V Praze se podařilo odblokovat výstavbu na jednom z největších a nejlukrativnějších brownfieldů, další pozemky o rozloze desítek hektarů začnou ožívat v nejbližších letech. Zájem o revitalizaci brownfieldů mají i menší města. Ministerstvo průmyslu pro ně chystá další dotace.
Text: Jan Němec
Foto: Archiv
Zatímco severní část bývalého nákladového nádraží na pražském Žižkově se utěšeně mění v novou Parkovou čtvrť a roste tu bytový dům za domem, v jižní a severovýchodní části jednoho z nejznámějších a nejlukrativnějších brownfieldů v Praze dosud zůstával ve své dlouhodobě zanedbané podobě.
Už brzy by se to ale mělo změnit a stavební technika vyjede i na dosud ladem ležící část pozemků. Umožní to dlouho očekávané a odkládané schválení změny územního plánu. Developerům, jimž patří pozemky, se konečně podařilo dohodnout s městem letos v dubnu. A hned vzápětí po oznámení této dobré zprávy začali někteří z nich zveřejňovat plány, jak s parcelami naloží.
Developer My Park postaví na Žižkově místo prodejny Penny novou budovu. V přízemí bude prodejna potravin, ve vyšších patrech stovka bytů.
Tisíce bytů pro Žižkov
Největší díl severní části žižkovského nákladového nádraží patří developerské společnosti Sekyra Group. Ta tam plánuje rozjet poslední část brownfieldové trilogie, tedy rozvoje třech velkých území v hlavním městě. První dvě kapitoly s názvy Rohan City a Smíchov City už firma staví. A poslední, Žižkov City, je na řadě nyní.
„Vznikne zde tři tisíce bytů a celková investice dosáhne 25 miliard korun. Postupně vybudujeme atraktivní čtvrť, která zásadně změní tvář Žižkova v 21. století. Architektonická podoba každého domovního bloku bude unikátním autorským dílem a podílet se na ní budou přední čeští i zahraniční architekti, do plánování zapojíme i veřejnost,“ nastiňuje plány majitel firmy Luděk Sekyra.
V severní části nákladového nádraží na Žižkově už Central Group postavil první etapu projektu Parková čtvrť.
Podobně jako u dalších dvou Sekyrových brownfieldů, i tady přípravy trvaly velmi dlouho – bezmála dvacet let. Návrh na změnu územního plánu se několikrát měnil, stejně jako požadavky úřadů, místních občanů a samosprávy. V návaznosti na finální verzi změny zpracoval Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy také urbanistickou studii, kterou v roce 2022 schválila rada hlavního města.
Podle studie se obyvatelé nové čtvrti mohou těšit na několik vzájemně propojených parků a veřejných prostranství, které doplní promenády pro pěší. „Postavíme část města pro více než šest tisíc rezidentů s tradičními domovními bloky, které zřetelně definují uliční síť s velkoryse řešenými zelenými plochami,“ popisuje novou čtvrť výkonný ředitel společnosti Sekyra Group Leoš Anderle.
Místo bývalého nákladového nádraží na Žižkově vznikne nová čtvrť pro více než deset tisíc obyvatel. Se zbytkem města ji spojí nová tramvajová trať. Zdroj: IPR.
Výstavbu celé čtvrti firma rozdělila do tří velkých etap. Harmonogram počítá s tím, že první z nich developer zahájí na přelomu let 2027 a 2028. Stavební práce mají trvat přibližně dvacet let.
Jižní a severní část nákladového nádraží bude stejně jako dnes oddělovat památkově chráněná nádražní budova. V ní radnice Prahy 3 počítá s kulturními prostorami a občanskou vybaveností. V plánované nástavbě nad budovou vzniknou nejspíš městské nájemní byty.
Finep chystá na části území žižkovského nákladového nádraží projekt Na Vackově. Výměnou za změnu územního plánu přispěje městu více než 157 miliony korun – ať už finančně nebo výstavbou školky, plazzety, alejí, či předáním klíčových pozemků.
Dalším majitelem pozemků v severní části žižkovského nákladového nádraží je společnost Penta Real Estate. Celkem jí patří zhruba čtyři hektary. „Na této ploše Penta postaví 530 bytů a 700 parkovacích míst v podzemních garážích. Stavět se bude podle návrhu nizozemského stavebního ateliéru Benthem Crouwel, který zvítězil v mezinárodní architektonické soutěži v roce 2019,“ říká o plánech firmy mluvčí Penta Real Estate Martin Lánský.
