Stojí v čele investiční společnosti KKIG Holding, která se od developmentu postupně rozkročila i do dalších segmentů. Navazuje na rodinnou tradici podnikání i konzervativní hodnoty, do budoucnosti se ale Filip Koch dívá vizionářsky. Plány má velké — založit investiční fond, expandovat do zahraničí a vedení firmy jednou předat dětem.

Text: Alena Dušková
Foto: Ondřej Pýcha

Firmu založili vaši rodiče před třiceti lety. Od začátku se chtěli soustředit na rezidenční nemovitosti?

Bylo více cest, kterými se snažili rozjet podnikání. Vlastnili realitní skupinu, rekonstruovali a prodávali nemovitosti, měli jsme různé typy prodejen. Postupně ale zůstali u nemovitostí. Tehdy byl růst cen zajímavý, pořizovat si domy bylo atraktivní. Navíc existovalo velké množství lidí, kteří zdědili domy v restitucích a pak je prodávali. Na trhu byl zajímavý poměr v cenách, protože celý dům měl nižší hodnotu než jednotlivé byty. Proto se rekonstruovaly a rozprodávaly po jednotkách. Rodičům tenkrát tento model stačil.

Kdy se to změnilo?

Kolem období krize v roce 2010 až 2012. Investoři začali skupovat větší celky, pořizovali si celé domy. Tím samozřejmě snížili nabídku, což se projevilo v růstu cen celých domů. Koupit celý dům na rekonstrukci už bylo pro firmu méně efektivní. Některé na to reagovaly tím, že začaly skupovat části domů, vlastnické podíly a spojovat je, aby dosáhly podobné efektivity jako v minulosti. Dnes se vám ale vyplatí koupě celého domu jen tehdy, když z něj uděláte luxusní boutique s recepcí, parkovištěm, navíc v dobré lokalitě.

Hledali jste tedy nové příležitosti?

Uvědomovali jsme si, že tento model není dlouhodobě udržitelný, a chtěli jsme se vyhnout cyklickým výkyvům příjmů. Když totiž pořídíte nemovitost, nejprve nesete veškeré náklady, jste v minusu. Do plusových čísel se dostanete až ve chvíli, kdy zůstává posledních zhruba 20 procent bytů k prodeji. Takový systém není zdravý ani pro chod firmy, ani pro zaměstnance, protože vytváří zbytečný tlak a nejistotu. Klíčem je zajistit si stabilní příjmy.

Proto jste vstoupili i do dalších realitních segmentů?

Začali jsme si zjišťovat informace a smysl našli v industriálních nemovitostech. Pořád se jedná o cihly, dá se s nimi pracovat. Navíc v pronájmech obchodů jsme se cítili silní. U některých projektů se na věc díváme i oportunisticky, je možné, že některé industriální projekty do budoucna v rezidenční přestavíme.

Jaké projekty aktuálně řešíte?

Připravujeme výstavbu 400 bytů, které mají vzniknout v Praze 6. Plánujeme ji na začátek roku 2027 a má se jednat o velký rezidenční projekt s byty určenými na pronájem. Aby se vám vyplatila stavba nemovitostí na pronájem, nemůžete postavit méně než sto bytů. A samozřejmě pokračujeme i ve stavbě skladových a industriálních budov. V tuto chvíli se projektují dvě haly – jedna ve východní části Prahy a druhá v Praze-západ. Budeme pokračovat v jejich výstavbě, v roce 2026 je plánované dokončení Air Depa v Tuchoměřicích, zároveň plánujeme další dva až tři projekty. Poslední je zatím v jednání.

V současnosti máte firmy, které se kromě developmentu věnují také energetice nebo správě budov, sloučené v holdingu. Budete tuto strukturu do budoucna měnit?

Plánujeme založení fondu, který všechno propojí dohromady. Základní jednotkou všeho je rodina, je mozkem a zdrojem kvalitního vedení. Naším cílem je, aby firma tímto směrem pokračovala i do budoucna.

