Jeho profesní život je z velké části spjatý s financemi a bankovnictvím, původním vzděláním je však stavař. V bankovním sektoru se pohyboval od roku 1995. Třináct let byl předsedou představenstva a generálním ředitelem Hypoteční banky a od roku 2017 byl členem představenstva ČSOB, kde byl zodpovědný za oblast retailu. Aktivně působí také v dozorčích radách Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a Centra Paraple. S manželkou je spoluzakladatelem Základní školy Edisona v Praze 4 a od února 2023 působí na pozici CEO JRD Group.
Jan Sadil
Když jste před více než dvěma roky přestoupil z ČSOB do JRD, říkal jste, že jedno z velkých překvapení, které na vás čekalo, byla délka všech povolovacích procesů při rezidenční výstavbě. Už jste si zvykl?
Na to se nedá zvyknout. Byl jsem nedávno na konferenci, kde byli všichni zainteresovaní ministři a tvářili se, že chápou, že by se měl současný stav výrazně změnit. Nevím ale, jestli si jsou vědomi, že kosmetickými změnami se to nestane. Aby se povolování zrychlilo, musí se zákony předělat úplně od základu.
I když nový stavební zákon, který začal platit teprve nedávno, je úplně nová norma?
Je otázka, jestli je tím nejlepším, co bychom potřebovali. A jestli jeho digitalizací dosáhneme nějaké podstatné změny. Podle mě ne. Problém není jen samotné stavební řízení. Úředníci na stavebních úřadech dělají svou práci zpravidla v maximální možné míře. Ale jde o všechno to kolem. Ať už jde o dotčené orgány státní správy, kterým trvá, než se vyjádří, ať už jsou to připomínky odborné, a většinou hlavně neodborné veřejnosti. Vidíme na našich projektech, že vypořádat se s těmito připomínkami je časově neskutečně náročné. Protože účastníci se mohou odvolat k magistrátu, soudu, odvolacímu soudu.
Je větší problém stavební řízení, nebo změny územních plánů?
Je to provázané. Ale pokud změny územního plánu trvají deset let, tak je to špatně. Když pořídíme pozemek, který je územním plánem určen k výstavbě, připravujeme na něm projekt a najednou se někdo z okolí rozhodne, že se tam stavět nemá, tak to hraničí se zneužitím demokratických mechanismů. Neplatí to jen o rezidenčním developmentu, ale zažíváme to i u stavby větrných elektráren. Stát není schopen říct, že prioritou je bydlení nebo obnovitelné zdroje energie. Pak o výstavbě nerozhoduje někdo, kdo má vizi, ale sousedé.
Narážíte v rezidenčním developmentu a výstavbě větrných elektráren na stejné problémy?
V zásadě ano, ale v energetice je ještě jeden faktor. Obce vypisují ankety nebo referenda o umístění elektráren. Můžete mít vedení obce, které je výstavbě nakloněno, ale občané v mnoha případech řeknou NE. Přitom se často rozhodují podle nekompletních informací a nevědí, jaké přínosy pro ně samotné nebo pro obec elektrárna může mít.
Mají z větrníků za domy nějaký přínos?
Může z nich mít obec peníze, oni mohou mít díky větrným elektrárnám levnější energii. To jsou nabídky, které běžně dáváme.
Vždycky jste si zakládali na tom, že stavíte energeticky šetrné a udržitelné domy. Budete se muset nějak výrazně přizpůsobit nové evropské regulaci, která požaduje, aby se nové domy stavěly jako bezemisní?
Pro nás není regulace něco, co nás nutí k inovacím. Celá naše firma má v zadání od Jana Řežába, který si na udržitelnosti zakládá, že ve všech oblastech, tedy rezidenčním developmentu, energetice i zpracování odpadů, máme být před konkurencí. Tento přístup nás vede, abychom inovovali a stavěli naše domy lepší než ostatní.
Budete přesto ve vašich projektech muset nějak aktivně řešit požadavek na bezemisnost?
U našich domů už teď hledáme, jak je vytápět a chladit jinak. Tam, kde je to možné, máme vrty napojené na tepelná čerpadla. Chceme, aby vytápění a chlazení stropem bylo v našich projektech standardem. Zároveň se ale samozřejmě musíme udržet v určité cenové relaci, aby v dané lokalitě nebyl náš projekt cenově odskočený od konkurence.
S udržitelností hodně souvisí i trend stavění ze dřeva. Kdy postavíte svůj první dřevěný dům?
Velké budovy budeme zatím stavět z klasických materiálů. Ale chystáme jeden menší projekt se třiceti byty, který s velkou pravděpodobností bude dřevěný. Budou v něm i všechny technologie, které jsou dostupné, ale nejsou běžně používané. Měla by to být taková výkladní skříň, co se dá v rezidenčním developmentu postavit.