Zhruba polovinu z celkové plochy chce Penta osadit zelení a přeměnit v parky, vodní plochy či veřejná prostranství. „Počítá se také s uměleckými instalacemi ve veřejném prostoru, jak je u projektů Penty Real Estate v poslední době zvykem,“ dodává Lánský. Stavět by se podle něj mělo začít v optimálním případě v první polovině příštího roku.
Od holešovického nádraží až ke stanici metra Vltavská se táhne brownfield Bubny-Zátory. Jednou se stane domovem pro 25 tisíc obyvatel v 11 tisících bytech. Developeři ale na změnu územního plánu stále čekají.
Chceš stavět? Zaplať
Kromě komplexnosti plánování a mnoha změn původních plánů kvůli připomínkám místních i úřadů, které jsou u rozlehlých pražských brownfieldů obvyklé, si developeři s městem v praxi vyzkoušeli také relativní novinku – kontribuce. Jednoduše řečeno, aby dostali stavaři všechna potřebná povolení, musí v Praze v posledních letech přispívat také na rozvoj infrastruktury a občanského vybavení v lokalitách, kde chtějí stavět.
Tyto příspěvky mají buď podobu finančních příspěvků, nebo věcného plnění, když se například zavážou postavit v nové čtvrti školku nebo školu. Na nákladovém nádraží v rámci uzavření takzvané plánovací smlouvy, která byla podmínkou pro změnu územního plánu, společnost Sekyra Group slíbila podílet se na investicích do veřejné vybavenosti ve výši 624 milionů korun. Krom toho je součástí smlouvy závazek vybudovat zařízení pro sociální a sportovní vybavenost. Dále firma zrekonstruuje ulici U Nákladového nádraží a vybuduje rozsáhlý park, na jehož podobu rovněž uspořádá architektonickou soutěž.
Na brownfieldu v lokalitě Nové Dvory chystá Pražská developerská společnost výstavbu dvou tisíc nájemních bytů.
Penta Real Estate se v rámci plánovací smlouvy zavázala přispět zhruba 100 miliony korun. „Příspěvek Penty na veřejnou vybavenost zahrnuje také vybudování zázemí pro nové lékařské ordinace a firma se zároveň podílí řádově desítkami milionů korun na posílení kapacit místních škol,“ upřesňuje Martin Lánský.
Dalším developerem, který si ukousl část pozemků severní části nákladového nádraží, je společnost Central Group, která už staví v jeho jižní části. „Za možnost výstavby nové bytové čtvrti na brownfieldu v severní části nákladového nádraží Žižkov přispíváme téměř 450 miliony korun, což je o 35 procent více, než je výše kontribucí požadovaných městem. Na naše náklady jsme kompletně zrekonstruovali Basilejské náměstí, postavíme šestitřídní mateřskou školu, velký veřejný park a městu poskytneme i pozemek pro novou tramvajovou trať,“ říká majitel Central Group Dušan Kunovský.
V severní části nákladového nádraží bude stavět také Finep. Firma tu chce postavit na 1,2 tisíce bytů a celkem se na kontribucích podílí částkou 167 milionů korun. „Bude to ať už finančně, nebo výstavbou školky, piazzety, alejí či předáním klíčových pozemků,“ dodává spolumajitel Finepu Michal Kocián.
Celková částka, kterou developeři přispějí ve formě výstavby nebo peněz městu na občanskou vybavenost a infrastrukturu, se tak vyšplhá přibližně na 1,2 miliardy korun.
Nové centrum Holešovic
Žižkový brownfield na bývalém nákladovém nádraží je jedno z nejznámějších, zdaleka však ne jediné rozsáhlé rozvojové území, kde na místě bývalých fabrik či skladů vyrostou nové čtvrti. Hned několik dalších má odemknout schválení metropolitního plánu, tedy nového územního plánu hlavního města, případně změny stávajícího územního plánu, které běží souběžně. „V metropolitním plánu bude prostor pro přibližně 200 tisíc nových bytů,“ říká pražský radní a urbanista Petr Hlaváček. Velká část z nich podle něj bude právě na brownfieldech.
Na místě bývalých továren v Praze 9 už několik let roste pod taktovkou Skanska Residential Čtvrť Emila Kolbena.