Jakou podobu bude fond mít?

Na tom se stále pracuje. Všechny možnosti jsou otevřené a každá má nějaké úskalí. Nejvíce asi bude záležet na tom, jaký projekt do fondu v první fázi pustíme. Jeho směřování a podoba bude záviset na tom, jaká aktiva se do fondu budou vkládat a jakou budou mít velikost. Ze začátku se asi nejvíce vyplatí jít do toho se třemi čtyřmi velkými investory a postupně začít získávat kapitál z private equity a celé kolo pořádně roztočit. Fond není nic jiného než permanentní točení peněz.

Podle čeho si vybíráte projekty, do jejichž realizace se pouštíte?

Zaměřujeme se především na nájemní projekty. Našimi skutečnými konkurenty v tomto segmentu nejsou primárně developeři, ale spíše bankovní a penzijní fondy. Ty disponují velmi levným kapitálem – například kanadské důchodové fondy dokážou nabízet akviziční ceny, s nimiž je těžké soupeřit. Proto hledáme takové projekty, do nichž můžeme vložit vlastní přidanou hodnotu – ať už v oblasti energetiky, rekonstrukcí, nebo správy nemovitostí.

V čem jsou pro vás nájemní bytové projekty byznysově zajímavé?

Pro developery není nájemní bydlení zajímavé proto, že by chtěli sami pronajímat. Ale proto, že je hodně subjektů, například církve, které si chtějí do budoucna zajistit zdroj příjmů a zhodnocení majetku. Mají hotovost a dává jim smysl ji umisťovat do nájemního bydlení. Za mě je to chvályhodné. Nájemní domy nakupují i fondy, průkopníkem je Česká spořitelna. U této formy bydlení je výnos velmi nízký, dosahuje asi tří procent, což pro řadu investorů není úplně atraktivní zhodnocení. Ale banka a církve se na to dívají z pohledu století. Přidávají si tyto výnosy do svého portfolia, protože si to mohou dovolit.

Neustále se řeší nedostupnost bydlení. Co je hlavní brzdou?

Hlavní brzdou jsou chybějící pozemky. Když vám někdo řekne, že na nějakém pozemku můžete stavět, ale bude vás to stát miliardu, vydělíte si to počtem bytů, které tam můžete vybudovat. Pak zjistíte, že za pozemek zaplatíte 60 tisíc korun za metr čtvereční. Jenže s veškerým rizikem. A proč mají pozemky takovou cenu zlata? Protože žádné nejsou. A proč žádné nejsou? Protože máme zastaralý územní plán, který výstavbu blokuje.

Nový pražský územní plán situaci může zlepšit?

Ano, ale za mě by měl být ještě více propojený s kontribucemi. A měl by se vynechat efekt obce. Ta je dnes v roli policisty, soudce, ale nikoliv partnera. Příklad: šéf pražského Institutu plánování a rozvoje argumentuje třeba tím, že ho zajímají v dané lokalitě hlavně ti, co tam bydlí. Ale nikoliv ti, kdo tam mají přijít. A proto řadu smysluplných projektů město raději zarazí, jelikož má pocit, že by zájmy současných obyvatelů poškodilo. Dalším problémem pak třeba je, že se v Praze nedá stavět do výšky, protože respektujeme požadavky UNESCO. Ale mimo širší centrum města by to přitom šlo bez problémů. Není důvod, proč bychom se třeba v Praze-Hájích měli držet dvanácti pater. Výstavba je za mě opravdu nedostatečná a ceny tomu pak pochopitelně odpovídají.

Trendem poslední doby je tlak na zmenšování bytových jednotek, aby jejich celková cena zůstala pro kupující přijatelná. Jak se na to díváte?

Je to trend proto, že jsou k tomu lidé nucení. Potřebují bydlet. A když nejsou k dispozici pronájmy nebo jsou nájmy drahé, vnímají to tak, že se si koupí raději něco malého, svého. Pak počkají pět let, našetří si, mezi tím cena nemovitosti vyroste. Byt prodají a koupí si větší. To je geneze investorů, kteří takové byty chtějí. Ale opět se točíme kolem toho, že je nabídka výrazně poddimenzovaná nad poptávkou.

