Český rezidenční trh se dlouho točil kolem jedné představy: ideálem je vlastnický byt. Jenže dostupnost bydlení, proměna práce, pozdější zakládání rodin i rostoucí mobilita mladší generace ukazují, že města budou potřebovat pestřejší škálu rezidenčních modelů. Vedle klasického vlastnického a nájemního bydlení proto nastupují formy, které neprodávají jen metry čtvereční, ale také služby, flexibilitu, komunitu a kvalitu každodenního života.
Jedním z nejzajímavějších příkladů je coliving. V české debatě se často redukuje na malé jednotky nebo mikroapartmány. To je ale nepřesné. Skutečný coliving nestojí na zmenšování soukromého prostoru, ale na jeho doplnění o kvalitní společné zázemí. Soukromá jednotka má nabídnout komfort, klid a pocit domova. Sdílené prostory pak rozšiřují možnosti, které by si jednotlivec v běžném bytě nemohl dovolit: komunitní kuchyně, coworking, lounge, prádelnu, fitness, terasy nebo prostory pro setkávání.
Právě v tom se coliving liší od klasického nájemního bydlení. Institucionální nájemní bydlení přináší stabilitu, profesionální správu a vyšší standard služby. Coliving jde o krok dál: vedle provozu a komfortu pracuje i se sociální vrstvou bydlení. Neřeší pouze otázku, kde člověk bydlí, ale také jak se ve městě zapojuje do vztahů, kde pracuje, kde se potkává a zda se v anonymním prostředí necítí osamoceně.
To je důležité i pro architekturu. U colivingu nelze kvalitu hodnotit jen efektivitou půdorysu nebo cenou za metr čtvereční. Rozhodující je vztah mezi soukromým, sdíleným a veřejným prostorem. Dům musí nabídnout intimitu, ale zároveň přirozené příležitosti k setkávání. Společné prostory nemohou být zbytkovou plochou. Naopak se stávají identitou projektu, jeho provozním srdcem i důvodem, proč se lidé rozhodnou v takovém domě bydlet.
Dobře navržený coliving proto začíná mnohem dříve než u dispozice jednotlivé jednotky. Je potřeba přemýšlet o denním rytmu obyvatel, o míře soukromí, o tom, kde vznikají přirozené kontakty a kde má naopak člověk možnost zmizet do klidu. Kvalitní společný prostor nesmí působit jako hotelová lobby, kterou lidé jen projdou. Musí být dostatečně civilní, pohodlný a různorodý, aby se stal skutečným prodloužením domova. Teprve tehdy začne fungovat ekonomika sdílení: menší soukromá plocha není ztrátou, protože ji vyvažuje širší paleta prostorů a služeb, ke kterým má obyvatel každodenní přístup.
„Coliving je budoucnost bydlení, protože nabízí to nejlepší z obou světů – soukromí i komunitu,“ říká Ján Antal, zakladatel studia Perspektiv. Tato věta dobře vystihuje posun, který rezidenční trh čeká. Nejde o návrat ke kolektivnímu bydlení ani o kompromis pro ty, kdo si nemohou dovolit větší byt. Dobře navržený coliving je plnohodnotný rezidenční produkt pro lidi, kteří chtějí žít flexibilně, mít přístup ke službám a zároveň nebýt odříznuti od sociálního života.
Cílovou skupinou přitom nejsou jen studenti. V zahraničí coliving využívají mladí profesionálové, expati, digitální nomádi, ale stále častěji také senioři, pro které může být komunitní bydlení prevencí izolace a cestou k aktivnějšímu životu. I proto o colivingu nemá smysl mluvit pouze jako o realitním produktu. Je to také nástroj zdravějšího městského života.
Český trh je zatím opatrný. Stále převažuje silná kulturní vazba na vlastnictví a pojem sdíleného bydlení v mnoha lidech vyvolává představu studentské koleje nebo provizoria. To se ale bude měnit. S rostoucí cenou bytů, profesionalizací nájemního trhu a nástupem nové generace nájemníků poroste poptávka po bydlení, které je flexibilnější a lépe odpovídá současnému životnímu stylu.
Pro developery a investory to znamená novou výzvu. Nestačí postavit menší byty a přidat pár společných místností. Úspěšný coliving vyžaduje znalost cílové skupiny, promyšlený provozní model, kvalitní správu, silný design společných prostor a urbanistickou vazbu na okolí. Musí fungovat jako dům, služba i komunita zároveň.
Budoucnost rezidenčního bydlení proto nebude jen v tom, kolik bytů dokážeme postavit. Bude také v tom, jaké typologie městům nabídneme. Coliving, institucionální nájemní bydlení, studentské rezidence nebo seniorské komunitní domy nejsou okrajové experimenty. Jsou součástí širší změny, v níž se bydlení posouvá od vlastnictví prostoru ke kvalitě života.
Silvia Snopková, Director of Perspektiv Research
