Je polovina února a na pozemcích bývalého nákladového nádraží na pražském Žižkově probíhá velká sláva. Zástupci společnosti Central Group klepou na základní kámen dlouho očekávaného projektu Parková čtvrť. Během příštích zhruba deseti let na tomto místě vyrostou nové bytové domy s více než dvěma tisíci byty.
Získání všech povolení trvalo Central Group šest let, a ani to zdaleka není nejdelší doba, po kterou musel s úřady nějaký developer zápolit. Podobně jako u Parkové čtvrti se i v dalších lokalitách v posledních dvou letech pohnuly ledy. Staví se nejen na bývalém nákladovém nádraží na Žižkově, ale ožívá i Rohanský ostrov, také na Hagiboru doslova před očima roste nová čtvrť.
Mnoho dalších brownfieldů hlavně v regionech ale stále na využití čeká. Část se přeměňuje na nové průmyslové areály nebo haly, část ale není zajímavá ani s příspěvkem státu na rekultivaci.
Když odejde průmysl
Nejrůznějších zanedbaných pozůstatků průmyslové, skladové, zemědělské či jiné výroby je v Česku nepočítaně. Jen Národní databáze brownfieldů, kterou vede agentura CzechInvest, obsahuje stovky veřejných a tisíce neveřejných záznamů.
Největší téma, kolem nějž se točí největší peníze, jsou pochopitelně brownfieldy v Praze. Developeři objevili jejich potenciál už před několika lety a začali nakupovat. Většina velkých hráčů má alespoň nějaký brownfield ve svém portfoliu. „V současnosti je v Praze v přípravě více než 130 tisíc bytů, dvě třetiny z nich právě na brownfieldech,“ potvrzuje hlavní analytik společnosti Central Group Ondřej Šťastný.
Stop expanzi do polí
Brownfieldy mají pro developery hned několik výhod, zároveň ale existují určitá specifika, která naopak jejich využití komplikují. „Zejména v Praze není dostatek vhodných volných pozemků a výstavba na zelené louce má své limity – obvykle chybí potřebná infrastruktura, velkým problémem bývá dopravní spojení, a navíc tak často vzniká nesourodá a rozlehlá zástavba odlehlá od center měst,“ konstatuje obchodní ředitelka developerské společnosti YIT Dana Bartoňová.
Ze stejných důvodů ostatně nejen Praha nese rozšiřování města do polí s nelibostí. Pro rozpočet radnice znamená nové sídliště za městem velké dodatečné náklady, které nesou na úkor nových budoucích sousedů starousedlíci. Právě z jejich daní se musí zaplatit nové silnice nebo autobusové linky.
U brownfieldů tyto problémy obvykle odpadají, a to je lákavé i pro politiky. „Městské části a orgány státní správy se k povolování obvykle staví vstřícněji než k výstavbě na zelené louce,“ konstatuje projektový manažer PSN Radek Hlaváček. Radnice podle něj na výstavbě na brownfieldu navíc ušetří. „Často jde o velké územní celky, které působí nevzhledně a zanedbaně, městské části nebo obce vítají, že se někdo ujme jejich revitalizace. Proto bývají politici a úředníci ochotnější v řešení výstavby v těchto lokalitách,“ dodává Hlaváček.
A konečně, bytové projekty budované na brownfieldech obvykle bývají atraktivnější i pro potenciální kupující. „Většina továren či nádraží byla původně na okraji města. Během času je obklopovala další a další zástavba, dneska jsou už jejich součástí,“ vysvětluje výkonný ředitel Penta Real Estate Petr Palička. Jinými slovy, noví obyvatelé čtvrtí vzniklých na brownfieldech se stěhují do živoucího města, nikoliv na periferii, odkud je všechno daleko.
