Stát rozjel programy na podporu výstavby nájemních bytů a otevřel dveře do tohoto sektoru i penzijním fondům. K výstavbě by se tím mohly otevřít nové obecní pozemky, částečně by se mohlo zlevnit financování nových nájemních projektů. „Pomohl by také model, kdy by nájemní byty stavěly společnosti s omezeným ziskem. Potenciál ke zlevnění nájemného je i v úpravě sazeb daně z přidané hodnoty. Dokud se ale nezačne stavět řádově více bytů, dostupnost bydlení se významně nezlepší,“ říkají Tereza Gebauer a Miroslav Linhart z Deloitte Česká republika.

Text: Jan Stuchlík

Foto: Ondřej Pýcha

V posledních třech letech na trhu velmi rezonovalo téma nájemního bydlení. Je to pořád tak silný příběh, i když úrokové sazby hypoték jdou dolů a poptávka po koupi bytů je zase velmi silná?

Miroslav Linhart: Je možná ještě silnější a souvisí s ním částečně i poptávka po nových bytech. Institucionální investoři tady chystají projekty nájemního bydlení, o kterých se hodně mluví, a tím vlastně pobízejí individuální pronajímatele, aby ještě více nakupovali. I když hypoteční sazby klesají, je na trhu pořád spousta kupců, kteří mají volné peníze a kupují byty v hotovosti. První kvartál letošního roku ukázal, jak nestabilní mohou být akciové trhy. Takže je logické, že někteří lidé chtějí mít část peněz uloženou ve stabilním aktivu, jakým jsou byty, přestože výnos z pronájmu není nijak vysoký. U individuálních pronajímatelů nepřesáhne 3,5 až 4 procenta.

Tereza Gebauer: Díky tomu ceny nových bytů pořád rostou, a i středně příjmové skupiny mají dnes problém dosáhnout na hypotéku. Při dnešních sazbách je měsíční splátka hypotéky vysoká, navíc potřebujete mít 20 procent z ceny bytu v hotovosti. Takovou kombinaci si spousta lidí nemůže dovolit. Bydlet přitom chtějí. Takže i když hypotéky zlevňují a více se prodává, tak pokud ceny bytů neklesnou, bude nájemní bydlení čím dál větší téma.

Dokážete odhadnout jakou část prodeje nových bytů tvoří investiční nákupy a jakou opravdu vlastnické bydlení?

ML: To se dá jen velmi obtížně vyčíslit. Něco ale může naznačit skutečnost, že prodeje bytů rostou, přestože základní čísla o vývoji ekonomiky by nějakému nákupnímu boomu úplně přát neměla. Firmy vyčkávají, co se bude dít, optimalizují a nezaměstnanost mírně roste. Nejistota jak makroekonomická, tak geopolitická je opravdu velká. Vidět je to i na trhu fúzí a akvizic. Poslední kvartál byl co do transakcí nejhorší za poslední dekádu. Fakt, že navzdory této nejistotě v Česku prudce roste prodej bytů, přisuzuji právě vysoké investiční poptávce. Tito kupci se obávají inflace, věří, že nákup nemovitosti jejich peníze v prostředí velké nejistoty ochrání.

Protože ceny bytů asi jen tak neklesnou?

ML: V minulosti jsme viděli několik takových vln, kdy lidé relativně rychle přelévali peníze do cihel bez ohledu na to, kolik byty stojí. I laici totiž vidí, jak ceny bytů rostou. Takže i když čistě z nájmu mají výnos 3 procenta, očekávají, že samotná hodnota jejich bytu v čase pořád poroste. U nových bytů tento růst bude výraznější než u starých. Už jen proto, že když si srovnáte dnešní nový byt s novým bytem postaveným před dvaceti lety, je rozdíl v kvalitě obrovský. Proto lidé preferují novou výstavbu.

Proč individuální investiční poptávku po bytech živí i nástup institucionálních investorů do nájemního bydlení?

ML: Nájemné v nových institucionálních projektech, tzv. built-to-rent, je vyšší než u individuálních pronájmů, a to o 20 a někdy i o více procent. S touto referenční hodnotou se individuálních vlastníci poměřují a mohou si dovolit nájemné zvedat. I když BTR investor nabízí i další služby, které individuální pronajímatel nemá. Individuální pronajímatelé se od těch institucionálních také učí. Například si do nájemních smluv stále častěji dávají inflační doložky nebo je uzavírají na rok s možností prodloužení.

Může větší rozvoj trhu nájemního bydlení pomoci vyřešit problematiku zhoršující se dostupnosti bydlení ve velkých městech?