Jedním z nejzajímavějších je rozvojové území v Praze 7 v části Bubny-Zátory mezi holešovickou tržnicí a metrem Vltavská, u nějž ale změna územního plánu probíhá nezávisle na samotném metropolitním plánu. S rozlohou 110 hektarů je jedním z největších brownfieldů – pro srovnání, je jen o málo menší než celé pražské Staré Město. Město už v roce 2020 pro území zpracovalo územní studii, podle níž by na pozemcích mohli developeři postavit až 11 tisíc bytů pro 25 tisíc nových obyvatel.
Podle Petra Hlaváčka, který původně sliboval začátek výstavby v Bubnech-Zátorech už letos, dostalo nakonec přednost žižkovské nákladové nádraží. Brownfield v Praze 7 je na řadě nyní. Stejně jako v Praze 3, i tady město ještě před samotnou výstavbou a odhlasováním změny plánu chce uzavřít plánovací smlouvy o příspěvcích developerů.
Jednání ovšem budou složitá, na místě nakoupilo pozemky hned několik firem. Největšími z nich jsou CPI Property Group Radovana Vítka a EP Real Estate Daniela Křetínského. „To území má několik specifik. Je tam menší množství poměrně významných vlastníků, s nimiž bude potřeba vše dohodnout. A je tam poměrně sebevědomá městská část, která má také svou představu,“ vysvětluje Petr Hlaváček.
Sekyra Group se už chystá na druhou etapu obřího projektu Rohan City. Vznikne v ní přes pět set nových bytů.
„Stále počítáme s tím, že opakované veřejné projednání změny územního plánu proběhne co nejdříve a budou pokračovat veškeré potřebné kroky vedoucí ke schválení této změny, ideálně do konce letošního roku,“ komentuje mluvčí CPI Jakub Velen s tím, že nyní je vše v rukou hlavního města. Následně bude možné navázat, zahájit všechny projektové práce, povolovací procesy a začít s realizací rozvoje území.
Podle urbanistické studie magistrátu má uprostřed pozemků vzniknout velký, šestihektarový Central Park propojený se Stromovkou, který budou lemovat obytné domy. Okolo ulice Argentinská mají vyrůst především kancelářské budovy a obchodní centrum. U nádraží Bubny a Holešovice, která by měla zůstat zachována, vzniknou nová náměstí. Nedílnou částí nové čtvrti má být také Vltavská filharmonie, kterou chce město postavit na okraji u stanice metra Vltavská.
Městské brownfieldy ožijí
Většinu brownfieldů v Praze si v minulosti rozebrali developeři, několik jich ale zůstalo v majetku města. A i ty by se v brzké budoucnosti mohly začít měnit v nové čtvrti s tisíci novými byty. Rozvoj městských brownfieldů má na starosti Pražská developerská společnost (PDS). Ta letos na začátku dubna představila budoucí podobu několika z nich.
Vůbec největším je rozvojové území Nové Dvory na rozhraní čtvrté a dvanácté pražské městské části. Celkem má pozemek rozlohu zhruba 30 hektarů. PDS ve spolupráci s odborem územního plánování pražského magistrátu zadala vypracování územní studie. Její podoba byla po veřejné projednání schválena v září 2022.
Developer AFI pro svůj koncept nájemního bydlení AFI Home postavil v Praze 9 nedaleko Kolbenova přes šest set apartmánů.
V současnosti probíhá na 15 hektarech v Nových Dvorech investičně-projektová příprava celkem téměř 300 tisíc metrů čtverečních hrubých podlahových ploch určených zejména pro městské nájemní bydlení. Kromě přibližně dvou tisíc nájemních bytů je v plánu postavit v nové čtvrti také 130 tisíc metrů administrativních ploch, restaurací, obchodů a občanské vybavenosti. Součástí čtvrti bude v budoucnu také nová stanice metra linky D. U ní má vyrůst polyfunkční dům s městskými byty, administrativou nebo kulturním sálem. Mělo by jít zároveň o centrum celé nové čtvrti.
Další velký brownfield v městském majetku se nachází v Dolních Počernicích a jeho rozloha je více než 18 hektarů. PDS na něm hodlá postavit novou čtvrť koncipovanou jako zahradní město s celkem 800 byty. Projekt je rozdělený do několika etap, přičemž pro tu první už PDS loni podala žádost o územní rozhodnutí a stavební povolení. To by mohly úřady vydat už v příštím roce.
Developer YIT postavil v rámci svého projektu Suomi Hloubětín i mateřskou školu.
