Developerská společnost EBM loni udělala významný krok, který jí umožní další rychlý růst. Založila vlastní investiční fond, v němž nabízí investorům podíl na výnosech z vlastního rezidenčního developmentu. Díky získaným prostředkům se bude moci pustit do dalších projektů v objemu až deseti miliard korun. „Zázemí fondu nám tak umožní dál zvedat standard toho, jak se dnes bydlí, a budovat krásná místa pro život,“ shrnuje filozofii skupiny Jakub Vais.
Text: Andrea Votrubová
Foto: Ondřej Pýcha
Loni jste spustili vlastní fond kvalifikovaných investorů EBM Real Estate SICAV. Co vás k tomu motivovalo?
Fond vznikl po několika letech intenzivních interních diskuzí. Dlouhodobě jsme řešili, jak zajistit financování vlastního kapitálu do našich projektů. Nejsme totiž součástí žádné větší korporace ani za námi nestojí institucionální investor. A když plánujete projekty v objemu kolem sedmi miliard korun s výhledem na deset miliard v blízké budoucnosti, potřebujete mít k dispozici kromě bankovních úvěrů i odpovídající výši ekvity – v našem případě zhruba dvě miliardy korun. Dříve jsme využívali kombinaci joint venture partnerství a vlastního dluhopisového programu. Ten ale nechceme dál navyšovat.
Proč jste se založením fondu čekali až do loňského září?
Teprve loni jsme se dostali do fáze, kdy jsme nabídli nejen dostatečné množství projektů, ale měli jsme už i dostatečně silné jméno na trhu. To byly podmínky, abychom mohli fond spustit a nabídnout externím investorům možnost podílet se na výnosech z našich rezidenčních projektů. Zatím jsme do fondu vložili pět projektů.
Podle jakého klíče projekty do fondu vkládáte?
Držíme se zásady, že projekt v první fázi kupujeme na úrovni skupiny a do fondu ho vkládáme až ve chvíli, kdy je blízko získání stavebního povolení. Tento přístup výrazně snižuje rizika jak pro nás, tak pro investory, že bychom kvůli prodlevám v povolovacím procesu nemohli dodržet stanovený časový harmonogram. Největší neznámou v českém developmentu je totiž čas, protože proces povolování staveb je u nás velmi složitý, zdlouhavý a nepředvídatelný. Fond je tedy vlastníkem projektů, resp. jednotlivých projektových společností a jeho obhospodařovatelem a administrátorem je AVANT investiční společnost, vše probíhá v souladu s regulací ČNB.
S jakým výnosem mohou investoři počítat?
Investor, který investuje do prioritních investičních akcií fondu, má garantovaný roční výnos sedm procent v prvních 24 měsících, pak má garantováno minimálně 5,5 procenta ročně. Tento minimální výnos hodláme zvýšit od počátku roku 2025 na osm procent ročně až do konce roku 2027 a po tomto datu budeme garantovat 6,5 procenta ročně. Cílíme však na to, abychom investorům dlouhodobě přinášeli výnos mezi deseti až dvanácti procenty ročně, přičemž dvanáct procent je maximum, které u nás může investor získat. V tomto cíli si věříme, jelikož naše projekty jsou z hlediska výnosů kalkulované na zhruba dvacet pět procent ročně.
Daří se vám získávat nové investory?
Od září, kdy jsme fond založili, do dnešního dne se zapojilo přes padesát investorů, přičemž jsme shromáždili přibližně 60 milionů korun. Největší výzvou bylo na začátku získat důvěru investorů. Museli jsme ukázat naši historii – každý úvěr splacený v plné výši, každý projekt dodaný ve slíbené kvalitě. Vyžadovalo to intenzivní jednání a prezentace. Zatím fundraising probíhá podle našich očekávání, ale pořád se mu musíme intenzivně věnovat. S potenciálními investory vedeme rozhovory, představujeme jim náš příběh, a ten se jim musí líbit.
Ve svých projektech se soustředíte na Prahu a okolí, kde už zase začíná platit, že se tam prodá prakticky všechno. Je to pro vás výhoda?
Praha je velmi limitovaná nejen komplikovaným stavením řízením, ale i fungováním jednotlivých městských částí. Míst vhodných pro výstavbu mnoho není a nebude. I největší rozvojové lokality nabídnou maximálně nižší desítky tisíc bytů, což zdaleka nepokryje poptávku. Jít za Prahu tak vnímáme jako nutnost, ale nechceme to dělat za každou cenu. Není naším cílem stavět nové čtvrti na polích u vesnice s třiceti domy a nutit lidi, aby trávili hodiny dojížděním v dopravních zácpách.
Takže hledáte místa dobře dostupná hromadnou dopravou?
Naše strategie cílí na Prahu a její dobře dostupné okolí s rychlým vlakovým spojením. Chceme, aby člověk nasedl na vlak a do půl hodiny byl na Masarykově nádraží. Do této kategorie se řadí například Kladno, Beroun a v budoucnu i pásmo kolem Kbel. Současně se snažíme, aby naše projekty zvyšovaly místní standard, ať už co se týče architektury, či kvality provedení.
Co tím přesně myslíte?