ML: Jediné řešení dostupnosti bydlení je více stavět, dvojnásobně nebo trojnásobně více. Třeba aby se každý rok šest tisíc bytů prodalo na individuální bydlení a dalších pět tisíc na nájem. To by totiž mohlo omezit i individuální investiční poptávku, protože tito kupující uvidí, že nájemné už tak rychle neroste nebo může být složitější najít nájemníka. Navíc i kapitálové zhodnocení nemovitosti už nebude bezrizikové jako dnes, kdy platí, že koupíte byt a za deset let bude jeho hodnota dvojnásobná.

TG: Nejenže se staví málo, ale staví se dlouho. Ve Varšavě jsou schopni během tří let sehnat všechna povolení a projekt postavit. U nás je to v průměru osm devět let. Když Poláci mohou za tu dobu otočit vložené peníze třikrát, tak se to musí projevit nejen v počtu bytů, ale i tlaku na růst cen.

Z výše nájemného v BTR projektech vyplývá, že tito investoři cílí na lidi s vyššími příjmy. Kde ale vznikne nájemní bydlení dostupné pro střední třídu, která si nemůže dovolit koupit byt pro rodinné bydlení ani jít do nájmu za vysoký nájem?

TG: Lidé to dnes mají složité. Byt 2+kk stojí okolo 10 milionů korun. Za hypotéku na takový byt se měsíčně platí od 45 tisíc korun. V této relaci vychází nájem za podobně velký byt kolem 25 až 30 tisíc korun v BTR projektu jako dobrá volba, protože to rodina zvládne utáhnout.

ML: Je pravda, že tyto projekty se dnes zaměřují na městskou klientelu z vyšší střední třídy. Na druhou stranu se mění i preference. Přibývá těch, kteří bydlí sami, nebo jen ve dvoučlenných domácnostech. Nemají děti, nechodí na mateřskou, mají dva příjmy. Mít děti vnímají jako zhoršení životního komfortu.

Česko, respektive Praha, vychází dlouhodobě jako trh s nejnižší cenovou dostupností bytů. Jak si stojí v dostupnosti podle výše nájemného?

ML: Mzdy a ceny bytů porovnáváme v našem Property Indexu. Cenová nedostupnost souvisí i s tím, že v Česku jsou nižší mzdy než v západní Evropě, přitom ceny bytů rostou neúměrně rychle. U nájmů je to podobné. Pořád se pohybujeme na trhu s určitým bytovým fondem, jehož velikost se příliš nemění. Takže nedostupnost je velmi podobná u nájmu i u vlastnictví. Jen cenově dnes nájem vychází lépe než hypotéka.

Podle jedné z vašich analýz se dlouhodobě poměr měsíčního nájemného vůči hrubému příjmu pohybuje kolem 30 procent. V poslední době ale nájmy rostou rychleji než mzdy. Může to být problém?

ML: Nejrychleji rostou nájmy v nových bytech. Musí, protože kopírují cenu nového bytu, která také roste. Ve starší zástavbě je tempo růstu nájmů nižší. Vlastníci si jen udržují určitý odstup od rostoucího trhu s novým bydlením. A ano, to je právě ten největší problém, který je potřeba řešit.

TG: Zároveň ale i vlastníci starších bytů profitují z faktu, že na trhu byty nejsou a lidé chtějí někde bydlet.

Nejrychleji roste podle vašeho Rent Indexu nájemné v Liberci, Hradci Králové a Brně. Proč zrovna v těchto městech?

ML: Záleží hodně na tom, z jaké základny nájmy rostou. V Praze už jsou nájmy vysoké, takže přírůstky vyjádřené procenty nejsou tak velké. Problém je ve většině krajských měst, kam se lidé stěhují s vidinou lepších pracovních příležitostí. Proto i v těchto regionálních centrech je tlak na růst nájmů, když lidí přibývá, ale nestaví se rychle nové byty. Navíc ceny stavebních prací jsou zhruba stejné v Praze i Liberci. Jediný větší rozdíl může být v ceně pozemků, u nichž jsou na tom krajská města lépe než Praha. Ale i tak je cena nového bytu i mimo Prahu vysoká, a nájmy proto musí úměrně růst.

Stát se snaží do výstavby nájemních bytů zapojit města a obce. Na tyto programy vyčlenil 8 miliard korun. Pomůže to nějak zlepšit dostupnost bydlení?

TG: Může to na trh dostat pozemky, na kterých se dá stavět, ale obce je nechtějí prodat. Zároveň ale nemají peníze, aby na nich samy něco postavily. Nedá se ale čekat, že by tyto programy výrazně výstavbu urychlily. Procesy ve stavebním řízení jsou pro všechny stejné a stejně jako u soukromých developerů potrvá několik let, než obce získají všechna povolení. Co by pomohlo, by bylo dlouhodobě stavět na nájem třeba po vzoru Vídně, jak o tom uvažuje ministerstvo pro místní rozvoj, kdy by se zakládaly společnosti s omezeným ziskem, které by provozovaly nájemní byty. Výstavba by pak mohla být levnější, protože tyto společnosti nebudou potřebovat tak vysokou ziskovou marži.

