Jste partnerem ve společnosti Crowdberry. Máte na starost českou pobočku a segment real estate, jak jste se k tomu dostal?
V podstatě celý život jsem působil v realitách. Dlouhá léta jsem byl ve společnosti P3 Logistic Parks, která je předním evropským developerem v oblasti logistiky a průmyslových nemovitostí. Pak jsem se dostal ke Crowdberry jako investor a velmi mě inspirovalo, jak to fungovalo. Česko-slovenský trh byl velmi závislý na zahraničních investorech a pro zdejší investory existovalo jen málo nástrojů, jak se reálně přímo investičně zapojit do firem a nemovitostí. O real estate byl ze strany investorů zájem, takže jsem později s managementem Crowdberry řešil, zda by se v rámci diverzifikace neměl investiční crowdfunding rozběhnout i v tomto segmentu. Naše představy a vize se setkaly a do Crowdberry jsem vstoupil na přelomu let 2017 a 2018 významnou investicí pro další rozvoj.
V čem Crowdberry mění zaběhnuté investiční pořádky?
Investiční platforma Crowdberry vznikla v roce 2015 na Slovensku. Specializuje se především na malé a střední podniky a nemovitosti a do Česka přišla v roce 2018. Skrze Crowdberry mohou investoři spoluvlastnit podíly ve firmách a nemovitostech, které si sami vyberou a nejsou běžně na trhu dostupné. Nezískávají žádné dluhopisy nebo úroky z úvěru, ale vstupují přímo do vlastnické struktury. Nejmenší možná investice bývá většinou 250 000 korun, respektive 10 000 eur, občas to bývá polovina, výjimečně naopak víc. Crowdberry také spravuje několik investičních fondů. Já se starám o rozvoj oblasti nemovitostí a také nemovitostního fondu CB Property Investors, který jsme otevřeli loni.
Tím jste svůj záběr v realitách ještě rozšířili. V čem se fond CB Property Investors liší od ostatních?
Od jiných nemovitostních fondů se lišíme ve dvou důležitých věcech. Zaprvé diverzifikujeme a budujeme smíšené portfolio zaměřené na bydlení, logistiku a retail parky a jde spíš o menší nemovitosti, abychom mohli rychleji rozšiřovat portfolio. Zadruhé chceme, abychom spolu s našimi investory byli už na začátku v procesu, kdy se vytváří příležitost a s ní i hodnota. Většina investičních fondů má produkt již připravený pro koncového investora, zatímco my se snažíme z investora udělat prvního v řadě, aby tak měl šanci vydělat nejvíc. Zjednodušeně řečeno vstupujeme do projektů už ve fázi rozběhnutého developmentu nebo nás zajímá redevelopment a expanze fungujících nemovitostí. Díky tomuto přístupu otupujeme riziko a zároveň můžeme cílit na nadstandardní výnos.
Jak strategii uplatňujete v praxi?
Musíme si dát záležet na výběru nemovitosti, ale i na způsobu, jak s ní dál zacházíme. Na trhu vidíme obvyklý scénář, kdy investor koupí sto procent nemovitosti, drží ji a pak sto procent prodá. My se zaměřujeme na příležitosti, na nichž participuje více partnerů, a poté hledáme způsob, jak do nich nás s našimi investory zapojit.
Takže zpravidla kupujete jen podíl v dané nemovitosti?
To se takhle říct nedá. Důležité je pro nás silné partnerství. Můžeme koupit i stoprocentní podíl na nemovitosti, ale umíme také s partnerem koupit pozemek, případně s majitelem pozemku společně investovat. V jiném případě s partnerem postavíme nemovitost a budeme vlastnit jen určitý podíl. Stejně jako jinde v životě i v real estate je vše o lidech. A my hledáme správné partnery se silným lokálním know-how, kteří umožní růst hodnoty nemovitosti.
Existuje klíč, podle kterého se při výběru řídíte?
Nejdůležitější při investování do realit je pohled na užití dané nemovitosti. Je-li poptávka po prostoru či nemovitosti, má smysl se zabývat, jak se chovají lidé, jak se mění a jak do toho zapadá prostor, který využívají. Jak je daný metr kubický používán a jak bude za několik let. Vezměte si, jakým vývojem prochází například kanceláře díky tlaku na home office, ale i zvyšujícím se očekáváním ze strany zaměstnanců. Ale ať je to retail, industriál, nebo byt, když najdu správnou logiku, za jaké metry kubické jsou lidé ochotni dlouhodobě platit, tak do toho má smysl investovat.
Jak pracujete s informacemi?
Na informace klademe velký důraz. Analýzy i statistiky, které investorům poskytujeme pro kvalifikované rozhodování, často zahrnují i desítky stran. Možnost a schopnost podívat se na věci z různých úhlů pohledu je pro investování klíčová. Sám toho využívám při svých dalších aktivitách, ať jde o přednášení na MBA real estate při VŠE, mentoring začínajících firem ve StartupYardu, nebo poradenství pro americkou společnost TPG, kde působím jako senior advisor.
To zní ambiciózně. Jak je to pokryto?
Naši partneři na sebe berou například riziko snížení hodnoty dané nemovitosti a za to mají nějaký benefit. Pokud například transakce dokáže vytvořit investorům vyšší výnos než zmíněných deset procent, tak snížíme náš podíl na dalším výnosu a necháme partnerovi větší část právě výměnou za ochranu vkladu investora. Výnos, který není fixovaný, tak může růst pomaleji.
Peter Bečár (40)
Působil jako ředitel pro střední a východní Evropu ve společnosti P3 Logistics Parks. Je partnerem investiční společnosti Crowdberry, kde zodpovídá za chod české pobočky a za část podnikání věnující se investicím do nemovitostí včetně rozvoje fondu kvalifikovaných investorů CB Property Investors. Působí také jako senior advisor v investiční firmě TPG. Je mentorem v akcelerátoru StartupYard.