V souladu s naším sloganem chceme tvořit krásná místa pro život. Nejde o prázdná slova. Máme dokonce speciální seznam hodnot, který si před každou akvizicí projdeme a ověříme si, zda jsme do nového projektu schopni vnést naši přidanou hodnotu. Ta primárně zahrnuje krásu, projekt musí být něčím výjimečný. Často je to dřevo nebo jiný nestandardní a většinou dražší prvek, který projekt výrazně architektonicky odliší. Aktuálně to ilustruje například projekt Krčská zahrada na Kačerově – uzavřený komplex se zahradou – nebo Valmont, luxusní apartmánový projekt u Máchova jezera.
Kdy bude Krčská zahrada hotová?
Na podzim. Jedná se o prémiový segment nadstandardních bytů, k dispozici jsou poslední byty s privátními zahradami. Výhodou projektu je i jeho blízkost k business centru Prahy 4.
Na čem dalším v Praze pracujete?
Loni jsme koupili dva projekty ve Kbelích, přičemž první zahrnuje zhruba sto bytů a druhý je villarezortem s šestnácti domy.
Stavíte i v Kladně, které zrovna nepředstavuje místo s nejlepší kvalitou života v Česku. Co vás tam s nadstandardními projekty přivedlo?
Kladno skutečně nemá ideální pověst, ale situace se postupně zlepšuje a ještě se zlepší po dokončení vysokorychlostní trati. Ruku v ruce s tím jde i development, kterého vzniká na Kladně aktuálně spousta, a místní tuto nabídku aktivně využívají. Je to pochopitelné. Lidé z Kladna často pracují v metropoli, kde mají nadstandardní pražské platy, ale žít chtějí doma. Jenže dosud neměli v čem. Byli jsme překvapeni, když náš první projekt v Kladně zajímal místo lidí z Prahy především místní.
Do jaké míry kupují vaše byty drobní investoři?
Oproti konkurenci oslovujeme výrazně víc lidí, kteří v projektech skutečně bydlí. Projekty jsou totiž navrženy s ohledem na komfort – byty mají větší dispozice než tržní průměr, jsou příjemné a vhodné pro rodiny, což se odráží i na jejich ceně. Investorům to tudíž finančně nevychází tak dobře jako člověku, který tam chce bydlet.
Na druhou stranu, není to tak dávno, co výše hypotečních sazeb zastavila i tyto kupující.
Je pravda, že v roce 2023 trh významně ochladl kvůli zvýšení úrokových sazeb. Pocítili jsme to třeba u Villa Resortu v Berouně. Přesto věřím, že podobné problémy budou vždy jen dočasné. Potřeba bydlet tady vždy byla, je a bude. A pak jde o to, aby developer zvládl řízení rizik tak, že tyto výkyvy překoná bez větších škod. Naučili jsme se nepřerušovat prodeje. Naší výhodou je i to, že fond nám pomáhá zvládat tržní výkyvy díky diverzifikaci zdrojů financování.
Většina vašeho financování stále pochází od bank. Jak jsou nyní nakloněné developerským projektům?
Banky nás vnímají velmi dobře, protože každý náš úvěr jsme vždy bez problémů a stoprocentně splatili. Po covidu a na začátku války na Ukrajině byly banky vůči developerům obezřetnější, ale dnes už na takové překážky nenarážíme. V poslední době je ze strany bank vidět silný zájem na podpoře projektů, které odpovídají principům ESG. Obvykle stačí, aby měl projekt energetický štítek A, případně i B. Výrazně méně kvalitní projekty budou mít brzy s financováním problém.
EBM je rodinná firma, což může být někdy ohromnou silou, jindy spíš překážkou v dalším rozvoji. Jak je to u vás?
Nám to bezpochyby zafungovalo možná i proto, že se s tátou díky našim rozdílným povahám dobře doplňujeme. Pokud bychom byli stejní, asi bychom si víc lezli do cesty. A co vnímám jako obrovskou výhodu rodinných firem, je důvěra a možnost se na druhého stoprocentně spolehnout. To je zásadní pro jakékoli řízení a rozhodování. Se standardním zaměstnancem je vztah logicky založen na jiné bázi.
Promítá se rodinná povaha EBM také do přístupu k vašemu fondu?
Ano, rodinný charakter EBM se promítá i do fungování fondu. S otcem firmu spoluvlastníme a ve fondu jsme oba aktivními akcionáři. Já se starám o strategické vedení, zatímco náš zkušený tým řídí každodenní operace. Díky vzájemné důvěře a dlouhodobé vizi můžeme fond budovat s důrazem na transparentnost a vysokou kvalitu realizace.
Budete do portfolia fondu v dohledné budoucnosti přidávat další projekty?
Plánujeme do něj začlenit čtyři nové projekty, vybírat je budeme podle přísných kritérií. V Praze se zaměříme na oblasti s vysokou poptávkou a budeme pokračovat ve zvyšování standardů bydlení. Fond k této naší vizi bude jednoznačně přispívat. Na konci loňského roku spravoval aktiva v hodnotě 279,6 milionu korun a tato suma dále roste i v letošním roce, kdy bychom do portfolia fondu rádi přidali oba naše připravované projekty v Praze-Kbelích. Samozřejmě už pracujeme i na dalších.
Je generálním ředitelem a spolumajitelem developerské skupiny EBM Group, v níž kombinuje podnikatelskou vizi s vášní pro tvorbu kvalitního bydlení. Pod jeho vedením se EBM rozrostla z rodinné firmy na významného hráče působícího na rezidenčním trhu, s novým investičním fondem jako klíčovou součástí dalšího rozvoje.
Jakub Vais
