Do boje o kvalitní lokality pro rezidenční výstavbu v Praze se vrhne nový hráč. Zakladatel developerské společnosti Karlin Port Real Estate Milorad Mišković se domluvil s významným českým partnerem na vytvoření dvou nových developerských fondů. „Budeme do nich kupovat projekty, které dosahují velikosti poloviny Smíchova nebo Rohanu. Nepochybuji, že jsme schopni takto zainvestovat během příštích tří let celých 5 miliard korun, které náš partner do fondu vloží,“ říká sebevědomě developer, který u těchto nových fondů zdaleka nechce končit.
Text: Jan Stuchlík
Foto: Ondřej Pýcha
Milorad Mišković
Kariéru v oblasti nemovitostí začal v roce 1994 jako poradce ve společnosti Muller International. Od roku 1996 do roku 2000 zastupoval v Praze přední světovou poradenskou společnost Jones Lang LaSalle. V roce 2000 se stal obchodním ředitelem Karlin Group, kterou později řídil a stal se jejím partnerem. Aktivně se tak podílel na revitalizaci pražských čtvrtí Karlín a Libeň. Po roce 2012 působil v několika předních developerských společnostech.
U vašeho aktuálně největšího projektu Nádraží Vyšehrad už máte všechna potřebná povolení. Kdy začnete stavět?
Na Nádraží Vyšehrad začneme v polovině října s nultou etapou. V ní se budeme věnovat stávajícímu objektu nádražní budovy. Sundáme dekorační prvky, které zakonzervujeme, a po ukončení stavebních prací je vrátíme zpátky na fasádu nebo na střechu. Zároveň odstraníme střechu budovy, která není v dobrém stavu. Objekt vyčistíme a vysušíme, jak jsme se dohodli s památkáři, a celou tuto etapu ukončíme tím, že kolem domu postavíme lešení, kterým budovu i zastřešíme, aby do ní už nezatékalo.
Podle původních plánů jste chtěli na podzim začít také se stavbou nových objektů po stranách nádražní budovy. V čem se to zadrhlo?
Pořád nám běží výběrové řízení na generálního dodavatele. Ceny stavebních prací rostou a stavební firmy nemají volné kapacity. A musím říct, že kdyby v Praze nerostly ceny bytů, měli bychom jako developeři problém s ekonomikou projektů.
Před dvěma lety jste předpovídal, že naopak v letech 2025 a 2026 budou mít stavební firmy hlad po práci. Co se za tu dobu změnilo?
Nechybí nám materiál, ale máme deficit pracovní síly. Chybí jak kvalifikovaní, tak i nekvalifikovaní pracovníci. Nemůže za to ani válka s Íránem, ani válka na Ukrajině, můžeme si za to jako Česko sami kvůli přístupu k imigraci. Máme problém s nedostatkem pracovníků v podstatě ve všech odvětvích, což se přenáší i do stavebnictví. Důsledkem je, že stavební firmy zdražují, což vidíme na všech našich projektech.
O kolik měsíců se vám kvůli zpoždění s výběrem dodavatele Nádraží Vyšehrad posune?
Nultou etapu ukončíme do konce roku a naplno začneme stavět v prvním čtvrtletí příštího roku. Zpoždění je zhruba půlroční. Ale na druhou nás to až tak trápit nemusí, protože ceny nových bytů pořád rostou. I my proto budeme moci byty v Nádraží Vyšehrad prodávat za vyšší ceny, než jsme předpokládali v době, kdy jsme projekt před dvěma a půl roky kupovali.
Byty dáte do prodeje, až když začnete s první etapou?
Ne, soft marketing projektu začneme velmi pravděpodobně v okamžiku, kdy zahájíme nultou etapu. To znamená zhruba v polovině října.
Sliboval jste, že přijdete s marketingovým nástrojem, který tady ještě nikdo neviděl. Kdy se tohoto překvapení dočkáme?
Hned od začátku, protože tyto nástroje budou součástí právě toho soft marketingu. Prezentovali jsme naši kampaň starostovi a místostarostovi Prahy 2 a dalším pracovníkům úřadu městské části. Potvrdili nám, že nikdy nic podobného neviděli, a byli rádi, že s ní vyjedeme právě na území Prahy 2.
V čem bude kampaň spočívat?
