Osobnosti

David Petr: Brownfieldy představují jak investiční příležitost, tak velmi významné riziko

David Petr: Brownfieldy představují jak investiční příležitost, tak velmi významné riziko
4.5.2021

Vystudoval ČVUT v Praze, konkrétně Fakultu dopravní, obor dopravní systémy a technika se specializací na urbanismus. Již během studií měl možnost podílet se na komplexní přípravě několika významných tuzemských i zahraničích projektů v rámci spolupráce s konzultační společnosti ETC. Právě to mu umožnilo nasbírat nezbytné zkušenosti, které se snaží uplatňovat a neustále rozvíjet. Dnes David Petr působí na pozici ředitele oboru podnikatelské lokalizace ve společnosti CzechInvest, kde se zaměřuje na řešení vhodné lokalizace pro projekty zahraničních i veřejných investorů včetně možností jejich financování. Zajímavou částí jeho práce je mimo jiné podpora revitalizace brownfieldových lokalit.

Kolik brownfieldů aktuálně najdeme v databázi a ve kterých oblastech se nacházejí nejvíce? Jak jsou poměrově zastoupeny jednotlivé typy, co se týče původního využití? 

V Národní databázi brownfieldů (NDB) v současné době evidujeme celkem 3280 brownfieldových lokalit. Co se týče statistik a rozdělení, tak nejvíce lokalit evidujeme v Libereckém kraji. V těsném závěsu následují kraje Jihomoravský, Moravskoslezský a Ústecký. Je tedy zřejmé, že jde především o bývalé tak zvané uhelné regiony, v nichž jsou brownfieldy součástí strukturálního problému. Pro změnu v Jihomoravském kraji je situace poněkud odlišnější, a to zejména v tom, že jak kraj, tak město Brno dlouhodobě detailně mapují brownfieldové lokality, a do skupiny nejpočetněji zastoupených krajů se tak dostávají z poněkud jiného důvodu. Co se týče původního využití, tak nejpočetněji jsou zastoupeny zemědělské a průmyslové lokality. Ovšem při interpretaci brownfieldových statistik je zároveň důležité zaměřit se i na rozlehlost, nejenom na počet. Z toho pohledu jsou nejrozlehlejší lokality v Moravskoslezském a Středočeském kraji. Dle původního využití vedou průmyslové areály a bývalé vojenské kasárny.

Mohou v databázi brownfieldy už pouze ubývat, jak se budou postupně revitalizovat, nebo tam mohou ještě přibýt nějaké dosud neobjevené? 

Větší neboli strategické brownfieldy máme dlouhodobě velmi dobře zmapované. Většina z nich se aktivně nabízí investorům. Tím také pomalu dochází k jejich regeneraci. Například v roce 2020 bylo v databázi deaktivováno z důvodu úspěšné regenerace, za účelem prodeje investorovi či dalšímu využití 45 lokalit v celkové rozloze 140 hektarů. Tyto lokality, jenž jsou zajímavé především z hlediska investic, tedy pomalu mizí a celkově se z nich stává skutečně lukrativní zboží. Ne ale všechny lokality mají rozvojový potenciál, a tak není možné, aby se o jejich regeneraci postaral soukromý sektor. Proto existují různé dotační programy na regeneraci brownfieldů, ať už ze strany Evropské unie, nebo státního rozpočtu. Většina těchto programů vyžaduje registraci lokality do NDB, a proto při každé vyhlášené výzvě evidujeme nápor nově zaregistrovaných, tedy i zmapovaných lokalit lokálního významu. Za rok 2020 se v souvislosti s programy dostalo do databáze 316 nových lokalit. Z dotačních programů jich bylo podpořeno celkem 128. V této souvislosti ale hovoříme o počtu, který získal dotaci, v praxi to tedy nutně neznamená, že již začala nějaká realizace.

Je možné odhadnout skutečný počet brownfieldů v Česku? 

Poptávka po finančních nástrojích řešení brownfieldů převyšuje nabídku. Jedním z důvodů, proč se tak děje, je i naše stále důkladnější mapování brownfieldového prostředí, můžeme tedy říct, že i právě proto v databázi lokalit přibývá. Skutečný počet brownfieldů v Česku odhadujeme na zhruba dvojnásobek počtu lokalit, které vedeme v databázi. V minulosti se zmiňoval počet okolo 10 tisíc lokalit. Toto číslo ale musíme vnímat zčásti jako subjektivní, velmi totiž záleží na nastavení definice a reálného významu, jak je brownfield jako takový vnímán.

