Dubaj láká české investory do nemovitostí nejen sluncem a luxusem, ale hlavně vysokým výnosem a efektivní daňovou optimalizací. Musí se ale rozhodovat rychle. „Co dnes stojí čtyři miliony korun, může za půl roku stát pět,“ vysvětlují manželé Ing. Edita Körner, MBA, a Pavel Horáček, jejichž společnost Nová Dubaj pomáhá klientům s investicemi do dubajských nemovitostí.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Ondřej Pýcha
Založili a vedou realitní společnost Nová Dubaj, která zastupuje přímo developery a zajišťuje nákup nemovitostí v Dubaji. Ing. Edita Körner, MBA, se do realitního byznysu pustila po třináctiletém působení ve vrcholovém managementu Komerční banky. Pavel Horáček vlastní několik úspěšných firem z oblasti stavebnictví.
Edita Körner a Pavel Horáček
Dubaj je pro české investory do realit aktuálně jednou z nejžádanějších destinací a je často skloňovaná vedle tradičního Španělska. Čím si vysvětlujete rostoucí zájem?
Edita Körner: Dubaj je jednou z nejdynamičtějších a nejrychleji rostoucích metropolí na světě, což samo o sobě přináší mimořádné investiční příležitosti. Z vlastní zkušenosti víme, že Dubaj nabízí výrazné zhodnocení vložených prostředků, které může dosahovat desítek procent. Nejde přitom jen o růst tržní ceny nemovitosti, ale hlavně o to, jaký podíl z celkové ceny musíte z vlastních prostředků investovat. Pokud například vložíte jen třicet až čtyřicet procent z ceny a nemovitost mírně zdraží, vaše reálné zhodnocení může být násobně vyšší.
Pavel Horáček: Významnou roli hraje také vysoká míra bezpečnosti. Ačkoli se někteří investoři obávají, že jde o arabskou zemi, riziko ztráty je minimální. S větší pravděpodobností zvedne český stát daně, než aby se investorům ztratily v Dubaji peníze. Putují totiž přímo na escrow účet garantovaný vládou a uvolňují se developerovi jen podle skutečné prostavěnosti projektu. Výhodou je i daňová optimalizace. Fyzické osoby v Dubaji neplatí daň z příjmu ani z nemovitosti a pro firmy je korporátní daň výrazně nižší než v Evropě.
Dubaj je známá jako město velkých ambicí. Co má tamní vláda v plánu?
PH: Ať už mluvíme o Dubaji, nebo celkově Emirátech, jejich vládci mají jasnou vizi. Chtějí, aby se země stala magnetem pro špičky z celého světa – ať jsou to chemici, lékaři, nebo programátoři. Umí je dobře zaplatit a udržet, například nabídkou bezplatného luxusního ubytování pro ně i jejich rodinu. Do roku 2030 chce Dubaj zvýšit počet obyvatel o téměř tři miliony a připravuje na to svou infrastrukturu – bude rozšiřovat metro, aby zasíťovalo celé město, testuje levitující taxíky, které spustí příští rok. Emiráty dělají maximum, aby byly přístavem pro investory, firmy i turisty.
EK: Bydlení, které firmy vybraným profesím platí, často zahrnuje špičkové zázemí. Nejde jen o bazén nebo SPA, ale třeba i o golfový simulátor, doutníkový salonek, herny a interaktivní hřiště pro děti. Některé projekty jich mají i přes sedmdesát. Výsledkem je, že muž pracuje, žena je spokojená doma s dětmi a díky rozsahu služeb má pocit většího komfortu než v pětihvězdičkovém hotelu. A to vše na náklady zaměstnavatele.
Propisuje se tento příliv nových obyvatel města i do cen nemovitostí?
PH: Obrovská poptávka, generovaná přílivem kapitálu a pracovních sil z celého světa, žene logicky ceny pořád vzhůru. Když dnes klientovi nabídneme apartmán za čtyři a půl milionu korun a on se rozhoduje půl roku, velmi pravděpodobně ho podobná jednotka ve stejné lokalitě za tu dobu vyjde o milion dráž. V Dubaji je klíčová rychlost rozhodování. Někdy se klientům jeví, že je makléři tlačí do rychlé akce, ale faktem je, že pokud je projekt skutečně zajímavý, vyprodá se během několika hodin.
Vy jste pracovala v Česku jako bankéřka, váš manžel tady vlastní několik firem navázaných na stavebnictví. Kudy vedla vaše cesta k realitnímu byznysu v Dubaji?
EK: Cestu k realitám nám ukázal až život sám – a trochu náhoda. Můj muž chtěl před pěti lety koupit byt v Dubaji pro sebe. Nic velkého, soukromá investice. Jenže první koupě spustila lavinu. Ozvali se známí, pak jejich známí a najednou jsem byla ta, která něco ví o Dubaji. Postupně jsme s mužem založili vlastní realitní firmu, získali všechny potřebné licence, otevřeli kancelář přímo v Dubaji a já se naplno ponořila do světa realit.
Spolupracujete tam s nějakou místní realitní kanceláří, přes kterou nákup nemovitostí zprostředkováváte?
EK: V Dubaji nezastupujeme žádnou brokerskou společnost a nepůsobíme ani z pronajaté kanceláře – máme vlastní firmu, potřebné licence, firemní prostory a žijeme zhruba každý měsíc polovinu času v Emirátech a polovinu v Česku. Takže dokážeme posoudit reálně jak emirátské záležitosti, tak vývoj v Česku. Realitní firma je ale jen jednou částí našeho portfolia a podnikání, což nám dává nezávislost a možnost rozhodovat se bez tlaku na objemy prodeje. Díky tomu si můžeme dovolit říct i ne, když cítíme, že projekt nebo klient k nám nepasují.