Pojali jsme ji atypicky. Nebavíme se o metrech čtverečních, o cenách nebo o půdorysech. Zaměřujeme se na genius loci původního objektu a historii Nádraží Vyšehrad. Hodně informací jsme našli v různých historických pramenech, které jsme přetavili do formy, která je jedinečná. Uvidíte sami.
Už máte jasno, co s byty v Nádraží Vyšehrad uděláte, jestli je budete rozprodávat sami, nebo celý projekt prodáte jednomu institucionálnímu investorovi?
Nikdy jsme neuvažovali o tom, že bychom si je nechali. Na stole byly vždy jen dvě varianty – buď celý projekt prodáme jednomu subjektu, nebo byty sami jednotlivě rozprodáme. Pořád platí, že máme sedm zájemců z řad institucionálních a privátních investorů, kteří by ho koupili na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Pak bychom nemuseli dělat projektu marketing a PR. Ale pro nás samotné je Nádraží Vyšehrad atypický projekt, protože se jedná o revitalizaci nádraží v centru města, a navíc o nový formát mikrobytů. Takže bychom chtěli jít cestou řádného marketingu a prodeje běžným investorům. Protože pak bude projekt žít dál svým životem a jeho marketing bude fungovat i bez našeho přičinění.
Kromě vaše fondu Opportunity Real Estate Fund (OREF) jste plánovali vytvořit další rodinu fondů zaměřených na development. Kdy je spustíte?
Po patnácti měsících jsme dotáhli do konce jednání s velkým českým subjektem, který se s námi zavázal investovat nakonec do dvou nových fondů 5 miliard korun. Oba fondy budeme teprve zakládat a zaměří se na území hlavního města. Jeden bude kupovat pozemky, jak brownfieldy taky i greenfieldy, bez stavebního povolení. Podmínkou je, že budou v souladu s územním plánem. Druhý fond bude mít podobný charakterech jako náš Opportunity Real Estate Fund. Ale abychom si nekonkurovali, budeme do nového fondu kupovat trochu jiný druh rezidenčních projektů.
V čem se budou lišit?
Základní rozdíl bude v objemech. Projekty v novém fondu budou větší. Pro představu, měly by být zhruba poloviční ve srovnání s tím, co se dnes staví na Smíchově a na Rohanu.
Původně jste ale uvažovali o založení třech fondů.
Ten třetí jsme zatím odložili. Uvažovali jsme o tom, že některé z projektů, které budeme developovat ve druhém z chystaných fondů, bychom si nechali jako nájemní projekty a převedli je právě do toho třetího. Ale ekonomicky pro nás není nájemní bydlení pořád dostatečně atraktivní. Jako developer vyděláme mnohem víc, když projekt povolíme, postavíme a rozprodáme. Držet byty dlouhou dobu a pronajímat je je náročné.
Pracujeme na založení čtvrtého fondu, který se bude zaměřovat na mikrobyty. To je i důvod, proč bychom raději Nádraží Vyšehrad prodávali sami a postupně. Chceme využít vizibilitu nádraží, mediální pozornost i pozornost odborné a laické veřejnosti, která je nad očekávání velká.
S kým fondy vytvoříte?
To si zatím nechám pro sebe, dokud nekoupíme první projekt do fondu. Ale už pracujeme na několika akvizicích. První bychom mohli dokončit do maximálně jednoho roku. S partnerem jsme dohodnuti, že máme tři roky na to, abychom vložených 5 miliard korun zainvestovali.
Proč má smysl zakládat fondovou strukturu, když máte jen jednoho finančního partnera?
Je to optimální z pohledu daní. Ale také se může stát, že fondy časem otevřeme i pro další investory, až portfolia dosáhnou určitého objemu.
Je v Praze dost příležitostí, kde za tři roky proinvestovat 5 miliard korun?
Pro mě ano. Jsem na trhu už dlouho a k projektům se dostávám. I kdybychom měli ještě dva další takové partnery, uměl bych v Praze dost projektů identifikovat a koupit. Je to dáno i osobní interakcí, protože kromě mě a mého obchodního partnera a přítele Toma Samiho už skoro nikdo neřeší akvizice osobně. Já to dělám pořád a moc rád.
Hledáte spíše příležitosti na velkých, dobře známých pražských územích, nebo se dají najít i méně známé lokality?