Patří dřevu v bytové výstavbě budoucnost?
Osobně se mi dřevostavby libí a u kolegů v JRD to je podobné. Byli jsme se před rokem podívat v Kodani, jak obrovská administrativní budova se dá postavit ze dřeva. Ze své minulé praxe ale vím, že pro Čechy je symbolem dlouhodobého a stabilního bydlení cihla. Dřevu tolik nevěří. Nemyslím si proto, že se dřevo stane v dohledné době mainstreamem pro bytovou výstavbu.
Vy stavíte domy s tím, že jde o zdravé bydlení. Zastánci dřevostaveb poukazují právě na to, že vnitřní prostředí v dřevěném domě je zdravější. Není toto cesta, jak dřevěné domy lépe prodávat?
Pokud by to vycházelo i cenově, tak asi ano. U jednoho našeho projektu jsme zvažovali, že ho postavíme ze dřeva, ale cena byla příliš vysoká. Nemůžete přijít na trh jen s marketingovým příběhem, který ale bude drahý. Na druhou stranu čím dál víc se mluví o tom, že Česko do budoucna nemusí mít dostatek základních stavebních materiálů, jako je písek, štěrk, cement, beton. Pak by dřevo mohlo být určité východisko. Ale masová dřevovýroba v oblasti rezidenčního developmentu nás hned tak nečeká.
Co všechno zohledňujete, když mluvíte o zdravém bydlení?
Nejde jen o vnitřní prostředí v bytě, kde se o to starají technologie jako řízené větrání nebo použité materiály ve stěnách a stropech, aby v bytě bylo ticho. Zajímá nás i celá komunita, vytváříme pro obyvatele prostředí, aby mohli žít společně. Na Vitalu Kamýk jsme vybudovali společnou terasu v sedmém patře, na Císařské vinici jsme postavili společný vinný sklípek. Zdravé sousedské vztahy jsou totiž nedílnou součástí dobrého bydlení v tom nejširším slova smyslu. Rád bych to dotáhl ještě dál, aby se obyvatelé naučili sdílet věci, jako třeba vrtačku. Je to drobnost, ale do takové komunity to patří.
V projektu Terra Barrandov nebudete dělat klasickou zelenou střechu, ale mokřadní střechu. To budou mít lidé nad hlavami bažinu?
Bažina to nebude. Zelená střecha už je náš standard. Mokřadní střecha jde ještě dál. Poté, co ze šedé vody odebereme ve výměníku teplo, střecha vyčistí vodu, aby se dala použít pro další závlahu. Uvažovali jsme dokonce, že bychom použili technologii, která by uměla kořenovou čistírnou pročistit odpadní vodu z domu, aby se dala znovu použít, ale na to ještě není připravena legislativa. Přesto s tím u jednoho projektu počítáme.
Co to udělá se statikou domu, když na střechu dáte velkou vrstvu nasákavého materiálu?
Konstrukčně to není nic složitého a nic výrazně těžšího, než je běžná zelená střecha. Takže jsme střechu nemuseli nijak speciálně upravovat. To by ani nebyl v duchu JRD. Snažíme se dělat smysluplné věci, musí fungovat tak, aby nezkomplikovaly a nezdražily zbytek budovy.
Co dalšího kromě Barrandova chystáte?
V povolovacím procesu máme dva projekty v Praze na Kamýku nedaleko budoucí stanice metra D Novodvorská. Na přelomu roku bychom chtěli začít prodávat projekt v Horních Měcholupech. Jeden menší projekt máme i v Praze 10-Malešicích, povolujeme velký projekt na Kladně, kde v těsné blízkosti kladenského nádraží vyroste i náš první větší projekt mimo Prahu. Tyto projekty jsou asi v nejpokročilejší fázi dlouhého povolovacího procesu a věříme, že už se blížíme do jeho závěru. A v přípravě máme mnoho dalších.
Jak velké projekty to budou?
Vždy jde minimálně o stovku bytů. Jediný menší je ten inovativní, experimentální, kde budou tři desítky bytů. Z JRD se už stala firma, která má ambici stavět velké projekty se stovkami bytů, případně rozvíjet celá území s tisícovkami bytů.
Šanci budete mít u nádraží v Hostivaři, kde už je od loňská hotová urbanistická studie.
Studie je hotová, teď nás čeká změna územního plánu a získání všech povolení. Zabere nám to několik let práce. Půjde o tisíce bytů. Kromě nich tam vznikne nové centrum Hostivaře včetně radnice a nová točna tramvaje. Projekt je hezky vymyšlený, městská část ho potřebuje, území samotné ho potřebuje. Dnes je tam lesík obydlený bezdomovci. Místo něj tam může vyrůst krásná nová čtvrť, která bude u tramvaje a vlaku.
