Brněnský developer Domoplan začne stavět svůj první multifunkční projekt Brixx. „Tím, že jde o rohovou parcelu, která je na okraji brněnské čtvrti Lískovec, bude Brixx jakási brána do celého území. Součástí bude pěší promenáda s obchody a kavárnami. Nevzniknou tam jen byty, ale také doprovodné služby, které zajistí kvalitní život i lidem z okolí,“ říká zakladatel Domoplanu Tomáš Vavřík.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Archiv Domoplanu
Několik let připravujete svůj největší brněnský projekt Brixx. Už víte, kdy začnete stavět?
Všech šest stavebních povolení pro první etapu už máme vydaných, jen čekáme na nabytí právní moci. Rádi bychom začali první byty prodávat na začátku listopadu. Do země kopneme poprvé nejpozději příští rok v lednu. V prvních etapách postavíme přes 400 bytů a celkem vznikne v Brixxu na osm set bytů.
Po řadě rezidenčních projektů, které jste dělali, půjde nyní o typický multifunkční development. Co všechno v něm kromě bytů bude?
Budeme tam mít zdravotní kliniku, obchody i služby, prostě všechny funkce, které v daném místě mohou být. Zajímavostí bude i dvě stě mikrobytů se zázemím, ale také systém work & live, což je kombinace bydlení a pracovního prostoru, která funguje dobře například v Anglii. Vznikne tak celek, který zaručí, že tam budou lidé žit, ne jen bydlet.
Kombinaci služeb, které v Brixxu v komerčních prostorech budou, jste si vymysleli sami?
Řekli jsme si, kde budou jaké služby, aby tvořily funkční celek, a teď nás čeká druhý krok, ve kterém budeme hledat toho správného nájemce-provozovatele každé z nich. Nechceme, aby to dopadlo jako na jiných projektech, kdy developer všechny jednotky narychlo rozprodá a za chvíli je tam úplně jiná služba, než se původně plánovalo. Už se nám tento koncept osvědčil v Rezidenci Pekárenský dvůr, kde jsme si také komerční jednotky drželi do poslední chvíle. Aktivovali jsme tam kavárnu, pekárnu, wellness, všechny tyto služby fungují a máme na ně velmi dobré ohlasy. Brixx ovšem bude v tomto ohledu desetkrát větší.
Neměl by si trh sám říct, jaké služby v daném místě jsou životaschopné a přežijí?
Proto jsme ho velmi pečlivě studovali. Tak má vypadat správný velký development. V zahraničí, třeba v Londýně, je hlavní částí developmentu právě umění poskládat navazující služby tak, aby v místě fungovaly a zvedaly kvalitu života. Pečlivě jsme zkoumali, co v dané lokalitě chybí, co je trendy a co funguje v zahraničí.
Dá se zahraniční zkušenost, třeba z Londýna, aplikovat na město typu Brna?
Původně jsme se trochu báli, že Brno na něco takového není připraveno. Ale projekt Pekárenský dvůr nám ukázal, že je. Dnešní generace třicátníků a čtyřicátníků jezdí po světě a služby bere jako automatickou součást života. Vědí, co chtějí, vyžadují to a jsou ochotni za to zaplatit. Už teď se nám potvrzuje, že právě celkový koncept je to, co dělá nemovitost výjimečnou.
Vznikne tak z Brixxu jakési přirozené gravitační centrum celé širší lokality Lískovce a Bohunic?
Přímo naproti je Fakultní nemocnice Brno, kousek dál se nachází kampus Masarykovy univerzity. V Lískovci a Bohunicích jsou velká sídliště. Chybí tam ale zázemí, aby jejich obyvatelé měli večer kam jít, aby tam našli kvalitní restaurace nebo aby si mohli jít jen tak někam sednout. V Brixxu bude 10 tisíc metrů čtverečních komerčních ploch, které bez problémů absorbují poptávku lidí, kteří teď v okolí žijí.
V jedné z budov chcete vybudovat také moderní bydlení pro seniory. Jak bude vypadat?
Ve druhé etapě postavíme servisované apartmány pro seniory. Zapadá to do celkového konceptu, protože tam budeme mít kliniku, blízko je i nemocnice. Obyvatelé budou mít k dispozici recepci se službou concierge, která se postará o všechno od převzetí nákupu až po rozbitou žárovku. Bude tam společná kavárna, případně co-working. Cílem je, abyste se jako obyvatel nemusel o nic starat.
Reagujete tím na stárnutí populace, kdy právě takové bydlení s asistencí by mělo být v budoucnu žádané?
Chceme se tomuto segmentu věnovat, protože v něm cítíme potenciál, a především je potřeba. Připravili jsme pro tento typ bydlení samostatný brand, pod kterým se chystáme vytvořit síť servisovaných apartmánů pro lidi, kteří chtějí zůstat co nejdéle aktivní. Apartmány v Brixxu budou v podstatě pilotní projekt. Pozorujeme také, že starší lidé mají zájem o bydlení hotelového typu. Chtějí žít s plným servisem v menším bytě, který je hezký, kde mají všechno po ruce a kde mají i zázemí, aby se potkávali s ostatními obyvateli.
I tyto apartmány budete prodávat, nebo je budete obyvatelům pronajímat?