Cílíme tam, kde uvidíme příležitost. A to i v lokalitách, o kterých jsme možná původně sami ani neuvažovali. Pokud jde o standard, budeme se přizpůsobovat lokalitám. Dosud jsme nestavěli projekty mimo širší centrum města. Teď už se díváme na celou Prahu. Ale neznamená to, že i ve vzdálenějších lokalitách budeme zásadně slevovat ze standardu, na jaký jsme zvyklí u našich projektů v centru města. Vždy chceme, aby naše projekty měly něco navíc. Hrajeme si s tím, že nové projekty budou v lese, v parcích, vedle jezera nebo vodního toku. Jsou to lokality, které, když se dobře architektonicky uchopí, se budou prodávat za stejné ceny, nebo možná o málo levněji než byty, které stavíme v centru města.
Před časem jste uvažovali i o založení fondu, jehož portfolio by tvořily retail parky. Z této myšlenky už sešlo?
Teď se více soustředíme na rezidenční segment. Pracujeme na čtvrtém fondu, který se bude zaměřovat na mikrobyty. To je i důvod, proč bychom raději Nádraží Vyšehrad prodávali sami a postupně. Chceme využít vizibilitu nádraží, mediální pozornost i pozornost odborné a laické veřejnosti, která je nad očekávání velká. Na základě tohoto projektu už jednáme s několika zahraničními investory, kteří fondové struktury na mikrobyty znají ze zahraničí.
Opět by to byl jen developerský fond, nebo byste si mikrobyty ve fondu nenechávali na pronájem?
Do fondu bychom kupovali projekty, které pak budeme předělávat na mikrobyty a ty pak prodávat dál. V současné době jednáme se dvěma potenciálními partnery. Vybraný partner by měl do fondu přinést kapitál v řádu 100 milionů eur bez započítání finanční páky. Na nákup dostatečného počtu projektů bychom zase měli tři roky.
Má opravdu trh s mikrobyty takový potenciál, aby spolknul investice v řádu miliard korun?
Má, a je to důsledek špatného povolování. Proč se lidé stěhují do stále menších bytů? Protože na ty velké nemají kvůli vysokým cenám. Ideální lokalitou pro mikrobyty je širší centrum, tedy Karlín, Žižkov, Smíchov, Letná nebo dvě mikrolokality v Praze 4.
Nedávno jste podepsali opci na velký projekt, kde by mělo vzniknout více než tisíc bytů. Už máte představu, jak bude vypadat?
Mohlo by tam být až 1300 bytů. Na přípravu projektu jsme najali významného českého architekta Pavla Hniličku. Připravuje několik studií na budoucí možné využití celého území. Půjde tam dominantně o bydlení a ubytování, jen minimální část bude věnována retailovým prostorům v parteru jednotlivých budov.
Máte kořeny na území bývalé Jugoslávie. Pořád vás to táhne i byznysově na Balkán?
Už jsme expandovali do Černé Hory. Pro naše tamní aktivity vytvoříme podfond pod OREF. Ten by následně nakupoval kromě Černé Hory i další zahraniční projekty. V Černé Hoře připravujeme vybudování resortu nad zálivem boka Kotorská na základě návrhu architektů z bělehradského studia Structura Concept. Bude v něm zhruba 77 luxusních vil, které se budou nacházet nad novým krásným projektem Portonovi, za kterým stála společnost Socar z Ázerbájdžánu. Boka Kotorská je jedna z nekrásnější lokalit ve Středozemí. Je to také druhý největší záliv v Evropě. Všude kolem jsou hory. Vily budou ve svahu a z jejich oken bude výhled na vjezd do zálivu.
Chtěl jste do Česka přitáhnout opět americké investory. Daří se to?
Američtí investoři se z Evropy stáhli po pádu banky Lehman Brothers v roce 2008. Ale jednáme se dvěma partnery. Jeden má zájem právě o fond s mikrobyty. S druhým uvažujeme o investicích do portfolia áčkových kancelářských budov v Praze. Tam teď řádí český kapitál, ale je otázka, jestli ceny, za které český kapitál tyto budovy kupuje, odpovídají reálným hodnotám yieldu.
Budou zahraniční investoři ochotni ty české přeplácet?
My chceme s americkým partnerem vytvořit portfolio trofejních nemovitostí, tedy těch nejlepších pražských áčkových kanceláří.