Kolik aktuálně probíhá revitalizací a v jaké hodnotě?  Nakolik se daří využívat dotačních programů a je možné zmínit, kolik peněz již rozdělil na revitalizaci stát?

Celková dotační částka za rok 2020, kdy bylo schváleno výše zmíněných 128 projektů, je cca 1,8 mld. Kč. Celkové náklady těchto projektů se pak pohybují okolo částky 3,5 mld. Kč. Hovoříme tedy průměrně o poloviční podpoře v rámci uznatelných výdajů projektu. Je třeba si ale uvědomit, že každý program je jiný. Programy ministerstev průmyslu a obchodu i místního rozvoje jsou určeny municipalitám a projektům ve veřejném vlastnictví, zatímco program OPPIK je pro změnu určen malým a středním podnikům. Zvýhodněny jsou pak především strukturálně postižené regiony, což je i s ohledem na statistiku smysluplné.

Mohl byste popsat, jak funguje trh s brownfieldy? Co zvyšuje a naopak snižuje jejich cenu a ochotu firem do nich investovat?

Brownfieldy představují jak investiční příležitost, tak velmi významné riziko. Přístup firem k jednotlivým lokalitám je tedy různý. Existují brownfieldy, kde není potřeba zásahu státu a trh si s nimi do budoucna poradí sám. Máme tu ale také lokality bez jakéhokoliv rozvojového potenciálu, kde tedy není možné očekávat další rozvoj bez finanční podpory. Agentura CzechInvest momentálně pracuje na analýze, kde se snažíme v kontextu celé republiky vytipovat právě různé druhy brownfieldů a jejich rozvojový potenciál, a to tak, aby byla správně nastavena strategie jejich dalšího rozvoje.

Z hlediska soukromého sektoru jsou těmi nejzajímavějšími lokalitami z pravidla brownfieldy bez ekologické zátěže, v intravilánu měst, s dobrou dopravní dostupností a odpovídající technickou infrastrukturou. Výhodnost investice vždy musí převážit, byť z dlouhodobého hlediska, nad počátečními zvýšenými náklady. V případě, že tomu tak není, je zcela logické, že se daná investice neobejde bez podpory ze strany sektoru veřejného. Každá lokalita je navíc trochu specifická i z hlediska práce měst s plánováním dalšího rozvoje. Pokud jsou tytéž nabízeny jako rozvojové plochy na zelené louce, regenerace brownfieldu se tak stává většinou nevýhodnou.

Jaké jsou nejčastější překážky rychlé revitalizace těchto pozemků a objektů?  

Nejčastější překážkou rychlé regenerace představuje určitě existence ekologické zátěže a nevyřešené majetkoprávní vztahy. Počáteční náklady kvůli tomu tak mohou překročit únosnou mez a investice se stává nezajímavou. Do lokalit, které nejsou na základě analýzy označeny jako dostatečně atraktivní pro soukromý sektor, by pak měla směřovat cílená veřejná podpora. Tu lze navíc rozdělit na fázi demolic včetně vyčištění lokality, výstavbu technické i dopravní infrastruktury, přípravu lokality na development, a především na realizaci veřejné občanské vybavenosti, díky čemuž se lokalita stane atraktivní také pro soukromé investory. Do značné míry představuje překážku i povolovací proces, ale o tom bych momentálně nechtěl hovořit detailně.

Jaké možnosti má v jejich překonání stát, kraje, obce či sami majitelé či investoři?

Jde především o správně zacílenou veřejnou podporu, ke které je nutné zmiňované zmapování lokalit, datová analýza a zároveň dobrá propagace. V tomto směru se lze hodně inspirovat přístupem Anglie nebo sousedního Německa. Naše reálie jsou i z pohledu stavebního práva poměrně odlišné, i proto je nutné na tento fakt brát zřetel.  

Můžete uvést konkrétní případy nejzdařilejších revitalizací?

Mezi velmi zdařilé projekty lze zařadit rozhodně Uhelný mlýn v Libčicích nad Vltavou – bývalý areál šroubárny, za jehož návrh revitalizace získal ateliér Patrika Hoffmana Národní cenu za architekturu. Za zmínku určitě stojí i nám všem velmi dobře známý areál Dolní Vítkovice, který se z těžební lokality přeměnil v jedinečné vzdělávací, kulturní a společenské centrum. Nesmíme zapomenout ani na stavebně velmi náročnou revitalizaci bývalých kasáren Jiřího z Poděbrad, dnešní Palladium, či plzeňské projekty Techmania Science Center a Moving station. Z menších realizací je zajímavý Pivovar v Litoměřicích, zámek Valeč a z aktuálně připravovaných nemohu zapomenout zmínit konverzi pražského Smíchova, transformaci celé lokality Hloubětína či brněnskou Novou Zbrojovku. Mohl bych jmenovat donekonečna. Osobně musím říct, že z každého projektu, kde revitalizace pomůže k oživení dané lokality, mám velkou radost.