Dražší než zelená louka
Brownfieldy mají ovšem i negativa, a to především z nákladového hlediska. Na rozdíl od zelené louky vyžadují pozemky po bývalých průmyslových podnicích mnohem náročnější přípravu, a to obzvláště na místech, kde fungovala špinavá průmyslová výroba. „Z praktického hlediska samozřejmě mezi nejzřejmější nevýhody patří nutnost demolice nevyužívaných objektů, případně sanace znečištění pozemku,“ vysvětluje architektka Markéta Fránová ze studia Jestico + Whiles.
O kolik tedy může sanace znečištěných areálů prodražit celý rozpočet? „To je právě jedna z nevýhod brownfieldů – tento údaj nelze říct paušálně. Především ekologické zátěže můžou být tak velké, že jejich odstranění může být mimořádně nákladné, ale také můžou odsunout výstavbu o mnoho let,“ upozorňuje Petr Palička z Penta Real Estate.
Samotná demolice starých budov není až tak zásadní. „Demoliční náklady se obvykle vejdou do deseti procent ceny nové stavby, záleží samozřejmě na druhu objektů,“ konstatuje Petr Palička.
U odstranění ekologické zátěže se investice pohybují v desítkách milionů korun. „Náklady na revitalizaci vody a břehů okolo Vltavy se vyšplhaly hodně přes sto milionů korun,“ vzpomíná na přípravu projektu Dock v pražské Libni obchodní ředitel společnosti Crestyl Viktor Peška.
I tady ale závisí na typu pozemků. Například společnost YIT staví projekty Suomi a Lappi v Hloubětíně, v nichž do roku 2029 vznikne 3500 bytů, oficiálně na brownfieldu, ve skutečnosti jde ale o bývalou zahrádkářskou kolonii. Sanaci půdy tedy nebylo nutné řešit. Největší problém představovala černá skládka, kterou developer musel likvidovat při revitalizaci části toku Rokytky.
„Jiné to ale bývá u průmyslových areálů, které byly v minulosti zatíženy technologickými procesy,“ říká Radek Hlaváček z PSN. Jako příklad uvádí bývalé galvanovny či podobné provozy, kde se upravovaly kovové části výrobků. „Takové procesy se dramaticky propsaly do stavu území, jak do spodních vod, tak do kontaminace zeminy a v neposlední řadě i do kontaminace stavebních objektů jako takových, tedy do konstrukcí, podlah i stěn,“ vypočítává Hlaváček.
Vyčištění takového areálu může trvat roky a stát stovky milionů korun. Ne všechny náklady ovšem nutně musí jít za developerem. „Samozřejmě se dají využít různé dotace či příspěvky, které se vyčleňují například z rozpočtu Ministerstva životního prostředí ČR nebo evropských fondů,“ potvrzuje Radek Hlaváček.
Čekání na razítka
Ačkoliv developeři hovoří o větší vstřícnosti úřadů k výstavbě na brownfieldech, ani to není univerzální pravidlo, a v mnoha případech tak platí dokonce pravý opak – povolovací řízení může být ještě delší. „Je potřeba počítat s delším povolovacím procesem v souvislosti s nutností změny funkčního využití pozemků v územním plánu,“ upozorňuje Ondřej Šťastný z Central Group.
To souvisí s další nevýhodou brownfieldů, a sice jejich často velkou rozlohou. Když původní průmyslový areál koupí po částech více developerů, trvá změna územního plánu jednotlivých částí z původní průmyslové funkce na bydlení nebo kancelářské budovy dlouho.
V některých případech architekti plánující novou čtvrť narazí na připomínky památkářů, kteří požadují zachování některých cenných budov. To znamená další průtahy, překážky a vyšší náklady.
V Praze by to měl změnit nový Metropolitní plán. Ten poslal pražský magistrát v dubnu k dalším veřejným připomínkám, a pokud nedojde k nečekaným komplikacím, mohl by začít platit od roku 2023. Dokument už s odblokováním většiny brownfieldů počítá, což by mělo předejít komplikacím při povolovacím řízení.