Podle čeho vybíráte nemovitosti, které klientům doporučujete?
PH: Každý projekt posuzujeme individuálně – rozhoduje kvalita developera, lokalita, design, přidaná hodnota i potenciál zhodnocení. Hledáme zkrátka třešničky na dortu a někdy odmítneme i projekt od developera, kterého máme rádi, protože nesplňuje naše nároky. Sledujeme také historická data – pokud obdobný projekt v sousedství vzrostl o desítky procent, víme, že je tam velká pravděpodobnost úspěchu. Ale pokud projekt nemá dobrou polohu nebo chybí doplňkové služby, nejdeme do něj, i kdyby ho dělal náš kamarád.
Kolik peněz klienti v Dubaji obvykle investují?
EK: Nejčastější investice se pohybují mezi devíti až třinácti miliony korun, což odpovídá jednopokojovému apartmánu o 65 až 70 metrech čtverečních. Klienti často začínají levnější nemovitostí za 5 až 10 milionů, na zkoušku, aby si trh osahali. Jakmile zjistí, že to funguje, že jim místo 5 milionů korun stačí díky hypotéce 2,5 milionu a poté nemovitost přeprodají, často si pořídí další. Mnozí dnes vlastní tři a více bytů a někteří, když jim povím, že vím o zajímavé nabídce, rovnou řeknou: „Edito, bereme. Kolik?“ aniž znají detaily, ale věří mi. A to je pro mě ta největší profesní odměna.
Potřebují mít investoři na nákup jen vlastní prostředky, nebo si můžou vzít úvěr přímo od banky v Dubaji?
PH: V Dubaji funguje financování skvěle. Banky tam běžně půjčí na hlavu až dvacet milionů dirhamů, v přepočtu sto dvacet milionů korun. Pokud má developer platební plán padesát na padesát, tak polovinu klient zaplatí z hypotéky, která se splácí z příjmu z nájmu. Aktuální hypoteční úroková sazba pro rezidenty, kterou také umíme zajistit, se pohybuje kolem 4 procent. Pokud klient v Dubaji nikdy nebyl a na vše nás zplnomocní, je úrok pět procent. Banka ho nemusí vůbec vidět ani nezkoumá jeho příjmy, a přesto dostane půjčku. Klient pak ručí přímo nemovitostí.
EK: Standardní platební plány jsou 60 % do dostavění a 40 % při dokončení, však díky našim výjimečným vztahům s developery dokážeme vyjednat výhodnější schémata, třeba čtyřicet procent vlastních prostředků a šedesát procent z úvěru nebo padesát na padesát.
Nákup jen zprostředkováváte, nebo nemovitosti i sami kupujete a pak přeprodáváte?
EK: U většiny projektů, které nabízíme, si jsme natolik jistí rychlým prodejem, že nakupujeme byty na naši firmu hromadně. Třeba desítky apartmánů, které pak klientům necháváme za původní cenu.
Bez navýšení pro klienta?
PH: Díky dobrým vztahům a objemovým nákupům získáváme i množstevní slevy z ceníkové ceny, takže nejen bez navýšení, ale často i za výhodnější cenu, než je oficiální prodejní u developera. V praxi to znamená, že pokud si klient ověří cenu přímo u developera, často zjistí, že přes nás nakoupil výhodněji. Naše služba ale zdaleka nekončí samotným prodejem. Klienty provázíme celým procesem: zakládáme firmy, pomáháme s vyřízením víz, otevřením účtů či pořízením telefonního čísla. Doprovázíme je i na lékařskou prohlídku potřebnou pro vystavení ID. A v návaznosti na jejich strategii řešíme i budoucí prodej a pronájem.
Dubaj je v tomhle ohledu specifická. Je pronájem riskantní?
EK: V dnešní době začíná dlouhodobý nájem pomalu dorovnávat ten krátkodobý. A velká výhoda u dlouhodobého nájmu spočívá v tom, že v Dubaji se platí jednou ročně předem. To znamená, že majitel může dostat šek na pět set tisíc, nebo i milion korun dopředu. A pokud nájemník nemá k dispozici celou částku, může si platbu rozložit na čtyři splátky, tedy čtvrtletně. S každým dalším šekem se však nájemné navyšuje. Čím méně splátek, tím výhodnější podmínky pro nájemníka a stabilnější příjem pro majitele.
Kolik z vašich klientů v Dubaji skutečně žije?
EK: Většina lidí původně kupuje nemovitost primárně jako investici s plánem dalšího prodeje. Když ale dokončený projekt se vším příslušenstvím a službami vidí na vlastní oči, bývají často tak nadšeni, že si ho nakonec ponechají. Proto, když klient zpočátku váhá mezi pronájmem a prodejem, uklidňuji ho, že rozhodnutí necháme až na chvíli, kdy bude hotovo. U bytů určených k rekreaci bývá běžné, že je klienti využívají tři až šest měsíců v roce, hlavně v zimě. Pokud můžou svou práci dělat online, tak téměř vždy se jim tato varianta zalíbí nejen díky úžasnému životu v Dubaji, ale také díky cenám, které jsou stejné jako v Česku, a úrovní života, která je mnohem vyšší, kvalitou potravin začínaje a úrovní služeb konče.
PH: Před dvěma nebo třemi lety většina klientů skutečně plánovala takzvaně flipovat, tedy rychle prodat. Jenže v době rostoucí nejistoty v Evropě, ať už geopolitické, nebo finanční, si mnozí nechávají alespoň jeden apartmán jako záložní variantu pro svou rodinu. Dubaj vnímají nejen jako bezpečné místo pro investici, ale i pro život. Často tam tráví několik měsíců ročně, řada z nich pracuje online, takže si mohou dovolit flexibilní pobyty několikrát do roka.