Co je zárukou úspěšné revitalizace a jaké podmínky je třeba splnit?

Z vlastní zkušenosti mohu jen potvrdit, že jednoznačně důkladná projektová příprava včetně analýz rizik, environmentálních průzkumů, participace s veřejností a předjednání konceptu s dotčenými úřady. Investice do přípravy se pak vždy vrátí, ale až v pokročilejší fázi projektu. Zároveň je dobré, aby projekt byl v souladu s dlouhodobou strategií rozvoje dané lokality. Nikdo totiž nemá v sebemenším zájmu, aby se z nově připravovaného projektu v horizontu dalších let stal opět nevyužívaný areál.

Nakolik je revitalizace náročná ze stavebního hlediska – je k tomu potřeba specializovaných dovedností a znalostí? 

Bohužel v tomto případě není reálné náročnost zcela konkrétně specifikovat. Máme zde projekty, které jsou poměrně nenáročné, například demolice objektů nebo jednodušší rekonstrukce, ale také projekty, jenž jsou velice problematické, jako například sanace rozsáhlých území či rekonstrukce historických budov. Většinou je ale největší výzvou odstranění ekologické zátěže, které může představovat velmi významné riziko z hlediska finanční, časové i technologické náročnosti. Některé lokality mohou být také památkově chráněny, je tedy potřeba spolupráce s památkáři včetně dodržení speciálních stavební postupů, dělo se tak například při realizaci dnešního Palladia. Vždy je tedy dobré věnovat dostatečný prostor analýze rizik a ty následně důkladně vyhodnotit, toto platí pro všechny velikosti i typy investorů.

Chystáte v CzechInvestu pro letošní rok nějaké zásadní aktivity v rámci revitalizace brownfieldů? Na co konkrétně se budete ve svých aktivitách zaměřovat?

Pracujeme na analýze tak zvaných specifických brownfieldů, což jsou rozsáhlejší, často složité lokality krajského významu, jejichž revitalizaci je většinou nutné řešit kombinací dotačního a nedotačního financování. Nyní i díky našim regionálním kancelářím detailně mapujeme jejich rozvojový potenciál tak, abychom mohli efektivně nastavit strategii jejich dalšího rozvoje a přímo tak cílit na státní podporu. V blízké době chceme k daným lokalitám získat názor i soukromého sektoru a jejich rozvoj pak chceme řešit i se zástupci ministerstev a dotčených municipalit na společných workshopech nazvaných Brownfield Academy. Analýzu rozvojového potenciálu máme v plánu následně aplikovat na všechny lokality v naší databázi ve spojitosti s jejím kompletním upgradem.

Kolik jste v loňském roce přijali investičních pobídek a jak se to lišilo od nepandemických let? 

V loňském roce bylo přijato 15 žádostí o investiční pobídku. Oproti tomu v roce 2019 bylo přijato 76 žádostí a v roce 2018 bylo podáno celkem 69 žádostí. Můžeme tedy sledovat pokles, ten je však způsoben převážně změnou v legislativě, která vedla ke zpřísnění podmínek pro zpracovatelský průmysl. Svůj vliv na to měla a stále má samozřejmě i pandemie.

Roku 2019 se legislativně zpřísnily podmínky pro získání dotace, jak konkrétně a jaký to mělo dopad?  Co bylo smyslem tohoto zpřísnění?

Je důležité zmínit, že v případě investičních pobídek se nejedná o dotace, ale o slevu na dani. Dopad se vzhledem k světové pandemii v loňském roce těžko kvantifikuje, ale pokles je patrný. Zpřísnění podmínek pak bylo především v zavedení podmínky tak zvané vyšší přidané hodnoty, a to pouze ve zpracovatelském průmyslu a některých regionech. Konkrétně se tato nová podmínka zaměřila na hladinu mezd u žadatelů a zapojení žadatelů do VaV aktivit. Smyslem bylo podpořit podniky produkující vyšší přidanou hodnotu. S konečným hodnocení dopadu změn je pak, i vzhledem k pandemii, nutno počítat až v delším časovém horizontu.

Kolik ročně rozdělíte peněz, respektive slevíte na dani? 