Je možné se při aktuálních cenách materiálů a stavebních prací či pozemků dostat i v takové obecní výstavbě výrazně pod tržní nájemné?

ML: U novostaveb může být jediná úspora v ceně pozemku, který obec vlastní. Pokud by nájemní dům provozovala v režimu s omezeným nebo žádným ziskem a s dotací, tak nájemné v takové novostavbě v menším městě by mohlo být o 20 nebo 25 procent nižší než u komerční novostavby ve stejném místě. Koneckonců i Dostupné bydlení České spořitelny deklaruje, že pronajímá byty ve svých projektech o zhruba 20 procent levněji, než by bylo tržní nájemné.

TG: Zlevnění by mohly přinést i dotační programy na vlastní výstavbu. Pak je tady ale ještě jeden významný faktor, a to daň z přidané hodnoty. V Česku je DPH na byty 12 procent. Pokud ale postavíte nebo necháte postavit dům s byty na pronájem, tak si DPH nemůžete odečíst. Takže cena bytu, která ovlivňuje i výši nájemného, je o 12 procent vyšší než u bytu na prodej, v horším případě o 21 procent, pokud jde o byt v nějakém polyfunkčním projektu. Kdyby DPH u nájemních projektů, které provozují třeba ony obecní společnosti s omezeným ziskem, bylo jen 5 procent, tak to může zlevnit i nájemné.

ML: Potenciál dostupnějšího nájemného by byl ve starší zástavbě. Kvalita těchto bytů může být nižší než u novostaveb, ale i nájemné bude výrazně nižší. Jenže města se v minulosti starších bytů zbavila a teď budou stavět nové, které jsou dražší.

Pomůže něčemu případné zapojení penzijních fondů do financování nájemního bydlení?

ML: Jediné, co může pomoci ke stabilizaci cen bytů a nájemného, je větší výstavba. Většinu území, kde se dá stavět, mají dnes pod kontrolou developeři, kteří budou chtít za byty tržní ceny. Pokud by penzijní fondy některé tyto projekty vykoupily a začaly stavět, takže by se paralelně stavělo více, mohlo by to pomoci. Ale pokud se bude pořád v Praze stavět pět šest tisíc bytů ročně s tím, že půlku z toho si koupí penzijní fondy, nic se nezmění. Právě naopak, posílí to poptávku. My potřebujeme posílit nabídku, to je jediné tržní řešení celého problému.

Může mobilizace peněz z penzijních fondů zlevnit výstavbu, když si developeři nebudou muset brát úvěry od bank, protože jim financování poskytnou tyto fondy?

TG: To určitě je faktor, který by mohl část nákladů snížit. Stejnou cestou jde i Národní rozvojová banka, která bude poskytovat úvěry obcím na výstavbu nájemních bytů s úrokovou sazbou 1,5 procenta. Od klasické banky by si komerční úvěr braly za 5 procent.

Když se poměřují ceny bytů se mzdami, vychází nejlépe Dánsko. V čem je tam největší rozdíl ve srovnání s Českem?

ML: Dánové umí projektovat města. Mají plánování pod kontrolou. Třeba v rámci Kodaně řeknou, kde bude vlastnické a kde nájemní bydlení. Plánování a přípravu celých území, jako je třeba v Praze Smíchov nebo Rohanský ostrov, udělá město, a ne developeři. Teprve pak rozprodávají městské pozemky nebo hledají investory, kteří na nich budou stavět. Město, které do pozemků vložilo určitou přidanou hodnotu, pak může jejich cenu kontrolovat nebo regulovat. Problém v Praze je, že město samo nemá moc vlastních pozemků, kde by mohlo takto postupovat. Většina brownfieldů je pod kontrolou soukromých investorů.

Na rozdíl od Dánska ale má Česko více bytů na tisíc obyvatel. Takže bytů by tady mělo být dost.

ML: Bytů možná je dost, ale chybí tam, kde chtějí lidé bydlet. A také někdy neodpovídají kvalitou životní úrovni, kterou chtějí Češi mít. Musíte stavět nové byty, aby střední třída mohla bydlet tak, jak si přeje, a tam, kde chce. Proto je taková poptávka v Praze a Brně, kde životní úroveň rychle roste a lidé chtějí bydlet v lepším, kvalitním, moderním a hezčím, ať už ve vlastním, nebo v nájmu. Pak jsou lokality, z nichž se v posledních dvaceti letech odstěhovaly tisíce lidí. Tam je bytů dost, ale málokdo tam chce bydlet, protože tam není práce, služby. Je třeba ale také říct, že naprostou většinu lidí v Česku problém dostupnosti bydlení netrápí, protože bydlí ve svém. Ten problém má menšina lidí, i když v absolutním počtu nejde o malou skupinu.

