Od července 2024 bude platit nový stavební zákon, který podle mnohých přinese zásadní změny nejen do povolování staveb. Jedním ze souvisejících předpisů je nová vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj o požadavcích na výstavbu. Právní otázky a stavební právo jsou jednou ze základních dimenzí programu MBARE – Nemovitosti a jejích oceňování. Níže přinášíme přehled základních oblastí, které přinesou změny pro development i povolování staveb.
Právní aspekty trhu nemovitostí a developmentu jsou podstatnou součást znalostí trhu nemovitostí. Tyto znalosti v interakci se znalosti finančními, valuačními a praktickými i teoretickými znalosti developmentu formují základní rámec kurzu MBARE – Nemovitosti a jejich oceňování na Vysoké škole ekonomické dle standardů RICS (Royal Institution for Certified Suveryors). Program vyučující nejlepší odborníci nejen z VŠE, ale také z odborné praxe realitního segmentu a developmentu v České republice. Přihlášky do dalšího ročníku programu se přijímají do 15.9.2024.
Požadavky na stavby budou po 1. červenci 2024 liberálnější. Nová vyhláška vyžaduje méně parkovacích míst i menší odstupy budov.
Od 1. července 2024 nabude v plné síle účinnosti nový stavební zákon (má číslo 283/2021 Sb.). Nová vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj o požadavcích na výstavbu[1] je klíčová pro to, jak se budou po 1. července 2024 navrhovat stavby a jak se bude stavět. Praha, Brno a nejspíše i Ostrava budou mít vlastní předpis.
Stávající vyhláška o požadavcích na stavby (č. 268/2009 Sb., také zkracována jako „OTP“) a vyhláška o obecných požadavcích na využívání území (č. 501/2006 Sb.),byla často kritizována pro svou přísnost. Nová vyhláška, která tyto dvě nahrazuje, je do značné míry liberálnější.
Nově nastavené odstupy budou umožňovat zahuštění zástavby
Stávající vyhláška č. 501/2006 Sb. stanoví pravidla pro odstupy odlišně pro rodinné a jiné domy. Pro rodinné domy platí základní pravidlo, dle kterého stavba musí být umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Pro jiné stavby pro bydlení prozatím platí pravidlo tzv. „sklopných výšek“. Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn.
Nová vyhláška jedno kritérium prakticky bez náhrady ruší. Nově musí být stavba umístěna jen minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. Nadto již vyhláška obsahuje jen obecnou klauzuli o tom, že nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Obecné pravidlo obsahuje i nový stavební zákon v § 144, a to že vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické.
Proslunění, osvětlení a stínění
Stávající vyhláška OTP (č. 268/2009 Sb.) stanovila relativně složitě nastavený požadavek na přímé denní prosvětlení bytu. To ale znemožňovalo zásadním způsobem rekonstruovat byty v typických starých čtvrtích, jako např. pražské Vinohrady nebo Dejvice, zejména pokud byly byty obráceny severním směrem, popř. měly menší okna nebo se nacházely v nižších patrech. Jakmile rekonstrukce bytu vyžadovala povolení, musel být byt označen za ateliér. Z důvodu historické zástavby jednoduše nebylo možné zajistit dostatečné proslunění. Ateliér obecně nelze využít pro bydlení, ale přesto je řada kupujících pořizovala, což spolu s vyšší cenou jen prokazovalo oblíbenost těchto čtvrtí i bytů v nich se nacházejících.
Oproti celostátní vyhlášce tento požadavek ale byl vypuštěn pro Prahu v Pražských stavebních předpisech. V nové vyhlášce je požadavek na proslunění do značné míry redukován a prosluněny musí být pouze pobytové místnosti ve stavbě pro sociální služby a herny mateřské školy s výjimkou lesní mateřské školy.
Vyhláška dále obsahuje požadavek na denní osvětlení a stínění, jejichž parametry budou rozvedeny v technické normě.
Parkovací stání
Počet parkovacích stání se dnes vypočítává podle příslušné ČSN normy (73 6110). Na běžný byt 3+kk do 100 m2 je zapotřebí cca jedno parkovací stání, pro větší byt jsou zapotřebí stání dvě. Návrh nové vyhlášky OTP ještě v létě 2023 vyžadoval, aby pro byt nad 70 m2 byla zřízena dvě parkovací stání. Tj. s výstavbou běžného 3+kk musela být spojena 2 stání, což mohlo nové byty značně prodražit. Náklady na vybudování jednoho parkovacího stání zejména v podzemních garážích se mohou i díky přísným požárně bezpečnostním požadavkům vyšplhat k hodnotě několika set tisíc, resp. milionu Kč.
O to překvapivější je poslední verze vyhlášky, dle které postačí jen 1 parkovací stání na 120 m2 čisté podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, např. i tři jednotky 2+kk, na které by tak připadalo jedno jediné parkovací místo.
Kombinace požadavků znamená zásadní liberalizaci
Jednotlivé změny samy o sobě představují podstatnou změnu oproti stávajícím požadavkům na (obytné) budovy. O to víc je ale zásadní kombinace všech požadavků, které již představují zásadně liberálnější přístup.
Zástavba bude moci být nyní více zahuštěná, s menším počtem nutných parkovacích míst. Byty se budou moci stavět nově s nižšími stropy a menšími okny, resp. nebudou muset být prosluněny. Stavebníci tedy podstatně ušetří, jelikož mají větší flexibilitu jak při využití pozemku co do odstupu, orientaci směrem ke slunečnímu svitu, počtu pater v dané povolené výšce, a hlavně s podstatně menším počtem parkovacích míst. Zůstává samozřejmě otázkou, zda taková regulace, zejména co do parkovacích míst, není liberální až příliš.
[1] Aktuálně ve stádiu po projednání v Legislativní radě vlády a v průběhu procesu notifikace Komisi EU https://odok.cz/portal/veklep/material/KORNCT3JM6I5/
