U italského jezera Lago di Como se vily prodávají za desítky milionů eur, přesto tu není prakticky jediný volný pozemek u vody. Omezená nabídka a globální poptávka totiž vytesaly z alpských jezer model, který odolává krizím i výkyvům úrokových sazeb. Investoři sem primárně míří za jistotou, že hodnota jejich majetku neklesne s prvním ochlazením ekonomiky. A jak se zdá, tenhle způsob úvah si vedle tradičních kupců z Německa, Británie či Ameriky osvojili i Češi.
Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv
Když před dvěma lety přinesla média zprávu, že George Clooney nabízí svou ikonickou vilu Oleandra u jezera Como za 107 milionů dolarů, trh s luxusními nemovitostmi zbystřil. Spekulovalo se o kupcích z technologických firem i z ropných monarchií, Clooney ale prodej nakonec popřel. Tahle fáma nicméně potvrdila, že v destinacích, kde se přístup k vodě počítá doslova v metrech, není „lakefront“ jen nemovitost, ale značka.
Prestiž vs. pragmatismus
Como si ostatně statut luxusní adresy drží dlouhodobě. Průměrné ceny bytů ve městě se pohybují kolem 3 100 eur za metr čtvereční, břeh jezera se ale už dávno obchoduje v úplně jiné lize. Transakce, kde na straně kupce typicky stojí Američan, Brit nebo Němec, běžně stoupají nad pět milionů eur a nejde v nich ani tak o výnos, jako spíš jistotu a prestiž. K čemuž výrazně přispěl i režim rovné daně, jímž Itálie v roce 2017 umožnila novým rezidentům zdaňovat globální příjmy paušální částkou sto tisíc eur ročně (dnes již 200 tisíc eur) bez ohledu na jejich skutečnou výši.
Východněji položené Lago di Garda má naproti tomu jinou dynamiku. Tři čtvrtiny kupujících sice opět tvoří cizinci, především Němci, Rakušané, Britové, Nizozemci a sem tam i Češi, motivace je však pragmatická – vlastní dovolená spojená s možností pronájmu. Zato ceny jsou stále nezanedbatelné – v obci Garda se průměrná cena pohybovala letos v létě kolem 4 800 eur za metr čtvereční, přičemž několik desítek metrů k promenádě znamená rozdíl i několik stovek tisíc eur za celou nemovitost. Levnější alternativu s cenami kolem 2 700 a 3 000 eur za metr čtvereční představuje Lago di Maggiore, zejména jeho italská strana.
Švýcarská pravidla
K nejtvrdším trhům mezi alpskými perlami patří Ženevské jezero. Důvod je jednoduchý – federální zákon Lex Koller totiž omezuje nákupy nerezidentů jen na vybrané lokality a často jsou ještě podmíněné povolením. Napjatá nabídka tak udržuje ceny vysoko.
Úplně jinak působí jezero Annecy na francouzské straně Alp, kde žádné restrikce neplatí, přesto je trh velmi živý. Blízkost Ženevy a možnost celoročního vyžití z něj dělají jednu z nejžádanějších adres, kde se starší byty u jezera letos prodávaly za 5 400 eur za metr čtvereční a novostavby dosahovaly i 6 400 eur. Lugano, které se nachází mezi oběma místy, představuje kompromis. Přestože i tady se výhled na jezero draží výraznou přirážkou, vstupní částky bývají nižší než v případě Ženevského jezera.
Speciální kapitolou jsou rakouská jezera, včetně oblíbeného Wörthersee. O nákupu tu nerozhoduje jen cena, ale hlavně statut „druhého bydlení“. Ten vymezuje, zda může nemovitost sloužit jen k rekreaci, nebo musí být využívána k trvalému pobytu. Povolení k rekreaci je přitom přísně omezené a v populárních lokalitách prakticky nedostupné. Jen v Salcbursku spadá do téhle „no go zóny“ přes devadesát z celkem 119 municipalit, což znamená nutnost detailní právní přípravy. Poptávku tak tvoří především domácí a Němci, zatímco mezinárodních investorů je méně. I díky tomu je rakouský trh oproti Itálii klidnější a bez nájemní euforie, zato s pověstí bezpečného uložení peněz.
Národní svéráz
Úplně jiný charakter má Bodamské jezero, které leží na pomezí Německa, Švýcarska a Rakouska a na rozdíl od Coma nebo Gardy v něm nejde o turistický luxus, ale kvalitu života a pracovní příležitosti v regionu. Přesto patří německý břeh, zejména Konstanz, dlouhodobě k nejdražším rezidenčním trhům v zemi. Ceny bytů se tu letos pohybovaly kolem 5 700 až 5 900 eur za metr čtvereční, ačkoli je netáhnou krátkodobé pronájmy, nýbrž poptávka z univerzit, zaměstnanost a zázemí velkého města.
Mentalita ostatně určuje i rozdílný proces nákupu. Zatímco v Itálii je relativně přímočarý, ve Švýcarsku je procedura komplikovaná kvótami a povoleními. Oproti italským osmi až dvanácti procentům však vedlejší náklady tvoří jen kolem tří procent. Rakousko je jejich kombinací, zatímco Francie si tradičně nezadá s administrativním šimlem a proces koupě trvá tři až čtyři měsíce. K tomu daňové zatížení dosahuje až osmi procent, navíc obce mohou výrazně zvýšit daň z druhého bydlení. A nakonec Německo, které je transparentní, vedlejší náklady však běžně dosahují deseti procent ceny.
TIP Estate
Villa u jezera Como s vlastním přístavem a bazénem
V prestižním Bleviu, naproti ikonické Villa d’Este, se nachází kompletně zrekonstruovaná vila s přímým vstupem k jezeru Como. Na ploše 330 metrů čtverečních nabízí čtyři ložnice, čtyři koupelny, prosklenou kuchyň a elegantní salon s krbem a panoramatickými výhledy. K dispozici je zahrada se sezením, bazénem a loděnice. Nemovitost je vybavena bránou, třemi parkovacími místy a výhodou je i skvělá dostupnost do Coma nebo Milána. Aktuálně je na prodej za cenu 8,5 milionu eur (v přepočtu 206,6 milionu korun).
