Po mnoha letech setrvalého a rychlého růstu cen český realitní trh letos výrazně ochladl. Ekonomická nejistota způsobená konfliktem na Ukrajině spolu s vysokými úrokovými sazbami a drahými hypotékami srazily apetit kupujících a tím i poptávku po rezidenčních nemovitostech.
Došlo tak i na ještě před několika měsíci nemyslitelnou věc: v některých lokalitách byty a domy nejenže přestaly zdražovat, jejich ceny dokonce mírně klesly. Nejcitlivěji a nejrychleji na nové podmínky zareagovaly především starší nemovitosti v horších lokalitách.
Méně aktivní jsou podle realitních kanceláří také zájemci o luxusní byty nebo domy. Na cenách se to ale zatím neprojevilo. Ještě v prvním pololetí meziročně rostly a podle makléřů by měly prémiové nemovitosti být lépe odolné vůči cenovým výkyvům i v případě, že do Česka dorazí ekonomická recese.
Přinejmenším v nejbližším roce či dvou ovšem nelze očekávat podobně silné zhodnocení investice do luxusu jako v posledních letech. Jen od roku 2016 do letoška se cena prémiového bytu v Praze zvýšila o polovinu, a to ze 104 na téměř 153 tisíc korun za metr čtvereční.
Toto tempo v druhé polovině roku i v roce příštím citelně zpomalí. Růst naopak budou nájmy, a to včetně těch v luxusních nemovitostech. Investice do prémiového bytu za účelem pronájmu tak bude výnosnější.
Nákupy bez hypotéky
Hlavním hybatelem aktuálního vývoje na trhu s nemovitostmi jsou nebývale drahé hypotéky. Klienti bank si v minulých letech mohli užívat úvěrů s úroky mezi dvěma a třemi procenty ročně. Když letos finanční instituce v reakci na utahování měnové politiky ČNB sazby zvýšily více než na dvojnásobek, nezůstalo to bez reakce.
Developeři se shodují, že prakticky zmizeli zájemci o bydlení, kteří nákup financují právě s pomocí hypotéky. „Hypoteční trh prakticky zamrzl, zmizeli kupci realit na hypotéky. Dříve tito klienti stáli až za polovinou prodejů. Od té doby, co se sazby úvěrů na bydlení dostaly nad pět procent, jsme hypotékářům prakticky neprodali žádný byt,“ tvrdí spolumajitel společnosti TOP Estate Dušan Dvořák.
Podobné zkušenosti mají realitní kanceláře také v případě starších nemovitostí prakticky ve všech českých městech – s jednou výjimkou, a to prémiových nemovitostí. U nich nákupy na úvěr představují jen marginální část obchodů. A platí to nejen pro Prahu. „Zdražování hypoték se nás příliš nedotklo, převažují totiž zákazníci, kteří nakupují za hotové,“ tvrdí šéf brněnské pobočky realitní kanceláře Svoboda & Williams Zdeněk Vojtek.
Přesto se i u movité klientely jisté obavy a opatrnost kvůli nepříliš optimistickým výhledům do příštích měsíců projevily. „Klienti v tomto segmentu využívají výrazně méně hypoteční financování. Nicméně i v prémiovém segmentu je znát celkové zpomalení trhu, s loňskými čísly nelze letošní rok srovnávat,“ konstatuje provozní ředitel realitní kanceláře Lexxus Norton Peter Višňovský.
Šance na dobrou cenu
Jak se zpomalení trhu projevilo a ještě projeví na cenách luxusních rezidenčních nemovitostí? V prvním pololetí podle analýzy Svoboda & Williams, která sleduje skutečné ceny transakcí, se prémiový byt v novostavbě v Praze prodával letos v prvním pololetí za více než 155 tisíc korun za metr čtvereční, tedy téměř o desetinu dráž než ve stejném období před rokem.
Za starší rezidenční nemovitost v hlavním městě si prodávající nechali zaplatit bezmála 142 tisíc korun za metr čtvereční. I to je více než loni, růst cen byl ale oproti novostavbám pomalejší, dosáhl „jen“ 6,6 procenta. Ve druhém pololetí budou starší prémiové byty zdražovat zřejmě ještě pomaleji, pokud vůbec. „Ve druhé polovině roku nejspíš čeká pražský rezidenční trh stagnace, nebo dokonce drobná korekce,“ připouští šéf společnosti Svoboda & Williams Prokop Svoboda.
Podobně odhadují situaci i jiné realitní kanceláře. „Byty v nejlepších lokalitách a segment luxusních bytů jsou nejméně náchylné na tržní otřesy. Předpokládám, že ceny bytů v těchto lokalitách budou nyní spíše stagnovat. U nejkvalitnějších bytů dokonce mohou stále mírně růst, protože poptávka po kvalitních bytech je stále slušná,“ myslí si manažer společnosti Re/Max Alfa Petr Podlešák.