Sečteno, obecnou nákladovou přirážku při stavbě na brownfieldu oproti zelené louce není snadné stanovit. Skládá se z mnoha faktorů a ty se mohou velmi lišit. „Vždy samozřejmě záleží na konkrétním místě a projektu, obecně se ale bavíme řádově o dvaceti procentech,“ odhaduje hlavní inženýr developerské společnosti AFI Europe Pavel Jelínek.
Stovky tisíc bytů
Pražské developerské společnosti vidí v brownfieldech budoucnost a sázejí na ně. Společnost Central Group kromě čerstvě odstartované Parkové čtvrti chystá letos poklepání na základní kámen také u dalšího velkého brownfieldového projektu v Praze 9. V areálu bývalé Tesly Hloubětín chystá novou čtvrť se stejným názvem, kde má vzniknout na 1,5 tisíce bytů. Kromě toho má v portfoliu další stovky tisíc metrů čtverečních pozemků v rozvojových územích. „Máme v přípravě projekty pro více než třicet tisíc bytů, většinu z nich plánujeme právě na brownfieldech,“ upřesňuje hlavní analytik Ondřej Šťastný.
Na brownfieldu na rozhraní Hloubětína a Vysočan staví i další velký hráč, skupina Finep. Projekt Nová Elektra počítá se stovkami bytů, kancelářemi i obchodními prostorami. Do budoucna patří mezi nejzajímavější revitalizace pozemků v okolí stanice metra Opatov. Nevzhledná parcela se v budoucnu promění ve čtvrť se čtyřmi stovkami bytů, parkem i kancelářemi.
Společnost Sekyra Group, která už naplno pracuje na velkolepé akci Smíchov City, loni na podzim rozjela také další dlouho plánovanou akci na pomezí Karlína a Libně. V projektu Rohan City postupně, v pěti etapách, vyroste na zhruba dvaceti hektarech přes 3200 bytů, osm kancelářských budov, park a škola. Mimochodem, od prvotních úvah po položení základního kamene uplynulo třináct let.
Pěstí na oko kolemjdoucích byly dlouhá léta nevzhledné pozemky na Hagiboru, který se rozkládá na rozhraní Vinohrad a Strašnic nedaleko stanice metra Želivského. Před dvěma lety to začala měnit společnost Crestyl a už letos v druhé půlce roku chce kolaudovat první dva z celkem pěti bytových domů, které tu budou stát. Kromě toho vznikne také pět kancelářských objektů.
Brownfield jako vstupní bránu na český trh si vybrala také slovenská developerská jednička Cresco Real Estate. Ta v březnu oznámila, že v areálu bývalé Tesly Holešovice postaví na 500 bytů. První ze tří etap má začít letos a nabídne bezmála 150 jednotek. Další mají následovat s půlročními odstupy. Hotovo bude v roce 2025.
Také projekt So-Ho slovenského investora je důkazem komplikací, které může brownfield přinést. Ačkoliv vstup na český trh firma oznámila letos na jaře, ve skutečnosti tuto akci připravuje zhruba deset let. Do dnešní podoby přitom projekt zaznamenal několik významných změn – úplně původní záměr hovořil o kancelářích.
Developer PSN se dosud specializoval především na rekonstrukce historických činžovních domů, již brzy ale začne také s přestavbou prvního brownfieldu. Na místě bývalé továrny Koh-i-noor ve Vršovicích postaví 580 bytů a prostory pro obchody a služby. Druhý bývalý průmyslový areál firma koupila loni v Brně, na jehož místě opět postaví byty.
Sklady na byty přestavuje také společnost AFI Europe. „Tulipa Třebešín vzniká na místě skladového a kancelářského pětihektarového areálu Pramenu Praha ve Strašnicích. Tuto rezidenční čtvrť rozvíjíme od roku 2013 a zatím jsme zde dokončili 750 standardních bytů,“ konstatuje hlavní inženýr firmy Pavel Jelínek.
Čtvrť AFI City zase firma staví na patnáctihektarovém pozemku bývalého průmyslového areálu ČKD Slévárny a Moury v pražských Vysočanech. Dokončeno je skoro 500 bytů a první kancelářská budova, další dva apartmánové domy se 640 jednotkami k pronájmu se staví nyní.