Prezentujete se jako udržitelná firma. Jdete jen s dobou, nebo máte k tomuto tématu i jiný vztah?

Na udržitelnost se díváme pragmaticky – pokud má zateplení domu rychlou návratnost, sníží uhlíkovou stopu, spotřebu plynu i náklady, pak si říkám: proč jsme to už neudělali dřív? Stejně tak u solární energie – když máme k dispozici volné střechy, není důvod je nevyužít. Tento přístup uplatňujeme u všech našich projektů, nové areály proto získávají příslušné certifikace a starší postupně zateplujeme a rekonstruujeme. Aktuálně plánujeme zbourat jednu halu ze 70. let a nahradit ji moderní, plně soběstačnou budovou. Vždy hledáme rovnováhu mezi výkonem a ekologií. Když dává řešení ekonomický i ekologický smysl, je potřeba ho realizovat – dnes tyto možnosti naštěstí máme.

Kromě bytových projektů, docházejí už pozemky i pro logistické haly. Vidíte jako řešení stavbu vícepatrových skladů, které pozemek lépe využijí?

Chtěli bychom koupit pozemek nebo i starší areál, kde by bylo možné vybudovat multi-layer sklad, ale bohužel už nebudeme první. CTP nás v Brně předběhlo. Když jsem na tuto myšlenku přišel, oni už to měli v projekci. I tak máme v plánu jít stejnou cestou, protože tím zase zvyšujeme efektivitu projektu.

Zmínil jste, že je vaší silnou stránkou i správa nemovitostí. Využíváte k tomu vlastní software?

Dokonce si ho sami vyvíjíme. Máme několik systémů – zhruba šest – pro čtení nájemních smluv, evidenci a sledování klíčových parametrů. Aktuálně pracujeme na AI řešení, které propojí čtyři z nich, umožní rychlé získávání dat a bude univerzálně využitelné pro jakýkoliv typ nemovitosti.

Uvažujete i o expanzi do zahraničí?

Aktuálně se díváme na možnost koupě staršího průmyslového areálu s několika skladovými halami v Německu, kde je nyní obtížná nová výstavba. Plánujeme je zrekonstruovat, aplikovat náš energetický model a přetvořit je v prémiové nemovitosti s certifikací BREEAM. Součástí by bylo i nové nastavení nájemních smluv, aby projekt mohl vstoupit do našeho portfolia. Paralelně hledáme vhodného zahraničního partnera pro tuto expanzi.

Nedávno se vám narodil čtvrtý potomek. Jak si při vedení rostoucí firmy děláte čas na rodinu, která roste také?

Striktně se snažím dodržovat, že rodina je na prvním místě. Jenže na druhou stranu, práce musí být hotová. Po příchodu domů se věnuji rodině, ale jakmile usne, sedám zase k počítači. V podstatě mám tři směny – přes den, odpoledne i v noci. Jinak by se to zvládnout nedalo. Pracuji ve všech volných chvílích, kdy se nevěnuji ženě a dětem. I čas na koníčky je minimální. Pravidelně chodím jen dvakrát týdně cvičit. To ale zná většina manažerů, že s prací usínáte a ráno se s ní zase probouzíte. Na druhou stranu mě práce baví, chci firmu rozvíjet – mám hodně dětí i sester a přál bych si, aby byla naše společnost hodně rozkročená a silná.

Filip Koch

Od roku 2014 vede z pozice generálního ředitele investiční skupinu KKIG Holding, rodinnou českou firmu s téměř třicetiletou tradicí. Skupina spravuje majetek v hodnotě několika miliard korun, zaměstnává kolem třiceti lidí a transformovala se z tradičního rezidenčního developmentu na diverzifikovanou skupinu s aktivitami v industriálních areálech, energetice i udržitelnosti.