Realitní kanceláře orientované na luxusní byty a domy se tedy smiřují s nižšími letošními obchody. Nebudou na tom ale tak zle jako konkurence, jejíž hlavním „rybníkem“ je střední třída. Kromě toho, že jejich zákazníci nejsou odkázaní na hypoteční úvěry, mají ještě jednu výhodu. Nemovitosti většinou kupují za jiným účelem, než je vlastní bydlení. „Movití lidé do nich ukládají své úspory a kupují je i jako investice pro další pronájem,“ dodává Petr Podlešák.
Do nájmu místo vlastního
Zdražení hypoték se projevilo nejen na poklesu poptávky po vlastním bydlení. Nepřímo ovlivnilo také trh s nájemním bydlením, které jako dočasnou alternativu ke koupi bytu zvolili někteří zájemci o byty.
Segmentu luxusních nájemních bytů navíc pomohl konec nejrůznějších restrikcí v cestování, které v posledních dvou letech platily kvůli pandemii. Právě zahraniční klienti tvořili více než polovinu všech pronájmů prémiových nemovitostí v letošním prvním pololetí.
Podle analýzy společnosti Svoboda & Williams letos v prvním pololetí nájmy rostly rychleji než ceny bytů a překonaly propad z let 2020 a 2021. V létě se za nájemní bydlení v prémiové nemovitosti v Praze platilo už o pět procent více, než kolik stály činže před pandemií.
Rychlejší zdražování nájmů ve srovnání s tempem růstu prodejních cen prémiových nemovitostí je dobrým argumentem, proč i v této době do koupě luxusního bytu investovat. Podle Prokopa Svobody pro investici hovoří i další faktory. „Investor, který nakupuje do svého portfolia právě toto aktivum, se dívá daleko za horizont současných událostí. A tam čeká růst. Trh prémiových nemovitostí má trvalou hodnotu, nezávislou na dané fázi ekonomického cyklu. Kvalitní nemovitosti si cenu drží i v krizi,“ tvrdí Svoboda.
Díky nižší poptávce investorů se slabými nervy navíc na trhu ubyla konkurence a zlepšil se výběr. „Dočasné zpomalení navíc vždy vylepšuje nabídku, takže i my v posledních měsících sledujeme, že na trh se začínají dostávat zajímavější nemovitosti,“ potvrzuje Prokop Svoboda.
Právě nedostatek skutečně prémiových nemovitostí byl jedním ze slabých míst realitního trhu posledních let. „Skutečně prémiový segment je u nás velice úzký. Mnoho projektů se sice označuje jako luxusní, ale z valné většiny se jedná jen o marketingový klam a komorní projekt bez kompromisů naleznete jen stěží,“ vysvětluje Peter Višňovský ze společnosti Lexxus Norton.
Konec chatařského šílenství
Samostatnou kapitolu v rámci luxusních nemovitostí tvoří rekreační chaty nebo apartmány. Ty se v posledních letech staly investičním hitem. Kvůli omezeným možnostem cestování do zahraničí představovaly jednu z mála možností, jak strávit dovolenou mimo domov.
Ceny byly absurdní i u obyčejných chalup, o prémiových horských apartmánech nemluvě. Například luxusní byty v Krkonoších nebo u Lipna vyšly na stejné nebo i vyšší ceny než nemovitosti v Praze. „U prémiových projektů na Lipně se průměr cen dostal ke hranici 170 tisíc korun za metr čtvereční. V případě jednotek s výhledem na vodní hladinu se cena může vyšplhat i vysoko nad 200 tisíc korun,“ říká šéf realitního investičního fondu Nemomax Marek Unčovský
Také to se podle realitních makléřů začíná měnit. „Kupující již nechtějí akceptovat nadsazené ceny u většiny rekreačních objektů, jako tomu bylo doposud,“ konstatuje ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties Jiří Kučera. I on ale dodává jednu výjimku. „Ovšem za ty, které jsou v nejlepších lokalitách, kvalitní a jedinečné, tak za ty si rádi připlatí,“ tvrdí Kučera.
Jinými slovy i u rekreačních nemovitostí jsou ty nejlepší z nich výjimkou, u níž se zatím menší poptávka nepodepsala na stagnaci, či dokonce poklesu cen. To by se nemělo do konce roku změnit. „U chalup očekávám pokles cen mezi dvěma až šesti procenty oproti prvnímu pololetí. U apartmánů na horách předpokládám spíše stagnaci,“ odhaduje Petr Podlešák ze společnosti Re/Max Alfa.
Exkluzivní rekreační nemovitosti by tak měly také zůstat slušnou investiční volbou. Ačkoliv slibované výnosy až kolem osmi procent už ve světle dnešních úrokových sazeb nejsou tak oslňující jako ještě před dvěma lety, pořád jde o nadstandardně výnosné a bezpečné uložení peněz.