Výhradně na brownfieldy se aktuálně zaměřuje podle Petra Paličky skupina Penta Real Estate. „Florentinum, Waltrovka, Nuselský pivovar, Masaryčka a připravujeme několik dalších,“ vypočítává výkonný ředitel firmy.
V Brně se nachází také několik zajímavých brownfieldů, které čeká proměna na nové čtvrti. Mezi nejznámější patří areál bývalé Vlněny. Po jeho demolici se tu pustila do kancelářské výstavby společnost CTP, která na místě postavila největší administrativní čtvrť v Brně, kde pracuje na 3,5 tisíce lidí. Ještě velkolepější má být projekt skupiny CPI, která v Brně před lety koupila areál bývalé Zbrojovky. Už ho začala přetvářet na kanceláře a byty.
Nejen byty
Ve velkých městech v čele s Prahou se o brownfieldech mluví především ve spojení s novými byty, případně kancelářemi. V regionech jsou ale častými zájemci také developeři průmyslových nemovitostí.
„Ano, brownfieldy nám dávají smysl. Mají své negativum – nikdo neví, co všechno se tam najde a jak nákladná bude revitalizace. Ale pokud jsou ve vhodných lokalitách, třeba ve městech s dobrou a dostupnou dopravní infrastrukturou, pouštíme se do toho,“ říká šéf developmentu společnosti P3 Aleš Zacha.
Především z Prahy totiž podle něj průmyslový development vytlačila právě rezidenční konkurence. Za pozemky je ochotná nabídnout vyšší cenu. „Brownfieldy se mění na něco jiného, většinou byty. Takže nejenže nepřibývají nové sklady, ale mizejí i některé staré a není za ně náhrada,“ tvrdí Zacha. Firmy, které nejsou ochotny nebo obchodně neutáhnou platit stále vyšší nájmy, se proto musí stěhovat do regionů v Čechách i na Moravě.
CzechInvest
Potenciál zanedbaných průmyslových, zemědělských a dalších areálů si uvědomuje i stát a k jejich většímu využívání mají přispět například aktivity agentury CzechInvest. Ta spravuje rozsáhlou celostátní databázi brownfieldů. Lze v ní najít stovky pozemků nejrůznějšího typu a velikostí po celém území Česka, které se nabízejí pro rekultivaci.
Agentura kromě toho vypracovala Národní strategii rozvoje brownfieldů, jakýsi návod a jízdní řád pro úřady i zájemce o investování do brownfieldů. Zatímco v Praze či velkých městech obecně představuje mnoho brownfieldů pro developery příležitost, a velká část je proto rozprodaná, především v regionech mohou naopak být pro obce a města velkým problémem. Právě pro ně je určený nový dotační program, který letos na jaře vypsalo ministerstvo průmyslu a obchodu.
Nese název Regenerace brownfieldů pro podnikatelské využití a financovat se bude z Národního plánu obnovy. Ministerstvo označuje jako adresáty všechny municipality, které mají na svém území brownfieldy vhodné pro rekultivaci, a to jak pro podnikatelské, tak nepodnikatelské účely.
Před rokem ministerstvo vypsalo podobný program, který má už letos hmatatelné výsledky. V rámci výzvy Regenerace a podnikatelské využití brownfieldů dostala dotaci necelá třicítka projektů, celkem šlo o zhruba o 635 milionů korun. Mezi největší patřila třeba 60milionová dotace na regeneraci jedné z budov bývalého pivovaru nebo 50milionový příspěvek obci Moldava na revitalizaci budovy bývalého nádraží.
Další program určený pro obce vypisuje pod názvem Regenerace brownfieldů pro nepodnikatelské využití ministerstvo pro místní rozvoj. V roce 2020 na 65 projektů poskytlo přes 1,1 miliardy korun. Kromě toho se dají získat na úklid na brownfieldech dotace také od ministerstva zemědělství v rámci Programu rozvoje venkova nebo od ministerstva životního prostředí.