Chtěli byste tam přinést zajímavou architekturu třeba formou architektonických soutěží?
Nechceme stavět typizované objekty. Zatím nemáme přesně rozmyšleno, jak by architektura měla vypadat nebo jak by soutěže měly probíhat. Snažíme se ale všechny naše projekty dělat tak, abychom si mohli říct, že jsme dané místo udělali hezčí a vytvořili jsme kus lepšího města.
V posledních letech se rozjela spolupráce developerů s institucionálními investory do nájemního bydlení. Budete se tomuto segmentu více věnovat?
Když jsem do JRD před dvěma a půl lety přišel, bylo to spíše okrajové téma. Dnes ho máme na stole téměř denně. Na Barrandově jsme jednali s několika institucionálními investory, zda by si část projektu nekoupili. Teď se bavíme o možném prodeji části kladenského projektu. Zrovna na Kladně ale přemýšlíme i o tom, že bychom část udělali jako družstevní bydlení.
Museli byste projekt upravit, aby vyhovoval potřebám institucionálního nájemního bydlení?
Při jednáních s institucionálními investory jsme opakovaně slyšeli, jaký mix a velikosti bytů by potřebovali. V tom bychom jim vyšli vstříc. Proto ale jednání musí začít s dostatečným předstihem, abychom objekt stihli přizpůsobit. Třeba na Kladně bychom pořád ještě dokázali dům pro potřeby nájemního bydlení doupravit. Nový projekt v Kamýku už počítá s tím, že část bude určena na nájemní bydlení.
Nedávno se povedlo s městem dokončit směnu pozemků pro jeden z vašich projektů. Z Vysočan se přestěhuje do Hrdlořez. Proč to bylo nutné?
Celý příběh tohoto projektu je dokonalá ukázka, v jakém prostředí rezidenční development funguje. Už před dlouhou dobou jsme se domluvili s vlastníkem pozemku ve Vysočanech, což byla církev dominikánů, že na části postavíme rezidenční zástavbu a na části vybudujeme park. Územní plán tam s rezidenční výstavbou počítal a my jsme projekt připravili přesně podle parametrů, které stanovil. Pustili jsme se do povolování, ale ozvali se lidé z okolí, že si nepřejí, aby se tam stavělo. Přestože už tehdy tam územní plán s výstavbou počítal. Snažili jsme se s Prahou najít řešení, nakonec výsledkem bylo, že město pozemek vyměnilo za jiný, kde se dá podobný projekt postavit. Po dlouhých dvou letech jednání město letos v červnu směnu schválilo.
Už víte, co tam postavíte?
Je to příběh, který ilustruje, jak se zbytečně výstavba prodražuje. Na projektu zhruba pět let naši lidé pracovali a teď mohou část této práce hodit do koše a začít znovu. Zatím jsme si stanovili, kolik tam bude domů, kolik budou mít podlaží. O designu jsme se ještě nebavili.
Silnou nohou vašeho byznysu je energetika. Aktuálně připravujete obnovitelné zdroje s výkonem 356 megawattů. Bude to kombinace větrných a solárních elektráren?
Původně jsme se chtěli soustředit hlavně na fotovoltaiky. Ale s tím, jak se fotovoltaické prostředí v Česku vyvinulo, jsme naši strategii změnili. Naprostá většina připravovaných projektů jsou větrné elektrárny. V minulosti jsme postavili a spoluvlastnili několik velkých fotovoltaik v Maďarsku, které jsme na začátku letošního roku prodali. Z fotovoltaik nám už zůstaly jen dvě elektrárny v Česku.
V Maďarsku to byl od začátku plán, že elektrárny postavíte, zprovozníte a prodáte?
JRD původně stavělo elektrárny s tím, že si je ponechá. Nebyli jsme čistý energetický developer. Nakonec jsme se ale se spoluvlastníky dohodli, že maďarské portfolio prodáme, a jsme s tím spokojeni.
Větrné parky si budete nechávat, nebo je taky časem prodáte?
Chci, aby naše nastavení v energetice bylo takové, že fotovoltaické elektrárny pro investory postavíme a pak jim je prodáme. Vítr je jiná disciplína. Je to výrazně složitější, i proto chci, abychom si větrné elektrárny nechávali a provozovali je. Největší projekt teď chystáme na Slovensku blízko velké průmyslové zóny u Nitry. Tam jsme se, na rozdíl do Česka, ze strany samospráv setkali s velkou podporou.
V jaké jste fázi?
Teprve jednáme o výkupu pozemků. Čeká nás povolování, jednání o připojení k síti. Ještě jsme nezačali ani měřit větrný potenciál lokality. Speciálně pro financující banky potřebujete roční měření síly a směru větru speciálním přístrojem, tzv. lidarem. Dva už máme a uvažujeme, že kvůli Slovensku pořídíme ještě jeden další.