Rekordman v brownfieldech
Zatímco na zmiňovaných brownfieldech jsou práce na výstavbu stále ve stadiu příprav, několik úspěšných projektů v Praze už je v běhu. Těmi patrně nejzajímavějšími jsou brownfieldy na bývalém smíchovském nákladovém nádraží, kde už druhou etapu staví Sekyra Group a kde před očima roste moderní nová čtvrť plná zeleně. Nové budovy jsou k vidění i na Rohanském ostrově, kde kromě Rohan City od Sekyra Group staví také společnost J&T Real Estate.
Pokud bychom ale hledali čtvrť s největšími zkušenostmi se zanedbanými průmyslovými areály, vítězem by nejspíš byla Praha 9. Někdejší tovární čtvrť, kde sídlily firmy jako ČKD nebo Praga, se postupně mění a staví tu snad každý významnější developer z hlavního města. A není náhodou, že díky masivní výstavbě je v deváté městské části také nejlevnější nové bydlení z celé Prahy.
„Zprvu neměli developeři o brownfieldy v Praze zájem vůbec. Půda na nich je většinou kontaminovaná a upravit území do nějaké zastavitelné podoby je nákladné – je nutné udělat ekologickou sanaci. Ne vždy se na ni v minulosti přitom daly získat příspěvky například od ministerstva životního prostředí,“ vysvětluje starosta devítky Tomáš Portlík.
Praha 9 měla výhodu v tom, že výroba v místních závodech končila v druhé polovině 90. let. A tak tehdejší starosta Jan Jarolím přemýšlel, co s brownfieldy. „Začali jsme je postupně připravovat, a když zhruba v letech 2005 a 2006 začali mít developeři o bývalé průmyslové areály zájem, byly ty naše první na řadě,“ vypráví Portlík. A tak v Praze 9 odstartoval bez nadsázky stavební boom.
Masivní výstavba na mnoha různých pozemcích, do níž se pustilo hned několik různých developerů, s sebou ovšem přináší i komplikace. „V té době jsme si říkali, že bychom raději, kdyby se stavělo postupně. Jenže není možné vybrat, koho stavět necháte a koho ne, takže jsme zvolili liberální přístup. Zároveň jsme ale museli řešit nedostatek škol, občanské vybavenosti, zeleně,“ říká starosta Prahy 9. Tady ale městská část narazila na stejný problém, který řeší většina rychle se rozvíjejících lokalit. Příjmy z nové výstavby v podobě DPH jdou do státní kasy a zpět se dostane jen zlomek, a tak chybějí peníze na výstavbu vybavenosti.
Proto byla Praha 9 zároveň jednou z prvních městských částí, která s developery začala uzavírat dohody o takzvaných kontribucích. V té době nebyly kontribuce povinné jako dnes. „Navíc já jsem odpůrcem toho, aby byly povinné, je to vlastně jakási dodatečná daň a dle mého je to legislativně na hraně,“ dodává Portlík.
Přesto se radnici podařilo dohodnout s developery na bázi dobrovolnosti – bylo totiž i v jejich zájmu, aby obyvatelé nových bytových bloků či celých čtvrtí měli kam posílat své děti do školek a škol nebo si mohli odpočinout v parcích. „Musím říct, že developeři s námi vždycky spolupracovali, protože věděli, že samotná městská část na to nemá peníze. Přistoupili k tomu chlapsky, a tak jsme získali třeba 200 milionů na školy, podepsali jsme darovací smlouvy k pozemkům na parky a zelenou infrastrukturu,“ popisuje starosta.
Další problém byl s určitou živelností výstavby. Absence územních či urbanistických studií pro rozsáhlá území se projevila v tom, že musela městská část složitě vyjednávat s téměř čtyřmi desítkami developerů, jimž různé pozemky patřily, o podobu jednotlivých bloků, trasy cyklostezek a podobně. „Dnes se ptám, jestli to šlo udělat lépe, a odpovídám si, že asi nešlo. Neměli jsme k dispozici regulativní prvky, územně závazné studie, kterými bychom mohli jednotlivé bloky stanovit. To vzniklo až později, dnes už takové studie samozřejmě děláme,“ konstatuje Portlík. „Vlastně jsem rád, že to tak dopadlo, že se podařilo brownfieldy využít. Navíc se to pořád tvoří, ještě zdaleka není hotovo, bude to trvat dalších 15 až 20 let, než se všechny projekty dokončí,“ uzavírá starosta Prahy 9.