Jedním z trendů, který ovlivňuje trh s byty, je růst počtu jednočlenných a dvoučlenných domácnosti. Co s ním ale dělá stárnutí populace a postupný přechod domů a bytů v rámci dědění na mladší generace?

ML: Dědění, vedle rozvodů, je jedním z hlavních stimulů realitního trhu. Protože když jeden byt zdědí pět lidí, tak ho zpravidla musí prodat, aby se vyrovnali. Jinak by se moc bytů neprodávalo, lidé by k tomu neměli důvod. Se stárnutím populace souvisí ale také to, že velká část z jednočlenných a dvoučlenných domácností, kterých přibývá, jsou právě důchodci.

Hodně se objevuje teze, že nájem je jen start, během něhož si mladí našetří na vlastní byt. Je to ale při stávající výši nájmů, která navíc pořád roste, reálné?

TG: Pro část lidí to je reálný scénář. Ale není to tak, že si našetříte dost, abyste si už ve třiceti mohli koupit vlastní byt. Dvacet procent z 10 milionů korun jsou 2 miliony, které potřebujete mít, abyste si mohli koupit takový byt na hypotéku. Za jak dlouho si našetříte 2 miliony? Takže se posouvá věk, kdy si lidé kupují byty. Ještě před pár lety to bylo 35 let, teď je to kolem 43 let. Pak ale do hry vstupuje další faktor, že začínáte bydlet ve dvou, ale když je vám 33 nebo 35 už máte rodinu a 2+kk vám nestačí. Jenže 3+kk už nestojí 10 milionů, ale třeba 15 milionů. I když si našetříte dost peněz na těch 20 procent akontace, budete mít dostatečný příjem, abyste pak platil 70 nebo 800 tisíc měsíčně za hypotéku? Takže velmi pravděpodobně počet lidí, kteří budou trvale bydlet v nájmu, poroste.

ML: Určitá šance je koupit si starší byt, který bude vždy levnější než novostavba. Pokud ale výrazně neklesnou úrokové sazby, bude se doba prožitá v nájmu prodlužovat. Navíc se v čase mění i společenské hodnoty. Dřív se více šetřilo, dnešní generace šetří méně. Nechce si odepírat určitý životní styl. Mladí raději jedou na Bali, než by šetřili na nový byt.

Proč hypoteční sazby neklesají tak rychle, jak se ještě před rokem očekávalo?

ML: Banky se řídí dlouhodobými sazbami na mezibankovním trhu a ty nijak výrazně neklesají. Samotná hypotéka jako produkt není pro banky až tak zisková. Takže moc prostoru ke snižování sazeb nemají. Na trzích je i velká nejistota. Není jasné, co bude s úrokovými sazbami za půl roku, jestli náhodou centrální banka nebude sazby zase zvyšovat. Navíc za těch 25 let je hypoteční trh prakticky rozdělený.

Už neplatí, že levnou hypotékou získá banka na dlouho zákazníka, na kterém vydělá díky jiným produktům?

TG: Možná dřív platilo, že hypotékou si banka klienta přitáhla a mohla mu nabídnout další produkty, které pro ni byly ziskovější. Ale i to se mění, loajalita klientů se mění. Neplatí, že když má klient u jedné banky hypotéku, tak u ní bude mít i další produkty. Na internetu je spousta srovnávačů, kde si snadno najdu, kdo mi dá nejlevnější hypotéku, nejlevnější spotřebitelský úvěr, a půjdu tam bez ohledu na to, kde mám běžný účet nebo jiný produkt. Už moc nefunguje, že vám banka dá nízkou sazbu, ale chce za to, abyste u ní investovali, spořili nebo se pojistili.

V Deloitte ČR působí jako vedoucí partner oddělení finančního poradenství. Specializuje se na služby corporate finance zaměřené na nemovitostní transakce, oceňování nemovitostí, komerční due diligence, analýzy trhů a vyhledávání akvizičních cílů, ekonomické studie proveditelnosti nebo přípravu investičních a obchodních plánů.

Miroslav Linhart

V Deloitte ČR je partnerkou v oddělení daňového a právního poradenství. V oblasti daňového a transakčního poradenství působí již více než dvanáct let. Specializuje se na daňové a účetní aspekty M&A transakcí a restrukturalizací, due diligence procesy, problematiku mezinárodního zdanění a daně z příjmu právnických osob se zaměřením na oblasti real estate a finančních institucí.

Tereza Gebauer