Praha a Brno se na první pohled potýkají se stejným problémem. Byty zdražují, hypotéky se pohybují mezi 4,6 – 5,2 procenty a nová výstavba nestačí poptávce. Jenže kupující se v obou metropolích chovají odlišně. V Praze ve větší míře byty pořizují jako investici, v Brně jako bezpečné rodinné zázemí.

Rezidenční trh v Česku se znovu dostal do fáze, kdy rozhodují detaily. V Praze se v prvním čtvrtletí letošního roku prodalo zhruba 1800 nových bytů a průměrná nabídková cena překročila 182 tisíc korun za metr čtvereční. Menší dispozice 1+kk a 2+kk tvořily více než tři čtvrtiny všech prodejů.^[1]

Brno poprvé překročilo hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční u novostaveb. V prvním čtvrtletí se zde prodalo 377 nových bytů, nejvíce v dispozicích 2+kk a 1+kk. Třípokojové byty tu držely znatelně významnější podíl než v Praze.^[2] 

Rozdíl mezi městy ale není pouze v ceně. Je v motivaci nakupujících. „V Praze u části kupujících jasně vidíme investiční logiku. Klienti řeší, zda byt ochrání kapitál, jak se bude pronajímat a jakou může mít hodnotu za deset let. V Brně je rozhodování často osobnější. Lidé se ptají, jestli se na daném místě bude dobře žít, zda tam budou mít balkon, dostatek zeleně, školku, tramvaj a pocit bezpečí,“ říká Jitka Sedláková, marketingová manažerka společnosti MS-INVEST.

MS-INVEST patří mezi developery, kteří odlišnosti dvou největších měst v Česku sledují zblízka. V Brně připravuje projekty Bulvár Trnitá a Rezidence Floriánka, v Praze například Rezidenci Pod Kotlářkou a rodinné domy v projektu Bydlení Kutnohorská. A poznatky společnosti z obou trhů ukazují, že univerzální recept přestal fungovat.

Praha: investice, menší byt, rychlé rozhodnutí

Odborníci aktuální stav na nejdražším trhu v zemi označují za „hranicí absolutní finanční dostupnosti“. Výsledkem je, že střední třída na klasické rodinné bydlení v širším centru Prahy prakticky nedosáhne. Tomu se přizpůsobili i kupující a 40 až 50 procent všech prodejů v pražských novostavbách tvoří čistě investiční nákupy. 

Zároveň se tato situace přímo promítá do dispozic nové výstavby. Menší byty 1+kk a 2+kk tvoří dohromady více než tři čtvrtiny (76 %) všech pražských prodejů. Kupující se navíc musí rozhodnout rychle, protože zájem výrazně převyšuje nabídku. U větších bytů je rozhodování pomalejší a trvá v řádu týdnů až měsíců, protože absolutní cena už naráží na limity i u bonitních zákazníků.

Úspěšný prodej kromě ceny ovlivňují i další faktory. Jedním z nejdůležitějších je lokalita a velikost projektu. „Rezidence Pod Kotlářkou těží z toho, že nejde o anonymní velký projekt na okraji sídliště, ale o rezidenční celek v zavedené části Prahy. Krátce po spuštění prodeje zákazníci koupili už víc než třetinu bytů. Největší zájem je o dispozice 2+kk,“ konstatuje Sedláková.

Jinou odpovědí na požadavky pražského trhu je podle ní projekt Bydlení Kutnohorská. Rodiny, které nechtějí slevit ze svých prostorových nároků, zde volí efektivní rodinný dům v klidnější části metropole. „Najdou zde dům se zahradou, soukromí a možnost žít mimo největší městský tlak a shon, přitom stále s vazbou na Prahu,“ vysvětluje Sedláková.

Brno: méně spekulace, více života

V Brně se za posledních deset let průměrná cena bytů výrazně zvýšila. Mezi lety 2015 a 2025 vzrostla cena za metr čtvereční o 159,4 procenta a v 1. čtvrtletí letos překročila u novostaveb hranici 154 000 Kč/m². Jde o historické maximum.

Přesto se tu kupující chovají odlišně než v Praze. Brněnský klient je citlivější na rodinný rozpočet, provozní náklady a praktickou hodnotu bytu. Zajímá ho dispozice, světlo, balkon, předzahrádka, okolí domu a občanská vybavenost. Nákup není jen finanční operace, ale rozhodnutí o každodenním životě.

I když se i v Brně nejrychleji prodávají byty 1+kk a 2+kk, vysoká poptávka je také po větších bytech o dispozici 4+kk, které kupují hlavně rodiny pro vlastní bydlení. Významným prodejním prvkem jsou předzahrádky, jak se potvrzuje u projektu Rezidence Floriánka skupiny MS-INVEST.

„V Brně je balkon, lodžie nebo předzahrádka často rozdílem mezi zájmem a váháním. Není to jen doplněk. Pro mnoho rodin je to kus soukromého venkovního prostoru, který rozhoduje o tom, zda byt vnímají jako skutečný domov,“ doplňuje Sedláková.

Podobně to funguje u projektu Bulvár Trnitá v rozvojové části širšího centra Brna, kde má krátce po spuštění prodeje svého majitele více než 100 bytů.

Různá role hypotéky

Do rozhodování, jaký byt koupit, výrazně vstupují také hypotéky a jejich sazby. Průměrná se podle Swiss Life Hypoindexu v červnu 2026 pohybovala na úrovni 5,30 procenta. U hypotéky v hodnotě 3,5 mil. Kč na 25 let vycházela měsíční splátka zhruba na 21 082 korun.^[3]

Zatímco v Praze je hypotéka často jen doplňkem k vlastnímu kapitálu, v Brně má stále větší váhu jako hlavní nástroj financování. Právě proto je brněnský klient citlivější na změnu sazby, měsíční splátku a celkovou udržitelnost rodinného rozpočtu.

„Když přijde krize nebo geopolitická nejistota, prodeje se na chvíli zpomalí. Lidé čekají, co se stane. Viděli jsme to za covidu, po začátku války na Ukrajině i při dalších krizích. Jakmile napětí opadne, poptávka se vrací. Bydlení je potřeba, kterou nejde dlouhodobě odkládat,“ uzavírá Sedláková.

^[1] https://www.central-group.cz/page/tiskova-zprava-20260422?jv=1

^[2] https://www.trikaya.cz/clanek/cena-novych-bytu-v-brne-poprve-prekrocila-150-tisic-za-metr-ctverecni-nabidka-je-nejvyssi-za

^[3]https://www.hypoindex.cz/clanky/swiss-life-hypoindex-hypoteky-opet-zdrazily-iluze-levnych-sazeb-rychle-skoncila/

^[4] https://www.hypoindex.cz/clanky/swiss-life-hypoindex-hypoteky-opet-zdrazily-iluze-levnych-sazeb-rychle-skoncila/