Výše slevy na dani z příjmu právnických osob se velmi zjednodušeně odvíjí od výše investice, velikosti žadatele, reálně proinvestovaných nákladů a od skutečného hospodaření společnosti. Můžeme říct, že v roce 2020 byla vydána rozhodnutí, která v součtu obsahovala slevu na dani z příjmu právnických osob ve výši 4,9 mld. Kč, to ale není reálně čerpaná sleva na dani. Problematiku nelze takto jednoznačně posoudit. Peníze pak dále rozděluje ministerstvo průmyslu a obchodu.

Jaké typy podnikatelských činností a firmy jakých velikostí jsou nejvíce investičně podporované?

Historicky byly nejvíce podporovány velké podniky ve zpracovatelském průmyslu, a to vzhledem k tomu, že velké společnosti nemohou ve většině případů žádat o jiné formy podpor například o dotace z Evropské unie. V poslední době lze pozorovat trend zvyšujícího se počtu žadatelů z řad malých a středních podniků, a to i díky snížení výše minimální investice, nutné k možnosti ucházet se o investiční pobídku.

Můžete jmenovat konkrétní firmy, které loni získaly nejvíc? A které a kolik získaly historicky vůbec nejvíc?

Nejvyšší strop veřejné podpory získala v minulém roce společnost AAC Technologies Solutions (CLR), s. r. o., která investovala částku 2 534,28 mil. Kč a sleva na dani byla ve výši 484,335 mil. Kč. Mezi společnosti, které v České republice investovaly nejvíce a získaly nejvyšší podporu, se řadí Hyundai Motor Manufacturing Czech, s. r. o., v roce 2006, Nemak Europe, s. r. o., rok 2000 a Nexen Tire Corporation v roce 2014.

Podle jakých parametrů se hodnotí kandidáti, respektive jejich záměry? 

Žadatelé o investiční pobídku se hodnotí na základě předpokladu splnění zákonných podmínek jako například minimální investice do dlouhodobého majetku či vytvoření pracovních míst. Dále je investiční akce posuzována na základě přínosů žadatele pro region a stát. Finální slovo má však ve schvalovacím procesu vláda České republiky, která rozhodne, zda daný projekt podpoří či nikoliv.

Získá podporu každý, kdo splní dané podmínky, nebo existuje typově něco jako pořadník a hodnocení větších zásluh, například o rozvoj regionu? 

Pořadník na schvalování neexistuje a o rozhodnutí o udělení investiční pobídky je na vládě České republiky, která se řídí příslušnou legislativou a danými podmínkami.

Jak bráníte tomu, aby firmy nezneužívaly těchto pobídek?

Existuje evropská legislativa, která platí na celém území evropského hospodářského prostoru. Ta má za cíl zneužívání pobídek a podpor zabránit. Nastavuje pravidla, jako je například zachování majetku, pracovních míst a podobně. Není tedy možné například přesouvat se v rámci EHP a uzavírat provozy s tím, že společnost v jiné zemi otevře provozovnu, která bude podpořena.

Jaké další služby nabízíte investorům a nakolik jsou využívané, o které je největší zájem? 

CzechInvest poskytuje investorům komplexní služby od základních informací o českém investičním prostředí přes výběr vhodné lokality, pomoc při technické due dilligence, vyhledání vhodných dodavatelů, strategických partnerů v soukromé i akademické sféře, napojení na inovační a výzkumné infrastruktury, zprostředkování kontaktu s municipalitami až po konzultace možných způsobů financování včetně zmiňovaných investičních pobídek. Dále jsme schopni zprostředkovat HR podporu i vízové služby. Pomáháme nejen nově příchozím investorům, ale i firmám již usazeným v České republice, se kterými máme navázány dlouholeté vztahy a pomáháme jim na zdejším trhu nestále růst a prosperovat.

Na pozici ředitele odboru podnikatelské lokalizace jste nastoupil poměrně nedávno. Jaké máte ve své funkci vize a cíle?

Jednoznačně ještě větší digitalizaci, efektivní využití dat z mapování brownfieldového i podnikatelského prostředí včetně jejich otevřené prezentace a také působit jako mediátor mezi soukromým a veřejným sektorem, co se týče tématu revitalizace brownfieldů, ale i podnikatelských nemovitostí. V souvislosti s tím chci pak více propagovat možné využití tak zvaných neklasických typů zadávání a financování daných projektů.

Text: Nikol Pavlíčková Foto: Ondřej Pýcha

Tyto stránky používají cookies. Používáním těchto stránek vyjadřujete souhlas s jejich používáním.