Čtvrt roku od chvíle, kdy se nad Arabským poloostrovem rozkvílely poplašné sirény, se čeští investoři do nemovitostí v Dubaji pomalu vracejí. Tentokrát s chladnější hlavou a vědomím, že geopolitická rizika se týkají i metropole, která si dosud užívala aureoly bezpečného ráje.
Text: Andrea Míčková
Foto: Archiv
Ještě na začátku roku Dubaj, věrna své pověsti, lámala rekordy. Do města proudili investoři, turisté i firmy a ceny nemovitostí jely na růstové vlně. Po vypuknutí války USA a Izraele s Íránem na konci února ovšem ze dne na den aerolinky omezily spoje do třímilionové metropole a investoři, kteří dosud řešili hlavně výnosy a platební plány, se poprvé začali ptát na bezpečnost a likviditu. Dubaj se nezastavila, ale na několik týdnů ztratila svou bezstarostnost.
„Zájem nezmizel, ale výrazně se proměnil. Stávající investoři chtěli vědět, co se děje s jejich investicí, noví zájemci naopak přibrzdili a přešli do režimu sledování,“ říká Denis Karásek ze společnosti BuyDubai. Podle Moniky Kaličinské z Inani Real Estate se klienti převážně rozdělili na ty, kteří Dubaj zatratili, a ty, kteří čekají na výrazný pokles cen.
Teď se aktivita pomalu vrací, u českých a slovenských investorů však zůstává skepse silnější než na jiných trzích. „Středoevropský investor je přirozeně konzervativnější a mediální obraz konfliktu na něj působí silněji než samotná data,“ dodává Karásek. Ta přitom ukazují, že dubajský trh nezamrznul a navzdory nejasnému vývoji konfliktu paradoxně vykazuje lepší výsledky než loni.
Podle Dubai Land Department dosáhla hodnota realitních transakcí v Dubaji v prvním čtvrtletí roku 2026 celkem 252 miliard dirhamů (v přepočtu zhruba 68,6 miliardy dolarů), o 31 procent více než před rokem. Objem transakcí vzrostl o šest procent, hodnota realitních investic se dostala na 173 miliard dirhamů (47 miliardy dolarů) a zahraniční investice vzrostly o 26 procent na 148,35 miliardy dirhamů (40,4 miliardy dolarů).
Fakt, že trh prokázal sílu, potvrzuje i analýza Colliers Middle East, která spíš než o plošném zpomalení mluví o zralejší a selektivnější fázi růstu. Poptávku táhne příliv expatů, firem i mezinárodního kapitálu, nájemní trh se stabilizuje a přibývá nová nabídka. Podle analytiků přesáhly dodávky bytů deset tisíc jednotek už druhý měsíc po sobě a do konce roku se má dokončit přibližně 65 tisíc bytů a 12 500 vil.
Prázdniny v ráji
Na pozadí silných čísel se ovšem mění chování kupců. V prostředí, kde je nejistota nutí k opatrnosti, už nestačí představa očekávaných výnosů a příběh Dubaje jako města, které dlouhodobě roste. Investoři se vracejí k otázkám, které měly zaznívat i v klidných časech.
„Ptají se, jaký je developer, kolik projektů dokončil v termínu, jak je naplněn escrow účet projektu, jaká je reálná obsazenost v dané lokalitě. Přibývají otázky na možnost dalšího prodeje, na likviditu trhu a co se stane s projektem, pokud developer narazí na problémy,“ říká Denis Karásek, který to vnímá jako zdravý posun: „Dubaj vždy dávala smysl jako promyšlená investice, ne jako impulsivní rozhodnutí.“
Nejrychleji se nejistota propsala do krátkodobých pronájmů, které situace zasáhla nejvíce. Obsazenost v prvních týdnech konfliktu spadla na zlomek normálu, a i když se dnes turistika pomalu vrací, někteří majitelé přešli na střednědobý nebo dlouhodobý pronájem jako stabilnější alternativu. Metropoli tak vládne zvláštní klid připomínající prázdniny. „Méně aut, prázdnější nákupní centra a ulice. Spousta lidí se rozhodla, že si od Dubaje v tuto chvíli odpočine a plánuje se vrátit, až bude situace jasnější,“ popisuje Monika Kaličinská.
U prodejů se stejná nejistota projevuje méně nápadně – místo plošného poklesu cen se otevírá prostor pro vyjednávání, a to hlavně u mid-market projektů a méně výjimečných bytů. „Tam jsme viděli slevy v řádu tří až sedmi procent. Prémiový a ultraprémiový segment drží ceny. Developeři nových projektů, které se teprve budou stavět, reagují flexibilnějšími platebními podmínkami, například plány na placení po předání bytu, ne plošnými slevami,“ říká Karásek. Podle Moniky Kaličinské se objevují i výhodnější platební plány, úhrada čtyřprocentního katastrálního poplatku nebo garantované výnosy.
Silné základy
Na trhu začíná hrát více než v minulosti zásadní roli kvalita. „Nejcitlivější na výkyvy jsou průměrné, nevýjimečné byty, ať už půdorysem, kvalitou, nebo polohou. Kvalita budovy do velké míry určuje, jaké nájemníky budete mít a kolik budou ochotní platit,“ upozorňuje Kaličinská, že nejodolnější zůstávají prémiové lokality, vily, townhousy a hotové nemovitosti s prokázanou nájemní historií.
Přesto si mnozí kladou otázku, zda Dubaj nadále platí za bezpečný přístav pro kapitál. Realitní experti jsou optimisté. „Dubaj prokázala funkčnost systémů, které budovala roky: obranu, infrastrukturu, krizový management. Ekonomické základy zůstávají silné,“ říká Denis Karásek, ačkoli uznává, že část image destinace se změnila. Geopolitická prémie, kterou Dubaj historicky měla jako oáza klidu v nestabilním regionu, dnes podle něho není tak jednoznačná jako dříve. Pro investora s dlouhým horizontem a diverzifikovaným portfoliem ale Dubaj stále smysl dává.