Dostanete na Slovensku provozní nebo investiční podporu?
Zatím to nevypadá, že bychom nějakou dostali. Nejlepší by bylo, kdyby elektrárny zásobovaly blízkou průmyslovou zónu.
S jejími nájemci byste uzavřeli dlouhodobé smlouvy o odběru elektřiny, tzv. PPA?
Pokud by to bylo jen trochu možné, byla by to jedna z cest, kterou bychom chtěli jít. V Česku jsme se ještě v naší fotovoltaické éře několikrát snažili dohodnout s potenciálními odběrateli na PPA, ale vždy to bylo tak komplikované, že jsme se nebyli schopni na ničem domluvit.
Proč v Česku PPA nefungují, když jinde ve světě je to standard?
Nejčastější je nesoulad ohledně ceny a dlouhodobosti kontraktu. Abyste získali financování solární elektrárny od banky, potřebujete mít garantovaný odběr vyrobené elektřiny za určitou cenu. My jsme cenu nastavili tak, aby projekt byl pro nás aspoň trochu ziskový, ale druhá strana si myslela, že elektřinu sežene levněji. Pro mě bylo překvapení, že jsme se nedohodli ani s českými pobočkami velkých nadnárodních firem, které jsou svými matkami tlačeny, aby zelenou energii odebíraly. Mnohé chtěly, abychom jim jen elektrárnu postavili, ale ani tyto projekty nakonec nedopadly.
Větrné elektrárny chcete stavět i v Česku?
Rádi bychom rozšířili naši elektrárnu Václavice u Hrádku nad Nisou. Tam teď probíhá mezinárodní hodnocení vlivu na životní prostředí (EIA). Pak máme dost projektů, ale menšího rozsahu se třemi až pěti vrtulemi, primárně v západních Čechách.
Na začátku června schválila Sněmovna zákon, který má zkrátit povolování nových větrných elektráren na dva roky a v tzv. akceleračních zónách na rok. Věříte jako člověk, který zná realitu povolování z rezidenčního developmentu, že je to reálné?
Přál bych si to. Ale jsem skeptický, když vidím, jak funguje běžné stavební řízení, když vím, že o akceleračních zónách se mluví dva roky, ale dosud je nemáme stanovené. Nevidím tady sílu, která by byla schopná říct, že tento stát potřebuje postavit iks větrníků, a když se to nějaké obci nelíbí, dostane určitou kompenzaci, ale výstavbu nemůže zastavit.
Po dlouhých diskuzích se otevírají i příležitosti pro nasazení velkých bateriových uložišť. Lákají vás baterky?
Baterie nás zajímají. Máme připravený projekt jednomegawattové fotovoltaické elektrárny, na kterém si chceme vyzkoušet kombinaci s baterií a zapojení baterie do poskytování služeb výkonové rovnováhy pro stabilizaci sítě.
Dlouho pracujete na vývoji plazmového zplyňování odpadů. Rýsuje se už nějaké jeho komerční nasazení?
Máme už dva konkrétní případy, s nimiž jsme vstoupili do povolovací fáze. Když všechno půjde dobře, mohli bychom reaktory začít stavět příští rok. Bude to takový malý krok pro JRD, ale velký skok pro lidstvo.
Jaký typ odpadu by se v reaktorech měl likvidovat?
V obou případech jde o odpady z chemické výroby. Teď se moc neví, co s nimi. Ale právě z takových odpadů plazmové zplyňování dokáže udělat neškodný materiál.
Jak velké reaktory budou?
Budou to ty největší, které teď v našem laboratorním provozu máme. Zpracují až 500 kilogramů odpadu za hodinu.
Budete k reaktorům dodávat i kogenerační jednotky na využití vzniklého syntézního plynu?
Určitě je škoda plyn nevyužít, takže je možné na výstupu instalovat kogenerační jednotku. To už si ale klient určí sám, jak chce tuto část řešit.
Dají se všechny tři nohy JRD provázat, aby vaše byty zásobovaly elektřinou vaše elektrárny a případné odpady z nich se likvidovaly ve vašich reaktorech? Teoreticky to možné je. Když bude fungovat komunitní energetika, tak čtvrť jako Zelená Hostivař může být zásobovaná z větrníků někde mimo Prahu. U reaktoru je to složitější. Není připravený na to, aby se do něj pokaždé sypalo něco jiného. Nicméně jedním z projektů, o kterém jsme s jedním z partnerů přemýšleli, byla komplexní třídící linka na komunální odpad, na jehož konci by byl náš reaktor, kde by se likvidoval zbytkový nebezpečný odpad.
