Fond kvalifikovaných investorů REALIA FUND SICAV, a.s. vznikl počátkem roku 2020 s jasnou vizí, kterou bylo a stále zůstává výhradní zaměření na investice do regionálních nákupních parků. Během prvního roku a půl fungování fond koupil celkem 8 objektů a od té doby portfolio fondu kontinuálně roste až na současných 15 nemovitostí v hodnotě přes 1,7 mld. korun. Od svého založení fond prochází různými zkouškami. Covid, vysoké ceny energií, rostoucí úrokové sazby, vysoká inflace a navazující ochlazení maloobchodní spotřeby.
„Pro nás je zásadní, že tyto zkoušky potvrdily správné nastavení fondu a také to, že retail parky jsou odolný realitní segment. Přednostní výnos je generován pravidelnými platbami od bonitních nájemců,“ říká Tomáš Oplíštil, obchodní ředitel a člen investičního výboru fondu REALIA a doplňuje, „Fond nedělá development, což znamená, že jakmile koupíme plně pronajatý retail park, tak doslova ihned generuje cashflow do fondu.“
Loňský výnos fondu dosáhl 15,15 %. Klíčem k takovému výsledku je jeho strategie zaměřená na plně pronajaté retail parky s bonitními nájemci a dlouhodobými nájemními smlouvami. K dofinancování akvizic fond používá bankovní úvěry, LTV je nyní přibližně 55%. Cílený výnos fondu je 8 % p.a.. Prioritou managementu je bezpečnost celého portfolia a odolnost fondu proti rychlým a výrazným změnám finančních a realitních trhů. „Ve fondu mají peníze zakladatel i management. S našimi investory máme společný cíl, a tím je bezpečné zhodnocení investice,“ upřesňuje Oplíštil.
Rostoucí úrokové sazby a inflace
Rostoucí úrokové sazby jsou v dnešní době pro nemovitostní fondy velkou výzvou, která může zkomplikovat jejich schopnost dosahovat stabilních výnosů a udržovat hodnotu investic. Fond REALIA pracuje u svých úvěrů pouze s fixními úrokovými sazbami (nebo IRS), které jsou nastavené zpravidla na 5 leté období. Toto nastavení je součástí strategie již od založení fondu. „Díky tomu fond z hlediska současného portfolia nemovitostí není pod tlakem rostoucích finančních nákladů. Kdybychom to takto neměli nastavené, tak by dosažení patnáctiprocentního zhodnocení za rok 2022 nebylo možné. U nových akvizic se snažíme převzít původní financování, které je samozřejmě proti dnešním podmínkám na trhu levnější,“ říká Oplíštil.
Všechny nájemní smlouvy ve fondu obsahují tzv. inflační doložku. Inflační doložky umožňují každoročně zvýšit inkasované nájemné a slouží především k udržení hodnoty investované nemovitosti. Pro fond to znamená, že pokud je inflace nadstandardně vysoká, výrazně roste i výše nájemného a následný vliv na tržní hodnotu celého portfolia je pak značný.
Popularita retail parků stoupá
Portfolio fondu se na koci léta rozrostlo o retail park v Moravské Třebové a brzy se očekává dokončení akvizice retail parku v Hustopečích. Fondu se daří nakupovat retail parky off-market. To znamená, že načasování i veškeré podmínky prodeje jsou dopředu domluvené přímo s developerem, který se dlouhodobě specializuje na výstavbu retail parků.
„Ke konci roku bychom ještě rádi do portfolia zařadili nedávno otevřený nový retail park v Hustopečích v Jihomoravském kraji. Touto akvizicí se hodnota portfolia nemovitostí ve fondu přiblíží hranici 2 mld. korun. Všechny obchodní jednotky jsou samozřejmě pronajaté a nájemci profitujíz přímo sousedícího hypermarketu KAUFLAND. Další dvě konkrétní akvizice máme připravené na první pololetní příštího roku a rozhlížíme se po dalších. Prioritou stále zůstává dobrá lokalita a kvalitní, to znamená odolný mix nájemců,“ dodává Oplíštil.
Disclamer: Fond je fondem kvalifikovaných investorů dle zákona č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, jeho akcionářem se může stát výhradně kvalifikovaný investor dle paragrafu 272 tohoto zákona. Správce upozorňuje investory, že hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu.
Sdělení klíčových informací fondu (KID) je k dispozici na http://www.avantfunds.cz/informacni-povinnost/.V listinné podobě lze uvedené informace získat v sídle společnosti AVANT investiční společnost, a.s., City Tower, Hvězdova 1716/2b, 140 00 Praha 4 – Nusle.
Uvedené informace mají pouze informativní charakter a nepředstavují návrh na uzavření smlouvy nebo veřejnou nabídku podle ustanovení občanského zákoníku.