Určitě si část necháme a budeme je pronajímat. Část ale také nabídneme investorům, kteří si je budou moci koupit a nechat nám je, abychom je provozovali. Tím jim budeme vydělávat peníze. Stejný model už máme na horách pod značkou My Resorts. Když jako investor koupíte servisovaný seniorský apartmán, máte prakticky zaručený příjem, protože poptávka po tomto typu bydlení je obrovská.
Jedna část Brixxu bude věnovaná mikrobytům. Proč sázíte právě na nejmenší byty?
Půjde o mikrobyty s rozlohou 25 metrů čtverečních. Už jsme jich 80 postavili na Pekárenském dvoře a zájem byl velký. Vybavení máme špičkově vymyšlené, aby se i do takto malého prostoru vešlo všechno. V Brixxu jich bude přes 200. Naplňujeme tím naši myšlenku, aby v jednom projektu byla kombinace všech typů bydlení. Naopak ve věži Brixxu budou obrovské mezonetové byty. Dohromady taková kombinace způsobí, že místo bude žít i se všemi navazujícími službami.
Jak silnou cílovou skupinou budou pro tyto malé byty studenti, kteří mají blízko univerzitní kampus?
V Brně nyní chybí asi čtyři tisíce těchto jednotek. Je to segment, na který bychom se také chtěli zaměřit. Teď si pohráváme s myšlenkou, jestli byty pro studenty udělat už v Brixxu. Musí se dobře do projektu zakomponovat, protože studenti jsou přece jen specifická skupina.
Projekt Brixx jste vložili do samostatného fondu kvalifikovaných investorů. Co vás k tomu vedlo?
Fond BRIXX SICAV jsme založili na základě zájmu investorů podílet se na konkrétním jednom projektu, sledovat jeho vývoj, být součástí příběhu a cílově si koupit konverzí jejich investice vybraný byt či byty. V prvních etapách Brixxu plánujeme investiční objem až 4,5 miliardy korun a celkově bychom se mohli dostat až na 8 miliard. V tomto objemu se zapojení externích investorů přímo nabízí.
Kolik máte nyní ve fondu investorů?
Zatím jsou to desítky. Převážná většina peněz tam je od nás zakladatelů.
Kdy fond začnete aktivně prodávat?
Trhu se otvíráme až teď, kdy je veškerá příprava projektu hotová. Aby investoři věděli, kdy se začne stavět a kdy bude projekt hotový. Kdo dnes kolem pozemku projíždí, vidí billboardy: Pojďte s námi investovat. Investoři mohli peníze do fondu vložit i dříve a dělali to, ale na úpis fondu jsme netlačili, dokud jsme neměli všechna povolení. Tím je náš příběh pro investory seriózní.
Z peněz od investorů budete financovat samotou stavbu?
Ano, získáme od nich část, kterou potřebujeme jako vlastní kapitál, který pak doplníme bankovním financováním. Bavíme se zhruba o 300 milionech korun, které bychom mohli od investorů vybrat. Řada z nich už je v našem hlavním fondu DOMOPLAN SICAV a v BRIXX SICAV jim nabízíme další příležitost, kam investovat peníze. Celkem v našich fondech máme přes 700 investorů a další průběžně přibývají.
Investorům nabízíte roční výnos 9 procent. Ten mají garantovaný, i kdyby původní předpoklady nevyšly a projekt vydělal méně?
Výnos mají garantovaný ve výši 9 procent ročně formou redistribuce z vlastního kapitálu zakladatelů a do je výše, který tvoří jednu třetinu celkového fondového kapitálu. Pokud by skutečný výnos projektu byl nižší, tak investorům peníze dodáme z investice zakladatelů fondu. Ale už teď víme, že na 9 procent bez problémů dosáhneme.
Chcete se pouštět do dalších podobných multifunkčních projektů, ať už v Brně, nebo jinde?
Určitě patří do segmentu, který vyhledáváme v celé republice, nejen v Brně. V Brně jsou pozemky, kde by se dalo stavět, ale vždy je to běh na dlouhou trať. Na Brixxu pracujeme už šest let a museli jsme si ho vybojovat.
Bojovali jste s radnicí, nebo s okolními obyvateli? Tak trochu se všemi. Bohužel to tady nefunguje jako v jiných zemích, například v Chorvatsku. Měl by existovat veřejný zájem na tom, aby se určitá místa ve městech spravila a získala nové funkce. Jenže v Česku platí, že čím je projekt složitější a v čím složitější lokalitě, tím více lidí vám může házet klacky pod nohy. Takže tvorba velkých multifunkčních projektů na brownfieldech je neskutečná komplikovaná. Nikdo se tady na tyto projekty nedívá v kontextu širšího zájmu. Nikoho nezajímá, že tam vznikne nová živá městská čtvrť, která přinese spoustu peněz do státního i obecního rozpočtu a vytvoří zázemí i pro lidi, kteří už v okolí žijí.
Tomáš Vavřík je zakladatelem skupiny FIPOX, jejíž součástí jsou developerské společnosti DOMOPLAN, stavební společnost Thierra, specialista na prázdninové resorty My Resorts a řada dalších firem. Skupina se během 14 let rozrostla z původně brněnské společnosti na významného hráče na českém i zahraničním trhu. Jeho společnosti působí ve stavebnictví, správě holiday resortů a financích. Tomáš Vavřík je nejen zkušeným developerem, ale také vizionářem a zakladatelem fondů kvalifikovaných investorů DOMOPLAN SICAV, a. s., a BRIXX SICAV, a. s.
Tomáš Vavřík
